АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А84-892/21

11 марта 2022 г.

город Севастополь

 

Резолютивная часть решения объявлена  03 марта 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 марта 2022 года.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Звягольской Е.С.,                              при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                        ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.03.2015,                  ИНН: 

<

***>, 

<

...>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Прованс» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.12.2014, ИНН: 

<

***>, 

<

...>) об освобождении имущества                     и взыскании задолженности и по встречному исковому заявлению Общества                                     с ограниченной ответственностью «Прованс» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.12.2014, ИНН: 

<

***>, 

<

...>)                                 к Государственного унитарного предприятия  «Центр эффективного использования собственности города» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.03.2015, ИНН: 

<

***>, 

<

...>) о взыскании стоимости неотделимых улучшений

при участии в судебном заседании:

от Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» - ФИО2 по доверенности от 10.01.2022;

от ОООО «Прованс»  -  ФИО3 по доверенности от 14.04.2021; 

 

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятие «Центр эффективного использования собственности города» (далее – ГУП «ЦЭИСГ», Предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью «Прованс» (далее – ООО «Прованс», Общество) с исковым заявлением об освобождении имущества                              и взыскании задолженности по договору аренды № 23А-16 от 01.04.2016 в размере                      683 080 руб. 11 коп.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 09 марта 2021 года исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание по делу назначено на 05.04.2021.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 05.04.2021 дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании.

Общество с ограниченной ответственностью «Прованс» обратилось в суд                                     со встречным исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию  «Центр эффективного использования собственности города» с требованием о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилого здания  с кадастровым номером 91:03:001015:989 общей площадью 46,5, расположенного в 

<

...> в размере 708 014 руб. 041 коп.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 08.09.2021 встречное исковое заявление приято к производству.

18.01.2022 предприятие в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличило исковые требования, просило суд взыскать с Общества 129 127 руб. неустойку, 808 717 руб. 87 коп.  штраф за несвоевременный возврат объекта аренды, 39 747 руб. 33 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами,                а так же просило обязать Общество возвратить по акту приема-передачи объект аренды.

Уточнения судом приняты.  

Истец по первоначальному иску ГУП «ЦЭИСГ» исковые требования подержал                     в полном объеме с учетом уточнений, встречные исковые требования не признал. 

Ответчик по первоначальному иску ООО «Прованс» исковые требования                           не признал, встречные исковые требования поддержал. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее. 

Между ГУП «ЦЭИСГ» (далее – арендодатель) и ООО «Прованс» (далее - арендатор) 01.04.2016 заключен договор аренды имущества № 23А-16 находящегося в собственности города Севастополя (далее - договор).

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить за плату                      во временное владение и пользование (или - во временное пользование) объект недвижимого имущества, находящийся на балансе   ГУП «ЦЭИСГ», а арендатор обязуется принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Объектом аренды по договору является объект, находящийся в государственной собственности города федерального значения Севастополя – одноэтажное нежилое здание литер «Б» с козырьком, общей площадью 35,9 кв.м., расположенное по адресу:                         ул. Балаклавская, 3-Б (далее - Объект) (п. 1.2. договора).

Пунктом 1.5. договора стороны предусмотрели, что условиями договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.04.2016.

Согласно п. 7.1. договора Объект передан в аренду на срок до 01.04.2019 включительно.

Пунктом 9.2. договора стороны согласовали, если арендатор продолжает пользоваться после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от Договора, уведомив об этом другую сторону не позднее, чем за три месяца до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении.

11.12.2019 ГУП «ЦЭИСГ» направило в адрес ООО «Прованс» уведомление                         № 357/03-10-03-02/02/19 от 26.11.2019 с требованием освободить занимаемое помещение в течение трех месяцев со дня получения уведомления, в связи с односторонним отказом                от договора.

Согласно сведениям с сайта отслеживания почтовых отправлений (https://www.pochta.ru/) почтовое отправление с идентификатором 29901142334372 было получено адресатом 16.12.2019.

Таким образом, договор считается прекращённым с 17.03.2020. Стороны данного факта не оспаривают.

Между тем, до настоящего времени Обществом объект аренды по акту приема-передачи  не возвращен, что также подтверждено представителями в судебном заседании.

Данное обстоятельство явилось основанием для обращения ГУП «ЦЭИСГ»                          с настоящим иском.

 Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил,                  с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в нарушении ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Прованс» не представило доказательств исполнения обязанности                     по возврату объекта аренды, требование ГУП «ЦЭИСГ» об обязании ООО «Прованс» передать ГУП «ЦЭИСГ» по акту приема передачи нежилое здание с кадастровым номером 91:03:001015:989, общей площадью 46,5 кв.м., расположенное по адресу:                         

<

...>, в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Также ГУП «ЦЭИСГ» заявлены денежные требования, а именно о взыскании неустойки в сумме 129 127 руб., о взыскании штрафа за несвоевременный возврат объекта аренды в сумме 808 717 руб. 87 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 39 747 руб. 33 коп.

В судебном заседании предстатель ГУП «ЦЭИСГ»  пояснила, что неустойка в сумме 129 127 руб. начислена на основании п. 8.4. договора.

Пунктом 8.4. договора предусмотрено: в случае, если просрочка внесения арендной платы в полном объеме будет продолжаться более 60 календарных дней, арендатор уплачивает в пользу арендодателя штраф в сумме равной пятикратному размеру месячной арендной платы, установленной договором.

Из представленного расчета, актов сверки не усматривается нарушение сроков внесения арендной платы Обществом более чем на 60 календарных дней.

Просрочка более чем на 60 календарных дней (76 дней) имеет место быть в период                с 21.11.2020 по 04.02.2021. Между тем, судом установлено и не оспорено сторонами, что договор прекратил свое действие 17.03.2020, соответственно после указанной даты арендная плата ГУП «ЦЭИСГ» не начислялась и к взысканию с Общество                                 не предъявлена, из искового заявления следует, что после прекращения договора                       ГУП «ЦЭИСГ» выставляет Обществу только санкции, на которые не могут быть начислены дополнительные санкции.

На основании изложено основании для взыскания штрафа, предусмотренного                           п. 8.4 договора у суда не имеется.

Требование ГУП «ЦЭИСГ» о взыскании штрафа в сумме 808 717 руб. 87 коп.                         по мнению суда подлежит частичному удовлетворению. 

В судебном заседании представитель предприятия пояснила, что указанный штраф начислен на основании п. 8.5. договора.

Согласно п. 8.5. договора в случае нарушения срока возврат Объекта Арендатором Арендодателю, определенного договором арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере двойной арендной платы за все время просрочки, за исключением случая, предусмотренного п. 3.10 Договора.

Пункт 3.10. договора предусматривает при нарушении срока возврата Объекта аренды в случае прекращения Договора, арендатор обязан уплатить арендную плату                        за весь период фактического пользования имуществом в размере, равном двойной арендной плате, установленной в соответствии с договором.

Согласно представленному в судебном заседании 03.03.2022 акту сверки задолженность Общества перед предприятием составляет 339 178 руб. 25 коп., соответственно сумма задолженности на основании п. 3.10 договора составляет                    678 357 руб.

Требование ГУП «ЦЭИСГ» о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 39 747 руб. 33 коп. удовлетворению не подлежит                       по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Пунктом 4 статьи 395 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договором предусмотрена неустойка. Так, согласно п. 8.2. договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пению в размере 0,5% в день от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании пункта 42 Постановления № 7, если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

Само по себе то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование                               о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства пунктом 1 статьи 395 ГК РФ,        в то время как законом или соглашением сторон на случай этого нарушения предусмотрена соответствующая неустойка и денежные средства необходимо взыскать                с ответчика в пользу истца на основании пункта 1 статьи 330 или пункта 1 статьи 332 ГК РФ, согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Между тем, в настоящем случае ГУП «ЦЭИСГ» заявлены к взысканию только штрафные санкции, на которые проценты за пользование чужими денежными средствами начислению не подлежат.

ООО «Прованс» при обращении со встречным исковым заявлением указало                        на следующие обстоятельства.

ООО «Прованс» является арендатором Объекта с 2004 по настоящее время.                      Так с 15.12.2014 действовал договор аренды недвижимости № 158-04 (с протоколом согласования изменений к договору аренды от 15.05.2006); с 06.06.2006 договор аренды недвижимости № 158-04 (с протоколами согласования изменений к договору аренды                   от 26.01.2007, 19.03.2007), с 11.11.2009 договор аренды недвижимости № 616                                 (с дополнительным соглашением о внесении изменений в договор аренды № 616                              от 20.01.2010), с 01.04.2016 договора аренды имущества находящегося в собственности города Севастополя № 23А-16.

01 сентября 2008 Обществу Инспекцией государственно-стриженого контроля                     г. Севастополя дано разрешение № 1179 от 01.09.2008 на выполнение строительных работ по реконструкции офисного помещения.

25.12.2008 подписан акт государственной приемной комиссии о сдаче                                    в эксплуатацию  законченного строительства Объекта аренды. 

После реконструкции площадь объекта аренды увеличилась с 35,9 кв.м. до 46,5 кв.м.

Пунктом 5.2. договора аренды № 158-04 от 15.12.2004, действовавшего на момент  проведения реконструкции, арендатору предоставлено право, с согласия арендатора, производить реконструкцию, расширение, техническое переоборудование арендованного имущества.

Факт проведения Обществом реконструкции, его стоимость подтверждены предоставленными в материалы дела документами и  ГУП «ЦЭИСГ» не оспаривается.

Между тем ГУП «ЦЭИСГ»,  считает, что в удовлетворении встречного искового заявление должно быть отказано на основании следующего, п. 6.2. договора (2016 года), которым предусмотрено, что неотделимые улучшения арендатору не возмещаются;                    также указало на пропуск Обществом срока исковой давности.

Общество, возражая на указанные доводы, указало, что условия договора 2016 года распространяются на действия сторон возникших после 01.04.2016, а срок исковой давности Обществом не пропущен, поскольку он начинает течь с момента прекращения договора.                  

Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (пункт 2 статьи 623 ГК РФ). Это общее правило для аренды любого имущества, в том числе недвижимого (здания, помещения).

Улучшением можно считать такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования. Этим оно отличается от ремонта, который скорее направлен на устранение повреждений в ходе эксплуатации, устранение естественного износа.

Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 ГК РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Таким образом, неотделимые улучшения принадлежат арендодателю как неотъемлемая часть арендованного помещения. Соответственно, после прекращения аренды арендатор по общему правилу имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, которые он выполнил за счет своих средств при условии, что арендодатель согласовал их проведение.

Как следует из материалов дела, Общество получило согласие собственника                         на реконструкцию Объекта. Собственник принял объект после его реконструкции,                     что следует из внесённых в Единый государственных реестр недвижимости сведений (увеличение площади).

Доводы ГУП «ЦЭИСГ» признаются судом несоответствующим материалам дела и положениям гражданского законодательства. 

Как следует из п. 1.5. договора аренды № 23А-16 от 01.04.2016, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.04.2016. Поскольку реконструкция произведена и принята в 2008 года, положения договора (п. 6.2) не могут распространяться на данные правоотношения. В договоре, действовавшем на момент реконструкции, такого положения сторонами не согласовывалось. 

Относительно заявления ГУП «ЦЭИСГ» о пропуске срока исковой давности, суд отмечает следующее. 

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности, согласно статье 196 ГК РФ, составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

 Из положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ следует, что право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества возникает у арендатора с момента прекращения договора аренды. Такому праву корреспондирует соответствующая обязанность арендодателя возместить стоимость произведенных улучшений.

При этом право, предусмотренное пунктом 2 статьи 623 ГК РФ, может быть арендатором не реализовано или реализовано через определенное время после прекращения договора.

В судебном заседании суд выяснял у сторон, являются ли правоотношения сторон по аренде Объекта длящимися с 2004 года, либо после реконструкции договора был прекращен (расторгнут), объект возвращен арендодателю, а в дальнейшем был заключен новый договор. Представитель ГУП «ЦЭИСГ» пояснила, что аренда объекта                                   не прекращалась, объект не возвращался. 

На основании данных пояснений и отсутствие в материалах дела доказательств прекращения правоотношений по аренде объекта, суд пришел к выводу, что срок исковой давности начал течь с момента прекращения договорных отношений, а именно                                с 17.03.2020, в суд Общество со встречным исковым заявлением обратилось 01.09.2021. Таким образом, срок исковой давности по требованию о взыскании стоимости неодолимых улучшений Обществом не пропущен.

На основании вышеизложенного требования Общества о взыскании стоимости неодолимых улучшений в сумме 708 014 руб. 04 коп., обоснованы и подлежат удовлетворению. 

В соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как следует из материалов дела изначально ГУП «ЦЭИСГ» было заявлено два требования неимущественного характера, за которое уплачена государственная пошлина                в сумме 6 000 руб. и имущественного характера о взыскании 683 080 руб. за которое уплачена государственная пошлина в сумме 16 662 руб. 

В дальнейшем ГУП «ЦЭИСГ» увеличило имущественное требование и просило взыскать с Общества 977 592 руб. 

Таким образом, сумма требований увеличилась, при этом государственная пошлина истцом не доплачивалась, а исковые требования удовлетворены частично, в связи с чем с учетом указанных обстоятельств, суд распределяет расходы по государственной пошлине пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с абзацем вторым части 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.03.2015, ИНН: 

<

***>, 

<

...>) удовлетворить в части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Прованс» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 13.12.2014, ИНН: 

<

***>, 

<

...>) в пользу Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» (ОГРН: 

<

***>, Дата  присвоения ОГРН: 16.03.2015, ИНН: 

<

***>, 

<

...>)                   678 357 руб. задолженности, а также 15 649 руб. государственной пошлины.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» в доход федерального бюджета 6 904 руб. государственной пошлины.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Прованс» передать Государственному унитарному предприятию «Центр эффективного использования собственности города» по акту приема передачи нежилое здание с кадастровым номером 91:03:001015:989, общей площадью 46,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Прованс» в пользу Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» 6000 руб. государственной пошлины.

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

Встречный иск Общество с ограниченной ответственностью «Прованс» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.12.2014, ИНН: 

<

***>, 

<

...>) удовлетворить.

Взыскать с Государственного унитарного использования собственности города» (ОГРН: 16.03.2015, ИНН: 

<

***>, г. Севастополь, предприятия «Центр эффективного 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: ул. Пушкина, д. 12) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Прованс» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.12.2014, ИНН: 

<

***>, 

<

...>)                                708 014 руб. 04 коп., а так же 17 160 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

В результате судебного зачета взыскать с Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.03.2015, ИНН: 

<

***>, 

<

...>)                        в пользу. Общества с ограниченной ответственностью «Прованс» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.12.2014, ИНН: 

<

***>, 

<

...>) 29 657 руб. 04 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия, путем подачи апелляционной жалобы в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд.

Судья 

Е.С. Звягольская