АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А27-17552/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Демидовой Е.Ю.

судей                                                                  Зиновьевой Т.А.

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу полного товарищества «Реал-Групп «Кондратюк и компания» на решение от 15.12.2021 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 14.03.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-17552/2021 по иску производственного кооператива «Монолит» (630049, 

<

...>/1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к полному товариществу «Реал-Групп «Кондратюк и компания» (630091, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: производственный кооператив «Сотос» (630091, 

<

...>, вх. 2, оф. 306/1-2, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

В заседании принял участие представитель производственного кооператива «Монолит» - ФИО2 по доверенности от 16.11.2021.

Суд установил:

производственный кооператив «Монолит» (далее - ПК «Монолит», истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к полному товариществу «Реал-Групп «Кондратюк и компания» (далее - ПТ «Реал-Групп «Кондратюк и компания», товарищество, ответчик) о расторжении договора аренды недвижимости заключенного 12.01.2018 (далее – договор аренды) между истцом, ответчиком и производственным кооперативом «Сотос» (далее – ПК «Сотос») в отношении следующих объектов:

- объект недвижимости: назначение: нежилое здание, площадь 712,4 кв.м, кадастровый номер: 42:36:0101003:4918, расположенный по адресу: 

<

...> а (Объект № 10);

- объект недвижимости: назначение: нежилое здание, наименование: здание, площадь 359,9 кв.м, кадастровый номер: 42:36:0101003:4895, расположенный по адресу: 

<

...> (Объект № 22);

- объект недвижимости: назначение: нежилое здание, наименование: нежилое помещение, площадь 197,8 кв.м, кадастровый номер: 42:36:0102001:27165, расположенный по адресу: 

<

...> (Объект № 8);

- объект недвижимости: назначение: нежилое здание, наименование: магазин продовольственных товаров, площадь 137,9 кв.м, кадастровый номер: 42:36:0102001:1786, расположенный по адресу: 652057, 

<

...> а (Объект № 9).

Решением от 15.12.2021 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 14.03.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда иск удовлетворен.

ПТ «Реал-Групп «Кондратюк и компания» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды противоречат положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); указывает на то, что фактически спор возник между истцом и ПК «Сотос» за право получения арендной платы за 5 объектов, переданных в единоличную собственность истца, однако полагает, что нет оснований считать неоплату ответчиком арендных платежей в пользу истца задолженностью товарищества перед ним, в связи с чем, данная задолженность не может являться основанием для расторжения договора аренды; считает, что на дату рассмотрения судом настоящего спора, у ответчика отсутствовала задолженность по арендным платежам, что является прямым основанием для отказа в удовлетворении исковых требований; указывает на то, что судами неверно применены положения статьи 319.1 ГК РФ, в связи с чем, вывод о наличии просрочки по оплате арендной платы противоречит закону.

В отзыве на кассационную жалобу ПК «Монолит», соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

ПК «Сотос» отзыв на кассационную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ПТ «Реал-Групп «Кондратюк и компания» и ПК «Сотос» в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между ПТ «Реал-Групп «Кондратюк и компания» (арендатор) и ПК «Монолит», ПК «Сотос» (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений от 12.01.2018:

1) магазин «Окей», назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0102002:2237;

2) магазин продовольственных товаров, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0102001:1853;

3) торговый центр «Звезда», назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0103002:2183;

4) магазин продовольственных товаров, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0102001:1468;

5) магазин продовольственных товаров, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0102001:25300,

6) магазин продовольственных товаров, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0202001:2343;

7) магазин № 9, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0101003:12735;

8) нежилое помещение, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0102001: 27165;

9) нежилое помещение, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0102001:1786;

10) склад-магазин «Апельсин», назначение: нежилое, кадастровый номер: 42:36:0101003:4918;

11) часть нежилого помещения, назначение: нежилое, кадастровый номер: 42:36:0102001:27548;

12) часть нежилого помещения, назначение: нежилое, кадастровый номер: 42:36:0102001:27549;

13) нежилое помещение, назначение: нежилое, кадастровый номер: 42:36:0201003:3444;

14) нежилое помещение, назначение: нежилое, кадастровый номер: 42:36:0201003:3269;

15) магазин, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0103001:15952;

16) магазин продовольственных товаров, назначение: нежилое, кадастровый номер: 42:36:0202002:1464;

17) магазин, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0102001:27749;

18) магазин, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:17:0101018:2337;

19) магазин, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:17:0102021:1969;

20) нежилое помещение, кадастровый номер: 42:36:0101004:644;

21) магазин, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:17:0102007:2642;

22) здание, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0101003:4895;

23) гараж-стоянка, назначение: нежилое, транспортное назначение, кадастровый номер: 42:36:0101002:1640.

Срок действия договора до 31.12.2023 года. (пункт 5.1 договора).

Договор 24.01.2018 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

На момент заключения договора аренды истец и ПК «Сотос» владели указанными объектами на праве общей собственности.

Общий размер арендной платы (пункт 2.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 30.10.2018 № 2) в месяц с 30.10.2018 составил 2 759 400 руб., кроме того, стороны согласовали пообъектный размер арендной платы. Срок внесения арендной платы - до 25 числа месяца, следующего за отчетным. (пункт 2.2 договора).

В рамках дела № А27-7102/2020 разрешен спор между истцом и ПК «Сотос» - произведен раздел общего имущества.

В собственность ПК «Монолит» переданы объекты, являющиеся спорными в настоящем деле:

- объект недвижимости: назначение: нежилое здание, площадь 712,4 кв.м, кадастровый номер: 42:36:0101003:4918, расположенный по адресу: 

<

...>;

- объект недвижимости: назначение: нежилое здание, наименование: здание, площадь 359,9 кв.м, кадастровый номер: 42:36:0101003:4895, расположенный по адресу: 

<

...>;

- объект недвижимости: назначение: нежилое здание, наименование: нежилое помещение, площадь 197,8 кв.м, кадастровый номер: 42:36:0102001:27165, расположенный по адресу: 

<

...>;

- объект недвижимости: назначение: нежилое здание, наименование: магазин продовольственных товаров, площадь 137,9 кв.м, кадастровый номер: 42:36:0102001:1786, расположенный по адресу: 652057, 

<

...> а.

Единоличное право собственности истца на указанные объекты было зарегистрировано 16.04.2021, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Письмами от 20.04.2021, 18.05.2021, 19.05.2021 истец уведомил ответчика о переходе права собственности на спорные объекты и указал на необходимость внесения арендной платы за спорные объекты непосредственно истцу.

Ответчиком с 18.06.2021 до 23.07.2021 произведены оплаты с указанием конкретных периодов и объектов, за которые производится внесение арендной платы (платежные поручения от 18.06.2021 № 992, 997, 984, 998, 989, 994, 995, 990, 996, 991, 999, 986, 988, 993, 985, 987 и от 23.07.2021 № 1171, 1175, 1177, 1173, 1170, 1176, 1179, 1174, 1182, 1183, 1172, 1181, 1184, 1178, 1185, 1180) Указания на оплату за спорные объекты за апрель, май, июнь 2021 года вышеупомянутые платежные поручения не содержат.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязанности арендатора по внесению арендных платежей - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствуясь положениями статей 8, 309, 319.1, 450, 452, 606, 611, 614, 619, 622 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо  66), принимая во внимание условия спорного договора аренды, исходили из наличия оснований для расторжения договора аренды нежилых помещений от 12.01.2018 в отношении спорных объектов в связи с доказанностью факта ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между сторонами сложились отношения, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ (аренда).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 29 информационного письма № 66 если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

При рассмотрении спора судами установлено, что требование ПК «Монолит» о расторжении договора аренды в части принадлежащих ему на праве собственности объектов мотивировано неоднократным нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы в период с 16.04.2021 по июль 2021 года.

По смыслу норм статей 606, 614 ГК РФ, части 1 статьи 65, части 1статьи 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

Судами установлено, что за период со дня заключения договора по 16.04.2021 арендная плата по договору аренды от 12.01.2018 оплачивалась единым платежом без разбивки назначения платежа по конкретным объектам недвижимости, за которые производилась оплата, с 18.06.2021 оплата арендных платежей арендатором по своей инициативе стала производиться пообъектно, с указанием в платежных поручениях адресов арендуемых зданий и помещений, что подтверждается платежными поручениями, при этом ни в одном из платежных поручений от 18.06.2021 года не указано, что оплата произведена по объектам, по которым заявлен иск в рамках настоящего дела, несмотря на то, что ответчиком не оспаривался факт того, что ему было известно о необходимости оплаты аренды за указанные объекты истцу, как их единоличному собственнику.

Установив, что оплата за аренду объектов, в отношении которых заявлен иск о расторжении, не была произведена с 16.04.2021 по июль 2021 года, суды верно указали на то, что в данном случае имеет место просрочка оплаты арендных платежей более двух месяцев подряд, что в силу пункта 5.4 договора аренды дает право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке.

Отклоняя аргументы ответчика об отсутствии просрочки платежей со ссылкой на письмо от 05.08.2021, в котором он уведомил, что назначение платежа в платежных поручениях от 18.06.2021 № 992, 997, 984, 998, 989, 994, 995, 990, 996, 991, 999, 986, 988, 993, 985, 987 и от 23.07.2021 № 1171, 1175, 1177, 1173, 1170, 1176, 1179, 1174, 1182, 1183, 1172, 1181, 1184, 1178, 1185, 1180 следует считать ошибочным, правильным следует считать конкретный период (апрель, май, июнь 2021 года) без указания конкретного объекта недвижимого имущества, в отсутствие согласований с истцом изменения назначений платежей, суды пришли к правильному выводу  о том, что данный документ и действия нельзя расценивать как надлежащее погашение задолженности по спорным объектам исходя из следующего.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 319.2 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Соответственно, те платежи, которые были произведены арендатором и которые он пытался скорректировать, были произведены в счет исполнения конкретного обязательства за аренду конкретного объекта недвижимости. При этом, судами установлено, что со стороны арендатора не было переплаты, которую можно было бы направить в счет оплаты за аренду по другим объектам недвижимости, в частности по спорным.

Судами также установлено, что истец неоднократно направлял ответчику претензии о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, а именно о погашении задолженности по аренде.

Так, 27.05.2021 в адрес ответчика была направлена первая претензия о необходимости погашения задолженности, а 04.06.2021 была направлена повторная претензия о необходимости погашения задолженности. При этом ответчик никаких действий по исполнению обязательств не предпринял, в связи с чем, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 28.07.2021 о досрочном расторжении договора аренды.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций, установив обстоятельства, свидетельствующие о существенном нарушении арендатором условий договора, выразившемся в систематическом нарушении сроков внесения арендной платы, приняв во внимание, что досудебный порядок расторжения договора аренды истцом соблюден, пришли к правомерным выводам об обоснованности требований истца о расторжении договора аренды в части объектов, принадлежащих истцу и удовлетворили заявленные требования.

Утверждение кассатора о том, что на момент принятия судом первой инстанции имеющаяся задолженность была оплачена, не свидетельствует о неверности выводов судов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, учитывая разъяснения, данные в пункте 23 Постановления № 73.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебных актов, поэтому не могут служить поводом для их отмены.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением кассационной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.12.2021 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 14.03.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-17552/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                                    Т.А. Зиновьева

 

ФИО1