АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-20514/2023

29 января 2024 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 29 января 2024 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бубенцовой Д.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Кортеж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды от 03.09.2003 в отношении нежилых помещений с кадастровым номером 55:36:120305:34390,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Министерства культуры Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

в отсутствие явки представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Кортеж» (далее – ООО «Компания Кортеж», Общество) о расторжении договора аренды с условиями об инвестиционной деятельности от 03.09.2003 в отношении нежилых помещений 5П (Лит.БЗ) с кадастровым номером 55:36:120305:34390, расположенных по адресу: 

<

...>, пом. 5П, площадью 849,4 кв.м., об обязании освободить указанные помещения и передать их по акту приема-передачи Управлению Росимущества.

Исковые требования со ссылкой на условия договора и положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств.

Общество мотивированный отзыв на исковое заявление не представило.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра), Министерство культуры Омской области (далее – Минкультуры), Министерство имущественных отношений Омской области (далее – Минимущество).

Управление Росреестра представило отзыв на исковое заявление, в котором разъяснило порядок государственной регистрации прекращения аренды в отношении спорного объекта недвижимости.

Минкультуры и Минимущество мотивированный отзыв на исковое заявление не представили.

В судебное заседание 22.01.2024 стороны и третьи лица явку своих представителей не обеспечили, хотя о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. На основании части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии представителей указанных лиц.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между Российской Федерацией (Комитет), Главным управлением культуры и искусства Омской области (Госорган) и ООО «Компания «Кортеж» (Инвестор) в целях сохранения в интересах настоящего и будущего поколений памятников истории и культуры; обеспечения реализации конституционных прав граждан на доступ к культурных ценностям, 03.09.2003 заключен договор аренды с условием об инвестиционной деятельности (далее – Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого Комитет и Госорган предоставляют Инвестору имущество, предусмотренное пунктом 1.2. Договора, для осуществления инвестиционной деятельности в форме капитальный вложений на условиях, определённых законодательством Российской Федерации и Договором, а Инвестор осуществляет вложение инвестиций в это имущество.

Содержание инвестиционной деятельности отражается в инвестиционном проекте.

Срок инвестиционной деятельности устанавливается с 03.09.2003 по 02.09.2053.

Стороны Договора согласны с тем, что окончание инвестиционной деятельности может осуществляться досрочно.

Окончание инвестиционной деятельности оформляется соответствующим актом.

В течение срока инвестиционной деятельности имущество, предусмотренное пунктом 1.2. Договора, находится у Инвестора в аренде.

На период осуществления инвестиционной деятельности арендная плата устанавливается и не платится.

Арендная плата начисляется и оплачивается после окончания инвестиционной деятельности на условиях, определяемых дополнительным соглашением к Договору.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора Инвестору передается здание госпиталя - трехэтажного здания с подвалом, двухэтажной, одноэтажной, трехэтажной пристройками, общей площадью 2440,5 кв.м, литеры Б, расположенного по адресу: 

<

...> (подпункт 1.2.1); здание госпиталя - трехэтажного здания с подвалом, двухэтажной и четырехэтажными пристройками, общей площадью 3007,6 кв.м, литеры А, расположенного по адресу: 

<

...>/угол пер. Больничный, д.28/2 (подпункт 1.2.1).

Дополнительным соглашением к Договору от 04.09.2003 (далее – Соглашение) стороны пришли к соглашению о следующем: в пункте 1.1. Договора вместо предложений: «На период осуществления инвестиционной деятельности арендная плата не устанавливается и не платится. Арендная плата начисляется и оплачивается после окончания инвестиционной деятельности на условиях, определяемых дополнительным соглашением к Договору» изложить предложения следующего содержания: «Первые 5 (пять) лет инвестиционной деятельности размер арендной платы в год за все имущество, предусмотренное пунктом 1.2. Договора, составляет 200 000 руб., включая НДС. Арендная плата и иные расходы, возлагаемые на Инвестора в рамках отношений по аренде имущества, оплачиваются в виде инвестиций, вкладываемых Инвестором в это имущество. Вложение инвестиций осуществляется после разработки, утверждения и при необходимости согласования с соответствующими органами и организациями инвестиционного проекта. Раздел 5 Договора «Срок действия Договора» дополнен пунктом 5.4. следующего содержания: «В случаях, ведущих к прекращению прав Инвестора по владению и пользованию объектами инвестиционной деятельности и отсутствии на то вины Инвестора, в том числе в случае принятия решений об их приватизации, изъятия для государственных и (или) общественных нужд, до фактического изъятия и полного возмещения (компенсации) вложений и убытков, предусмотренных пунктом 5.3. Договора, Инвестору по согласованию с ним должны быть предоставлены равноценные нежилые помещения на тех же условиях Договора».

03.09.2023 указанное имущество передано Инвестору по акту приема-передачи.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственному реестре недвижимости, нежилые помещения 5П (Лит.БЗ) с кадастровым номером 55:36:120305:34390, расположенные по адресу: 

<

...>, пом. 5П, площадью 849,4 кв.м, в состав которых входят помещения с номерами на поэтажном плане: на третьем этаже - 64, 65; на втором этаже: 71-74; в подвале: 20, 21, 73-78; на первом этаже - 7, 10, 109. Остальные нежилые помещения, являющиеся предметом Договора, находятся в собственности Омской области.

В силу пункта 3.1 Договора Инвестор организует и принимает участие в разработке, утверждении и при необходимости согласовании с соответствующими органами и организациями инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 3.4. Договора Инвестор направляет отчет о фактических объемах выполнения работ (реализации инвестиционного проекта), а также в соответствии с пунктом 3.5. подготавливает, подписывает и направляет для подписания соглашения, определенные пунктом 1.4.3. Договора.

По утверждению Управления Росимущества, за период действия Договора инвестиционный проект не представлен, арендная плата в адрес истца не поступала.

Договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Одностороннее изменение, расторжение и отказ от исполнения договора полностью или частично не допускается (пункт 5.2 Договора).

13.06.2023 в адрес Общества истец направил уведомление о расторжении договора аренды в связи с неисполнением условий Договора, содержащее требование о возврате помещения с кадастровым номером 55:36:120305:34390.

Неудовлетворение требований ответчиком в добровольном порядке явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением. 

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ). 

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Согласно статье 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ) инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Пунктом 1 статьи 17 Закон № 39-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2)  в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положения Закона № 39-ФЗ не устанавливают общих критериев существенности нарушений условий инвестиционного договора.

Определяя критерии нарушения договорных обязательств стороной такого договора, существенным нарушением его условий является неисполнение обязательств по комплексной реконструкции объекта в установленный срок независимо от степени готовности объекта, в связи с чем необходимым является установление причин нарушения сроков, объемов выполненных либо не выполненных работ, наличие для собственника федерального имущества негативных последствий, вызванных нарушением условий договора, с учетом оценки действий и поведения истца (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.10.2017 № ФОЗ-4060/2017 по делу № А51-5695/2017).

В силу пункта 3 статьи 18 Закон № 39-ФЗ договор, заключенный до 1 января 2011 года с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающий строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием в случае указанных в настоящей статье существенного нарушения условий данного договора и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Данный договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием уведомления о расторжении договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по данному договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения данного договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления этих возражений до истечения указанного месячного срока данный договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении данного договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором или договором аренды соответствующего земельного участка, либо при отсутствии такого срока в данных договорах в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию этого объекта недвижимого имущества в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта. 

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием, является невозможность исполнения обязательств по осуществлению строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в связи с наличием обременении земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.

Расторжение данного договора в связи с иными существенными нарушениями его условий и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

По положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Как предусмотрено статьёй 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ). 

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Материалами дела подтверждается несоблюдение ответчиком условий Договора в части организации, разработки, утверждения и при необходимости согласования с соответствующими органами и организациями инвестиционного проекта (пункт 3.1 Договора).

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированного со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент, участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 марта 2012 года № 12505/11).

В нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении своих обязательств, принятых по Договору.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при прекращении обязательств из договора аренды у ответчика в соответствии со статьей 622 ГК РФ возникает обязанность возвратить арендодателю спорное имущество.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца о расторжении Договора в отношении нежилых помещений 5П (Лит.БЗ) с кадастровым номером 55:36:120305:34390, расположенных по адресу: 

<

...>, пом. 5П, площадью 849,4 кв.м., а также о возложении обязанности на ООО «Компания Кортеж» освободить и передать указанные помещения по акту приема-передачи, заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.

По правилу части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований. 

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росимущества освобождено от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённого требования, то есть в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды с условиями об инвестиционной деятельности от 03.09.2023, заключенный между Комитетом по управлению имуществом в Омской области с полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Главным управлением культуры и искусства Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Кортеж», в отношении нежилых помещений 5П (Литер Б3) с кадастровым номером 55:36:120305:34390, расположенных по адресу: 

<

...> П, площадью 849,4 кв.м.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Компания Кортеж» освободить нежилые помещения 5П (Литер Б3) с кадастровым номером 55:36:120305:34390, расположенные по адресу: 

<

...> П, площадью 849,4 кв.м. и передать их по акту приема-передачи Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания Кортеж» в федеральный бюджет 6 000 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                                Е.Д. Малявина