ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-6407/2023

Дело № А41-30248/22

23 мая 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  16 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 мая 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Погонцева М.И., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от ИП ФИО2 (истец) - ФИО3 по доверенности от 14.01.2022 года, паспорт, диплом;

от ООО "Какаду" (ответчик) - ФИО4 по доверенности от 29.04.2023 года, паспорт, диплом;

от ООО "Вектор Плюс": не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО2 на решение Арбитражного суда Московской области от 03.02.2023 по делу  № А41-30248/22, по иску ИП ФИО2 к ООО "Какаду" о взыскании, по встречному иску ООО "Какаду" к ИП ФИО2 о взыскании, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Какаду" о взыскании задолженности в сумме 81 258 руб. 62 коп. по договору аренды №2_3_90.2/2020 от 01.10.2020, расходов по оплате государственной пошлины (с учетом принятых судом уточнений). 

До принятия окончательного судебного акта по делу ответчик по первоначальному иску ООО "Какаду" заявило встречное исковое заявление к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании денежных средств в размере 110 200 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме7 758 руб. 53 коп. за период с 16.10.2021 по 21.01.2023 с учетом принятых судом уточнений). 

Определением от 25.07.2022 судом принято встречное исковое заявление для совместного рассмотрения с первоначальным иском. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований судом в порядке статьи 51 АПК РФ привлечено общество с ограниченной ответственностью "Вектор Плюс". 

 

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.02.2023 первоначальный иск удовлетворен. Встречный иск удовлетворен в части. Суд решил: взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Какаду" денежные средства в сумме 110 200 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 240 руб. 45 коп., а всего взыскать: 114 440 руб. 45 коп.  В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта  Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Какаду" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и просил решение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований,  предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.10.2020 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО "КАКАДУ" (арендатор) заключен договор аренды N 2_3_90.2/2020, по условиям которого арендатор принял во владение и временное пользование жилок помещение по адресу: 

<

...>, площадью 90, 2 кв. м (п. 1 договора), под стоматологическую клинику. 

Срок договора с 01.10.2020 по 31.08.2021 (пункт 3 договора). 

Согласно пункту 5 договора обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору составляет 110200 руб. и оплачен арендатором в период действия ранее заключенных договоров на данное помещение. 

В соответствии с пунктом 6 договора арендная плата уплачивается ежемесячно, не позднее 1 числа текущего месяца в размере, установленном в пункте 4 договора. 

В пункте 4 стороны согласовали, что арендная плата за пользование помещением состоит из постоянной и переменной части. Постоянная часть составляет 649 руб. за кв. м и оплачивается арендатором в размере 58540 руб. с 01.10.2020 ежемесячно. 

Пунктом 7 договора предусмотрено, что арендатор и арендодатель договариваются, что арендодатель вправе в любое время удержать от суммы обеспечительного платежа суммы компенсации задолженности арендатора по уплате арендной платы и другие суммы, которое должны быть уплачены в соответствии с договором, включая суммы коммунальных платежей. 

01.10.2021 помещение возвращено арендодателю в связи с истечением срока аренды, что подтверждается Актом приема-передачи. 

Истец указал, что за период действия договора у ответчика образовалась заложенность по арендной плате в размере 81 258 руб. 62 коп. 

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец (ИП ФИО2) обратился в суд с рассматриваемыми первоначальными требованиями. 

Во встречном исковом заявлении ООО "Какаду" указало, что на момент расторжения договора и возврата помещения арендодателю (01.10.2021), у общества имелась задолженность по оплате постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы. 

При этом, в соответствии с пунктом 5 договора предусмотрен обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору, который составляет 110 200 руб. Факт оплаты обеспечительного платежа подтверждается сторонами в договоре и платежными поручениями. 

В соответствии с пунктом 8 договора после истечения срока аренды, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору, за вычетом произведенных арендодателем удержаний сумм, подлежащих уплате арендодателю в соответствии с условиями договора, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента возврата помещения арендодателю и подписания Акта возврата помещения. 

ИП ФИО2 после возврата спорного помещения из аренды возврат обеспечительного платежа не произвела, а также не произвело удержание из него в счет задолженности по оплате арендной платы, в связи с чем у ИП ФИО2 перед ООО "Какаду" имеется задолженность в сумме 110 200 руб. 

ООО "Какаду" указывает, что Акт приема-передачи подписан 01.10.2021, а денежные средства не возвращены арендодателем, в связи с чем, общество произвело расчет процентов за период с 16.10.2021 по 17.06.2022, которые составили 7 758 руб. 53 коп. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В порядке статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В свою очередь на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. 

При прекращении договора аренды недвижимого имущества предмет аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ). 

Из указанных норм права следует, что обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента возврата арендодателю объекта найма, доказательством чего может являться подписанный сторонами документ, подтверждающий возврат объекта аренды. 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). 

Факт передачи имущества в аренду ответчику подтверждается Актом приема-передачи от 01.10.2020. 

Акт (возврата) приема-передачи помещений от арендатора арендодателю подписан 01.10.2021, в связи с окончанием договор аренды. 

Расчет уточненных исковых требований произведен ИП ФИО2 с учетом доводов ООО "Какаду", исключив из расчета требования по счету N 7 от 14.10.2020 на сумму 10402, 97 руб. на оплату переменной части арендной платы за сентябрь 2020, по счету N 19 от 28.02.2021 на сумму 11168 руб., включающий сумму оплату на систему видеонаблюдения в размере 2375 руб. 

Истец предоставил расчет задолженности по договору за период действия договора с октября 2020 по сентябрь 2021 года, согласно которому задолженность ответчика перед истцом, с учетом уточнений составила 81 258 руб. 62 коп. 

Учитывая, что факт передачи объекта аренды и его возврат сторонами не оспаривался, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальный иск. 

Рассматривая встречные исковые требования, суд первой инстанции установил следующее. 

ООО "Какаду" в обоснование встречного иска указано, компания длительное время арендовала помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, расположенное на 1 этаже, кадастровый номер объекта 50:23:0000000:117066, начиная с 2013 года. 

Назначение помещения для вида деятельности - стоматологическая клиника. 

Так, в апреле 2013 года между ООО "Какаду" и ООО "Северо-западная компания" был заключен договор аренды N 402-3-3 (том 1 л.д. 130-132), в 30.03.2014 года между ООО "КАКАДУ" и ООО "Фрилон недвижимость" от имени ООО "Северо-западная компания" заключен договор аренды N 402-3-3 (том 1 л.д. 133-135), далее 03.04.2019 между ООО "КАКАДУ" и ООО "Вектор плюс" заключен договор субаренды N 402-3-3/С (том 1 л.д. 136-139). 

Согласно пункту 3.9. договора аренды N 402-3-3 (том 1 л.д. 130-132) ООО "КАКАДУ" и ООО "Северо-западная компания" установлено, что арендатор обязуется выплатить арендодателю обеспечительный платеж в сумме 90 200 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательства арендатора по настоящему договору. 

Пунктом 3.7. договора аренды от 30.03.2014 N 402-3-3 (том 1 л.д. 133-135) установлено, что арендатор обязуется выплатить арендодателю обеспечительный платеж в сумме 99 220 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательства арендатора по настоящему договору. 

Положениями пункта 3.8. договора субаренды N 402-3-3/С (том 1 л.д. 136-139) установлено, что оплата обеспечительного платежа в сумме 110 200 руб. в качестве обеспечения обязательств Субарендатора по договору, Субарендатором (ООО "КАКАДУ") оплачен (том 1 л.д. 136). 

При этом, в соответствии с пунктом 5 договора аренды N 2_3_90.2/2020 от 01.10.2020 заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрен обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору, который составляет 110200 руб. 

ООО "Какаду" в материалы дела представлено платежное поручение от 22.05.2013 N 2 на сумму 90200 руб., перечисленные ООО "Северо-западная компания" в качестве обеспечительного платежа по договору от 30.04.2013 N 402-3-3 (том 1 л.д. 82); платежное поручение от 22.05.2013 N 1 на сумму 20000 руб., перечисленных ООО "Управляющая компания ЖК "Раменский" в качестве обеспечительного платежа по договору от 07.05.2013 N 402-3-3 (том 1 л.д. 85). 

В апелляционной жалобе предприниматель указывает, что обеспечительный платеж в рамках, заключенного с ней договора не оплачивался арендатором. 

Между тем, согласно пункту 5 договора аренды N 2_3_90.2/2020 от 01.10.2020 обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору составляет 110 200 руб. и оплачен арендатором в период действия ранее заключенных договоров на данное помещение (том 1 л.д. 8). 

В пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом на основании пункта 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Договор аренды помещения от 01.10.2020 N 2_3_90.2/2020 подписан сторонами без замечаний и возражений, доказательств внесения в договор в установленном порядке изменений и дополнений в материалах дела не имеется. 

Статья 431 ГК РФ указывает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

В силу пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 

Субъекты предпринимательской деятельности самостоятельно несут риск по своим обязательствам и ответственность за их нарушение. 

При переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу независимо от того, проводилось ли переоформление договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). 

Факт оплаты обеспечительного платежа подтверждается сторонами в договоре и платежными поручениями, о чем указано выше. 

В соответствии с пунктом 8 договора аренды помещения от 01.10.2020 N 2_3_90.2/2020 после истечения срока аренды, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору, за вычетом произведенных арендодателем удержаний сумм, подлежащих уплате арендодателю в соответствии с условиями договора, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента возврата помещения арендодателю и подписания Акта возврата помещения. 

Установленное нормой пункта 1 статьи 617 ГК РФ регулирование прежде всего предполагает, что при переходе права собственности на объект аренды от прежнего собственника к новому за объектом аренды "следуют" те права и обязанности в обязательстве из договора аренды, которые: 

- выделяют договор аренды в отдельный вид договора (статья 606 ГК РФ), а именно: обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование; право требовать исполнения арендатором обязанности своевременно вносить плату за пользование имуществом; 

- образуют условие договора аренды, содержание которого предписано императивной нормой закона (ст. 422 ГК РФ, § 1 гл. 34 ГК РФ), как-то: право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в любое время отказаться от его исполнения (ст. 610 ГК РФ); обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ); ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ РФ), др.; 

- образуют условие договора аренды, содержание которого определено диспозитивной нормой закона, подлежащей применению, поскольку соглашением сторон не установлено иное (ч. 4 ст. 421 ГК РФ, § 1 гл. 34 ГК РФ РФ), как-то: обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (ст. 616 ГК РФ), др. 

Именно применительно к таким "следующим" за объектом аренды правам и обязанностям арендодателя, норма пункта 1 статьи 617 ГК РФ является: 

- тем законом, на основании которого право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может перейти к другому лицу (часть 1 статьи 382 ГК РФ); 

- тем законом, который предусматривает переход к другому лицу прав кредитора без согласия должника (часть 2 статьи 382 ГК РФ). 

Напротив, право требования к арендатору в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств из договора аренды, возникшее до перехода права собственности на объект аренды, может быть уступлено первоначальным арендодателем новому лишь с соблюдением установленного § 1 главы 24 ГК РФ порядка уступки требования; долг арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств из договора аренды, возникший до перехода права собственности на объект аренды, может быть переведен с первоначального арендодателя на нового лишь с соблюдением установленного § 2 главы 24 ГК РФ перевода долга. 

Однако помимо "следующих" за объектом аренды к новому арендодателю в силу закона прав и обязанностей, установление которых в договоре позволяет определить его именно как договор аренды, или прав и обязанностей, образующих условие, содержание которого для договора аренды определено императивной или диспозитивной нормой закона, а также помимо прав и обязанностей, возникших из ненадлежащего исполнения договора аренды, могущих быть переданными в порядке главы 24 ГК РФ, - следует также выделить обязательства, возникающие из договора аренды, заключенного на условиях: 

- предварительного (авансового) порядка внесения арендатором оплаты за пользование объектом аренды; 

- предоставления арендатором арендодателю обеспечения исполнения своих обязательств. 

В том случае, когда договором аренды предусмотрен предварительный (авансовый) порядок оплаты пользования объектом аренды, срок, в течение которого арендатор обязан исполнить обязанность по оплате пользования, наступает ранее истечения периода, в течение которого арендодатель обязан исполнить встречную (применительно к требованиям статья 328 ГК РФ) обязанность по предоставлению объекта аренды в пользование арендатору. 

Поэтому в том случае, когда в течение срока действия договора аренды, заключенного на условиях предварительного внесения арендной платы/обеспечительного платежа, происходит переход права собственности на объект аренды, - к новому арендодателю переходят все права и обязанности, которые имелись у прежнего арендодателя в связи с надлежащим исполнением арендатором обязательств из договора аренды, а именно: 

- в счет предоставленного арендатором надлежащего авансового исполнения, полученного прежним собственником, превысившего предоставленное прежним собственником встречное исполнение, - арендатор вправе требовать предоставления встречного исполнения от нового собственника; 

- предоставленное арендатором надлежащее авансовое исполнение, полученное прежним собственником, превышающее предоставленное прежним собственником встречное исполнение, - новый собственник вправе истребовать в свою пользу от прежнего собственника. 

Когда договором аренды предусмотрена обязанность арендатора в обеспечение исполнения своих обязательств уплатить арендодателю денежные средства, из которых арендодатель вправе получить удовлетворение своих требований и которые, оставшиеся после удовлетворения соответствующих требований, по окончании действия договора подлежат возврату, - срок исполнения арендатором обязанности по предоставлению обеспечения наступает ранее срока исполнения арендодателем корреспондирующей обязанности по возврату обеспечения. 

В таких обязательствах при переходе права собственности на объект аренды, учитывая, что переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, возникает ситуация, при которой: 

- первоначальным собственником объекта аренды от арендатора получено исполнение (в виде арендной платы, обеспечительного платежа) в объеме, превышающем объем предоставленного им как арендодателем встречного исполнения в виде предоставления права пользования объектом аренды; 

- новым собственником объекта аренды от арендатора получено исполнение в виде арендной платы в объеме, меньшем объему предоставленного им как арендодателем встречного исполнения в виде предоставления права пользования объектом аренды. 

Для приведения имущественных интересов арендатора, первоначального и нового арендодателя в такой ситуации необходимо определить, на чьей стороне и за счет кого возникает неосновательное обогащение и, соответственно, на ком лежит ответственность по его возмещению, а именно: 

-первый подход: регулируемые ст. 1102 ГК РФ отношения возникают между первоначальным арендодателем и арендатором, поскольку нового арендодателя не связывает произведенное арендатором надлежащее исполнение обязательства первоначальному арендодателю, так что арендатор, чтобы считаться исправным (надлежащим образом выполняющим свои обязанности из договора аренды), обязан совершить действия, находящиеся за пределами заключенного с прежним арендодателем договора аренды, а именно: повторно (для арендатора) предоставить новому арендодателю исполнение (оплату пользования), соответствующее периоду пользования объектом аренды, наступившему после перехода права собственности на объект аренды, несмотря на то, что ранее арендатор в соответствии с условиями договора аренды уже предоставил первоначальному арендодателю предварительное/ авансовое исполнение в т.ч. в счет срока аренды, приходящийся на период после произошедшего перехода права собственности на объект аренды; 

-или второй подход: регулируемые ст. 1102 ГК РФ отношения возникают между первоначальным и новым арендодателем, поскольку нового арендодателя связывает произведенное арендатором надлежащее исполнение обязательства первоначальному арендодателю, т.е. при переходе права собственности на объект аренды арендатор, предоставивший прежнему арендодателю исполнение в т.ч. в счет периода, в котором последний в связи с отчуждением права собственности на объект аренды утратил права и обязанности арендодателя, имеет право сполна получить от нового арендодателя встречное исполнение в объеме, предварительно оплаченном арендатором прежнему арендодателю, а обязанность по возмещению новому арендодателю стоимости осуществляемого им в пользу арендатора исполнения, предварительно оплаченного арендатором прежнему арендодателю, возлагается на прежнего арендодателя, т.е. к отношениям сторон применимы (в порядке ч. 1 ст. 6 ГК РФ) нормы: 

- ч. 3 ст. 382 ГК РФ, согласно которой, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий; в этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору (применительно к правоотношениям, регулируемым п. 1 ст. 617 ГК РФ: поскольку переход прав арендодателя к другому лицу от воли арендатора не зависит, новый арендодатель несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий; в этом случае исполнение обязательства первоначальному арендодателю признается исполнением надлежащему кредитору); 

- ст. 384 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (применительно к правоотношениям, регулируемым п. 1 ст. 617 ГК РФ: права и обязанности первоначального собственника объекта аренды по - отношению к арендатору (имеется в виду права и обязанности, вытекающие из надлежащего исполнения сторонами обязательств из договора аренды), переходят к новому собственнику объекта аренды в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права собственности на объект аренды); 

- ст. 386 ГК РФ, согласно которой должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору (применительно к правоотношениям, регулируемым п. 1 ст. 617 ГК РФ: арендатор вправе выдвигать против требования нового арендодателя возражения, которые он имел против первоначального арендодателя в связи с надлежащим исполнением обязательств из договора аренды к моменту получения уведомления о переходе прав и обязанностей из договора аренды к новому собственнику объекта аренды). 

Представляется, что правовые последствия, возникающие при первом подходе в решению рассматриваемой ситуации, не соответствуют как правовым последствиям, наступление которых предполагается в силу нормы п. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, так и основным началам гражданского законодательства, определенным в ст. 1 ГК РФ, согласно которой гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, - поскольку: 

- применение такого порядка означает "изменение" договора аренды, поскольку сопряжено для арендатора с дополнительными юридическими и фактическими действиями (по возврату от прежнего арендодателя оплаты, внесенной в счет пользования в период после перехода права собственности и по внесению новому арендодателю оплаты в счет пользования в период после перехода права собственности), а также рисками, присущими безналичным расчетам, в частности, неисполнения банком, принявшим платежное поручение плательщика (арендатора) по перечислению денежной суммы обеспечительного платежа или арендной платы банку получателя средств (нового арендодателя) для ее зачисления на счет последнего, учитывая, что в силу ст. ст. 316, 849 ГК РФ денежное обязательство считается исполненным в момент зачисления поступивших на счет клиента банка получателя денежных средств; 

- установленный нормой п. 1 ст. 617 ГК РФ принцип сохранения договора аренды неизменным в части прав и обязанностей арендатора и нового арендодателя означает не только то, что с момента перехода права собственности на сданное в аренду имущество у арендатора возникает право пользоваться являющимся объектом аренды имуществом на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем, а новый арендодатель имеет право требовать внесения арендатором аренды платы на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем; смысл указанной нормы состоит прежде всего в том, чтобы обеспечить арендатору, от волеизъявления которого не зависело обстоятельство состоявшегося перехода права собственности на сданное в аренду имущество, неизменность его правового статуса в обязательстве из договора аренды; 

- коль скоро арендатор заключил договор аренды на определенных условиях, а впоследствии по обстоятельствам, от воли арендатора не зависящим, вследствие совершенного собственником объекта аренды отчуждения его в собственность другого лица, у последнего возникли права и обязанности из договора аренды, а на стороне первоначального арендодателя - неосновательное обогащение, то бремя возврата неосновательно приобретенного следует возложить на лиц, совершивших сделку по отчуждению права собственности на объект аренды, т.е. первоначального и нового арендодателей. 

Поэтому в том случае, когда в течение срока действия договора аренды, заключенного на условиях предварительного внесения арендной платы/ обеспечительного платежа, происходит переход права собственности на объект аренды, - к новому арендодателю переходят все права и обязанности, которые имелись у прежнего арендодателя в связи с надлежащим исполнением арендатором обязательств из договора аренды, а именно: 

- в счет предоставленного арендатором надлежащего авансового исполнения, полученного прежним собственником, превысившего предоставленное прежним собственником встречное исполнение, - арендатор вправе требовать предоставления встречного исполнения от нового собственника; 

- предоставленное арендатором надлежащее авансовое исполнение, полученное прежним собственником, превышающее предоставленное прежним собственником встречное исполнение, - новый собственник вправе истребовать в свою пользу от прежнего собственника. 

Однако, помимо изложенного, для приведения имущественных интересов арендатора, первоначального и нового арендодателя в ситуации, когда в течение срока действия договора аренды, заключенного на условиях предварительного внесения арендной платы/ обеспечительного платежа, происходит переход права собственности на объект аренды, - необходимо также определить, остается ли прежний арендодатель, после перехода к новому арендодателю обязанностей, имевшихся у прежнего арендодателя в связи с надлежащим исполнением арендатором обязательств из договора аренды, ответственным (солидарно или дополнительно) за неисполнение соответствующих обязанностей новым арендодателем. 

Представляется, что установленный нормой п. 1 ст. 617 ГК РФ принцип сохранения договора аренды неизменным в части прав и обязанностей арендатора и нового арендодателя предполагает, что прежний арендодатель, после перехода к новому арендодателю обязанностей, имевшихся у прежнего арендодателя в связи с надлежащим исполнением арендатором обязательств из договора аренды, несет солидарную ответственность за неисполнение соответствующих обязанностей новым арендодателем, - поскольку: 

- платеж, предварительно внесенный в обеспечение исполнения обязательства из договора аренды (обеспечительный платеж), при надлежащем исполнении договора аренды в счет оплаты пользования не засчитывается и по прекращении обеспеченного им обязательства подлежит возврату; возврат арендатору платежа, предварительно внесенного в счет исполнения обязательства из договора аренды в оплату встречного предоставления (арендная плата в оплату пользования объектом аренды), по общему правилу не предполагается, поскольку при надлежащем исполнении договора аренды он полностью засчитывается в счет оплаты пользования; однако всегда имеется вероятность возникновения у арендатора права требовать возврата разницы между внесенным авансом и авансом, израсходованным в счет текущей арендной платы, уплаченной, например, до досрочного расторжения договора аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает; 

- соответственно, заключая договор аренды на условиях предварительного внесения арендной платы/ обеспечительного платежа, арендатором оценивается вероятность возврата указанного предоставления арендодателем исходя из имущественного положения последнего, в т.ч. наличия у него в собственности являющегося объектом аренды имущества, на которое, в случае ненадлежащего исполнения арендодателем обязанности по возврату предоставленной арендатором предварительной платы, могло бы быть обращено взыскание; 

- с другой стороны, состоятельность прежнего собственника объекта аренды, несмотря на отчуждение им объекта аренды, может более, чем нового собственника, обеспечивать возможность отвечать по своим денежным обязательствам; 

- поэтому при переходе прав и обязанностей арендодателя к новому собственнику интерес арендодателя может состоять в наличии у него права требовать возврата обеспечительного платежа как прежним, так и новым арендодателем; 

- ГК РФ непосредственно не регулирует правоотношения, складывающиеся между арендатором, прежним и новым собственником объекта аренды в том случае, когда после перехода права собственности на объект аренды, у арендатора возникает право требования возврата арендной платы/ обеспечительного платежа, внесенных до перехода права собственности на объект аренды; 

- однако сходные отношения регулирует норма ч. 4 ст. 60 ГК РФ, в силу которой, в случае, если требования о досрочном исполнении или прекращении обязательств и возмещении убытков удовлетворены после завершения реорганизации, вновь созданные в результате реорганизации (продолжающие деятельность) юридические лица несут солидарную ответственность по обязательствам реорганизованного юридического лица; 

- применение в порядке ч. 1 ст. 6 ГК РФ нормы ч. 4 ст. 60 ГК РФ применительно к правоотношениям, регулируемым п. 1 ст. 617 ГК РФ, означает, что если до перехода права собственности на объект аренды арендатором внесена арендная плата/ обеспечительный платеж, а право потребовать их возврата возникло у арендатора после перехода права собственности на объект аренды, то прежний собственник, утративший права и обязанности из договора аренды, несет солидарную с новым собственником ответственность по соответствующим обязательствам перед арендатором. 

На основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). 

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 1102 ГК РФ, приходит к выводу о том, что к ИП ФИО2 от прежних арендодателей перешла обязанность возвратить арендатору обеспечительный платеж в размере 110 200 руб., внесенный арендатором, что подтверждается условием пункта 5, пункт 8 договора аренды помещения N 2_3_90.2/2020 от 01.10.2020 и представленными в материалы дела платежными поручениями. 

Акт приема-передачи (возврата) объекта аренды подписан сторонами 01.10.2021. 

В соответствии с пунктом 5 договора аренды N 2_3_90.2/2020 от 01.10.2020 заключенного между истцом и ответчиком, предусмотрен обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору, который составляет 110 200 руб. 

Пунктом 7 договора предусмотрено, что арендатор и арендодатель договариваются, что арендодатель вправе в любое время удержать от сумму обеспечительного платежа суммы компенсации задолженности арендатора по уплате арендной платы и другие сумму, которое должны быть уплачены в соответствии с договором, включая суммы коммунальных платежей. 

В соответствии с пунктом 8 договора после истечения срока аренды, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору, за вычетом произведенных арендодателем удержаний сумм, подлежащих уплате арендодателю в соответствии с условиями договора, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента возврата помещения арендодателю и подписания Акта возврата помещения. 

Таким образом, арендодатель вправе удержать соответствующую сумму задолженности арендатора по договору аренды из обеспечительного платежа. 

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ИП ФИО2 своим правом на удержание арендной платы из суммы обеспечительного платежа не воспользовалась, заявив первоначальный иск о взыскании арендной платы. 

Кроме того, ИП ФИО2 также не представлено доказательств возврата суммы обеспечительного платежа в сумме 110 200 руб. 

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречный иск в указанной части.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы отзыва на встречный иск, были рассмотрены и обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Десятый арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 03.02.2023 по делу № А41-30248/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

С.А. Коновалов

Судьи:

 

М.И. Погонцев

 

В.Н. Семушкина