АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-18712/2019

г. Ставрополь

18 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2020 года

     Решение изготовлено в полном объеме 18 декабря 2020 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 313265117200296, к главе города Михайловска ФИО3, г. Михайловск, прокуратуре Шпаковского района, г. Михайловск, прокуратуре Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Ставропольагропромснаб», г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, акционерное общество «Агростройресурс», г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, индивидуальный предприниматель ФИО4, с. Александровское, ОГРНИП 317265100053277,

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 07.07.2016 № 38, 

о применении последствий недействительности (ничтожности) договора: об обязании возвратить денежные средства, уплаченных по договору аренды земельного участка от 07.07.2016 № 38; о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 в виде договора аренды от 07.07.2016 № 38; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи, внесенной на основании договора аренды от 07.07.2016 № 38; о регистрации права аренды ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к главе города Михайловска ФИО3, прокуратуре Шпаковского района Ставропольского края, прокуратуре Ставропольского края, администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (далее – администрация) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 07.07.2016 № 38 (зарегистрированного 23.09.2016) с кадастровым номером 26:11:020118:22, площадью 1 210 кв.м, с видом разращенного использования «под производственную базу», адрес: 

<

...>, 

о применении последствий недействительности (ничтожности) договора:

об обязании администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 денежные средства в размере 87 146,61 рубль, уплаченных по договору аренды земельного участка от 07.07.2016 № 38 на основании платежных поручений № 17 от 21.06.2016, № 39 от 15.12.2016, № 16 от 15.03.2017, № 24 от 15.06.2017;

о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 в виде договора аренда от 07.07.2016 № 38, зарегистрированного за номером 26-26/033-26/001/203/2016-5937/1 от 23.09.2016; 

об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи, внесенной на основании договора аренды от 07.07.2016 № 38, о регистрации права аренды ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22, площадью 1 210 кв.м, с видом разрешенного использования «под производственную базу», адрес: 

<

...> (уточненные исковые требования, принятые к рассмотрению определением суда от 10.12.2020).

Первоначально индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к главе города Михайловска ФИО3, прокуратуре Шпаковского района Ставропольского края, прокуратуре Ставропольского края, администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края (далее – администрация) о признании незаконными действий (бездействий) прокуратуры Шпаковского района, прокуратуры Ставропольского края, главы г. Михайловска, администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района СК по отказу в рассмотрении жалобы (обращения) ИП ФИО2 от 11.07.2019 «о нарушении земельного законодательства» по существу, как не соответствующие положениям статей 24, 33 Конституции Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации», Федеральному закону от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» и обязании устранить допущенные нарушения в течение 3 дней с момента вступления в силу решения суда: принять меры к должному рассмотрению жалобы (обращения) ФИО2 от 11.07.2019 по существу.

о признании незаконными действий прокуратуры Шпаковского района по перенаправлению жалобы ИП ФИО2 от 11.07.2019 (вх. 12.07.2019, вх. 23.07.2019) для рассмотрения по существу в адрес главы г. Михайловска ФИО3;

о признании незаконным действия прокуратуры Ставропольского края  по перенаправлению жалобы ИП ФИО2 от 11.07.2019 для рассмотрения в адрес прокуратуры Шпаковского района;

о признании незаконным действия (бездействия) прокуратуры Шпаковского района и ее должностных лиц, главы г. Михайловска по отказу в рассмотрении жалобы (обращения) ИП ФИО2 от 11.07.2019 «о нарушении земельного законодательства» по существу и обязать устранить допущенные нарушения в течение 3 дней с момента вступления в силу решения суда: принять меры к должному рассмотрению жалобы (обращения) ИП ФИО2 от 11.07.2019 «о нарушении земельного законодательства» по существу;

об установлении невозможности использования ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 (адрес: 

<

...>) для целей, указанных в договоре аренды  от 07.07.2016 № 38 с видом разрешенного использования «под производственную базу» с момента заключения договора аренды с 23.09.2016 в связи с:

- отсутствием автономного доступа к земельному участку с кадастровым номером 26:11:020118:22 (адрес: 

<

...>) (нарушение п. 1.4 договора от 07.07.2016 № 38);

-  фактическим наличием ограничения (обременения) в виде: зоны прохода и проезда с левой стороны к смежному земельному участку с кадастровым номером 26:11:020118:24; зоны прохода и проезда с правой стороны к смежному земельному участку с кадастровым номером 26:11:020118:102 и к смежному земельному участку с кадастровым номером 26:11:020118:29; - зоны прохода и проезда с тыльной стороны: к смежному земельному участку с кадастровым номером 26:11:020118:103 и к смежному земельному участку с кадастровым номером 26:11:020118:19 (нарушение п. 1.3 договора от 07.07.2016 № 38).

о признании факта того, что администрация муниципального образования города   Михайловска Шпаковского района СК ненадлежащим образом исполнила обязательства, возложенные на нее пунктами 1.1, 1.3, 1.4 договора аренды от 07.07.2016 № 38;

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 07.07.2016 № 38 (зарегистрированного 23.09.2016) с кадастровым номером 26:11:020118:22, площадью 1 210 кв.м, с видом разращенного использования «под производственную базу», адрес: 

<

...>, и применении последствий недействительности (ничтожности) договора.

Определением от 04.03.2020, 13.07.2020 арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Ставропольагропромснаб», акционерное общество «Агростройресурс», индивидуального предпринимателя ФИО4.

В судебном заседании 10.12.2020 истец, представители прокуратуры Ставропольского края и прокуратуры Шпаковского района Ставропольского края, администрации г. Михайловска дали устные пояснения по существу спора, от администрации поступили дополнительные доказательства; от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании объявлялся перерыв до 11.12.2020 до 10 часов 00 минут. Представители лиц, участвовавших в судебном заседании, уведомлены о дате перерыва, о чем расписались в протоколе судебного заседания. Дополнительно информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, в отсутствие  лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных (ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие суду не представили).

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле письменным доказательствам.

Уточненные исковые требования мотивированы тем, что 23.09.2016 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и администрацией заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2016 № 38, который в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является ничтожным, так как проведен с  нарушениями норм действующего законодательства. Администрация представила индивидуальному предпринимателю ФИО2 заведомо непригодный для целевого использования земельный участок. При этом истец не вступал в права пользования земельным участком с кадастровым номером 26:11:020118:22 и в настоящий момент не пользуется им.

Невнесение истцом арендной платы по договору от 07.07.2016 № 38 обусловлено неисполнением администрацией обязанности по предоставлению встречного исполнения. Так, земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 обременен правами третьих лиц, следовательно, администрация не исполнила договорную обязанность по предоставлению земельного участка индивидуальному предпринимателю без ограничений и обременений.  При этом администрация  не устраняют эти существенные ограничения в использовании спорного земельного участка.

Участвовавшая до перерыва в судебном заседании индивидуальный предприниматель ФИО2 просила удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Прокуратура СК в отзыве на иск от 15.11.2020 № 8-06/2/2020 указала, что на основании заключенного между администрацией г. Михайловска и индивидуальным предпринимателем  ФИО2 договором аренды от 07.07.2016 № 38 подписан акт приема-передачи от 07.07.2016 земельного участка в границах земель муниципального образования города Михайловска, передаваемого в аренду.

Согласно данному акту арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020118:22, площадью 1 210 кв.м, под производственную базу, находящийся по адресу: 

<

...>, сроком аренды с 07.07.2016 по 06.07.2026.

В ходе судебного заседания прокуратурой проведен осмотр спорного земельного участка, в результате которого установлено наличие на нем инженерных коммуникаций, а также части здания (ступеньки здания, расположенного на соседнем земельном участке).

Указанные обстоятельства не соответствуют требованиям пункта 12.35 (таблица 15) «СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и свидетельствуют о невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению.

Прокуратура СК просила удовлетворить исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 07.07.2016 № 38 с кадастровым номером 26:11:020118:22 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Прокуратура Шпаковского р-на СК в отзыве на иск указала, что индивидуальный предприниматель ФИО2 до участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка совместно со специалистом МКУ «КУМИЗО г. Михайловска» выезжала на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 с целью его осмотра. По результатам осмотра земельного участка от ФИО2 претензии по вопросу его качества в администрацию не поступали. На момент проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в 2016 и по настоящее время доступ на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 через смежные земельные участки сохранен. 

На момент заключения договора аренды от 07.07.2016 № 38 зарегистрированных обременений в отношении спорного земельного участка не имелось. Доказательства, подтверждающие сокрытие администрацией сведений о земельном участке, в материалы дела не представлены.

Прокуратура Шпаковского р-на СК находит исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 подлежащим удовлетворению и поддерживает доводы прокуратуры СК, т.к. полагает, что в ходе рассмотрения дела на спорном земельном участке выявлены инженерные коммуникации, а также часть здания (ступеньки здания, расположенного на соседнем земельном участке).

Администрация в отзывах на заявление и дополнительных пояснениях поддержала позицию прокуратуры Шпаковского р-на СК, указала, что на момент заключения договора аренды от 07.07.2016 № 38 зарегистрированных обременении в отношении спорного земельного участка не имелось. Доказательства, подтверждающие сокрытие администрацией сведений об указанном земельном участке, истцом не предоставлены. Претензии к качеству передаваемого земельного участка у истца отсутствовали.

На публичной кадастровой карте в графической части видно расположение земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22. Он находится между смежными земельными участками, сформированными и поставленными на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством на момент их формирования. ФИО2 имела возможность оценить обстоятельства, на которые она ссылается в исковом заявлении до участия в аукционе и подписания договора аренды спорного земельного участка.

ФИО2 как участник аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка совместно со специалистом МКУ «КУМИЗО г. Михайловска» выезжала на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 с целью его осмотра. По результатам осмотра земельного участка от ФИО2 претензии по вопросу его качества в администрацию города Михайловска не поступали. На момент проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в 2016 по настоящее время земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 и доступ к нему через смежные земельные участки сохранен.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 имеет вид разрешенного использования «Под производственную базу».

С заявлением о выдаче градостроительного плана, разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020118:22 ФИО2 в администрацию города Михайловска не обращалась, следовательно, не предприняла никаких действий по использованию земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Учитывая вышеизложенное, утверждая о невозможности использовать земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22, истец при этом не отказался от аренды земельного участка, не инициировал процедуру расторжения договора аренды от 07.07.2016 № 38 в связи с невозможностью фактического использования спорного земельного участка.      При этом объективно сам факт невозможности пользования земельным участком арендатором не доказан.

При этом объективно сам факт невозможности пользования земельным участком арендатором не доказан и носит предположительный характер.

На основании вышеизложенного администрация просила суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

ООО «Ставропольагропромснаб» в отзыве на иск указало, что истец неоднократно, до заключения договора аренды, был на спорном земельном участке, осматривал как сам участок, так и подъездные пути, коммуникации и прочие условия. Никаких замечаний, возражений, либо иных претензий истец не высказывал, напротив, в добровольном порядке заключил договор аренды и принял спорный земельный участок по акту приема-передачи.

После заключения договора аренды истец в течение двух лет спорный земельный участок не посещал и не предъявлял к арендодателю и владельцам смежных участков каких-либо претензий о невозможности использования арендованного им участка по назначению и не заявлял о невозможности использования участка ввиду отсутствия свободного подъезда к нему. Возможность свободного подъезда к арендованному истцом земельному участку существовала как на момент заключения договора аренды, так и существует в настоящее время. Доказательства того, что истцу препятствуют в свободном проезде к арендованному участку, не представлены.

В связи с изложенным можно сделать вывод о том, что истец заключил договор аренды добровольно, без какого либо обмана или принуждения со стороны арендодателя (статья 421 ГК РФ). Доказательства обратного суду представлены.

Спорный участок находится на большой территории бывшей базы «Крайсельхозтехники», застройка которой производилась в 70-х годах прошлого столетия, то есть более сорока лет назад и техническая документация за прошедшее время в значительной части утрачена. При этом за длительный срок эксплуатации базы многократно прокладывались новые линии коммуникаций, а от эксплуатации старых линий отказывались. В связи с этим в настоящее время на территории базы имеются линии коммуникаций с колодцами и люками, которые длительное время не используются и пришли в полную негодность для дальнейшей эксплуатации.

То же можно сказать и в отношении того обстоятельства, что по сообщению кадастрового инженера, навес одного из складов ООО «Ставропольагропромснаб» на несколько сантиметров заходит на спорный земельный участок. На момент строительства склада земельных участков в сегодняшних границах не существовало и его строительство проводилось законно без нарушения прав и интересов третьих лиц. В результате чьих не профессиональных действий (кадастрового инженера или специалистов при оцифровке информации о границах земельных участков и занесении ее в реестр) навес незначительно стал заходить за границу спорного земельного участка в настоящее время однозначно утверждать невозможно.

Учитывая изложенное, ООО «Ставропольагропромснаб» исковые требования считает неправомерными и необоснованными.

Иные лица, участвующие в деле, мотивированные отзывы на исковое заявление суду не представили.

Изучив материалы дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что 22.06.2016 индивидуальным предпринимателем ФИО2 подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22, площадью 1210 кв.м, с видом разрешенного использования «Под производственную базу», расположенного по адресу: 

<

...>.

На основании протокола от 28.06.2016 № 2 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между администрацией г. Михайловска и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды от 07.07.2016 № 38 земельного участка, согласно которому администрация города Михайловска предоставила, а ФИО2 приняла в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020118:22, площадью 1 210 кв.м, с видом разрешенного использования «Под производственную базу», расположенного по адресу:  

<

...> (далее – договор).

Согласно пункту 1.2 договора на участке капитальные объекты недвижимости и инженерные коммуникации отсутствуют. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен на десять лет с 07.07.2016 по 06.07.2026.

Названный договор 23.09.2016 зарегистрирован в Управлении Росреестра по СК (номер регистрации 26-26/033-26/001/203/2016-5937/1).

На момент заключения договора аренды земельного участка от 07.07.2016 № 38 зарегистрированных обременении в отношении земельного участка не имелось. Доказательства, подтверждающие обратное, суду не представлены. 

На основании вышеуказанного договора между администрацией г. Михайловска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) 07.07.2016 подписан акт приема-передачи земельного участка в границах земель муниципального образования города Михайловска, передаваемого в аренду.

Согласно данному акту арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020118:22, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору аренды от 28.06.2016 № 2. 

Полагая, что администрация представила ей заведомо непригодный для целевого использования земельный участок (с кадастровым номером 26:11:020118:22), при этом истец не вступал в права пользования названным земельным участком и в настоящий момент не пользуется им, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ, статей 4, 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (часть 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов; договор заключается с лицом, выигравшим торги (часть 1 статьи 447 ГК РФ).

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 ГК РФ).

В пункте 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок; если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» выражен правовой подход, согласно которому нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с пунктом 8 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 ГК РФ.

Из письма прокуратуры Шпаковского района от 08.10.2020 № 688-ж-2020 (ответ на обращение ФИО2 от 09.09.2020 о нарушениях требований земельного и градостроительного законодательства) следует, что истец до участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка совместно со специалистом МКУ «КУМИЗО г. Михайловска» выезжали на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 с целью его осмотра. По результатам осмотра земельного участка от ФИО2 претензии по вопросу его качества в администрацию г. Михайловска не поступали. На момент проведения  аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в 2016 году и по настоящее время доступ на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 через смежные земельные участки сохранен, однако доказательства в материалы дела не представлены.

Напротив, прокуратурой Шпаковского района в ходе проведенной проверки установлено, что ООО «Ставропольагропромснаб» использует часть спорного земельного участка с кадастровым номером 26:11:0200118:22, при этом указанное общество в администрацию г. Михайловска с заявлением о заключении публичного сервитута на спорный земельный участок не обращалось. Таким образом, в действиях ООО «Ставропольагропромснаб» усматриваются         признаки административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ - самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок.

По фактам выявленных нарушений прокуратурой Шпаковского района подготовлен проект постановления о возбуждении дела об административном правонарушении, предусмотренном статьей 7.1 КоАП РФ в отношении должностного лица - директора ООО «Ставропольагропромснаб».

Кроме того, прокуратурой Шпаковского района с привлечением специалистов администрации г. Михайловска проведена выездная проверка по доводам обращения истца с целью установления законности использования земельного участка, расположенного между земельными участками с кадастровыми номерами 26:11:020118:22, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:102 (акт обследования земельного участка и объекта капитального строительства от 24.03.2020).

В ходе названной проверки установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 не огорожен, на нем отсутствуют объекты капитального строительства; на момент осмотра на нем расположена клумба, на которой растут деревья в количестве 3 штук.

Согласно заключению инженера-геодезиста ООО «Шпаковский гипрозем» проезд (проход) к земельному участку с кадастровым номером 26:11:020118:22 возможен через земельные участки с кадастровыми номерами 26:11:020118:21, 26:11:020118:101, 26:11:020118:36.

Обеспечение доступа к земельному участку с кадастровым номером 26:11:020118:22 посредством земель общего пользования с улицы Коллективная отсутствует.

С северо-восточной стороны имеется бетонное сооружение (ступеньки) и сооружение (металлическая конструкция/навес), часть которого расположена на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020118:22, основная часть сооружений расположена на земельном участке с кадастровым номером 26:11:020118:103.

На земельном участке с кадастровым номером 26:11:020118:103 расположены здания (складские помещения, административные здания, производственная база). На участке с кадастровым номером 26:11:020118:102 расположено здание (склад). Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрированы в установленном законном порядке.

Между участками с кадастровыми номерами 26:11:020118:103, 26:11:020118:102, 26:11:020118:22, участки и объекты капитального строительства не расположены.

При таких обстоятельствах оснований для прокурорского реагирования не имеется.

Как следует из решения Арбитражного суда Ставропольского края от 12.03.2020 по делу № А63-15032/2019, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2020 и Арбитражным судом Северо-Кавказского округа от 16.10.2020, спорный земельный участок представляет собой часть бывшей единой территории производственной базы Межрайонного ремонтно-технического предприятия «Пелагиадремтехпред» (государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования № 229). 

Из данных публичной кадастровой карты, заключения ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» от 12.03.2020, видео и фотосъемки, представленных сторонами, а также их пояснений и пояснений третьего лица ООО «СтавропольАгроПромСнаб» следует, что спорный земельный участок не примыкает к территориям общего пользования, доступ (подъезд) к нему осуществляется через соседние земельные участки: с кадастровыми номерами 26:11:020118:21 и 26:11:020118:101. 

Кроме того, сам спорный участок практически полностью заасфальтирован и его значительная часть использовалась ранее и продолжает использоваться для проезда к другим земельным участкам: с кадастровыми номерами 26:11:020118:24, 26:11:020118:102, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:19. 

Согласно выпискам из ЕГРН собственником земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:020118:21, 26:11:020118:24, 26:11:020118:102, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:19 является ООО «СтавропольАгроПромСнаб», собственником земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:101 – индивидуальный предприниматель ФИО4 

При этом в пункте 1.3 договора указано, что ограничения в использовании и обременения участка отсутствуют. 

В графе «кадастровые номера соседних земельных участков, обремененных сервитутами с содержанием прав ограниченного ими пользования Арендатора» (пункт 1.4 договора) указано: «нет».

Более того, судом установлено следующее. Спорный земельный участок ранее находился в постоянном (бессрочном) пользовании ОАО «СтавропольАгроПромСнаб» (запись о государственной регистрации права от 01.10.2001 № 26-01/11-5/2001-229). 

В дальнейшем в соответствии с решением Совета директоров ОАО «СтавропольАгроПромСнаб» от 22.02.2010 о переоформлении земельного участка на право аренды сроком на 5 лет в связи с отсутствием на нем объектов недвижимости на основании обращения ОАО «СтавропольАгроПромСнаб» постановлением администрации города Михайловска от 03.03.2010 № 510 право постоянного (бессрочного) пользования прекращено, запись о регистрации указанного права погашена 29.03.2010. 

Впоследствии по договору № 879 от 26.05.2010 земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 предоставлен в аренду ОАО «СтавропольАгроПромСнаб» сроком по 25.05.2015. Данный договор зарегистрирован в ЕГРН 22.07.2010 за номером 26-26- 33/014/2010-822. 

25 июня 2015 года ООО «СтавропольАгроПромСнаб» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям г. Михайловска с заявлением, в котором просило погасить запись в ЕГРП, так как право аренды на земельный участок истекло. В заявлении указано, что оно подано для дальнейшего участия в торгах. Запись о регистрации договора аренды от 26.05.2010 № 879 с ОАО «СтавропольАгроПромСнаб» погашена на основании заявления администрации от 13.07.2015. 

В дальнейшем администрацией организован аукцион по продаже права аренды на спорный земельный участок, по итогам которого заключен спорный договор с индивидуальным предпринимателем ФИО2 Вместе с тем, несмотря на погашение записи о договоре аренды от 26.05.2010 № 879 доказательств возврата земельного участка арендодателю по этому договору (администрации) не представлено. 

Из представленных фотоматериалов видно, что фактически при въезде на спорный земельный участок установлены ворота, на которых имеется «План-схема движения транспортных средств по территории ООО «СтавропольАгроПромСнаб», утвержденный директором названного юридического лица. На указанном Плане-схеме территория спорного земельного участка отражена в составе общего массива территории ООО «СтавропольАгроПромСнаб» вместе с территорией участков с кадастровыми номерами 26:11:020118:24, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:19, принадлежащих ООО «СтавропольАгроПромСнаб». 

Более того, в ходе судебного разбирательства проведен осмотр спорного земельного участка, которым установлено наличие на нем инженерных коммуникаций, а также части здания (ступеньки здания, расположенного на соседнем земельном участке).

Указанные обстоятельства не соответствуют требованиям пункт 12.35 (таблица 15) «СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и свидетельствуют о невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

Аналогичная позиция изложена в постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.06.2018 № Ф08-4903/2018 по делу № А53-30576/2016.

Таким образом, приведенные обстоятельства, позволяют сделать вывод о том, что администрацией не выполнена надлежащим образом обязанность по предоставлению спорного земельного участка ответчику.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Предусмотренная статьей 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы носит встречный характер по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество арендатору. Поэтому в случае, когда имущество фактически не предоставлено арендатору, арендодатель не вправе требовать арендную плату. 

Кроме того, в силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

Отсутствие свободного доступа на земельный участок в данном случае полностью исключает возможность использования участка (учитывая его назначение), что в свою очередь, исходя из принципа соразмерности уменьшения арендной платы (абзац 3 пункта 1 статьи 612 ГК РФ), означает полное исключение обязанности по ее внесению.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.03.2020, вступившим в законную силу 22.06.2020, отказано в удовлетворении требований администрации г. Михайловска к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании арендной платы и пени и расторжении договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что уточненные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 в части признания незаконным недействительным (ничтожным) договора аренды от 07.07.2016 № 38 подлежат удовлетворению.

В качестве последствий недействительности (ничтожной) сделки истец просил возвратить ему уплаченные по договору аренды земельного участка от 07.07.2016 № 38 денежные средства в размере 87 146,61 рубля.

Судом учтено, что индивидуальным предпринимателем ФИО2 по платежным поручениям от 15.06.2017 № 24, от 15.03.2017 № 16, от 15.12.2016 № 39, от 21.06.2016 № 17 (назначение платежей «оплата по договору аренды земельного участка от 07.07.2016 № 38») производилась арендная плата за спорный земельный участок, денежные средства в размере 87 146,61 рубля были зачислены в бюджет муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края. Названные обстоятельства также подтверждаются письменными объяснениями администрации.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если зарегистрированный договор расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

В связи с применением последствий признания сделки недействительной данное решение является основанием для погашения Управлением Росреестра по СК записи в ЕГРН земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

При обращении в суд истцом по чеку-ордером от 25.11.2019 (операция 81) уплачена государственная пошлина в размере 12 600 рублей.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 названного Кодекса.

Так как решение вынесено в пользу истца, а уточненные исковые требования фактически заявлены к администрации, являющейся стороной спорного договора, расходы индивидуального предпринимателя ФИО2 по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей подлежат возмещению с администрации, а государственная пошлина в размере 6 600 рублей подлежит возврату истцу как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

уточненные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 313265117200296, удовлетворить.

Признать незаконным недействительным (ничтожным) договор аренды от 07.07.2016 № 38 земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22, площадью 1 210 кв.м, видом разращенного использования «под производственную базу», расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между администрацией муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Применить последствия недействительности (ничтожной) сделки, обязав администрацию муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 денежные средства в размере 87 146,61 рубля, уплаченные по договору аренды земельного участка от 07.07.2016 № 38 на основании платежных поручений № 17 от 21.06.2016, № 39 от 15.12.2016, № 16 от 15.03.2017, № 24 от 15.06.2017.

Признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 в виде аренды (регистрационная запись 26-26/033-26/001/203/2016-5937/1, дата регистрации 23.09.2016).

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права аренды индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22, площадью 1 210 кв.м, с видом разрешенного использования «под производственную базу», адрес: 

<

...>, внесенную на основании договора аренды от 07.07.2016 № 38.

Взыскать с администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, г. Михайловск, ОГРН 

<

***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 313265117200296, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 313265117200296, из бюджета Российской Федерации излишне уплаченную чеком-ордером от 25.11.2019 (операция 81) государственную пошлину в размере 6 600 рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме), в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                             С.Л. Жирнова