ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-25518/2018

г. Ессентуки

20 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Семенова М.У., судей: Афанасьевой Л.В., Белова Д.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  при участии в судебном заседании от - общества с ограниченной ответственностью ПКЗ «Ставропольский» (ОГРН 

<

***>) – ФИО2, доверенность от 19.12.2018, от администрации Александровского муниципального района Ставропольского края (ОГРН 

<

***>) – ФИО3 по доверенности от 14.02.2018, от  индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 305264909700032) – ФИО5 по доверенности от 09.01.2019, в отсутствие в судебном заседании индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРНИП 319265100011445) и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.04.2019 по делу № А63-25518/2018  (судья Жирнова С.Л.),,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью ПКЗ «Ставропольский» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Александровского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация) о признании недействительным аукциона, проведенного администрацией Александровского муниципального района Ставропольского края 07.12.2018 по продаже права на заключение договоров аренды сроком на 10 лет земельных участков из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета, кадастровые номера: 26:18:130202:3, площадью 395 992 кв.м; 26:18:130414:1, площадью 467 980 кв.м; 26:18:130202:2, площадью 817 741 кв.м; 26:18:130228:3, площадью 1 094 021 кв.м, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства; о признании недействительными договоров, заключенных администрацией Александровского муниципального района Ставропольского края по результатам аукциона от 07.12.2018: договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета № 33 от 10.12.2018, заключенного с ФИО6; договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета № 34 от 10.12.2018, заключенного с ФИО6; договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета № 35 от 10.12.2018, заключенного с ФИО6; договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета № 22 от 10.12.2018, заключенного с ФИО4 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ставропольский край в лице министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.04.2019 исковые требования  удовлетворены. Признан недействительным аукцион по продаже права на заключение договоров аренды сроком на 10 лет земельных участков из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета, кадастровые номера: 26:18:130202:3, площадью 395 992 кв.м; 26:18:130414:1, площадью 467 980 кв.м; 26:18:130202:2, площадью 817 741 кв.м; 26:18:130228:3, площадью 1 094 021 кв.м, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, проведенного 07.12.2018 администрацией Александровского муниципального района Ставропольского края. Признаны недействительными договоры аренды, заключенные администрацией Александровского муниципального района Ставропольского края по результатам проведенного аукциона от 07.12.2018 по продаже права на заключение договоров аренды сроком на 10 лет земельных участков из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета, а именно: договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета от 10.12.2018№ 33, заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО6; договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета от 10.12.2018 № 34, заключенный с индивидуальным предпринимателем ФИО6; договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета от 10.12.2018 № 35, заключенный с индивидуальным предпринимателем ФИО6; договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета от 10.12.2018 № 22, заключенный с индивидуальным предпринимателем ФИО4. Судебный акт мотивирован тем, что администрация в нарушение подпункта 7 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) допустила проведение аукциона в отношении земельных участков, которые в силу закона не могли быть предметом аукциона, поскольку на дату проведения торгов, земельные участки были переданы в аренду истцу на неопределенный срок.

В апелляционной жалобе предприниматель просят отменить судебный акт и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств дела и неправильное применение норм материального права. В частности, податель жалобы не согласен с выводом суда о нахождении спорных земельных участков у истца по договору аренды на неопределённый срок на момент проведения торгов. Полагает, что истец своевременно в соответствии с условиями договора не обратился с заявлением о продлении его срока действия, ненадлежащим образом исполнял обязательства по нему, договор аренды от 01.01.2007 № 22 прекратил свое действие 31.12.2016. Не являясь правообладателем спорных земельных участков, истец производил их вспашку. Более того, истец мог принять участие в торгах, однако не сделал этого.

В отзыве истец возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.

Администрация в отзыве поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе и просила удовлетворить ее.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства иные участники процесса не обеспечили явку представителей в апелляционную инстанцию.

Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 – 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 17.04.2006 № 53-ФЗ, решением Совета Александровского муниципального района Ставропольского края от 31.07.2006 № 131/30, постановлением главы администрации Александровского муниципального района Ставропольского края от 22.11.2006 № 497 между администрацией Александровского муниципального района Ставропольского края (арендодатель) и сельскохозяйственным производственным кооперативом артель племенной конный завод «Ставропольский» (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2007 № 22 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель поселений сельскохозяйственного использования с кадастровыми номерами 26:18:130414:1, х. ФИО7, 51 га пашни, 26:18:130202:3, х. Петровка, 36 га пашни, 26:18:130228:1, п. Новокавказский, 109,4 га, 26:18:130202:2, х. Петровка, 81,7 га, общей площадью 278 га, для использования в целях производства сельхозпродукции, находящиеся в административных границах Новокавказского сельсовета.

Срок аренды устанавливался с 01.01.2007 по 31.12.2017 (пункт 2.1 договора).

Указанные выше земельные участки были переданы по акту приема-передачи от 01.01.2007, подписанному обеими сторонами с проставлением печатей.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 02.04.2008 (номер регистрации 26-26-18/001/2008-420), что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды от 02.04.2008 № 18/001/2008-420.

02 декабря 2010 года между СПКЗ ПКЗ «Ставропольский» (арендатор) и ООО ПКЗ «Ставропольский» (новый арендатор) заключен договор перенайма, по которому арендатор за обусловленную названным договором сумму передал новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды от 01.01.2007 № 22.

Из письменных пояснений Управления Росреестра по СК следует, что 27.12.2010 проведена государственная регистрации договора перенайма от 02.12.2010, о чем сделана запись регистрации № 26-26-02/057/2010-452, что также подтверждается штампом регистрирующего органа на копии договора и делом правоустанавливающих документов.

Объем прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, передаваемых арендатором новому арендатору, установлен договором аренды от 01.01.2007 № 22 (пункт 2).

Объектами аренды по договору перенайма от 02.12.2010 являются земельные участки из земель поселений сельскохозяйственного использования с кадастровыми номерами 26:18:130414:1, х. ФИО7, 51 га пашни, 26:18:130202:3, х. Петровка, 36 га пашни, 26:18:130228:1, п. Новокавказский, 109,4 га, 26:18:130202:2, х. Петровка, 81,7 га, общей площадью 278 га, для использования в целях производства сельхозпродукции (пункт 1).

Указанные земельные участки переданы от СПКЗ ПКЗ «Ставропольский» к ООО ПКЗ «Ставропольский» по акту приема-передачи от 02.12.2010, подписанному обеими сторонами с проставлением  печатей организаций.

Администрацией в адрес ООО ПКЗ «Ставропольский» неоднократно направлялись претензии, в том числе претензия от 22.03.2017 № 01-1135 (уведомление о вручении от 30.03.2017), претензия от 30.05.2017 № 01-2396 (уведомление о вручении от 10.06.2017), в которых обществу предлагалось погасить задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.01.2007 № 22, а также доводилась информация о возможных действиях администрации: «в случае отказа или уклонения от исполнения обязательств в названный срок будут приняты меры по судебному порядку взыскания задолженности и расторжению договора аренды в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Общество, посчитав, что договор аренды от 01.01.2007 № 22 не прекратил свое действие, провело подготовительные работы на арендуемых земельных участках и засеял озимые сельскохозяйственные культуры, что подтверждается представленными в материалы дела бухгалтерской справкой от 26.02.2019 № 279, агрономической справкой от 26.02.2019 № 8, ведомостями контроля движения семян и удобрений на полях, талонами погрузки с тока, актами сверки выданных и принятых талонов, справками о выполнении работ на внесение удобрений, путевыми листами тракторов, учетными листами, ежедневными сводками о выполненных механизированных работах, сведениями о севе озимых.

29 октября 2018 года администрация обратилась в Управление Росреестра по СК с заявлением (в порядке межведомственного взаимодействия) о погашении регистрационных записей об аренде на земельные участки с кадастровыми номерами 26:18:130202:3, 26:18:130414:1, 26: 18:130202:2, 26:18:130228:3 в связи с истечением срока договора аренды от 01.01.2007 № 22. Государственная регистрация прекращения обременений указанных земельных участков проведена Управлением Росреестра по СК 30.10.2018, что подтверждается уведомлением от 29.10.2018 № 26/999/001/2018-98149.

30 октября 2018 года администрацией принято постановление № 763 о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета Александровского района Ставропольского края, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе на земельные участки с кадастровыми номерами 26:18:130202:3, 26:18:130414:1, 26:18:130202:2, 26:18:130228:3, а также о размещении информационного сообщения о проведении аукциона 07.11.2018 и проведении аукциона 07.12.2018.

07 ноября 2018 года на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации, с проведении торгов http://torgi.gov.ru, официальном сайте администрации Александровского муниципального района Ставропольского края www.aleksadmin.ru и в общественно-политической газете Александровского района Ставропольского края «Александровская жизнь» (выпуск № 84) опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды сроком на 10 лет земельных участков из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета, кадастровые номера: 26:18:130202:3 площадью 395 992 кв.м; 26:18:130414:1 площадью 467 980 кв.м; 26:18:130202:2 площадью 817 741 кв.м; 26:18:130228:3 площадью 1 094 021 кв.м, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

07декабря 2018 года администрацией проведен аукцион на право заключения договоров аренды сроком на 10 лет указанных земельных участков.

Из протокола о результатах аукциона лот № 1 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:18:130202:3 от 07.12.2018 следует, что к участию в аукционе были допущены ООО СХП «Фортуна», ФИО6, ООО «Саблинское», СППК «Александровский», ФИО4, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 Победителем аукциона признан  ФИО6

Из протокола о результатах аукциона лот № 2 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:18:130414:1 от 07.12.2018 следует:, что к участию в аукционе были допущены: ООО СХП «Фортуна», ФИО6, ООО «Саблинское», СППК «Александровский», ФИО4, ФИО12, ФИО13 Победителем аукциона признан  ФИО6

Из протокола о результатах аукциона лот № 3 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:18:130202:2 от 07.12.2018 следует, что к участию в аукционе были допущены: ООО СХП «Фортуна», ФИО6, ООО «Саблинское», СППК «Александровский», ФИО4, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13 Победителем аукциона признан  ФИО6

Из протокола о результатах аукциона лот № 4 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:18:130228:3 от 07.12.2018 следует, что к участию в аукционе были допущены: ООО СХП «Фортуна», ФИО6, ООО «Саблинское», СППК «Александровский», ФИО4, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14 Победителем аукциона признан  ФИО4

По результатам аукциона, проведенного 07.12.2018, с индивидуальным предпринимателем ФИО6 заключены договоры аренды: от 10.12.2018 № 33 земельного участка с кадастровым номером 26:18:130202:3; договор аренды от 10.12.2018 № 34 земельного участка с кадастровым номером 26:18:130414:1; договор аренды от 10.12.2018 № 35 земельного участка с кадастровым номером 26:18:130202:2; с индивидуальным предпринимателем ФИО4 заключен договор аренды от 10.12.2018 № 22 земельного участка с кадастровым номером 26:18:130228:3.

24 декабря 2018 года в Управление Росреестра по СК поступили заявления о государственной регистрации договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:18:130202:3, 26:18:13414:1, 26:18:130202:2, заключенных между ФИО6 и администрацией, а также договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:18:130228:3, заключенного между ФИО4 и администрацией.

Государственный регистратор принял решения о приостановлении государственной регистрации в связи с поступившим 27.12.2018 определением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.12.2018 по делу № А63-25518/2018 о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по СК производить регистрационные действия, направленные на изменение (отчуждение, приобретение) прав в отношении права аренды на указанные выше земельные участки.

Общество, указав, что на момент проведения оспариваемого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды, земельные участки, выступающие предметом торгов, находились в аренде у истца, в связи с чем проведение спорного аукциона и, как следствие, заключение договоров аренды на спорные земельные участки, противоречит действующему законодательству Российской Федерации и нарушает законные права ООО ПКЗ «Ставропольский» как арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 26:18:130202:3, 26:18:130414:1, 26:18:130202:2, 26:18:130228:3, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции полагает исковые требования обоснованными в силу следующего.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В соответствии со статьей 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Как указано в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Данная норма императивно определяет правовые последствия признания торгов недействительными в виде недействительности заключенной по результатам торгов сделки. Следовательно, предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о недействительности сделки, заключенной по результатам торгов.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагивают и не могут быть восстановлены при применении недействительности заключенной на торгах сделки.

Требование о признании торгов и заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка недействительным мотивировано принадлежностью спорного земельного участка истцу на праве договора аренды.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Подпунктом 7 пункта 8 указанной статьи установлен запрет на проведение аукциона, предметом которого является земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Как установлено судом, 01.01.2007 между администрацией и СПКА ПКЗ «Ставропольский» был заключен договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного использования с кадастровыми номерами 26:18:130202:3, 26:18:130414:1, 26:18:130202:2, 26:18:130228:3, которые переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2007.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 01.01.2007 № 22 срок аренды земельного участка устанавливался с 01.01.2007 по 31.12.2016.

02 декабря 2010 года между СПКА ПКЗ «Ставропольский» и ООО ПКЗ «Ставропольский» был заключен договор перенайма. Указанные выше земельные участки переданы новому арендатору по акту приема-передачи от 02.12.2010.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с требованиями статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ)

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом императивные положения части 2 статьи 621 ГК РФ о продлении договора на неопределенный срок действуют вне зависимости от соблюдения либо несоблюдения арендатором порядка заключения договора на новый срок.

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, введены Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ и вступили в силу с 02.07.2008, то есть после заключения договора от 01.01.2007 № 22.

По правилам статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Правовое регулирование, введенное законодателем о действии договора аренды и оснований его прекращения, обязано отвечать единообразию применения и толкования данных норм права. Воля сторон договора, направленная на те или иные правовые последствия, включая прекращение действия договора, должна быть выражена в понятной для другой стороны форме, должна содержать волеизъявления арендодателя на прекращение действующего договора аренды, требование о возврате земельного участка.

Аналогичная позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.12.2018 по делу № А63-4989/2018.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, договор аренды от 01.01.2007 № 22 не содержит условия о прекращении действия договора в связи с истечением срока аренды.

Ссылка на содержащуюся в претензиях от 22.03.2017 № 01-1135, от 30.05.2017 № 01-2396 (о погашении задолженности по арендной плате по договору  от 01.01.2007 № 22) информацию следующего содержания: «в случае отказа или уклонения от исполнения обязательств в названный срок будут приняты меры по судебному порядку взыскания задолженности и расторжению договора аренды в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации» как на уведомление о прекращении арендных правоотношений с обществом по договору аренды от 01.01.2007 № 22 не является состоятельной, так как названные претензии не являются уведомлениями в порядке части 2 статьи 610 ГК РФ, подтверждающими наличие возражений со стороны арендодателя на продолжение арендных отношений с истцом. Более того, названные претензии не могут служить основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, поскольку не содержат волеизъявления арендодателя на прекращение действующего договора аренды, а также требования о возврате арендуемых обществом земельных участков и не могут служить основанием для одностороннего отказа от исполнения договора.

Администрацией в материалы дела не представлено уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока действия, или иных документов, подтверждающих наличие возражений со стороны арендодателя на продолжение арендных отношений с истцом по договору от 01.01.2007 № 22 в порядке части 2 статьи 610 ГК РФ. Действий, направленных на истребование у общества земельных участков, администрация не предпринимала.

В письменных пояснениях администрация указала, что письменное уведомление о возврате земельных участков не направлялось в адрес истца в связи с тем, что договор аренды № 22 от 01.01.2007 прекратил свое действие 31.12.2016, ООО ПКЗ «Ставропольский» не исполняло претензионные требования администрации района о внесении платы за фактическое использование земельных участков, чем указало на фактическое прекращение арендных отношений между обществом и администрацией.

Таким образом, договор аренды от 01.01.2007 № 22 в отсутствии возражений со стороны истца был продлен на неопределенный срок.

Истечение срока аренды само по себе не является основанием для прекращения договора и погашения регистрационной записи, что следует из закона и договора аренды. При этом администрация 29.10.2018 обратилась в Управление Росреестра по СК с заявлениями о погашении регистрационной записи об аренде  на земельные участки с кадастровыми номерами 26:18:130202:3, 26:18:130414:1, 26:18:130202:2, 26:18:130228:3 в связи с истечением срока договора аренды от 01.01.2007 № 22. Государственная регистрация прекращения обременений указанных земельных участков проведена 30.10.2018.

Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть погашена по заявлению любой стороны при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Администрации следует исходить из того, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, подлежит прекращению по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Для одностороннего отказа от договора любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Поэтому после направления арендодателем надлежащего отказа от договора, возобновленного на неопределенный срок, в адрес арендатора, такой договор (по истечении трех месяцев) будет считаться прекращенным в одностороннем порядке.

Судом также установлено, что общество в отсутствие надлежащего отказа от договора, возобновленного на неопределенный срок, продолжило использовать спорные земельные участки (которые являлись предметом аукциона) в соответствии с условиями договора аренды и провело подготовительные работы, засеяло озимые сельскохозяйственные культуры, что подтверждается представленными в материалы дела документами и не оспаривается, лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 46 ЗК РФ прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, который включает в себя весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ с получением конечного результата в виде урожая.

Также истцом в материалы дела представлена справка от 27.02.2019 № 01-744, выданная администрацией и подтверждающая отсутствие задолженности (по состоянию на 27.02.2019) за обществом по договору аренды от 01.01.2017 № 22. Доводы о внесении истцом платы за земельные участки за весь период пользования, ответчиками не оспариваются.

Нормами закона, регулирующими арендные отношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, не предусмотрена возможность аренды земельного участка, обмененного правами третьих лиц. Исходя из принципов разумности гражданского оборота, последующая аренда законом не допускается.

Арендодатель обязан прекратить действующие отношения и вступать в новые с учетом общих положений, предусмотренных статьями 1 и 10 ГК РФ, в данном случае, с учетом сложившихся фактических обстоятельств дела разрешить вопрос о возможности заключения новых договоров аренды на находившиеся у общества в аренде земельные участки с кадастровыми номерами 26:18:130202:3, 26:18:130414:1, 26: 18:130202:2, 26:18:130228:3.

Учитывая изложенное, суд пришел к верному выводу, что администрация в нарушение подпункта 7 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ допустила проведение аукциона в отношении земельных участков, которые в силу закона не могли быть предметом аукциона, поскольку на дату проведения торгов, земельные участки были переданы в аренду истцу на неопределенный срок, в связи с чем суд признает недействительным аукцион по продаже права на заключение договоров аренды сроком на 10 лет земельных участков из земель населенных пунктов Новокавказского сельсовета, кадастровые номера: 26:18:130202:3, площадью 395 992 кв.м; 26:18:130414:1, площадью 467 980 кв.м; 26:18:130202:2, площадью 817 741 кв.м; 26:18:130228:3, площадью 1 094 021 кв.м, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, проведенного 07.12.2018 администрацией Александровского муниципального района Ставропольского края.

Ссылку заявителя на неправильное применение судом к спорным правоотношениям норм земельного законодательства апелляционный суд не принял во внимание как основанную на неправильном понимании сути спорных правоотношений и правовых норм, подлежащих применению к ним.

Иные доводы апелляционных жалоб являлись предметом исследования суда первой инстанций, им дана правильная оценка.

Принимая во внимание положения норм материального и процессуального права, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционной суд считает, что доводы заявителя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые бы повлияли на обоснованность и законность решения суда, либо опровергли выводы суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 266, 268-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.04.2019 по делу                                   № А63-25518/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный  срок через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийМ.У. Семенов

СудьиЛ.В. Афанасьева

Д.А. Белов