АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-33083/23

17 декабря 2024 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   03 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен            17 декабря 2024 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каспаровым М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Охотхозяйство «Уткино» (ИНН: 

<

***>) к Администрации Семикаракорского района о взыскании переплаты по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности,

от ответчика: ФИО2 по доверенности, ФИО3 по доверенности; ФИО4, по доверенности;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Охотхозяйство «Уткино» (далее также - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации Семикаракорского района (далее также – Администрация), в котором, с учетом уточнений, просило взыскать излишне внесенную арендную плату в размере 23 997 909,59 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 551 725,78 рублей.

Заявленные требования мотивированы следующим. Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:35:0600022:37, относящемуся к землям сельскохозяйственного назначения. Право аренды на земельный участок возникло у Общества на основании соглашения об уступки прав и обязанностей по договору аренды. Изначальный договор аренды был заключён ввиду переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем ставка арендной платы за участком не должна превышать установленные законом 0,3 %, однако, договором аренды установлена ставка 20 %. Также решением Ростовского областного суда вступившим в законную силу 22 апреля 2024 года была установлена меньшая кадастровая стоимость земельного участка с 01 января 2023 года. Учитывая, что в заявленный ко взысканию период Общество вносило арендную плату (с учетом несоответствия ставки и кадастровой стоимости), то Администрация обязана возвратить неосновательное обогащения ввиду переплаты, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Администрация, в возражениях на иск, указывала следующее. Ставка арендной платы в размере 0.81 % (до 22 декабря 2015 года) была определена в договоре аренды и соответствовала установленному в муниципальном образовании размеру ставки под соответствующим видом использования земельного участка. В последующем на основании решения собрания депутатов Семикаракорского района от 31 марта 2015 года ставка аренной платы была повышена до 20 %, с арендатором было подписано дополнительное соглашение на изменение арендной ставки. Орган местного самоуправления, ввиду наделанных законом полномочий, вправе самостоятельно устанавливать арендные ставки. В отношении правопредшественника арендатора, при переоформлении права постоянного бессрочного пользования на аренду, не была применена льготна ставка в размере 0,3 % поскольку ФГУ «Управление «Ростовмелиоводхоз» не было включено в перечень лиц для которых устанавливалась льготная ставка, в связи с чем и Общество не вправе претендовать на ставку 0,3 %.

В судебном заседании истец поддержал завяленные требования в полном объеме.

Представители ответчика возражали против иска.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Земельный участок с кадастровым номером 61:35:0600022:37 площадью 1 417 621 кв.м., учтен в едином государственном реестре недвижимости в 2005 году, относится к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования «охота и рыбалка».

22 марта 2011 года в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования между Администрацией и ФГУ «Управление «Ростовмелиоводхоз» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:35:0600022:37, сроком по 17 февраля 2050 года. Размер арендной платы был определён как производная кадастровой стоимости на ставку арендной платы и индексы инфляции. При том ставка арендной палаты балы определена в размере 0,81%.

28 октября 2012 года ФГУ «Управление «Ростовмелиоводхоз» уступило свои права и обязанности по договору аренды в пользу Общества.

16 июня 2016 года между Администрацией и Обществом было подписано дополнительное соглашение, по условиям которого с 28 декабря 2015 года была изменена ставка арендной платы с 0,81% на 20 %.

С 1 января 2023 г. по 12 июня 2023 г., постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. была утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:35:0600022:37 в размере 172 992 290,63 рублей. 1

03 июня 2023 г. органом регистрации внесены изменения в сведения о характеристиках земельного участка с кадастровым номером 61:35:0600022:37 – его площадь в связи с разделом участка уменьшена с 1 417 621 кв.м до 1 337 075 кв.м.

10 июля 2023 г. в ЕГРН внесены изменения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:35:0600022:37 – вид «охота и рыбалка» изменен на «растениеводство». С указанной даты  применяется кадастровая стоимость в размере 19 497 187,06 рублей.

24 июля 2023 года между Администрацией и Обществом было заключено дополнительное соглашение в части изменения площади участка и вида использования.

Решением Ростовского областного суда от 04 марта 2024 года по делу № 3а-3/2024 была установлена архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:35:0600022:37 площадью 1 417 621 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – охота и рыбалка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ростовская область, Семикаракорский район, вблизи х. Лиманский, подлежавшую применению в период 1 января 2023 г. по 12 июня 2023 г., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 г., - 96 568 343 рубля.

20 апреля 2024 года решение Ростовского областного суда вступило в законную силу.

08 августа 2023 года Общество направило в адрес Администрации претензию с требованием о возврате переплаченной арендной платы ввиду не верного применения арендной ставки.

Поскольку финансового удовлетворения претензии не последовало был подан иск в суд.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Таким образом, поскольку в настоящем деле стороны просят урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды публичного земельного участка, в части установления размера арендной платы, а в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ и разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", плата за пользование публичным участком относится к категории регулируемых цен, суды должны были определить размер арендной платы за пользование спорным участком в соответствии с требованиями земельного законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих размер арендной платы за земельные участки, вне зависимости от предложенных сторонами редакций.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в действие с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Вместе с тем, если определенный уровень размера арендной платы за пользование публичными земельными участками установлен законом, например, Законом N 137-ФЗ, такие ставки являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос N 7).

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, и в действующей в настоящее время редакции закреплено правило об определении арендной платы всех публичных земель в пределах 0,3% кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования.

При этом ни положения пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ни иные нормы действующего и действовавшего законодательства не определяли, что указанные ставки применяются только в отношении определённых лиц (в части довода Администрации о том, что в отношении ФГУ «Управление «Ростовмелиоводхоз не применимы льготные ставки).

Довод Администрации о том, что ставка арендной платы определена на основании не оспоренного Решения Собрания депутатов Семикаракорского района от 31 марта 2015 года судом не принимается, поскольку, как уже отмечалось, размер ставки за земельный участка сельскохозяйственного назначения в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования определен положениями Закона N 137-ФЗ, следовательно, не может быть изменен органом местного самоуправления, следовательно, в силу статьи 13 Гражданского кодекса РФ, указанное решение не применимо.

Состоявшаяся уступка права также не является основанием для изменения аренной ставки, поскольку при уступке прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор заменяет прежнего арендатора в уже действующем договоре аренды, следовательно, условия по ставке арендной платы в размере 0.3 % к нему также применимы.

Органа местного самоуправления как распорядитель земельными участками руководствуясь принципом законности долен был верно определить размер арендной платы в частности ставки за использование земельного участка, чего им сделано не было.

Учитывая изложенное, суд соглашается с позицией истца по неверному определению ставки арендной платы в отношении спорного участка.

Также суд полагает обоснованными доводы истца о  перерасчете платы с учетом изменения кадастровой стоимости ввиду следующего.

По правилам статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 269-ФЗ) в Закон N 135-ФЗ внесены изменения, его часть 5 статьи 24.20 изложена в новой редакции, согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Закон N 269-ФЗ введен в действие с 11.08.2020 и с этого момента, как указано в ответе на вопрос 6 Обзора N 2 (2021), утратила правовое значение дата подачи в суд общей юрисдикции заявления об оспаривании кадастровой стоимости, поскольку новая величина кадастровой стоимости теперь подлежит учету со дня начала применения изменяемой величины, а не с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (определения от 03.07.2014 N 1555-О, от 18.07.2019 N 2168-О, от 28.06.2022 N 1564-О), государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований и установление кадастровой стоимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемую достоверность ранее закрепленных результатов кадастровой оценки. Правовое регулирование, предусматривающее возможность ретроспективного применения кадастровой стоимости, установленной по инициативе заинтересованных лиц в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, направлено на обеспечение баланса частных и публичных интересов.

В части кадастровой стоимости истец просит произвести перерасчет за период с 01 января 2023 года, что соответствует дате начала применения новой кадастровой стоимости и решению Ростовского областного суда от 04 марта 2024 года по делу № 3а-3/2024.

Обозначенный выше обстоятельства указывают на наличие у стороны Администрации неосновательного обогащения в виде переплаченной Обществом арендной платы как в связи с неверным применением ставки арендной платы, так и в связи с изменением кадастровой стоимости.

Расчёт переплаты произведённый истцом судом проверен и признан обоснованным, истец верно определил кадастровую стоимость и надлежащую ставку арендной паты.

В силу положений пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно пункту 51 постановления от 24.03.2016 N 7 по требованию одной стороны денежного обязательства о возврате исполненного в связи с этим обязательством, например, при излишней оплате товара, работ, услуг на излишне уплаченную сумму начисляются проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, со дня, когда получившая указанные денежные средства сторона узнала или должна была узнать об этих обстоятельствах (пункт 3 статьи 307, пункт 1 статьи 424, подпункт 3 статьи 1103, статья 1107 ГК РФ).

В части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами ввиду переплаты по арендной ставки, истец обоснованно исходил из даты совершения платежей в соответствующие периода оплат, ввиду того, что именно Администрация незаконно установила в земельному участку завышенную ставку, следовательно должна и могла осознавать что получала денежные средства сверх установленного законом размера незаконно на эту сумму обогащаюсь.

В части процентов ввиду перерасчета кадастровой стоимости, то истец также обоснованно произвело расчет с момента вступления в законную силу решения Ростовского областного суда от 04 марта 2024 года по делу № 3а-3/2024, ввиду обязательности судебного акта, а также того факта, что Администрация являлась лицом участвующим в рассмотрении дела № 3а-3/2024, следовательно знала о принятом решении и о вступлении его в законную силу.

Расчет процентов судом проверен и признан обоснованным.

Требование истца о взыскании процентов, начисленные на сумму долга за период с 18.10.2024 до момента фактического исполнения обязательств, также подлежит удовлетворению на основании статьи 395 ГК РФ, с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в соответствии с пунктом 48 которого, сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

При таких обстоятельствах, требования истца признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Администрации Семикаракорского района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Охотхозяйство «Уткино» (ИНН: 

<

***>) излишне оплаченную арендную плату за период с 01.09.2020 по 30.06.2023 в размере 23 997 909,59 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 551 725,78 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга в размере 23 997 909,59 рублей в порядке статьи 395 ГК РФ, за период с 18.10.2024 по день фактического исполнения обязательств, расходы по уплате государственной пошлины в размере 58 289 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                     Волуйских И. И.