АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А09-13663/2018

г. Калуга

09 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02.10.2019.

Постановление в полном объёме изготовлено 09.10.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова,

судей

И.В. Сорокиной,

ФИО1,

при ведении протокола судебного 

заседания помощником судьи               Е.В. Трохачевой,

при участии в судебном заседании представителей:

Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации – ФИО2 по доверенности от 09.01.2019,

ООО «ГРИДИ» – ФИО3 по доверенности от 21.06.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области  кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГРИДИ»  на решение Арбитражного суда Брянской области от 27.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019 по делу№А09-13663/2018,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГРИДИ» (далее – заявитель, общество) о взыскании 166 681 рубля 72 копеек задолженности по арендной плате и 2 239 рублей 23 копеек пени за просрочку уплаты арендных платежей.

Определением Арбитражный суд Брянской области от 27.12.2018 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), определением от 15.01.21019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 27.03.2019 (судья Прокопенко Е.Н.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019 (судьи Рыжова Е.В., Заикина Н.В., Дайнеко М.М.) исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых судебных актов, общество обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Заявитель указывает, что договор аренды прекратил свое действие при подписании договора купли-продажи от 22.06.2018, в связи с чем на общество незаконно возложено несение расходов по уплате арендной платы. Отсутствие государственной регистрации договора вызвано рассмотрением в Арбитражном суде Брянской области дела об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 22.06.2018.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель управления возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 309, 310, 330, 425, 446, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 4, 4.1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума №73), в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо №66), в пунктах 69, 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума №7), обоснованно исходили из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) 07.08.2012 заключен договор аренды №199ФД-2012, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, проспект Московский, 11, нежилое помещение общей площадью 590,90 кв.м, этаж подвальный, условный номер: 32-32-01/065/2006-372, из них арендуемая площадь составляет 268,7 кв.м, подвальный этаж в 5-этажном жилом здании.

Помещение по акту приема-передачи от 07.08.2012 передано обществу.

Срок аренды, в соответствии с пунктом 2.1 договора, установлен с 16.07.2012 по 15.07.2017. 

Согласно пункту 2.2 договора, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и распространяет свое действие на период с момента подписания договора до момента его государственной регистрации (если срок аренды установлен 1 год и более).

Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата в размере 41 670 рублей 43 копеек в месяц, согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды, или в соответствии с протоколом аукциона. Размер арендной платы, за использование объекта не может быть ниже размера арендной платы, установленного согласно методике определения размеров арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Брянска, утвержденной постановлением Брянской городской администрации. 

Изменения размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки являются обязательными для сторон (без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к договору аренды). Публикация постановления администрации об изменениях размера арендной платы в средствах массовой информации, а также доведение арендодателем до сведения арендатора нового расчета арендной платы является основанием для изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в двухнедельный срок с момента направления арендатору соответствующего уведомления (пункт 3.2 договора).

Арендная плата в соответствии с пунктом 3.3 договора перечисляется  арендатором авансом до десятого числа текущего месяца в бюджет города Брянска. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на бюджетный счет города по соответствующему коду бюджетной классификации.

Согласно пункту 6.2 договора, в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в бюджет города пеню в размере 1/300 годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с нарушением обществом сроков внесения арендных платежей, управление обратилось в арбитражный суд с указанным иском.

Приходя к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, суды обоснованно исходили из наличия у ответчика обязанности по уплате арендной платы до урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, рассматриваемых в деле №А09-9465/2018.

Брянская городская администрация постановлением от 14.06.2018 №1779-п утвердила условия приватизации арендуемого обществом помещения и направила ему проект договора купли-продажи от 22.06.2018 №539 (далее - договор купли-продажи).

Общество подписало договор с протоколом разногласий, так как не согласилось с ценой продажи.

Поскольку администрация отказалась от подписания протокола разногласий, общество обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в отношении цены договора (дело №А09-9465/2018).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 07.05.2018 по делу №А09-12301/2015 признано право общества в реализации преимущественного права на выкуп спорного арендуемого нежилого помещения, суд обязал администрацию совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, направленные на реализацию преимущественного права на выкуп спорного арендуемого нежилого помещения.

Как следует из указанного решения суда, на дату обращения ООО «ГРИДИ» в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, у общества имелась задолженность перед Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации по арендной плате. В свою очередь, у Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации перед ООО «ГРИДИ» имелась задолженность по оплате стоимости капитального ремонта. Спорные вопросы по взысканию задолженности по арендной плате и по стоимости капитального ремонта были рассмотрены Арбитражным судом по Брянской области в деле №А09-10481/2013. Определением Арбитражного суда Центрального округа от 06.03.2018 между сторонами по делу было утверждено мировое соглашение, производство по делу прекращено.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу положений Закона №159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления. Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу статьи 445 ГК РФ.

На уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного закона должна быть достоверной (часть 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ).

При этом, в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, течение срока заключения договора купли-продажи приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ).

Как следует из разъяснений, приведенных в пунктах 5, 6 постановления Пленума №73, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом №159, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. При этом продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В соответствии со статьей 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, договор купли-продажи считается заключенным с момента урегулирования в судебном порядке условия о цене выкупаемого имущества.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии у него обязанности по уплате арендных платежей с даты подписания договора купли-продажи, несостоятельны, в связи с тем, что подписание договора купли-продажи с протоколом разногласий не является заключением договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Поскольку разногласие о выкупной цене на момент рассмотрения настоящего дела не устранено, при этом вопрос об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, рассматривается в рамках дела №А09-9465/2018, то есть все существенные условия договора не могут быть установлены до момента вступления в законную силу решения суда по делу №А09-9465/2018, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что у ответчика имеется обязанность по внесению арендной платы.

Кроме этого, вступившим в законную силу судебным актом по делу №А09-12301/2015 арбитражный суд не обязывал администрацию заключить с обществом договор купли-продажи спорного помещения, а в качестве способа восстановления нарушенного права возложил на орган местного самоуправления обязанность совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ. Указанным судебным актом недобросовестного поведения администрации, повлекшего несвоевременное заключение договора купли-продажи, не установлено.

Поскольку в спорный период стороны были связаны арендными правоотношениями, с учетом разъяснений, приведенных в абзаце 6 пункта 38 Информационного письма №66, положений статей 606, 614 ГК РФ,  требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.07.2018 по 11.10.2018, заявленные управлением, удовлетворены обоснованно.

Учитывая положения статей 330, 333 ГК РФ, допущенное арендатором несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей, отсутствие ходатайства о снижении пени, суд кассационной инстанции считает выводы судов об удовлетворении заявленных требований о взыскании пени не противоречащими условиям договора аренды, приведенным нормам ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в пунктах 69, 71, 73 постановления Пленума №7.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, установив фактические обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судами норм материального и процессуального права.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, в данном случае о наличии оснований для взыскания арендной платы и начисленных пени, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств, установленных судами фактических обстоятельств и положенных в обоснование содержащихся в судебных актах выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене обжалуемых решения и постановления), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по кассационной жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 27.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019 по делу №А09-13663/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                В.В. Ципляков

Судьи                                                                                        И.В. Сорокина

ФИО1