АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-678/2019

г. Краснодар

22 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2022  года

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2022  года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 306231333900019) – ФИО2 (доверенность от 10.02.2022), от ответчика по первоначальному иску – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305231913700026) – ФИО4 (доверенность от 16.08.2022), в отсутствие  администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений города Сочи, третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,  межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1, администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу № А32-678/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ФИО3) о признании постройки, расположенной на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке площадью 100 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:6 по адресу: г. Сочи, р-н Хостинский, ул. Октября, у кинотеатра «Луч» (далее – спорное строение), самовольной и возложении на ответчика обязанности снести указанную постройку за счет средств ФИО1 (уточненные требования). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Сочи (далее – администрация) и Хостинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю (далее – управление).

Решением суда от 14.06.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.08.2019, на ФИО3 возложена обязанность в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу снести спорное строение. В случае неисполнения ФИО3 в установленный срок решения суда предоставить ФИО1 право осуществить снос принадлежащего ФИО3 спорного строения за свой счет и своими силами с последующим взысканием понесенных расходов с ФИО3

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.11.2019 решение от 14.06.2019 и постановление от 14.08.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела ФИО1 уточнил предмет иска и заявил о признании находящейся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6 постройки самовольной и обязать управление погасить запись в ЕГРН от 27.09.2017 № 23:49:0304009:1135-23/050/2017-7 по заявлению ФИО1 

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация.

Администрация заявила следующие самостоятельные требования: 

– признать самовольным объект капитального строительства – здание туалета площадью 9 кв. м, инвентарный номер 17290, литера А, кадастровый номер 23:49:0304009:1135, ранее расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6 (далее – спорный объект);

– обязать управление погасить запись в ЕГРН на спорное строение от 27.09.2017 № 23:49:0304009:1135-23/050/2017-7 по заявлению администрации (уточненные требования). 

В рамках дела № А32-30348/2019 ФИО3 обратилась к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) и ФИО1 с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский р-н, ул. Октября, у кинотеатра «Луч», заключенного департаментом и ФИО1, и обязании управления аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 от 30.10.2014 № 23-23-01/2089/2014-4832. 

Определением от 28.01.2020 дела № А32-678/2019 и А32-30348/2019 объединены в одно производство с присвоением делу номера А32-678/2019. 

Решением суда от 03.03.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.12.2020, в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО3 отказано; по иску администрации погашена запись в ЕГРН от 27.09.2017 № 23:49:0304009:1135-23/050/2017-7 в отношении спорного объекта, в остальной части администрации в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.04.2021 решение от 03.03.2020 и постановление апелляционного суда от 20.12.2020 в части отказа в удовлетворении требований ФИО3 и в части удовлетворения требований администрации о погашении в ЕГРН записи в отношении спорного объекта отменены, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края в ином судебном составе. В остальной части судебные акты оставлены без изменения. 

При новом рассмотрении спора определением суда от 20.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, удовлетворены ходатайства ФИО3 об уточнении встречных исковых требований и администрации об уточнении самостоятельных требований относительно предмета спора. 

С учетом уточненных требований ФИО3 просит: 

1) признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч», заключенный департаментом и ФИО1; 

2) применить последствия недействительности (ничтожности) сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч», заключенной департаментом и ФИО1, в виде аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 от 30.10.2014 рег. номер 23-23-01/2089/2014-4832;  восстановления записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности администрации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч». 

Администрация также уточнила требования и просит: 

– признать самовольным спорный объект; 

–  осуществить снос оставшихся элементов здания самовольного строительства;

– погасить в ЕГРН запись о праве собственности на спорный объект № 23:49:0304009:1135-23/050/2017-7 от 27.09.2017 по заявлению администрации.

Решением от 14.06.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 13.09.2022,  в удовлетворении самостоятельных исковых требований администрации о сносе объекта  отказано. Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 08.09.2014 с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч», заключенный департаментом и ФИО1 Применены последствия недействительности (ничтожности) сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч», заключенной департаментом и ФИО1 в виде аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 от 30.10.2014 рег. номер 23-23-01/2089/2014-4832 и восстановления записи о государственной регистрации права собственности администрации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч». Распределены судебные расходы.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить судебные акты и удовлетворить исковые требования администрации в полном объеме. По мнению заявителя, материалами дела, в том числе выводами экспертиз, подтверждается самовольный характер спорного объекта. Разрешение на строительство не выдавалось. Заявляя встречный иск, ФИО3 пропустила срок исковой давности.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить судебные акты, удовлетворить первоначальный иск и отказать в удовлетворении встречного иска. Заявитель указывает на необоснованность вывода судов о злоупотреблении правом. Суды не учли, что объект был возведенный в 1963 году, снесен в 2014 году, после чего ответчик возвел новый объект в отсутствие необходимого разрешения. Экспертизой установлено наличие угрозы жизни и здоровью граждан. Суды необоснованно отказали в применении срока исковой давности.

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб  и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам. 

Как видно из материалов дела, здание туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, передавалось в аренду ФИО3 по договору аренды муниципального имущества от 20.07.2008 № П/27-2008 до 18.07.2011. 

17 июня 2013 года на основании договора купли-продажи от 19.04.2013, заключенного ФИО1 и ФИО5, зарегистрировано право собственности ФИО1 на здание туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, ранее находившееся в муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.11.2014 № 22/319/2017-428. 

Муниципальное образование г. Сочи (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов от 08.09.2014, с видом разрешенного использования – фактически занимаемый туалетом, площадью 100 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: г. Сочи, р-н Хостинский, у кинотеатра «Луч», ул. Октября. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора на участке находится здание туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, принадлежащее ФИО1 на праве собственности. 

Право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304009:6 зарегистрировано 30.10.2014. 

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03.03.2015 признана недействительной сделка, совершенная в декабре 2012 года ФИО5 и Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи по купле-продаже здания туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая; признана недействительной сделка, совершенная в июне 2013 года ФИО5 и ФИО1 по купле-продаже здания туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая. На Управление Росреестра по Краснодарскому краю возложена обязанность по аннулированию в ЕГРН записи о государственной регистрации права № 23-23-52/057/2013-178. ФИО3 признана покупателем со всеми правами и обязанностями здания туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая. 

Во исполнение данного решения департамент и ФИО3 заключили договор купли-продажи от 18.05.2017 № 1487 здания туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая. 

Право собственности ФИО3 на здание туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, зарегистрировано 27.09.2017. 

Полагая, что спорное строение является самовольной постройкой, ФИО1 и администрация обратились в арбитражный суд.

ФИО3 считает договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, заключенный департаментом и ФИО1, недействительный (ничтожной) сделкой.

Разрешая споры, суды правомерно руководствовались следующим. 

В силу статьи 3 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» в Российской Федерации закреплен принцип единства судебной системы, который обеспечивается, в частности, путем признания обязательности исполнения на всей территории Российской Федерации судебных постановлений, вступивших в законную силу.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П указал, что признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Кодекса вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В рамках дела № 2-2367/2014 апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 03.03.2015 признаны недействительными последовательные сделки по передаче ФИО5, а затем ФИО1 спорного здания. Суд наделил ФИО3 правами и обязанностями покупателя данного объекта недвижимого имущества. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда установила недействительность (ничтожность) указанных сделок.

Таким образом, государственная регистрация права собственности ФИО3 на спорное здание произведена 27.09.2017 на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции, договора купли-продажи, заключенного во исполнение вступившего в законную силу судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В статье 39 Земельного кодекса установлен специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

Согласно позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09, по смыслу статьи 36 Земельного кодекса во взаимосвязи с положениями статьи 39 названного Кодекса нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса. Данный правовой подход актуален и после изменения земельного законодательства (01.03.2015). 

При рассмотрении дела ФИО3 указала, что в 2014 и 2019 годах спорное здание снесено ФИО1 не полностью, имеются части надземных конструкций  (смежная с забором стена 1963 года постройки), а также подземная часть объекта (бетонно-ленточный фундамент и коммуникации).

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) реконструкция объектов капитального строительства – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как указано в части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Как указывает ФИО3, после незаконного частичного демонтажа ФИО1 спорного строения в 2014 году она фактически произвела его восстановление (реконструкцию) с оставлением начальных параметров (размеров), что подтверждается информацией технических паспортов по состоянию на 26.06.2008 и 01.09.2016. При этом земельный участок использовался ФИО3 по своему назначению, право аренды данного участка ФИО3 не было утрачено, в связи с чем у суда отсутствовали основания считать такую постройку самовольной, а действия ФИО3 по ее реконструкции незаконными; сведения о том, что строение создавало угрозу жизни и здоровью граждан не представлены.

В целях установления обстоятельств, необходимых для правильного разрешения спора суд первой инстанции назначил проведение экспертного исследования, согласно выводам которого на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:6 располагаются следующие объекты: оставшаяся часть здания общественного туалета, состоящая из подземной части (фундамента) и надземной части (одной наружной стены). Также возле ранее существовавшего здания общественного туалета располагаются смотровой колодец канализации, трубы водопровода и силовые кабели неустановленного назначения. Экспертами выявлено несоответствие существующей части здания общественного туалета объекту, указанному в техническом паспорте от 26.06.2008, в части габаритов оставшейся стены (размеры существующей стены 4,01 м, а по технической документации 4,2 м) и фундаментов здания (фактические размеры составляют 4 м х 3,27 м, а по техническому паспорту –  4,2 м х 2,90 м).  При этом по результатам визуального обследования экспертами обнаружены признаки характеризующие данную стену предположительно в качестве постройки 1963 года, так как видна разница в периоде кладки кирпича на верхней части стены и нижней (на нижней части стены имеется кладка более раннего периода, сохранившаяся от старого строения, а на верхней части стены видна кладка более позднего периода). 

Для определения примерного возраста здания экспертами произведены расчет физического износа оставшейся стены здания туалета,  сопоставление износа конструкции и нормативного срока службы здания общественного туалета, в ходе которых выявлено, что период эксплуатации здания общественного туалета составляет более пятидесяти лет. Восстановление здания общественного туалета возможно посредством проведения работ по реконструкции, предполагающей возведение утраченных элементов конструкций: наружных стен, перегородок, конструкций покрытия и крыши здания, с сопутствующим присоединением здания к инженерным сетям и проведением работ по усилению существующей/оставшейся части здания (одной наружной несущей стены).

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса представленные в дело доказательства, заключение судебной экспертизы, установив, что оставшиеся конструктивные элементы спорного объекта созданы до 1995 года, то есть до введения в действие части первой Гражданского кодекса, суды пришли к обоснованному выводу о том, что объект не может быть признан самовольным на основании стать 222 Гражданского кодекса.

Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, повторяют доводы апелляционных жалоб, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, которая не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требование ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 08.09.2014, заключенного департаментом и ФИО1, суды исходили из следующего.

Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано 30.10.2014 на основании договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов от 08.09.2014. 

В соответствии с пунктом 1.2 данного договора на участке располагалось здание туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, принадлежащее ФИО1 на праве собственности, тое сть основанием для продажи ФИО1 земельного участка из земель населенных пунктов послужило нахождение на нем указанного объекта недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности. 

Вместе с тем апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 03.03.2015 признаны недействительными последовательные сделки по передаче ФИО5, а затем ФИО1 здания туалета (литера А) площадью 9 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304009:1135, инвентарный номер 17290, как муниципального объекта. При этом суд наделил ФИО3 правами и обязанностями покупателя данного объекта недвижимого имущества. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда установила недействительность (ничтожность) указанных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статей 39.3, подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков (заключение договоров аренды), находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

Принимая во внимание признание судом общей юрисдикции недействительными сделок купли-продажи спорного объекта и признания ФИО3 его покупателем со всеми правами и обязанностями, суды обоснованно указали, что у ФИО1 отсутствовало исключительное право приобретения в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6 без проведения торгов.

Учитывая, что ФИО1 не мог являться субъектом исключительного права на приобретение земельного участка, на котором расположено здание туалета, в собственность без проведения торгов, а ФИО3 признана покупателем спорного здания туалета (в порядке преимущественного права), суды сделали правильный вывод о том, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный департаментом и ФИО1, является недействительной (ничтожной) сделкой; срок исковой давности не пропущен.

Вместе с тем суды не учли следующего.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. 

При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (пункт 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление № 25).

Таким образом, общим последствием недействительности сделок является двусторонняя (взаимная) реституция, то есть возвращение сторон сделки в первоначальное положение, существовавшее до ее совершения.

Признавая ничтожным договор купли-продажи земельного участка, заключенный департаментом и ФИО1, и применяя последствия недействительности (ничтожности) указанной сделки в виде аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 от 30.10.2014 и восстановления прежней записи суды фактически применили  одностороннюю реституцию; не учли, что ФИО1, исполняя условия договора купли-продажи земельного участка, уплатил денежные средства в размере 195 292 рубля 68 копеек, в связи с чем  указанная сумма подлежит возврату покупателю (с учетом разъяснений, изложенных в пункте 80).

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе: отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 настоящей статьи.

Поскольку дело в третий раз рассматривается в суде кассационной инстанции, суд округа считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, изменить решение суда и постановление апелляционной инстанции в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка.

Учитывая, что суды правильно оценили представленные сторонами доказательства и установили обстоятельства, имеющие значение для данного дела, но при этом допустили нарушение норм права, принимая во внимание представленные ФИО1 доказательства – платежное поручение от 25.09.2014 № 833 на сумму 195 292 рубля 68 копеек и акт сверки взаиморасчетов с 01.01.2014 по 15.12.2022, подписанный МКУ МО городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Дирекция имущественного комплекса», которые подтверждают оплату по договору купли-продажи земельного участка, а также отсутствие возражений администрации и департамента и администрации по данному вопросу, суд кассационной инстанции считает необходимым судебные акты изменить, взыскав с департамента в пользу ФИО1 195 292 рубля 68 копеек в порядке применения последствий недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 08.09.2014 № 37 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6.    

В остальной части судебные акты являются законными и обоснованными, отмене либо изменению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу № А32-678/2019 изменить. Абзац 4 резолютивной части решения изложить в следующей редакции: 

«Применить последствия недействительности (ничтожности) заключенного Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи и ИП ФИО1 договора купли-продажи от 08.09.2014 № 37 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч»:  

– аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 от 30.10.2014  (рег. номер 23-23-01/2089/2014-4832); 

– восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч».

– возложить на Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи обязанность возвратить ИП ФИО1 денежные средства в размере 195 292 рубля 68 копеек, полученные по договору купли-продажи от 08.09.2014 № 37 от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:6, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, у кинотеатра «Луч».

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2022 по делу № А32-678/2019  оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

                                            Е.И. Афонина

 

Судьи

Е.В. Артамкина

                                               И.И. Фефелова