АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-97/2023

Дело № А65-19279/2022

г. Казань

23 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Галиуллина Э.Р., Нафиковой Р.А.,

при участии представителя:

ответчика – ФИО1, доверенность от 15.03.2023,

в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.10.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022

по делу № А65-19279/2022

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань, о расторжении договора аренды, обязании вернуть нежилые помещения; взыскании штрафа, денежных средств за неисполнение судебного акта,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», г. Казань (далее – истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Казань (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО2) о расторжении договора аренды от 30.12.2019 № 9006-95 нежилых помещений, обязании вернуть по акту приема-передачи нежилые помещения 1 этажа: №№ 21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли №№ 11-15 с кадастровым номером 16:50:100419:361, расположенные по адресу: 

<

...>, взыскании штрафа в размере 290 666 руб. 66 коп., денежных средств в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта в момента вступления в законную силу до дня его фактического исполнения. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.10.2022 оставлено без удовлетворения ходатайство ИП ФИО2 об оставлении искового заявления без рассмотрения; в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 решение суда оставлено без изменения.

Комитет, не согласившись с судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты, как принятые с нарушением норм процессуального права, удовлетворить исковые требования в полном объеме, выражая несогласие с выводами судов о недоказанности существенных нарушений арендатором условий договора аренды, выразившихся в уменьшении площади арендуемых помещений в период действия договора аренды в результате недобросовестной деятельности арендатора.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал на доводы жалобы.

Комитет явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.12.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) по результатам аукциона был заключен договор № 9006-95 аренды нежилых помещений, по условиям которого ответчику были переданы в пользование нежилые помещения 1 этажа: №№ 21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№ 11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, для использования под торговлю, бытового обслуживания населения, реализации лекарственных препаратов и изделий лекарственного характера, образование, здравоохранение, банковские услуги, офис (далее – договор, договор аренды от 30.12.2019 № 9006-95). 

Срок договора аренды установлен до 29.12.2024 (пункт 2.1 договора).

Арендуемые объекты недвижимости переданы арендатору по акту приема передачи от 30.12.2019.

В соответствии с пунктом 4.4.9 договора аренды от 30.12.2019 № 9006-95 арендатор обязуется не производить капитального ремонта, перепланировки, реконструкции и переоборудования арендуемого имущества (неотделимые улучшения) без письменного согласия арендодателя на проведение строительных и ремонтных работ. 

Согласно условиям пункта 4.4.10 договора аренды арендатор вправе проводить капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендуемого имущества под контролем обслуживающей (эксплуатирующей) организации только при наличии письменного согласия арендодателя и на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательство, нормативно-правовыми актами и актами ненормативного характера органами местного самоуправления и арендодателя.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора аренды арендатор несет ответственность, предусмотренную договором аренды и действующим законодательством. 

Согласно пункту 6.7 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях: невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пеней свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения; неиспользования арендованного имущества арендатором в течение трех месяцев; неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно пунктами 1.1. (в части целевого использования арендованного имущества), 2.2, 3.2, 4.4.2, 4.4.5-4.4.10, 4.4.12-4.4.14, 4.4.16-4.4.21, 5.2.1, 5.2.2, 6.1, 7.4. 

Комитет, ссылаясь на существенное нарушение арендатором условий пунктов 4.4.9, 4.4.10 договора, полагая, что арендатор произвел перепланировку арендуемых помещений без получения согласия арендодателя, что привело к уменьшению площади помещений с 361,5 кв.м. до 350,1 кв.м., руководствуясь пунктом 6.7 договора аренды, направил предпринимателю претензию от 03.06.2022 № 7831/кзио-исх, которым уведомил его о расторжении договора, необходимости добровольного погашения неустойки (штрафа), начисленной на основании пункта 5.2.2 договора в срок до 21.06.2022, об освобождении помещений и возврате объекта аренды в срок до 27.06.2022. 

Поскольку требования истца были оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился с указанными требованиями в суд. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. 

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Судами установлено, что в соответствии с договором аренды от 30.12.2019 № 9006-95 ответчику был передан объект площадью 361,5 кв.м, что подтверждается актом приема-передачи, техническим паспортом по состоянию на 15.08.2011, на 04.08.2022. 

В обоснование исковых требований истец ссылался на осмотр арендуемых помещений кадастровым инженером, проведенный в 2021 году с составлением технического паспорта от 22.07.2021, из которого следует, что площадь нежилого помещения № 1100, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 350,1 кв.м. 

В связи с изложенным истец полагает, что ответчик в нарушение условий договора аренды (пунктов 4.4.9, 4.4.10) произвел перепланировку арендуемых помещений без получения согласия арендодателя, что привело к уменьшению площади помещений с 361,5 кв.м. до 350,1 кв.м. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды пришли к выводу, что в материалы дела не представлены документы, из содержания которых возможно установить факт произведенной предпринимателем перепланировки арендуемых помещений без получения согласия арендодателя, которое могло бы привести к уменьшению арендуемой площади помещений с 361,5 кв.м. до 350,1 кв.м., и свидетельствует о ненадлежащем исполнении условий договора аренды арендатором, влечет ответственность, предусмотренную договором аренды и действующим законодательством. 

Более того, доводы о передаче Комитетом предпринимателю в аренду помещений меньшей площади, чем указано в договоре, и, соответственно, о наличии факта переплаты предпринимателем арендной платы по договору аренды, о взыскании которой заявил предприниматель в рамках дела № А65-31800/2021, были отклонены судами со ссылкой на указанное дело.

В рамках дела № А65-31800/2021 Комитет обращался в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 1 743 999 руб. 96 коп. штрафа, об обязании освободить нежилые помещения, о взыскании судебной неустойки; а предприниматель предъявил встречный иск к Комитету о взыскании 110 235 руб. 12 коп. неосновательного обогащения, о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа Комитета от договора аренды от 30.12.2019 № 9006-95, содержащийся в претензии от 02.09.2021 № 12857/КЗИО-ИСХ. 

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65-31800/2021 от 05.04.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.11.2022, в удовлетворении первоначального иска отказано; встречные исковые требования удовлетворены частично: признан незаконным односторонний отказ Комитета земельных и имущественных отношений от договора от 30.12.2019 № 9006-95; в удовлетворении оставшейся части встречного иска отказано. 

Судебными актами по вышеуказанному делу было установлено, что согласно сведениям ЕГРН и кадастровой документации площадь спорных помещений составляет 361,5 кв.м. 

При этом согласно пояснениям третьего лица - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан изменение площади данного помещения в сторону увеличения до 361,5 кв.м., произошло в 2011 г. в связи с перепланировкой, с представлением подтверждающих документов. 

В последующем, после перехода права собственности на недвижимость к Комитету, никаких перепланировок не производилось, об изменении площади помещения не сообщалось. 

Суды при рассмотрении дела № А65-31800/2021 пришли к выводу о недоказанности предпринимателем факта передачи ему в аренду помещений меньшей площади, чем указано в договоре, и, соответственно, факта переплаты по договору, о взыскании которой с арендодателя было заявлено предпринимателем. 

При рассмотрении дела № А65-31800/2021 истец (Комитет) на доводы ответчика об изменении площади арендуемого помещения в дополнении к отзыву на встречное исковое заявление указывал на недопустимость принятия технического паспорта как несоответствующего требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». 

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном законом.

Так, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, действующие во всех видах судопроизводства общие правила распределения бремени доказывания предусматривают освобождение от доказывания входящих в предмет доказывания обстоятельств, к числу которых процессуальное законодательство относит обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу (статья 90 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В данном основании для освобождения от доказывания проявляется преюдициальность как свойство законной силы судебных решений, общеобязательность и исполнимость которых в качестве актов судебной власти обусловлены ее прерогативами. Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

На основании изложенного судебная коллегия полагает основанными на нормах процессуального права выводы судов первой и апелляционной инстанций относительно преюдициального характера факта пользования предпринимателем помещениями общей площадью 361,5 кв.м. Данное обстоятельство было установлено во вступившем в законную силу судебном акте по делу № А65-31800/2021 на основании исследования и оценки доказательств, входило в предмет доказывания при рассмотрении ранее указанного дела. Поэтому установленные судебными актами по делу № А65-31800/2021 обстоятельства правильно приняты судом первой инстанции как имеющие преюдициальное значение для разрешения настоящего спора. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Требования истца о расторжении договора обусловлены существенным нарушением ответчиком пунктов 4.4.9, 4.4.10 договора, положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ. 

По условиям пункта 4.4.9 договора арендатор обязан не производить капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендуемого имущества (неотделимые улучшения) без письменного согласия арендодателя на проведение строительных и ремонтных работ. 

Согласно условиям пункта 4.4.10 договора аренды арендатор вправе проводить капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендуемого имущества под контролем обслуживающей (эксплуатирующей) организации только при наличии письменного согласия арендодателя и на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательство, нормативно-правовыми актами и актами ненормативного характера органами местного самоуправления и арендодателя.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Истец не представил в материалы дела относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих об изменении площади помещения в результате произведенной в нем перепланировки.

Таким образом, существенное нарушение ответчиком условий договора, что влекло бы основание для его расторжения, не установлено. 

Все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями главы 7 АПК РФ.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилые помещения, взыскании штрафа, судебной неустойки за неисполнение решения суда. 

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не допущено. 

Решение и постановление отмене не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.10.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2022 по делу № А65-19279/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               Э.Р. Галиуллин

 

                                                                                          Р.А. Нафикова