Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

05 июля 2023 года                                                                    дело № А50-10022/2022

 

Резолютивная часть решения принята 07 июня 2023 года.

Полный текст определения вынесен 05 июля 2023 года.

 

Арбитражный суд Пермского края в составе: судьи Г.В. Лядовой 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных отношений администрации Чердынского городского округа (618601, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ответчику, открытому акционерному обществу «Соликамский мясокомбинат» (618556, 

<

...>,                     ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании денежных средств

 

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен.

 

 

Комитет имущественных отношений администрации Чердынского городского округа (далее, истец) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Соликамский мясокомбинат» (далее, ответчик) о взыскании арендной платы в сумме 808 498 руб. 96 коп за период с 01 января 2018 года по 30 июня 2023 года по договору аренды земельного участка № 181 от 03.07.2007 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 147 237 руб.  48 коп. за период с 11 апреля 2018 года                          по 29 марта 2023 года, с учетом принятых судом уточнений в соответствии                        со ст. 49 Арбитражно7го процессуального кодекса РФ.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке, в том числе, путем размещения указанной информации на официальном сайте в сети «Интернет».

Неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению спора по существу (ст. ст. 123, 137, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Истец, ранее в судебных заседаниях, на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик, ранее в судебных заседаниях, требования не признавал, указывал, что истцом неверно произведен  расчет арендной платы.

Судом заслушаны объяснения лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследованы, представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено.

Истец основывает свои требования на том, что 03.07.2007 между Комитетом  имущественных отношений администрации Чердынского муниципального района с одной стороны, и ответчиком заключен договор № 181 аренды земельного участка с кадастровым номером 59:39:0010303:0003, категория земель: земли населенных пунктов, под существующими объектами - для продовольственного снабжения, общей площадью 14 100 кв.м., по адресу: 

<

...>. 

Договор аренды заключен сроком до 1 года, с 03.07.2007 по 01.07.2008, государственную регистрацию не проходил.

По истечении срока аренды, ответчик продолжил пользоваться земельным участком, в связи с чем, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ. 

Пунктом 2.1. договора предусмотрена обязанность Арендатора своевременно и в полном размере вносить арендную плату, равными платежами: за 1 квартал - до 15 марта, за 2 квартал до 15 июня, за 3 квартал - до 15 сентября, за 4 квартал - до 15 ноября текущего года.

Ответчиком обязательства по внесению арендной платы исполнены не надлежащим образом.

Истцом в адрес ответчика, заказными письмами с уведомлением, были направлены претензионные письма, содержащие напоминание о необходимости внесения арендной платы по договору: претензионное письмо от 05 марта 2019 г. № 116 на сумму задолженности 208 697,38 руб. Ответчиком не получено, задолженность не оплачена;

претензионное письмо от 25 февраля 2020 г. № 128 на сумму задолженности 337 993,07 руб. Ответчиком не получено, задолженность не оплачена;

претензионное письмо от 02 марта 2021 г. № 235 на сумму задолженности 454 092,07 руб. Ответчиком не получено, задолженность не оплачена.

претензионное письмо от 01 апреля 2022 г. № 373 на сумму задолженности 606 225,60 руб. Ответчиком не получено, задолженность не оплачена.

Ответчиком претензии оставлены без удовлетворения.

Законом Пермского края от 25 марта 2019 г. № 374-ПК «Об образовании нового муниципального образования Чердынский городской округ» с 06 апреля 2019 г. образовано новое муниципальное образование Чердынский городской округ, который является правопреемником муниципального образования Чердынский муниципальный район и Чердынское городское поселение.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик свои возражения основывает на том, что между сторонами 03.07.2007 заключен договор аренды земельного участка № 181 площадью 14100кв.м, с кад.№ 59:39:001 03 03::0003. адрес участка: г.Чердынь.                            мкр. Саженка, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование под существующие объекты для продовольственного снабжения.

В 2017 году Администрацией Чердынского муниципального района было произведено территориальное деление, в результате которого занимаемый ответчиком земельный участок оказался «разрезан» границей территориальных зон на две части (граница была проведена прямо по крыше существующего здания холодильника убойного цеха), одна часть участка оказалась в квартале 59:39:10304, вторая   в квартале 59:39:10701. При этом ранее утвержденное в г.Чердыни функциональное зонирование учитывало расположение и назначение земельного участка ответчика.

Поскольку неверное территориальное зонирование осуществлено по вине истца, который не выполнил своих обязанностей по своевременной постановке сданного в аренд земельного участка на кадастровый учет, приводило для ответчика к невозможному использованию участка по назначению (одна из зон, на которой оказался участок, не предполагала такой вид использования, который фактически осуществлялся арендатором).

С 2015г часть площади участка ответчика в размере 2 705,0кв.м включена в зону рекреации, не позволяющую использовать участок по назначению в соответствии с договором. В зону рекреации попало здание (сооружение) ответчика - артезианская скважина застроенной площадью 4,0кв.м, которая использовалась ответчиком.

С 26.10.2022 часть участка ответчика (1 092кв.м.) занята участком городских лесов  № 59:39:0000000:2904. Наложение лесов на арендуемый участок полностью попало на зону рекреации.

Фактически занимаемый участок ответчика расположен в квартале 59:39:0000000. Для кадастрового квартала 59:39:0000000 нормативно были утверждены следующе удельные показатели кадастровой стоимости:

-до 31.12.2019г-725,05руб/кв.м.

- в период с 01.01.2020г по 31.12.2022г- 100,09руб/кв.м.

- с 01.01.2023г по настоящее время - 12,44руб/кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером № 59:39:0010303:0003 передан ответчику в аренду в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования землей (свидетельстве о постоянном бессрочном пользовании от 29.07.1992г). для которых в соответствии с п.8 ч.1 ст.1 Закона Пермского края от 07.04.2010г № 604-ПК размер арендной платы устанавливается в                               размере 2% кадастровой стоимости земельного участка.

Коэффициенты индексации арендной платы определяются ежегодно в соответствие с уровнем инфляции и утверждаются нормативно по Пермскому краю. В связи с превышением предельного размера аренды (2%) для участков переоформленных из бессрочного пользования коэффициенты индексации применению  расчетах не подлежат.

Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности, в связи с чем, не подлежит взысканию плата за период до 19.04.2019.

Законодательством РФ и договорами сторон не предусматривается авансовые порядок начисления и уплаты арендной платы за будущий период, требование истца с взыскании арендной платы за период по 30.06.2023 не основано на законодательстве.

С учетом изложенного максимальный размер арендной платы за период с 19.04.2019 по 01.06.2023г составляет 186 023 руб. 74 коп.

Просит в удовлетворении требований отказать в части пропущенного срока исковой давности и превышающий размер арендной платы в                                                    размере 186 023 руб. 74 коп. и процентов, начисленных на указанную сумму.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд исходит из следующего.

В силу ст. 1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю», ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Принцип платности любого использования земли (за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации) установлен и пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ.

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Законодатель градостроительный регламент определяет как устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п. 2 и 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 14 ноября 2019 г. № 35-П указал, что законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе РФ (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе РФ (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом РФ (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами.

Таким образом, указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Градостроительный кодекс РФ также разделяет понятия зон с особыми условиями использования территорий (п. 4 ст. 1 Градостроительного                           кодекса РФ) и территориальных зон (пункт 7 данной статьи 1).

В силу положений ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон, а в силу положений пункта 1 части 2 статьи 36 названного Кодекса с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны устанавливаются градостроительные регламенты.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза для разрешения вопросов:

-  определить  реальную  площадь  земельного  участка,  занимаемого  промплощадкой Чердынского Убойного пункта ОАО «СМК» (

<

...>);

- определить застроенную (занятую объектами капитального строительства: зданиями и сооружениями) площадь земельного участка промплощадки Чердынского Убойного пункта ОАО «СМК»;

- соотнести границы земельного участка промплощадки Чердынского убойного пункта ОАО «СМК» с утвержденными границами кадастровых кварталов;

- соотнести границы земельного участка промплощадки Чердынского убойного пункта ОАО «СМК» с утвержденными границами функциональных зон.

Проведение экспертизы поручено аттестованному кадастровому инженеру ФИО2 (

<

...>, аттестат 59-11-271, член СРО Ассоциация СРО «МСКИ»), как представителя специализированной организации - ООО «Информационно-кадастровый центр», ИНН 

<

***>). Стоимость экспертизы  установлена в размере 10 000 руб. 00 коп. и возложена на ответчика.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта установлено, что:

Фактически занимаемая площадь земельного участка составляет 14 340кв.м. (в плане участка, утвержденном Главой Администрации Чердынского городского поселения, указана площадь 14100кв.м.).

  Земельный участок расположен в 2-х кадастровых кварталах:

  - в квартале № 59:39:0010303 – 9 665кв.м.;

  - в квартале № 59:39:0010701 – 4 675кв.м.

  Земельный участок расположен в 2-х функциональных зонах:

-        Зона П-1 (производственная) – 11 635кв.м.; 

- Зона Р-1 (рекреационная)-2 705кв.м.

  Застроенная площадь земельного участка составляет 695кв.м. (5 объектов недвижимости: здание холодильника - 480кв.м.; здание гаража - 118кв.м.; здание конторы - 71кв.м.; здание вахты - 22кв.м.; здание скважины -4кв.м.), в том числе:

Относительно границ кадастровых кварталов:.

- в квартале № 59:39:0010303 - 371кв.м. (3 здания (гараж, контора, вахта) полностью и здание холодильника - часть 160кв.м.);

- в квартале № 59:39:0010701 - 324кв.м. (часть здания холодильника 320кв.м. и здание скважины 4 кв.м. - полностью).

Относительно границ функциональных зон:

- в зоне П-1 (производственная) - 691кв.м. (4 ОКС полностью);

- в зоне Р-1 (рекреационная) -4кв.м (здание скважины полностью).

Дополнительно к поставленным определением Арбитражного суда по делу №А-50-10022/2022 от 24.01.2023г. вопросам обнаружено пересечение (наложение) границ исследуемого участка кад.№ 59:39:0010303:0003 (снят с учета) с границей многоконтурного земельного участка кэд.№59:39:0000000:2904, сведения о границах которого внесены в ЕГРН. Контуры пересечения (наложения) границ участков отражены в схеме №4:

- контур №1 - 407кв.м (на данной территории расположен объект ОКС скважина /полностью/ и остатки разрушенного строения водонапорная башня)

- контур№2 - 177кв.м. (незастроенная территория).

- контур №3 - 508кв.м (незастроенная территория).

Все контура пересечения границ участков расположены в кадастровом квартале №59:39:0010701.

Эксперт пришел к следующим выводам.

Постановка земельного участка №59:39:0010303:0003 в существующих границах на кадастровый учет невозможна, в связи с наличием пересечений с участком №59:39:0000000:2904, сведения о границах которого внесены в ЕГРН.

При внесении изменений в схему и границы земельного участка №59:39:0000000:2904 в установленном порядке для исключения наложений границ, постановка земельного участка под объектами недвижимости                                                  ОАО «СМК» в существующих границах на кадастровый учет будет возможна, однако участку будет присвоен иной номер (59:39:0000000:?), поскольку он находится в 2-х кадастровых кварталах, и потребуется предварительное согласование изменения утвержденных границ функциональных зон, поскольку одновременное нахождение одного участка в 2-х разных функциональных зонах действующим законодательством не предусмотрено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что администрацией при производстве зонирования нарушены требования действующего законодательства и не учтено, что спорный земельный участок должен входить в одну территориальную зону.

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что при определении размера арендной платы следует исходить из фактического использования спорного земельного участка и применения к расчету удельных показателей квартала, расположенного в зоне, которая содержит разрешенное использование, для которого предоставлен земельный участок.

Так же при определении размера арендной платы следует исходить из положений пункта 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 в которой указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

  В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 Закон Пермского края от 07.04.2010                                     № 604-ПК размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, устанавливается равным 2,0 процента от кадастровой стоимости земельных участков при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 05.12.2022) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015), поскольку содержащиеся в Законе о введение в действие Земельного кодекса РФ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого спора, статуса ответчика и оснований предоставления земельного участка, представляется обоснованным расчет арендной платы за пользование земельным участком исходя из ставки 2 процента от его кадастровой стоимости.

При рассмотрении дела ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

В силу ст.  196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса  РФ).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судебного решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ).

Принимая во внимание дату обращения истца в суд с рассматриваемым иском (20.04.2022 согласно почтовому штемпелю), положения                                               п. 3 ст. 202 Гражданского кодекса РФ, следует констатировать пропуск истцом срока исковой давности для взыскания задолженности заявленной                                               по 1 квартал 2019  года включительно, с учетом срока применения претензионного порядка.

Суд соглашается с порядком расчета арендной платы, представленным ответчиком с учетом примененных удельных показателей, ставки арендной платы 2% от кадастровой стоимости, а так же правомерности доводов ответчика о том, что авансовое взыскание арендной платы за июнь 2023 года ни договором, ни законом не предусмотрено. 

Согласно расчету суда с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за период с 01.04.2019 по 31.05.2023. в                                                      размере 194 175 руб. 36 коп.

Истцом так же заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 147 237 руб.  48 коп. за период с 11 апреля 2018 года  по 29 марта 2023 года.

Поскольку ответчиком арендная плата не вносилась, истцом правомерно произведены взыскания в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Вместе судом произведен перерасчет подлежащих взысканию с ответчика процентов, с учетом примененного судом срока исковой давности, перерасчета арендной платы, и в соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и действует в течение 6 месяцев.

Согласно подп. 2 п. 3 ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 30.12.2021, с изм. от 03.02.2022) «О несостоятельности (банкротстве)» на срок действия моратория в отношении должников, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона, в частности не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Таким образом, с 01.04.2022 до 02.10.2022 начисление процентов неправомерно, за исключением текущих платежей.

Согласно расчету суда проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.07.2019 (просрочка за 2 квартал 2019 года)  по 29.03.2023 составляет сумму 28 007 руб. 30 коп.

 В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины и оплате экспертизы, относятся на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Но поскольку истец освобождён от уплаты государственной пошлины в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, государственная пошлины с истца в доход федерального бюджета взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями    110,  167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества «Соликамский мясокомбинат» (618556, 

<

...>,              ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Комитета имущественных отношений администрации Чердынского городского округа (618601, 

<

...>,                                       ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  сумму основного долга в                              размере 194 175 руб. 36 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 28 007 руб. 30 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Соликамский мясокомбинат» (618556, 

<

...>,            ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 141 руб. 07 коп.

Взыскать с Комитета имущественных отношений администрации Чердынского городского округа (618601, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Соликамский мясокомбинат» (618556, 

<

...>,                                             ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по уплате экспертизы в размере 7 675 руб. 27 коп.

 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства  в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  через Арбитражный суд Пермского края.

 

Судья                                                                                        Лядова Г.В.