Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  № А40-2836/22-93-25

31 января 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2023  года.

Решение в полном объеме изготовлено  31 января 2023 года.                                                                          

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судьи Позднякова В.Д. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кашировым Е.В.

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по заявлению АНО "Центр развития и популяризации физической культуры и здорового питания "Спорт и полезная еда" (115230, ГОРОД МОСКВА, ЭЛЕКТРОЛИТНЫЙ ПРОЕЗД, ВЛАДЕНИЕ 1А, ЭТ / ПОМ / КОМ 1 / I / 11А, ОГРН: 1197700007757, Дата присвоения ОГРН: 24.05.2019, ИНН: 7751163315)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (107078, ГОРОД МОСКВА, ОРЛИКОВ ПЕРЕУЛОК, ДОМ 3, КОРПУС Б, ОГРН: 1097746349535, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: 7708701670)

ООО "СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС" (199034, ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, РУМЯНЦЕВСКАЯ ПЛОЩАДЬ, ДОМ 3, ПОМЕЩЕНИЕ 3-Н, ОГРН: 1057810016131, Дата присвоения ОГРН: 20.01.2005, ИНН: 7841308572, КПП: 780101001)

о признании незаконным уведомления от 01.12.2021 №77-09/37056 об увеличении ставки арендной платы по договору аренды от 19.07.2019 №Д-30/448,

о признании недействительным отчета об оценке  от 24.06.2021 №75-67/2021 рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества

при участии:

от заявителя – Ермачков А.С. дов. от 15.03.2022 №77 АГ 8599000, диплом

от ответчиков – 1) Соловьева М.Д. дов. от 24.05.2022 №77-02/15461, диплом

2) не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

АНО "Центр развития и популяризации физической культуры и здорового питания "Спорт и полезная еда" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением о признании незаконным уведомления Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 01.12.2021 №77-09/37056 об увеличении ставки арендной платы по договору аренды от 19.07.2019 №Д-30/448, о признании недействительным отчета ООО "СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС" от 24.06.2021 №75-67/2021 об оценке рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований, заявитель указывает, что на недостоверность величины рыночной стоимости права пользования нежилым помещением, и соответственно непропорциональному изменению  стоимости ставки арендной платы.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве представлен письменный отзыв на заявление, в котором просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

ООО "СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС"  также  представлен письменный отзыв на заявление, в котором просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2022 назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимости (нежилого здания) площадью 2 341,5 кв.м. (2-этажное), кадастровый номер 77:05:0003002:1031, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Нагорный, Электролитный проезд, вл.1а, по состоянию на 21.06.2021.

Согласно экспертному заключению ООО «Оценочная компания «Юрдис» от 28.11.2022 №0971/09/2022 рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимости (нежилого здания) площадью 2 341,5 кв.м. (2-этажное), кадастровый номер 77:05:0003002:1031, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Нагорный, Электролитный проезд, вл.1а, по состоянию на 21.06.2021 в год без учета НДС составляет 7 797 195 руб.

ООО "СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС" направило возражения по судебной экспертизе.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, изложенным в отзыве.

ООО "СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС", извещенное надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ч. 3  ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд признает заявление не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 19.07.2019 № Д-30/448 (далее-Договор), заключенного между Территориальным управлением Росимущества в городе Москве (Арендодатель) и АНО «ЦРПФКЗП «Спорт и полезная еда» (Арендатор), Арендатору передано в аренду федеральное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Электролитный проезд, вл. 1А.

Срок действия договора определен сторонами с момента государственной регистрации но 19.07.2034.

По условиям Договора (пункты 3.2.4, 3.2.5, 5.1) арендатор обязался вносить арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Величина арендной платы была определена на дату заключения Договора отчетом ООО «Межрегиональный Центр Оценки и Экспертизы» об оценке рыночной стоимости права пользования помещением на условиях аренды № С-373 от 24.05.2019 года и составила без учета налога на добавленную стоимость, коммунальных и эксплуатационных платежей 201 747,23 рублей, ежемесячно  (п. 5.1. Договора), что составляет 2 420 966,76 руб. в год

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 5.4 Договора размер арендной платы, указанный в пункте 5.1 Договора, может изменяться Арендодателем не чаще 1 (одного) раза в год. Новый размер арендной платы по настоящему Договору в таком случае определяется на основании Отчета оценщика.

В силу п. 5.4.1. Договора уведомление об установлении нового размера арендной платы, новых реквизитов и порядок ее оплаты составляется Арендодателем в трех экземплярах (один для Арендодателя и два для Арендатора) и является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Согласно п. 5.4.2. Договора новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению Арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление.

Ставка арендной платы устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности на основании отчета об оценке.

Пересмотр ставки арендной платы производился на основании Отчета об оценки №75-67/2021 от 24.06.2021., в связи с чем было направлено Уведомление от 01.12.2021 №77-09/37056.

Уведомлением от 01.12.2021 № 77-09/37056, полученным истцом 06.12.2021 Территориальное управление уведомило арендатора об изменении арендной платы с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено настоящее Уведомление.

В соответствии с Уведомлением, размер новой ставки арендной платы без учета НДС в соответствии с Отчетом № 75-67/2021 от 24.06.2021, выполненным ООО "СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС", составляет 11 016 200 руб./год.

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества. Указанной нормой предусмотрена возможность передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона).

В то же время в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов.

Статья 8 Закона об оценочной деятельности требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Вместе с тем, согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Также, в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Из системного толкования положений законодательства и указанного Информационного письма следует, что сделка в указанных обстоятельствах может быть признана недействительной только в случае, если ее цена не является рыночной (то есть, не соответствует рыночному уровню цен). Поскольку только заключение сделки на условиях, отличных от рыночных, влечет для одной из сторон негативные последствия экономического характера.

В отношении оспариваемого отчета об оценке в установленном законом порядке (ст.17.1 Закона об оценочной деятельности и ФСО№ 5) проведена экспертиза.

Положительное экспертное заключение №354/Э/2021 от 26.07.2021 содержит вывод о подтверждении определенной оценщиком величины рыночной стоимости объекта оценки. (разд. «ЗАКЛЮЧЕНИЕ», стр.13 Экспертного заключения):

«Величину рыночной стоимости объекта оценки - права пользования и владения объектом недвижимого имущества - нежилым зданием общей площадью 2 341,5 кв. м. (2-этажное), с кад. № 77:05:0003002:1031, РНФИ П12770044675, по адресу: г. Москва, Нагорный район, проезд Электролитный, вл. 1А, выраженной величиной годовой арендной платы, следует считать подтвержденной в результате проведения экспертизы.»

Поскольку величина арендной платы, указанная в оспариваемом Уведомлении, равна величине рыночной стоимости, определенной оценщиком, следовательно, она является рыночной, а, значит, не нарушает экономических интересов Истца.

Иных доводов, в обоснование заявленного требования о признании недействительным Уведомления об изменении ставки арендной платы № 77-09/37056 от 01.12.2012, Истцом не приведено.

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности определено, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения определены Федеральным стандартом оценки №5 (ФСО №5), утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328, который является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке.

Отчет № 75-67/2021 от 24.06.2021 об оценке рыночной стоимости объекта оценки- права пользования и владения объектом недвижимого имущества - нежилым зданием общей площадью 2 341,5 кв. м. (2-этажное), с кад. № 77:05:0003002:1031, РНФИ П12770044675, по адресу: г. Москва, Нагорный район, проезд Электролитный, вл. 1А, выраженной величиной годовой арендной платы, выполненный по состоянию на 21.06.2021 г., следует признать соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 297,298,299 от 20.05.2015, № 611 от 25.09.2014, и других актов уполномоченного Федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Величину рыночной стоимости объекта оценки - права пользования и владения объектом недвижимого имущества - нежилым зданием общей площадью 2 341,5 кв. м. (2-этажное), с кад. № 77:05:0003002:1031, РНФИ П12770044675, по адресу: г. Москва, Нагорный район, проезд Электролитный, вл. 1А, выраженной величиной годовой арендной платы, следует считать подтвержденной в результате проведения экспертизы.

Экспертному заключение ООО «Оценочная компания «Юрдис» от 28.11.2022 №0971/09/2022, проведенное в рамках настоящего судебного разбирательства, также не опровергло выводы экспертизы, выполненной ООО "СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС", поскольку согласно заключению ООО «Оценочная компания «Юрдис» величины рыночной стоимости права пользования нежилым помещением действительно увеличилась.

В этой связи являются несостоятельными доводы заявителя о том, что  ставка арендной платы изменилась не пропорционально изменению средних ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных нежилых помещений в городе Москве и не соответствует средним рыночным ставкам арендной платы за аналогичные помещения на территории г. Москвы.

При этом суд учитывает, что согласно положениям части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018).

Как следует из п. 45 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018), заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости имущества с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В этой связи различная ставка установленная экспертизами, выполненными ООО "СТРОЙЭКСПЕРТСЕРВИС" и ООО «Оценочная компания «Юрдис», не свидетельствует о наличии нарушений при составлении оспариваемого отчета от 24.06.2021 №75-67/2021 об оценке рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимого имущества, при  том, что обе экспертизы подтвердил значительное повышение арендной ставки.

При  этом стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер и порядок уплаты арендной платы, в том числе в связи с ежегодным определением размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Уведомление о результатах проведения новой ежегодной оценки рыночной стоимости арендной платы направляется арендатору в десятидневный срок с момента проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы и является основанием для внесения арендатором арендных платежей в размере, определенном в новой оценкой.

Письмом б/н б/д (вх. Территориального управления от 07.12.2021 №77- 63920) Арендатор обратился с просьбой о пересмотре размера ставки, Арендатором   высказано несогласие с размером,  но не  с правом Территориального управления изменять ставку. Территориальным управлением в ответ было направлено повторное Уведомление от 24.12.2021 № 77-09/40154.

Таким образом, требование Арендодателя об увеличении арендной ставки основано на законе и условиях договора, заключенного между сторонами, Арендатор в установленном порядке уведомлен об изменении арендной ставки з декабре 2021 года, в связи с чем арендная ставка правомерно подлежала изменению с 01 января 2022 года.

Доводы АНО «ЦРКПФКЗП «Спорт и полезная еда» о том, что изменение арендной ставки является непропорциональным относительно средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных нежилых помещений з городе Москве, являются несостоятельными, поскольку изменение рыночной ставки подтверждается соответствующим заключением об оценке, составленным оценщиком, имеющим необходимую квалификацию.

Таким образом, уведомление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве от 01.12.2021 №77-09/37056 об увеличении ставки арендной платы по договору аренды от 19.07.2019 №Д-30/448, является законным и соответствует действующему гражданскому законодательству и не может нарушать права и законные интересы заявителя.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71, 75, 110, 167-170, 176, 199-201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований  – отказать в полном объеме.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству .

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд..

 

Судья                          В.Д.Поздняков