﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-5939/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  13 августа 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 августа 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Зиновьевой Т.А.,

судей							Демидовой Е.Ю.,

								Тихомирова В.В. - 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Сарксян С.М. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Суворов-Парк» на решение Арбитражного суда Омской области от 01.11.2019 (судья Чернышев В.И.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 (судьи Грязникова А.С., Рожков Д.Г., Сидоренко О.А.) по делу № А46-5939/2018 по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью «Суворов-Парк» (644009, г. Омск, ул. Масленникова, д. 185, кв. 15, ИНН 5506211492, ОГРН 1095543041120) о взыскании задолженности по арендной плате.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Распутина В.Ю.) в заседании участвовали представители: Департамента имущественных отношений администрации города Омска – Калинин Н.Д. по доверенности от 09.01.2020, представлен диплом, подтверждающий наличие высшего юридического образования; общества с ограниченной ответственностью «Суворов-Парк» – Грачев Д.В., представлена копия доверенности от 08.08.2018 и диплом, подтверждающий наличие высшего юридического образования.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Суворов-Парк» (далее – ООО «Суворов-Парк», общество, ответчик) о взыскании 500 220,85 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 03.03.2017 по 15.06.2017, 31 048,92 руб. пени за период с 11.03.2017 по 15.06.2017.

Решением Арбитражного суда Омской области от 01.11.2019 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 решение суда первой инстанции по настоящему делу изменено, исковые требований удовлетворены частично: с общества в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате за период с 03.03.2017 по 15.06.2017 в сумме 500 220,85 руб., пени за период с 11.03.2017 по 15.06.2017 в сумме 10 994,24 руб. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Суворов-Парк» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований в сумме 28 314,90 руб.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что судами не принято во внимание, что в рамках рассмотрения дела № А46-22839/2017 департаменту отказано в удовлетворении требования об обязании общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 55:36:140107:2195 в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования; действия ответчика, который не передал участок истцу по акту приема-передачи, не являются свидетельством ненадлежащего исполнения им обязанностей арендатора, а продиктованы необходимостью соблюдения гражданско-правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; выводы судов об использовании обществом всей площади земельного участка не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также установленным в рамках дела № А46-18821/2018 обстоятельствам; с момента расторжения договора аренды № Д-Кр-31-7048 ООО «Суворов-Парк» было лишено возможности использовать участок по не зависящим от него причинам в соответствии с целевым назначением ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на участок и разрешения на строительство; в действиях департамента имеются признаки злоупотребления правом; в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что в спорный период ответчик осуществлял использование всей площади земельного участка; требование департамента о взыскании с ООО «Суворов-Парк» договорной неустойки за несвоевременную оплату ответчиком платежей за пользование участком после прекращения действия договора аренды не подлежит удовлетворению; истец не известил ответчика об изменении арендной платы до 145 604,19 руб. в месяц.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ОмскКит» (арендатор) заключен договор № Д-Кр-31-7048 аренды земельного участка (в редакции соглашений от 16.08.2010 № 55-55-01/199/2010-183, от 23.08.2012 № 55-55-01/186/2012-685), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 7 лет находящиеся в муниципальной собственности земельные участки из состава земель населенных пунктов, в том числе земельный участок площадью 13 359 кв.м с кадастровым номером 55:36:140107:2195, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 4-этажное кирпичное жилое здание (дом отдыха), участок находится примерно в 110 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Кировский административный округ, ул. Суворова, д. 110.

Впоследствии соглашением, зарегистрированным в установленном порядке 13.09.2012 № 55-55-01/228/2012-417, все права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2195, площадью 13 359 кв.м, перешли к ООО «Суворов-Парк».

Этим же соглашением подтверждается фактическая передача новому арендатору земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2195.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенным в приложении № 2 к настоящему договору.

24.10.2016 истцом в адрес общества направлено уведомление о том, что: с 18.09.2012 по 09.01.2015 арендная плата составляет 77 081, 99 руб. в месяц в соответствии с решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска» (далее – решение Омского городского Совета № 46); с 10.01.2015 по 24.03.2016 арендная плата составляет 145 604,19 руб. в месяц в соответствии с решением Омского городского Совета № 46, приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области»; с 25.03.2016 арендная плата составляет 58 241,69 руб. в месяц в соответствии с решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – решение Омского городского Совета № 432).

02.12.2016 обществу выдано разрешение на строительство № 55-ru55301000-453-2016 со сроком действия до 02.12.2018. 

26.01.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) зарегистрировано право собственности ООО «Суворов-Парк» на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке (кадастровый номер объекта 55:36:140107:3244, площадь застройки – 817,6 кв.м).

Письмом от 02.12.2016 № 18095 истец известил ответчика об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, по истечении трехмесячного срока с даты направления данного извещения.

Распоряжением департамента от 22.06.2017 № 1322 с 16.06.2017 по договору аренды прекращены начисления, договор исключен из реестра договоров пользования имуществом. Департамент обеспечил государственную регистрацию прекращения права аренды участка.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:140107:2195 по акту приема-передачи департаменту передан не был.

Распоряжением департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Омска от 13.02.2018 № 81 действие разрешения на строительство прекращено.

По сведениям из ЕГРН по состоянию на 12.02.2018 на спорном участке расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности 10 %, площадью 817,60 кв.м, с кадастровым номером 55:36:140107:3244, поставленный на государственный кадастровый учет 26.01.2017.

Полагая, что на стороне общества образовалась задолженность по арендной плате за использование участка за период с 03.03.2017 по 15.06.2017, департамент обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции руководствовался статьями 12, 330, 420, 424, 606, 607, 608, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – постановление № 35), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7), исходил из того, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 55:36:140107:2195 в период с 03.03.2017 по 15.06.2017 находился в пользовании у ответчика, то у истца возникло право требования внесения арендных платежей в соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ за пользование всем земельным участком с установленными границами, ранее предоставленным ответчику в аренду.

При этом суд первой инстанции удовлетворил требование департамента о взыскании договорной неустойки за период с 11.03.2017 по 15.06.2017 в сумме 31 048,92 руб.

Изменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в части, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о взыскании денежных средств за пользование всем земельным участком в заявленном размере, вместе с тем указал на неправильный расчет неустойки, рассчитав пени за период с 11.03.2017 по 15.06.2017 в сумме 10 994,24 руб. 

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и примененным нормам права.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Условиями договора аренды и положениями статей 606, 614 ГК РФ предусмотрена плата за пользование земельными участками.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 информационного письма № 66 в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делам № А46-10372/2018, № А46-18821/2018, № А46-22839/2018, установив, что после окончания срока действия договора аренды земельный участок с кадастровым номером 55:36:140107:2195 в период с 03.03.2017 по 15.06.2017 находился в пользовании у ответчика и истцу возвращен не был, а также учитывая наличие задолженности ответчика перед истцом и отсутствие доказательств оплаты обществом долга, определив размер задолженности по арендной плате за земельный участок на основании решения Омского городского Совета № 46, суды пришли к правильному выводу об обязанности общества оплачивать арендную плату за пользование земельным участком в период после прекращения действия договора аренды в соответствии с условиями указанного договора.

В части исчисления задолженности по арендным платежам, рассчитанной на основании решения Омского городского Совета № 46, стороны возражений не представляли, в указанной части кассационная жалоба также не содержит доводов. 

Ссылка заявителя на неиспользование обществом всей площади земельного участка в спорный период подлежит отклонению на основании следующего.

Из условий договора аренды и соглашения о переводе прав и обязанностей арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2195 следует, что площадь арендуемого земельного участка составляет 13 359 кв.м.

Какие-либо доказательства, подтверждающие использование ответчиком земельного участка иной площадью либо использования этого участка иными лицами в период с 11.03.2017 по 15.06.2017, в материалы дела не представлены. Также не представлены доказательства, свидетельствующие о несогласии ответчика с площадью спорного земельного участка в период действия договора аренды и в рассматриваемый период. 

При этом указание департаментом в акте проверки целевого использования участка от 17.02.2017 № 49-ц на то, что строительная деятельность на участке не ведется, не является однозначным и достаточным доказательством, подтверждающим невозможность использования обществом в указанный период всей площади земельного участка. 

Положения акта осмотра земельного участка от 07.06.2018 № 149 не принимаются судом округа во внимание, так как при его составлении площадь занимаемого ответчиком земельного участка не определялась.

Следовательно, суды, оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, обоснованно отклонили доводы ответчика об использовании им в рассматриваемый период лишь части земельного участка площадью 817,6 кв.м, непосредственно занятой незавершенным строительством объектом.

Невозможность применения правил статьи 622 ГК РФ о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды в случае, если на земельном участке, который передавался в аренду, находится объект недвижимости, принадлежащий арендатору (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017), на которую ссылается податель жалобы, сама по себе не может свидетельствовать об уменьшении площади, которую использовал арендатор после прекращения арендных отношений.

В рассматриваемом случае, как указывалось выше, площадь спорного земельного участка изначально составляла 13 359 кв.м, о предоставлении участка этой же площадью арендатор просил департамент после прекращения договора № Д-Кр-31-7048.

Тот факт, что в течение длительного времени на спорном земельном участке строительство объекта недвижимости не велось, не является основанием для уменьшения площади земельного участка, поскольку мер, направленных на легальное изменение характеристик земельного участка, связанных с формированием земельного участка и возвратом арендодателю излишней площади, арендатор не предпринимал. Вследствие этого арендодатель был лишен возможности в течение рассматриваемого периода извлекать полезные свойства из принадлежащего ему имущества.

При этом обстоятельства наличия либо отсутствия вины органов государственной власти и местного самоуправления в простое строительства выходят за пределы исследования по настоящему делу, но могут иметь правовое значение в рамках иных споров.   

Довод подателя жалобы о неверном применении судами правил статьи 69 АПК РФ судом кассационной инстанции отклоняется. 

Действительно, при разрешении споров по делам № А46-18821/2018 и № А46-10372/2018 суды пришли к различным выводам относительно занимаемой ответчиком площади земельного участка.  

Оценка доказательств, данная судом по ранее рассмотренному спору, преюдиции по смыслу статьи 69 АПК РФ не образует, но учитывается судом, рассматривающим второй спор. В том случае, если суд придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Отклоняя довод ответчика о преюдициальном значении выводов о площади земельного участка, сделанных в рамках дела № А46-18821/2018, суды посчитали, что доказанность использования ответчиком в период с 13.02.2018 по 06.03.2018 части земельного участка площадью 817,6 кв.м не имеет значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в рамках указанного дела имеет место иной период взыскания, в котором могли измениться обстоятельства дела.

Таким образом, в связи с наличием конкурирующих судебных актов суды в рамках настоящего спора в соответствии с позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 15293/10, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2016 № 305-ЭС14-7445, от 30.09.2019 № 305-ЭС16-18600(5-8), самостоятельно оценили имеющиеся доказательства и определили площадь земельного участка, за использование которой подлежит начислению арендная плата.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы о злоупотреблении департаментом правом подлежат отклонению, поскольку выражают несогласие с выводами судов об оценке установленных обстоятельств и не опровергают правильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, которые регулируют данные отношения. Судами наличия злоупотребления правом в действиях департамента не установлено.

Довод общества о неправомерном взыскании с ООО «Суворов-Парк» договорной неустойки за несвоевременную оплату арендных платежей также обоснованно отклонен судами, поскольку в силу разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления № 35 и в пункте 66 постановления № 7, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Вопреки доводам подателя жалобы, возможность взыскания согласованной сторонами неустойки не ограничивается лишь штрафными санкциями за просрочку возврата арендованного имущества.

В абзаце втором пункта 66 Постановления № 7 разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

При этом суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что в связи с неуведомлением департаментом общества об изменении арендной платы расчет неустойки необходимо производить исходя из ежемесячного размера арендной платы, установленной в соответствии с решением Омского городского Совета № 432. 

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 по делу № А46-5939/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 						Т.А. Зиновьева

Судьи										Е.Ю. Демидова

											В.В. Тихомиров