АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

после перерыва в порядке ст. 163 АПК РФ

Дело № А66-16344/2017

г.Тверь

20 ноября 2019 года

(резолютивная часть объявлена 13 ноября 2019)

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Голубевой Л.Ю.,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Силкиной О.С. (до перерыва), секретарем судебного заседания ФИО1 (после перерыва),  при участии представителей: ФИО2, по доверенности (в заседаниях 06.11.2019 и 11.11.2019 года) ответчика –  ФИО3, по доверенности, рассмотрев в судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Тверской завод технологической оснастки имени 1 мая», г.Тверь (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Орион апартамент-центр», г.Тверь (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Тверской завод технологической оснастки имени 1 мая», г.Тверь (далее – истец, ОАО «Тверьтехоснастка») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Орион апартамент-центр», г.Тверь (далее – ответчик, ООО «Орион апартамент-центр») о взыскании 2 251 380,65 руб. долга по договору аренды нежилого помещения № 95/15 от 01.12.2015 и 2 251 380, 65 руб. договорной неустойки за период с 31.03.2018 07.11.2019.

В судебном заседании истец поддержал иск с учетом его уточнения.

Ответчик иск не признал, указав на то, что истец неверно определяет размер арендной платы (постоянная составляющая) за период с января 2016 года по январь 2017 года, поскольку она в соответствии с п. 6.3 договора аренды  должна составлять 71 397, 60 руб. вполоть до внесения в него измерений дополнительным соглашением от 01.01.2017 года № 1/17, с учетом которого с 01.02.2017 года постоянная часть арендной платы за 2-й этаж должна составлять 78 537,36 руб., а за первый этаж- 23800 руб., исходя из площади 136 кв.м., введенных в эксплуатацию.

Кроме того, по мнению ответчика с 14.07.2017 года арендная плата начисляться не должна, поскольку ответчик не имел возможности пользоваться помещением, в связи с  прекращением истцом подачи электроэнергии и ограничением  доступа в помещение.

Ответчик также указывает на то, что истец при расчете задолженности не полностью учел произведенные платежи за декабрь 2015 и январь 2016 года.

Сумму переменной составляющей арендной платы с учетом произведенных истцом уточнений ответчик не оспаривает.

Ответчик также указал на расторжение договора аренды на основании соглашения о расторжении договора аренды от 24.08.2017 года.

Кроме того, ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 95/15 от 01.12.2015 года, предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатора объекта недвижимого имущества – пристройки цеха холодных штампов в соответствии с видами экономической деятельности (ОКВЭД) арендатора.

        В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды арендодатель обязуется передать, а арендатор принять в аренду нежилые помещения на 1-м , 2-и и 3-м этаже здания пристройки цеха холодных штампов, общей площадью 1555,2 кв.м., в т.ч.: 1-й этаж- 525, 8 кв.м, 2-й этаж- 502,8 кв.м, 3-й этаж 526,6 кв.м, кадастровый номер – 69:40:04:00:012:0001:1/000774/37:10000/Д, расположенные по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с п. 2.1.8 договора арендодатель гарантирует обеспечение арендатора коммунальными услугами  в соответствии с потребляемыми объемами по видам, которые он поставляет самостоятельно, либо точкой доступа, находящейся на границе арендуемых помещений, к услугам, предоставляемым третьим лицам.

Согласно пункту 7.6 договора за каждый день просрочки перечисления оплаты арендодатель вправе начислить арендатору неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности, подлежащей оплате. В случае неоплаты арендатором арендной платы и других платежей по данному договору свыше двух месяцев подряд, арендодатель имеет право ограничить или прекратить доступ в арендуемые помещения арендатора его клиентов. Партнеров и других посетителей, а также отключит телефоны и электроэнергию.

 или  прекратить подачу электроэнергии  в случае нарушения арендатором договорных обязательств, а также неоплаты арендатором арендной платы  и других платежей по данному договору  в течение 30 дней, начиная со дня срока платежа, согласно положений настоящего договора, если иное не согласовано сторонами.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендная плата по договору состоит из двух частей:

-постоянная плата непосредственно за пользование зданием, включая земельный участок с прилегающей территорией, в соответствии с условиями договора;

-переменная возмещение расходов на коммунальные услуги (пользование энергоресурсами, тепловая энергия, электроэнергия, водоотведение, водопотребление, телефон и т.п.) в соответствии с соглашением о возмещении расходов и выставленным счетом.

Стоимость арендной платы составляет:

- аренда  помещений 1-го этажа арендуемого здания за 1 кв.м. , в т.ч. НДС 18%: 2015 год- 165 руб., 2016 год- 170 руб., 2017 год- 175 руб., 2018 год- 180 руб., 2019 год- 186 руб., 2020 год- 192 руб. (п. 6.2.1 договора),

-аренда помещений 2-го этажа арендуемого здания за 1 кв.м. , в т.ч. НДС 18%: 2015 год- 142 руб., 2016 год- 156 руб., 2017 год- 172 руб., 2018 год- 190 руб., 2019 год- 209 руб., 2020 год- 230 руб. (п. 6.2.2 договора),

- аренда помещений 3-го этажа арендуемого здания за 1 кв.м. , в т.ч. НДС 18%: 2015 год- 142 руб., 2016 год- 146 руб., 2017 год- 150 руб., 2018 год- 165 руб., 2019 год- 182 руб., 2020 год- 200 руб. (п. 6.2.3 договора).

Согласно пункту 6.3 договора аренды арендатор своевременно производит арендные платежи (постоянная часть) в следующем порядке:

- 71397 руб. 60 коп. в месяц из расчета 142 руб. 1 кв. м. , в т.ч. НДС 18% за аренду помещений 2-го этажа арендуемого здания арендатором производится с даты подписания настоящего договора;

- оплата за аренду помещений 1-го и 3-го этажей арендуемого здания начисляется согласно пункту 6.2.1. и 6.2.3 настоящего договора и/или с момента ввода помещений в эксплуатацию арендатором согласно графику окончания строительных работ, производится путем подписания дополнительного соглашения, к настоящему договору роб увеличении стоимости арендной платы, на основании подписанного сторонами акта приема-сдачи выполненных работ, указанных в п. 3.1 настоящего договора. Увеличение арендной платы пропорциональной увеличению площади выполненных работ по ремонту арендуемых помещений, поэтажно, согласно графика.

Пунктом 6.4 договора оплата  постоянной части арендной платы производится не позднее 25 числа месяца, предшествующего месяцу оплаты, путем перечисления денежных средств на расчетных счет арендодателя, либо путем внесения денежных средств в кассу арендодателя. Расчеты могут производиться также произведением взаимозачетов и другими способами в соответствии с действующим законодательством по дополнительному соглашению. Переменная часть оплачивается арендатором согласно соглашению о возмещении расходов.

Пунктом 12.5 договора предусмотрена возможность арендатора во внесудебном, одностороннем  порядке  досрочно расторгнуть настоящий договор, предварительно уведомив арендатора за 3 месяца до даты расторжения договора. При этом настоящий договор считается расторгнутым с даты, указанной в соответствующем уведомлении, но не ранее истечения трехмесячного срока.

Ответчиком несвоевременно и не в полном объеме производилась оплата по договору. По расчетам истца с учетом частичной оплаты задолженности у ответчика с момента заключения договора  имеется задолженность по договору в сумме    2 398 918,25 руб., за взысканием которой с начислением договорной неустойки в сумме 2 398 918,25 руб. истец обратился в суд.

Письменная претензия, направленная в адрес ответчика оставлена ответчиком без исполнения.

Рассматривая дело, суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт того, что спорное нежилое помещение передано Обществу в аренду и фактически им использовалось.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, проанализировав содержание договора аренды, суд пришел к выводу о том, что  заявленный истцом ко взысканию размер арендной платы (постоянная составляющая) за второй этаж  за декабрь 2015 года в сумме  71 397,60 руб. соответствует пунктам 1.2, 6.3 и 6.2.2 договора аренды и не оспаривается ответчиком.

За период с января 2016 года по апрель 2017 года (включительно) истец правомерно исчислял арендную плату за второй этаж с учетом  указанной в п. 1.2 договора площади 502, 8 кв. метров и ставки арендной платы, указанной в пункте 6.2.2. договора (156 руб. за 2016 год и 172 руб. за 2017 год), что составило 78 436,8 руб. в месяц в 2016 год  и 86481,6 руб. в месяц в 2017 год).

      При этом судом отклоняются доводы ответчика о том, что стоимость арендной платы в 2016 и в январе 2017 года должна составлять 71 397, 60 руб. в месяц, как это предусмотрено п. 6.3 договора, а с 01.02.2017- 78 537,36 руб., как это указано в  дополнительном соглашении от 01.01.2017 № 1/17.

     Указанный довод противоречит условиям пункта 6.2.2. договора, которым предусмотрено изменение  размера арендной платы за каждый год. Дополнительное соглашение от 01.01.2017 № 1/17 по итогам рассмотрения заявления истца о фальсификации доказательств и проведенной судебной почерковедческой экспертизы (заключение т. 4,л.д. 1-20) исключено ответчиком из числа доказательств по делу, что отражено в протоколе судебного заседания от 11.10.2019 года (т. 4, л. д. 30).

          Вместе с тем, суд пришел к выводу о необоснованности исчисления истцом арендной платы, начиная с мая  2017 года в сумме 178 496,60 руб. (86481,6 руб. – за второй этаж + 92015 руб. (502,8 кв.м. х 172 руб.) за первый этаж).    Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств,  эксплуатации ответчиком всей площади первого этажа (502,8 кв. м) с июля 2017 года. Как следует из пояснений сторон, на момент заключения договора аренды на первом и третьем этажах велся ремонт.

      Пунктом 6.3 договора аренды  предусмотрено, что оплата за аренду помещений 1-го и 3-го этажей начисляется согласно пунктам 6.2.1 и 6.2.3. договора с  момента ввода помещений в эксплуатацию. Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ предусмотренные пунктом 6.3 договора аренды акты ввода помещений первого этажа в эксплуатацию после окончания строительных работ не представлены. Ответчик отрицает использование всей площади первого этажа, ссылаясь на акт проверки эксплуатации арендуемых помещений от 10.05.2017 года (т. 3, л.д. 26) согласно которому эксплуатируемая часть 1-го этажа, где расположен ресепшн, составляет 136 кв.м. Использование с мая 2017 года указанной площади первого этажа ответчик признает. С учетом изложенного, суд пришел к выводу о правомерности исчисления арендной платы (постоянная часть ) с  мая 2017 года в сумме  110 281,6 руб. из расчета 86 481,6 руб. – за второй этаж +          23 800 руб. (136 кв.м. х 175 руб.) -за первый этаж.  

При этом судом отклоняется довод ответчика о том, что с  14.07.2017 года арендная плата начисляться не должна, поскольку ответчик не имел возможности пользоваться помещением, в связи с  прекращением истцом подачи электроэнергии и введенным истцом ограничением  доступа в помещение.

     Истец, прекратив подачу электричества и ограничив доступ в арендуемое помещение, действовал в соответствие с условиями договора, предусмотренными пунктами 2.2.5 и 7.6 договора в связи с невнесением арендатором арендной платы за май и июнь 2017 года  в полном объеме. В этом случае ограничение доступа в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора.

      Вместе с тем, суд считает неправомерным начисление арендной платы до марта 2018 года в связи с  расторжением арендатором договора аренды в одностороннем порядке. 

      В подтверждение указанного обстоятельства ответчиком представлено уведомление о расторжении договора аренды (т. 2,л.д. 132), полученное представителем истца 21.08.2017 года,  соглашение от 24.08.2017 о расторжении договора аренды № 95/15 от 01.12.2015, акт приема-передачи недвижимого имущества от 24.08.2017. 

     Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность предусмотреть в договоре условие об одностороннем отказе от договора по инициативе стороны.

     В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

    Право арендатора на досрочное расторжение договора аренды предусмотрено пунктом 12.5 договора аренды, согласно которому арендатор вправе во внесудебном одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор предварительно уведомив арендодателя за 3 месяца до  даты расторжения договора. При этом настоящий договор считается расторгнутым с даты, указанной в соответствующем уведомлении о его расторжении, но не ранее истечения трехмесячного срока с его получения.

С учетом получения уведомления о расторжении договора истцом 21.08.2017 года, принимая во внимание положения пункта 12.5 договора,  суд считает договор аренды расторгнутым с 21.11.2018 года.

Доводы истца о том, что указанное уведомление получено неуполномоченным лицом судом отклоняется. Названное уведомление представлено в материалы дела представителем ответчика ФИО4 еще в июне 2018 года в присутствии  представителя истца,  находилось в материалах дела, с которым представитель истца впоследствии знакомился. При этом каких-либо возражений относительно расторжения договора аренды истцом не заявлялось.

      Доказательств того, что ответчику  было известно, что представитель истца ФИО5, получившая уведомление 21.08.2017 года не имела полномочий на его подписание в материалы дела не представлено, полномочия ФИО5 на получение уведомления явствовали из обстановки его вручения (в офисе истца), соответствующего заявления о фальсификации данного уведомления в установленном порядке истцом не заявлено (ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).    

         При этом, суд считает не подтвержденным надлежащими доказательствами доводы ответчика о расторжении договора аренды с 24.08.2017. Представленные  ответчиком незаверенные ксерокопии соглашения о расторжении договора аренды от 24.08.2017 и акта приема-передачи недвижимого имущества от 24.08.2017 года, также подписанные от имени истца ФИО5, суд считает ненадлежащими доказательствами, противоречащими условиям договора, не соответствующими требованиям  части 8 статьи 75 АПК РФ. Кроме того, в акте приема-передачи недвижимого имущества от 24.08.2017 года не зафиксирована передача арендатором имущества арендодателю, а отражено лишь обязательство сделать это.

При указанных обстоятельствах с мая 2017 года по 21.11.2017 года (с учетом положений п. 4.3 договора аренды, согласно которому неполные месяцы оплачиваются исходя из доли, причитающейся на дни этих неполных месяцев) подлежит начислению арендная плата в сумме 738 886,72 руб.          (661 689,6 руб. (май-октябрь 2017)+ 77 197,12 руб. (21 день ноября 2017)). 

     Начисленная истцом сумма переменной составляющей арендной платы (1 089 663, 85 руб.) ответчиком не оспаривается.

     С учетом изложенного судом признается правомерным начисление  истцом  арендной платы с даты заключения договора аренды по 21.11.2017 в сумме, 2 836 339,04 руб., в т.ч. постоянная часть -2 097 452,32 руб. (71 397,6 руб. (декабрь 2015)+941 241,6 руб. (2016 год)+ 345 926,4 руб. (январь-апрель 2017 года)+ 738 886,72 руб. (май- 21.11.2017),  а также не оспариваемая ответчиком  переменная часть- 1 080 663,85 руб.  

        Проверяя расчет задолженности в части оплаты ответчиком арендной платы, суд  считает правомерными доводы ответчика о  том, что при расчете задолженности истцом не  в полном объеме учтена произведенная ответчиком   оплата. Так,   истец  в расчете, приложенном к последнему уточнению иска от  07.11.2019 № ТТО 00225, указывает, что  за декабрь 2015 года ответчиком уплачено 142 794 руб., в то время, как согласно материалами дела за указанный период ответчиком оплачено 144 397 руб. (п/п № 6 от 30.12.2015м года на сумму 73000 руб.(т. 1,л.д. 132), п/п № 2 от 15.01.2016 на 71 397 руб. (т. 1,л.д. 133); истцом в расчете указана оплата за январь 2016 года в сумме 107 397, в то время, как согласно материалам дела за указанный период ответчиком уплачено 178 794 руб. (п/п № 7 от 15.01.2016 года на сумму 71397 руб. (т. 1, л.д. 134) , п/п 22 от 19.02.2016 года на сумму 107397 руб. (т. 1,л.д. 135). Иных расхождений в учете оплаты судом не выявлено.

         При указанных обстоятельствах ответчиком произведена оплата арендной платы не в сумме 2 038 812 руб., как указано истцом в расчете, а в сумме 2 111 812 руб. 

         С учетом изложенного с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме  724 527,04 руб.  (2 836 339,04 руб.- 2 111 812 руб.).

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) в соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

       Пунктами 2.2.4 и 7.6 договора за каждый день просрочки перечисления оплаты арендодатель вправе начислить арендатору неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности, подлежащей оплате.

       При этом, в соответствии с пунктом 13.5 договора аренды прекращение договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но нем освобождает стороны договора от ответственности за его нарушение, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора аренды.

        Указанный пункт договора позволяет начислять договорную неустойку за неисполнение обязательств по уплате арендных платежей и после расторжения договора аренды.

        Согласно представленному истцом расчету, он просит взыскать договорную неустойку за период с 31.03.2018 по 07.11.2019, добровольно сниженную до размера долга.

        Ответчиком заявлено ходатайство о снижении договорной неустойки по ст. 333 ГК РФ в связи с ее несоразмерностью до размера, рассчитанного, исходя из двукратной ставки рефинансирования.

        Суд, рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о снижении договорной неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ считает, что предусмотренная договором неустойка в размере 0,5 % за каждый день просрочки даже с учетом снижения ее до суммы долга,  действительно является чрезмерной, не отвечающей критериям соразмерности неустойки, установленным в законодательстве, судебной практике и обычаям делового оборота.

        С учетом условий заключенного договора аренды (необходимость значительных вложений со стороны ответчика в ремонт арендуемых помещений), обстоятельств и в результате которых ответчиком прекращена оплата арендной платы (возникший между сторонами спор по ее размеру), фактическое неиспользование с 14.07.2017 ответчиком арендуемых помещений в связи с ограничением истцом доступа к ним, суд считает возможным в соответствии  со ст. 333 ГК РФ удовлетворить ходатайство ответчика и снизить размер взыскиваемой неустойки до размера, рассчитанного, исходя из двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ, что с учетом признанной судом правомерной суммой основного долга в размере 724 527,04 руб., и заявленного ответчиком периода неустойки  с 31.03.2018 по 07.11.2019 составляет 173 072,65 руб., которая и подлежит взысканию с ответчика.

      В связи с частичным удовлетворением иска в соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика подлежит взысканию 14 192 руб. судебных расходов по уплате госпошлины; 39 895 руб. излишне уплаченной госпошлины за рассмотрение дела (чек-ордер от 19.04.2018 операция 4992) подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

При распределении судебных расходов судом учтено положение пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 (в ред. от 24.03.2016), согласно которому если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

       Также истцом были понесены судебные издержки в сумме 22 500 руб. на оплату почерковедческой экспертизы. В результате проведения экспертизы судом удовлетворено ходатайство истца  о фальсификации доказательств и из числа доказательств исключено дополнительное соглашение к договору аренды. При указанных обстоятельствах суд считает, что понесенные истцом судебные издержки на проведение экспертизы в полном объеме подлежат отнесению на ответчика.

       Находящиеся на депозитном счете суда денежные средства за проведение экспертизы подлежат перечислению эксперту.

Руководствуясь ст. ст. 49, 110, 163,167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орион апартамент-центр», г.Тверь (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Тверской завод технологической оснастки имени 1 мая», г.Тверь (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>),     724 527,04 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения № 95/15 от 01.12.2015 года, а также 173 072,65 руб.  договорной неустойки за период с 31.03.2018 по 07.11.2019, 14 192 руб. судебных расходов по уплате госпошлины за рассмотрение дела, 22 500 руб. судебных издержек на оплату почерковедческой экспертизы.

    В удовлетворении  остальной части иска отказать.

    Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке ст. 319 АПК РФ.

    Возвратить истцу из федерального бюджета Российской Федерации          39 895 руб. излишне уплаченной госпошлины за рассмотрение дела (чек-ордер от 19.04.2018 операция 4992). Выдать справку на возврат госпошлины.

    Перечислить Автономной некоммерческой организации «Центральное Бюро Независимых Судебных Экспертиз», ИНН 

<

***>, с депозитного счета Арбитражного суда Тверской области на основании счета на оплату       № 26 от 16.08.2019  22 500 руб. за проведение судебной экспертизы.

     Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда, в течение месяца со дня его принятия, в порядке, предусмотренном АПК РФ.

 

 

 

Судья                                                                                               Л.Ю. Голубева