ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А11-9870/2020

20 декабря 2022 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Комильфо» на решение Арбитражного суда Владимирской области от 07.10.2022 по делу  № А11-9870/2020, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Комильфо» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315332700000165) о взыскании 95 000 руб.,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Комильфо» о взыскании 474 645 руб. 79 коп.,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Русское пиво»,

при участии в судебном заседании представителей ООО «Комильфо» - ФИО3 по доверенности от 20.05.2022 сроком до 31.12.2023, ФИО4 по доверенности от 20.04.2022 сроком до 31.12.2025, представлены дипломы о высшем юридическом образовании,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Комильфо» (далее – ООО «Комильфо», Общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Предприниматель, арендодатель) о взыскании суммы страхового депозита в размере 95 000 руб. (иск принят к производству в рамках дела № А11-9870/2020).

Предприниматель в свою очередь обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ООО «Комильфо» о взыскании расходов на ремонт арендуемого помещения в сумме 200 000 руб., задолженности по арендной плате за сентябрь 2020 года в сумме 105 456 руб. 62 коп., за октябрь 2020 года – в сумме 51 483 руб. 87 коп., пеней за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме 117 705 руб. 30 коп. Исковое заявление принято к производству в рамках дела № А11-12069/2020.

В порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации дело № А11-9870/2020 и дело № А11-12069/2020 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу № А11-9870/2020.

В ходе рассмотрения дела Предприниматель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, просил взыскать с Общества задолженность по арендной плате за сентябрь, октябрь 2020 года в сумме 156 940 руб. 49 коп., неустойку в сумме 117 705 руб. 30 коп., штраф за досрочное расторжение договора аренды в сумме 212 800 руб., убытки в виде фактически выполненных работ по текущему ремонту и дефектов эксплуатации нежилого помещения в сумме 591 117 руб. 48 коп., убытки, связанные с заменой унитаза, в сумме 8678 руб., убытки, связанные с ремонтом входной группы и прилегающей территории помещения, в сумме 49 969 руб. 52 коп., неустойку за нарушение условий договора аренды за период с 24.07.2020 по 10.08.2020 в сумме 10 070 руб., признать правомерными действия Предпринимателя по зачету суммы депозита в размере 95 000 руб. в счет оплаты неустойки за нарушение условий договора в период с 24.07.2020 по 10.08.2020.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Русское пиво» (далее – ООО «Русское пиво»).

Решением от 07.10.2022 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении исковых требований ООО «Комильфо» отказал; иск Предпринимателя удовлетворил частично: взыскал с ООО «Комильфо» в пользу Предпринимателя задолженность в сумме 152 000 руб., убытки в сумме 649 765 руб., 17 103 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части требований Предпринимателю отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель выразил несогласие с решением суда в части удовлетворения требований о взыскании в пользу Предпринимателя 152 000 руб. задолженности на основании пункта 8.4 договора аренды от 01.02.2019 № 15, а также 649 765 руб. убытков.

В обоснование своих возражений заявитель ссылается на то, что с учетом конкретных обстоятельств дела и условий заключенной сторонами сделки денежная сумма, предусмотренная договором к оплате арендатором при осуществлении им своего права на односторонний отказ от договора, явно несоразмерна потерям арендодателя от досрочного прекращения договора, в связи с чем подлежала уменьшению, однако судом первой инстанции соответствующим доводам Общества оценка не дана.

Возражая против удовлетворения требования Предпринимателя о взыскании убытков в сумме 649 765 руб., заявитель указывает на то, что ООО «Комильфо» не принимало на себя обязательств по выполнению ремонта фасада, входной группы, по покраске металлических ограждений, столбов, цепей и поручней, бремя содержания общего имущества многоквартирного дома на арендатора не возлагалось. Также заявитель полагает, что полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение не может быть признано достоверным и допустимым доказательством по делу, поскольку выполнено с существенными нарушениями.

Представители Общества в судебном заседании поддержали вышеприведенные доводы, более подробно изложенные в апелляционной жалобе, настаивали на отмене принятого по делу решения в обжалуемой части.

От Предпринимателя в материалы дела поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых он выразил несогласие с позицией Общества, полагая доводы заявителя несостоятельными, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие Предпринимателя и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.02.2019 между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать нежилое помещение магазина «Продукты» общей площадью 84,4 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, состоящее (согласно экспликации и поэтажного плана) из комнат: № 13 - бытовое помещение, общей полезной площадью 54,4 кв.м; № 14 - санузел, 2,2 кв.м; № 15 - моечная 1,6 кв.м; №  16 - служебное помещение, 5,1 кв.м; № 17 - коридор, 6,3 кв.м; № 18 - торговый зал, 12, 4 кв.м; № 19 - коридор, 2,3 кв.м; № 20 - торговый зал, 45, 8 кв.м; № 21 - тамбур, 3,3 кв.м. 

Срок действия договора аренды составляет 5 лет и начинает исчисляться с даты государственной регистрации договора (пункт 2.1 договора).

По окончании срока аренды в случае его истечения или досрочного прекращения договора арендатор обязан передать помещение не позднее 29 февраля 2024 года, либо в иной срок установленный в соглашении или письменном уведомлении одной из сторон о досрочном расторжении настоящего договора (пункт 3.4 договора).

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора передача помещения производится по акту приема-передачи помещения (приложение № 1). В акте фиксируется техническое состояние помещения, а также оборудования, находящегося в помещении на момент сдачи его в аренду, к акту прилагаются фотографии помещения на момент его передачи. Акт и приложения к нему являются неотъемлемой частью договора и имеют равную юридическую силу.

В обязанности арендатора помимо прочего входит поддерживать помещение, находящееся в нем имущество, оборудование, а также прилегающую к нему территорию в чистом и исправном состоянии, соблюдать противопожарные, технические, санитарные нормы и правила, а также иные нормативные требования (пункт 5.4.6 договора). 

В пункте 5.4.7 договора сторонами согласовано, что арендатор обязан сдать по акту приема-передачи 1 раз в 6 месяцев общее состояние нежилого помещения и прилегающую к нему территорию. В случае несоответствия состояния нежилого помещения и территории, указанному в акте (приложение № 1), устранить повреждения (дефекты) в срок не позднее 15 рабочих дней с даты подписания акта, либо с даты получения письменного уведомления арендодателя и затем сдать результаты работ арендодателю, либо его представителю, уведомив его письменно за 5 рабочих дней до даты оформления соответствующего акта. В случае повторного несоответствия состояния нежилого помещения и прилегающей к нему территории указанному в акте (приложение № 1), арендатор уплачивает штраф в размере 35% от месячной арендной платы на дату составления соответствующего требования.

Также арендатор обязан возвратить арендованное помещение, а также имущество и оборудование, находящееся в нем, после прекращения или расторжения договора в состоянии, в котором они находились на момент передачи их арендатору (согласно пункту 3.2 договора) (пункт 5.4.8 договора).

Арендатор обязан осуществлять за свой счет текущий ремонт помещения и имущества, находящегося в нем, поддерживать его в течение срока действия договора в состоянии, в котором оно было им принято (пункт 5.4.10 договора).

В соответствии с пунктом 5.4.25 договора до начала каких-либо ремонтных работ и/или строительных арендатор должен представить на одобрение арендодателя: проект и спецификация работ арендатора; предлагаемый график работ арендатора; сертификаты соответствия для всех материалов и оборудования, используемых при работах арендатора, а также спецификация на монтируемое оборудование с указанием технических характеристик; перечень подрядчиков на производство работ, имеющих опыт производства таких работ и являющихся членами СРО, копии договоров с ними, а также подписанный арендатором и соответствующими подрядчиками порядок проведения ими соответствующих работ; документы, подтверждающие согласование проектной документации на работы арендатора и другой документации со всеми компетентными государственными органами, согласование с которыми необходимо в соответствии с действующим законодательством; все другие документы, относящиеся к работам арендатора, которые могут быть разумно затребованы арендодателем. Все проектные документы и другие материалы, относящиеся к работам арендатора, а также сами работы арендатора подготавливаются и осуществляются силами и за счет арендатора.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендатор ежемесячно, не позднее 20-го числа текущего месяца, оплачивает арендную плату в полном объеме за следующий календарный месяц. Размер арендной платы составляет 95 000 руб. ежемесячно.

В соответствии с пунктом 8.4 договора в случае одностороннего расторжения арендатором договора, он обязуется выплатить неустойку в размере равном совокупной сумме арендной платы за 2 месяца, в течение 15 рабочих дней с момента расторжения договора.

Возврат помещения арендодателю оформляется актом приема-передачи, по форме, разработанной арендодателем (пункт 9.3 договора).

Арендатор должен передать помещение в хорошем исправном состоянии. К моменту возврата арендатор обязан, действуя за свой счет, демонтировать все отделимые улучшения помещений, удалить вывески, указатели, рекламные материалы и другое имущество арендатора из мест общего пользования, и иных площадей помещения/здания (пункт 9.4 договора).

В пункте 9.6 договора предусмотрено, что до момента возврата помещения арендатор должен компенсировать какие-либо расходы, понесенные арендодателем, в связи с устранением и/или возмещением ущерба, причиненного повреждением или разрушением арендатором помещения или здания.

В разделе 10 договора стороны предусмотрели, что в обеспечение обязательств по договору, в том числе связанных с возмещением арендодателю убытков, причиненных арендатором вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, арендатор обязан представить обеспечение: (пункт 10.1) в срок до 10.02.2019 арендатор перечисляет на счет арендодателя или вносит наличным платежом страховой депозит в размере 95 000 руб.

Предприниматель передал объект найма в пользование Обществу по акту от 04.02.2019, в котором зафиксировано следующее:

1) Покрытие на полу: в комнатах № 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21 - плитка керамогранит, № 16 - линолеум. Повреждений нет, хорошее состояние.

2) Стены: в комнатах № 14, 15 стены облицованы глазурованной плиткой бежевого цвета. Комнаты № 13, 16, 17, 18, 19, 20, 21 - высококачественная фасадная краска внутреннего применения. Повреждений нет, состояние хорошее.

3) Потолок: в комнатах № 13-21 подвесной потолок «Армстронг». Повреждений нет, состояние хорошее.

Указано, что стороны произвели осмотр и констатируют, что все комнаты находятся в исправном состоянии и не требуют капитального, текущего ремонта и подлежат передаче в состоянии, пригодном для эксплуатации.

Также в акте приема-передачи отражено, что помещение оснащено: 

- сантехническим оборудованием: раковина, унитаз: комната № 14 установлена эмалированная раковина (тюльпан), смеситель 1 штука, санфаянс «Сенатор» 1 комплект. Исправны (хорошее состояние), повреждений нет; 

- туалетные аксессуары: зеркало, полотенцедержатель, бумагодержатель (отсутствуют);

- осветительное оборудование количество светильников потолочных и лампочек в них (18 штук). Состояние исправное, хорошее, повреждений нет.

- электрические и компьютерные розетки (19 штук). Исправны (хорошее состояние), повреждений нет; 

- отопительное оборудование - батареи (7 штук). Исправны (хорошее состояние), повреждений нет; 

- окна, включая: подоконники, откосы, оконные замки, ручки (4 штуки) (2 пластиковых, 2 деревянных). Исправны (хорошее состояние), повреждений нет;

- двери, включая: дверную коробку, откосы, дверные замки (9 штук). Исправны (хорошее состояние), повреждений нет;

- металлические двери, включая: дверную коробку, откосы, деревянные замки (3 штуки). Исправны (хорошее состояние), повреждений нет. 

В акте указано, что все вышеуказанное оборудование находится в исправном рабочем состоянии, не требует замены или какого-либо ремонта. 

В соответствии с платежным поручением от 08.02.2019 № 137 ООО «Комильфо» оплатило обеспечительный платеж в сумме 95 000 руб. 

25.04.2019 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору от 01.02.2019, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать помещение магазина «Продукты» общей площадью 84,4 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, помещение II, состоящее (согласно экспликации и поэтажного плана) из комнат: № 13 - бытовое помещение, 54,4 кв.м; № 14 - санузел, 2, 2 кв.м; № 15 - моечная, 1,6 кв.м; № 16 - служебное помещение, 5,1 кв.м; № 17 - коридор, 6,3 кв.м; № 18 - торговый зал, 12,4 кв.м; № 19 - коридор, 2,3 кв.м, № 20 - торговый зал, 45,8 кв.м, № 21 - тамбур, 3, 3 кв.м.

23.04.2020 между сторонами составлен акт сдачи (осмотра) технического состояния арендуемого помещения и прилегающей территории (том 1, л.д. 126), подписанный ИП ФИО2 и ООО «Комильфо» без замечаний.

В акте указано, что по результатам осмотра в срок до 15.07.2020 выявлена необходимость в проведении следующих работ:

1) работы по монтажу новой бетонной плитки (согласовав ее арендодателем) на входе в арендуемое помещение;

2) покрасить металлические ограждения, столбы, цепи и поручни (с соблюдением технологии);

3) произвести проверку защитного покрытия входных дверей, и выполнить их покраску, смазку замков и замену уплотнительных резинок (с соблюдением технологии);

4) покрасить внутренние стены арендуемого помещения (с соблюдением технологии);

5) произвести частичную замену половой плитки внутри помещения (треснутой, сколотой, бутящей) на аналогичную керамогранитную плитку;

6) произвести проверку электрического оборудования арендуемого помещения, в случае выявления неисправностей устранить их путем замены неисправных элементов (согласовав перечень оборудования с арендодателем) на новые элементы в соответствии с нормами и СНиП. Составить акт выполнения работ. Все работы производить квалифицированными специалистами с соответствующими допусками. Произвести замену ламп осветительных приборов на новые аналогичные;

7) выполнить штукатурку (цементным раствором М-300) и покраску цоколя помещения;

8) произвести замену сломанного и неисправного туалета «сенатор» на новый аналогичный туалет;

9) проверить на предмет исправности канализацию и все элементы сантехнического оборудования в арендуемом помещении;

10) произвести очистку желобов, лотков на кровле арендуемого помещения. Устранить течь кровли; 

11) выправить погнутые и вывернутые отливы на окнах в арендуемом помещении.

При этом в акте отражено, что он составлен в соответствии с пунктом 5.4.7 договора.

В письме от 09.07.2020 ИП ФИО2 уведомил Общество, что осмотр помещений (работы по акту от 23.04.2020) будет произведен 15.07.2020. 

15.07.2020 Общество направило Предпринимателю уведомление о досрочном расторжении договора аренды (том 4, л.д. 94).

В акте от 15.07.2020 (том 1, л.д. 52-53), который составлен и подписан Предпринимателем, с указанием того, что Общество от подписания отказалось, отражено, что работы, указанные в акте от 23.04.2020, не произведены. Также в акте указано, что его копия вручена на руки представителю ООО «Комильфо» ФИО4, которая с результатами акта не согласна. 

В акте зафиксировано, что в ходе осмотра 15.07.2020 также выявлены:

- множественные механические повреждения внутренних стен, глубокие дыры в стенах от монтажных отверстий, трещины, отслоения штукатурки, шпаклевки, лакокрасочного покрытия;

- механические повреждения откосов, выразившихся к глубоких царапинах, повреждение штукатурки, шпаклевки, лакокрасочного покрытия;

- механические повреждения внешних и внутренних дверей, выразившиеся в вмятинах и глубоких царапинах на дверях;

- механические повреждения половой плитки, выразившиеся в трещинах, отслоении плитки в помещении и на входном крыльце;

- не исправны замки, ручки на внутренних дверях - 6 штук. 

Указано, что в ходе осмотра осуществлялась фотофиксация.

В письме от 24.07.2020 № 162 ООО «Комильфо», в том числе, указало, что представляет сертификаты соответствия материалов, которые будут использованы при ремонте, указало, что в случае непредставления ответа оставляет право провести работы из представленных материалов, они будут считаться согласованными с арендодателем.

Письмом от 30.07.2020 № 164 (том 2, л.д. 7) ООО «Комильфо» уведомило арендодателя о начале проведения текущих работ с 31.07.2020, указав, что работы проводятся по панируемым к работе материалам:

1) проверка защитного покрытия входных дверей, их покраска (по необходимости), смазка замков и замена уплотнительных резинок (по необходимости);

2) покраска внутренних стен арендуемого помещения;

3) частичная замена половой плитки внутри помещения (треснутой, сколотой, бутящей) на аналогичную керамогранитную плитку;

4) проверка электрического оборудования. Замену осветительных ламп осветительных приборов;

5) Замена сломанного и неисправного туалета «Сенатор» на новый аналогичный туалет.

Наряду с этим судом установлено, что 01.06.2020 между ООО «Русское пиво» (подрядчик) и ООО «Комильфо» был заключен договор подряда, в соответствии с пунктом 1.1 которого подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика комплекс строительных работ в объеме, предусмотренном в техническом задании (приложение № 1), являющемся неотъемлемой частью договора, сдать результат работ заказчику, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его.

03.08.2020 арендодатель направил арендатору письмо о том, что последний является нарушителем в соответствии с претензиями от 24.07., 29.07., 30.07., 31.07., 05.08. и 10.08.2020 сумма задолженности составляет 105 000 руб., которая удерживается из страхового депозита, 10 070 руб. необходимо оплатить.

04.08.2020 Предпринимателем составлен акт осмотра, в котором отражены данные актов от 23.04.2020, 15.07.2020, указано, что осуществлялась фотофиксация, на составление акта представители ООО «Комильфо» не явились (том 3, л.д. 25).

Акт аналогичного содержания с указанием того, какие работы необходимо провести, составлен ИП ФИО5 07.08.2020 (том 3, л.д. 28-29). В акте указано, что представители арендатора от подписания акта отказались, ознакомлены.

Также в акте от 07.08.2020 Предприниматель указал, какие работы необходимо, по его мнению, произвести (с соблюдением технологии и согласовании с арендатором):

1) по монтажу новой бетонной плитки на входе. Необходимо произвести полный демонтаж и монтаж на новую плитку на крыльце, использовать грунт глубокого проникновения Церезит СТ-17 и плиточный клей Церезит СМ-14;

2) покрасить металлические ограждения, столбы, цепи и поручни, зачистка от коррозии, и нанести 2 слоя краски 3 в 1 «Дали» черного цвета;

3) произвести проверку защитного покрытия входных дверей, выполнить их покраску, смазку замков и замену уплотнительных резинок. Произвести зачистку от коррозии двери, обезжирить и нанести 2 слоя краски 3 в 1 «Дали» черного цвета, произвести смазку замков, петель, установить новые уплотнительные резинки класса D;

4) покрасить внутренние стены. Произвести зачистку и подготовку стен для покраски, произвести покраску (моющей краской Делюкс ультра Резист) в 2 слоя стен помещения, колер согласовать с арендодателем по акту;

5) произвести частичную замену половой плитки внутри помещения (треснутой, сколотой, бутящей) на аналогичную керамогранитную. Произвести демонтаж и монтаж на новую, использовать клей Церезит СМ-14;

6) произвести проверку электрического оборудования, в случае выявления неисправностей устранить их путем замены, в соответствии с нормами и СНиП. Составить акт выполнения работ. Произвести замену ламп осветительных приборов на новые;

7) выполнить штукатурку (цементным раствором М-300) и покраску цоколя помещения: необходимо произвести снятие штукатурки на цоколе арендуемого помещения, после снятия нанести грунт глубокого проникновения Церезит СТ-17, по грунту нанести новый слой штукатурки Церезит марки М-300, после высыхания нанести 2 слоя краски влагостойкой;

8) произвести замену сломанного и неисправного туалета «сенатор» на новый аналогичный туалет;

9) проверить на предмет исправности канализацию, сантехническое оборудование, очистку канализационных труб, устранить течи, заменить краны;

10) произвести очистку желобов, лотков на кровле арендуемого помещения, устранить течь кровли; 

11) выправить погнутые и вывернутые отливы на окнах в помещении. Демонтаж сломанных отливов, установить металлические толщиной 0,5 мм;

12) произвести снятие штукатурки стен и откосов, после снятия штукатурки, нанести грунт глубокого проникновения Церезит СТ-17, слой штукатурки Церезит СТ-24, второй слой грунтовки Церезит СТ-17, шпатлевку Бетонит ЛР, выровнять слой, произвести зачистку, покраску (моющей краской Делюкс ультра резист) 2 слоя, колер согласовать с арендодателем;

13) произвести демонтаж всех дверей на монтаж аналогичных дверей по согласованию, подписать акт.

12.08.2020 Предпринимателем составлен акт, в котором указано, что работы, изложенные в актах от 23.04.2020, от 15.07.2020, от 04.08.2020, от 07.08.2020, не выполнены, а начатые выполняются с грубыми нарушениями технологии (том 3, л.д. 30-32).

Акты аналогичного содержания составлены арендодателем 02.09.2020, 07.09.2020, 29.09.2020, 15.10.2020 (том 3, л.д. 38-46).

В письмах от 06.08.2020 № 171, от 18.08.2020 № 172 Общество указало, что с 31.07.2020 приступило к работам, произвело: проверку канализации, элементов сантехнического оборудования; замену неисправного туалета; проверку электрического оборудования и замену ламп; расшивку швов штукатурки в торговом зале; начаты работы по подготовке стен к покраске. 

12.08.2020 ООО «Комильфо» также составило акт осмотра, в котором указано, что произведены работы по ремонту (договор подряда от 01.06.2020): 

- покраска входной металлической двери в местах повреждения защитного покрытия с заменой уплотнительных резинок (в местах отсутствия). Проведена смазка и проверка замков, находятся в рабочем состоянии;

- проведена покраска внутренних стен водоэмульсионной краской в однотонный цвет. Местами (в местах выкашивания штукатурки из-за ранее произведенных монтажных работ) произведено снятие отслоившейся штукатурки от стен и выполнена новая с последующей отгрунтовкой и окраской (за исключением помещений № 14,15), вновь отштукатурены откосы входной группы и окрашены в тот же цвет, что и основные помещения;

- произведена замена половой плитки внутри помещения на аналогичную керамогранитную плитку. Плитка с трещинами, сколами и другими механическими повреждениями отсутствует;

- лампы осветительных приборов, розетки, приборы в рабочем состоянии;

- установлен новый унитаз фирмы «Сантек», в рабочем состоянии, не имеет внешних повреждений и подтеков;

- сантехническое оборудование в рабочем состоянии;

- течь кровли устранена;

- в помещении отсутствуют отливы на окнах, находятся с наружной стороны, что относится к фасаду, состояние отливов до приемки установить не представляется возможным (в акте от 04.02.2019 сведения отсутствуют);

- дверные полотна межкомнатных дверей находятся в удовлетворительном состоянии, с учетом нормального износа, вмятин, глубоких царапин, нарушающих целостность полотен и приводящих к невозможности эксплуатации - не обнаружено. Дверные ручки (6 штук) исправны и функционируют;

- работы по монтажу и замене плитки на входе не проводились, так как следов разрушения (механических повреждений, сколов, глубоких трещин, т.д.) не обнаружено) Обнаружен эксплуатационный износ плитки в результате ее эксплуатации: входы-выходы покупателей, расчистка снега, разгрузочные работы. Состояние до приемки помещения в аренду установить не представляется возможным (в акте от 04.02.2019 сведения отсутствуют);

- в акте от 04.02.2019 отсутствуют характеристики технического состояния металлических ограждений, столбов, цепей, поручней на момент принятия, невозможно установить их первоначальное состояние;

- прилегающая территория находится в надлежащем состоянии.

В акте указано, что все ремонтные работы и работы по монтажу инженерного оборудования производились на стадии сдачи объекта в эксплуатацию, сведения о проведении арендодателем капитальных, текущих и косметических ремонтов до 2019 года и в 2019 году отсутствуют.

В результате осмотра экспертом-оценщиком Торгово-промышленной палаты Ивановской области выполнена фотосъемка.

24.09.2020 Общество направило Предпринимателю уведомление № 222 о готовности передать по акту помещение 15.10.2020 в 10 час. 00 мин., сообщило, что деятельность не ведется, помещение освобождено (получено 29.09.2020).

В ответ ИП ФИО2 сообщил, что готов осмотреть и принять нежилое помещение 15.10.2020. 

В соответствии с актом от 15.10.2020, составленным МУП «Водоканал» и ООО «Комильфо», установлено прекращение подачи питьевой воды, стоков, задвижка опломбирована № АА 257328 (том 4, л.д. 90).

15.10.2020 Обществом составлен акт осмотра помещения (том 3, л.д. 55-56), в котором отражено: показания приборов учета вода ХВ - 00001, ГВ - 00000, электричество - 115 847. В акте отражено хорошее состояние покрытий на полу, стен, потолка, сантехнического и осветительного оборудования, розеток, батарей, окон, дверей, указано, что представитель арендодателя отказался принимать помещение.

Акт от 15.10.2020 направлен в адрес ИП ФИО2, с уведомлением о том, что договор аренды прекратил свое действие с 15.10.2020, комплект ключей, акты сверки (направлено почтовой, номер почтового идентификатора 60000167145424). При этом платежи за коммунальные услуги арендодателем Обществу после октября 2020 года не выставлялись.

ИП ФИО2 также составил акт от 15.10.2020, в котором отразил недостатки помещения (том 3, л.д. 52-54).

Наличие между сторонами существенных разногласий по вопросу исполненных обязательств по договору и конечного сальдо взаимных требований послужили основанием для обращения Предпринимателя и Общества в суд со встречными исковыми требованиями.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 431, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правомерно предъявленными являются требования Предпринимателя о взыскании с Общества убытков в сумме 649 765 руб., штрафа в сумме 33 250 руб., пеней в сумме 950 руб., платы за досрочное расторжение договора в сумме 212 800 руб. Установив, что Обществом оплачена сумма обеспечительного платежа 95 000 руб., суд взыскал с ООО «Комильфо» в пользу ИП ФИО2 убытки в сумме 649 765 руб., и плату за досрочное расторжение договора в сумме 152 000 руб., отказав в удовлетворении остальной части заявленных Предпринимателем требований; Обществу в удовлетворении иска отказал в полном объеме.

Предметом рассмотрения в апелляционном суде являются требований ИП ФИО2 о взыскании с Общества платы за досрочное расторжение договора в сумме 212 800 руб. и убытков в сумме 649 765 руб.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены принятого по делу судебного акта в обжалуемой части, при этом исходил из следующего.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 3 данной статьи установлено, что предусмотренное Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Из материалов дела следует, что условиями заключенного сторонами договора предусмотрено, что в случае одностороннего расторжения договором арендатором последний обязан выплатить арендодателю неустойку в размере, равном совокупной сумме арендной платы за два месяца. Выплата осуществляется в течение 15 рабочих дней с момента расторжения договора (пункт 8.4 договора).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ООО «Комильфо» отказалось в одностороннем порядке от договора от аренды 15.07.2020.

В связи с волеизъявлением арендатора договорные отношения сторон прекратились 15.10.2020 (спустя три месяца после направления соответствующего уведомления, пункт 5.4.5 договора), что также подтверждается принятием мер к возврату объекта найма из арендного пользования.

Следовательно, Предприниматель вправе требовать выплаты установленной пунктом 8.4 договора суммы компенсации.

В соответствии с пунктом 6.1 размер арендной платы составляет 95 000 руб. ежемесячно.

Наряду с этим пунктом 6.6 договора арендодатель имеет право изменить в одностороннем порядке размер арендной платы, не ранее чем черед 18 (восемнадцать) месяцев с даты заключения настоящего договора и не более чем на 12% (двенадцать процентов) от размера арендной платы, указанной в п.п., 6.1, 6.2 договора. 

Стороны согласовали, что дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы, между сторонами не заключается и не подписывается, арендная плата изменяется и начисляется в новом размере с даты указанной в письменном уведомлении арендодателя.

В соответствии с извещением от 06.08.2020 (то есть до даты прекращения договорных отношений сторон) ИП ФИО2 правомерно на основании пункта 6.6 договора увеличил размер платы до 106 400 руб. ежемесячно.

Вопреки позиции Общества указанные действия Предпринимателя согласуются с условиями заключенной сторонами сделки и достигнутыми при ее подписании договоренностями, в связи с чем не могут быть квалифицированы как злоупотребление правом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление № 54), по смыслу пункта 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по выплате указанной в нем денежной суммы возникает у соответствующей стороны в результате осуществления права на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение его условий, то есть в результате соответствующего изменения или расторжения договора (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации); если иное не предусмотрено законом или договором, с момента осуществления такого отказа (изменения условий обязательства) первоначальное обязательство прекращается или изменяется и возникает обязательство по выплате определенной денежной суммы.

Таким образом, расчет суммы компенсации, который выполнен исходя из размера арендной платы, существовавшего на момент прекращения договорных обязательств (15.10.2020), является правильным.

В соответствии с разъяснениями пункта 16 Постановления № 54, если будет доказано очевидное несоответствие размера денежной суммы, подлежащей уплате в случае одностороннего отказа от исполнения обязательства или одностороннего изменения его условий, неблагоприятным последствиям, вызванным таким отказом, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции полагает, что в спорной ситуации заявленная Предпринимателем компенсация в сумме 212 800 руб. обеспечивает баланс интересов сторон договора и направлена исключительно на компенсацию негативных последствий отказа Общества от долгосрочного договора аренды, ее размер не является чрезмерно высоким ввиду того, что спорный договор расторгнут с 15.10.2020, то есть более чем за три года до его прекращения в соответствии с условиями договора (согласно пункту 2.1 договора срок его действия составляет 5 лет). При этом в отсутствие соответствующего волеизъявления арендатора на односторонний отказ от договора Предприниматель вправе был рассчитывать на получение стабильного дохода в виде арендной платы вплоть до февраля 2024 года.

Таким образом, вопреки мнению Общества, условия заключенной сторонами сделки о необходимости уведомления о предстоящем освобождении арендованного имущества за три месяца и уплате компенсации за его досрочное расторжение договора в виде двухмесячной стоимости арендной платы направлено исключительно на снижение возможных для Предпринимателя негативных последствий, обусловленных односторонним отказом арендатора от договора аренды.

Оценка представленных в дело доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что Общество не представил убедительных и достоверных доказательств несоразмерности предъявленной ко взысканию суммы компенсации последствиям, вызванным его отказом от договора.

При таких обстоятельствах коллегия судей полагает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что требование о взыскании платы за отказ от договора в сумме 212 800 руб. заявлено Предпринимателем обоснованно.

Удовлетворяя заявленное ИП ФИО2 требование о взыскании с ООО «Комильфо» убытков, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 5.4.8 договора стороны согласовали, что в обязанности арендатора входит возврат помещения после прекращения или расторжения договора аренды в состоянии, в котором оно находилось в момент его передачи арендатору (согласно п. 3.2 договора).

В пунктах 3.1 и 3.2 договора стороны установили, что передача помещения производится по акту приема-передачи помещения (приложение № 1). В акте фиксируется техническое состояние помещения, а также оборудования. Акт является неотъемлемой частью договора. 

Анализ содержания приведенных положений договора, а также обязанностей арендатора, предусмотренных в пунктах 5.4.6, 5.4.7, 5.4.10  договора (поддерживать помещение, прилегающую территорию в исправном состоянии, осуществлять ремонт, поддерживать в состоянии, в котором помещение было принято), позволил суду первой инстанции прийти к обоснованному выводу о том, что ООО «Комильфо» приняло на себя обязательства проводить текущий ремонт как непосредственно арендованного помещения, так и прилегающей территории.

Изложенное согласуется с действиями арендатора, который без каких-либо возражений подписал акт от 23.04.2020, в котором отражена необходимость проведения ремонта в помещении и на прилегающей территории, и в последующем приступил к проведению соответствующих работ.

Довод Общества о том, что из акта от 23.04.2020 не следует, кто должен производить работы, является несостоятельным, поскольку в акте отражено, что он составлен в соответствии с пунктом 5.4.7 договора, в соответствии с которым, в случае несоответствия состояния нежилого помещения и территории, указанному в акте (приложение № 1), обязанность устранить повреждения (дефекты) возложена на арендатора.

Довод Общества о том, что оно не обязано содержать прилагающую территорию, производить ремонт входной плитки, двери, перил, цепей, также отклоняется судом, так как противоречит пунктам 5.4.6, 5.4.7, в которых ООО «Комильфо» взяло на себя обязанность поддерживать прилегающую территорию в исправном состоянии. Довод ООО «Комильфо» о том, что помещение могло эксплуатироваться после 15.10.2020, не принимается судом, так как из актов осмотра, фотографий, заключения эксперта следует, что после 15.10.2020 ИП ФИО2 помещение не эксплуатировал, своим правом, предусмотренным пунктом 5.6 на проведение ремонта не воспользовался, помещение в аренду не передавал.

Ввиду наличия между сторонами спора существенных разногласий относительно недостатков объекта найма и прилегающей территории на момент его возврата арендодателю, судом назначалась судебная экспертиза.

В заключении от 12.05.2022 № 813/3-16.1, экспертом сделаны выводы о некачественности текущего ремонта, произведенного по состоянию на 15.10.2020, отражено, что в результате его проведения помещение не было приведено в надлежащее состояние, в котором находилось на момент его принятия по акту от 04.02.2019, проведенные работы не соответствуют действующим требованиям ГОСТ и СНиП, некачественно произведенный ремонт подлежит демонтажу, необходимо проведение ремонтных работ в помещении. Также в экспертном заключении указано, что с 15.10.2020 до проведения экспертного осмотра (28.09.2021) помещение не эксплуатировалось и состояние его не изменялось.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд установил, что названное заключение от 12.05.2022 № 813/3-16.1 не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы, содержащиеся в заключении, даны специалистом, обладающим специальными познаниями в области экспертизы, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. Доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы, Обществом не представлено. Правом на обращение с ходатайством о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) Общество не воспользовалось, в том числе в суде апелляционной инстанции. Вместе с тем выраженное им сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения.

Таким образом, при разрешении настоящего спора суд обоснованно руководствовался результатами проведенной по делу судебной экспертизы.

Учитывая установленные выше обстоятельства и определенный экспертным путем размер расходов на восстановительный ремонт объекта найма, а также приняв во внимание то обстоятельство, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило в дело доказательств, подтверждающих иной размер убытков, суд первой инстанции на законных основаниях взыскал с ООО «Комильфо» в пользу ИП ФИО2 убытки в сумме 649 765 руб. 

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Судебный акт в обжалуемой части соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Все аргументы Общества были предметом исследования в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, которая подробно изложена в обжалуемом судебном акте. В апелляционной жалобе заявитель по существу не указывает на конкретные нарушения, допущенные судом при вынесении обжалуемого судебного акта, а лишь выражает несогласие с оценкой судом собранных по делу доказательств.

При этом согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.04.2013 № 16549/2012, исходя из принципа правовой определенности, судом апелляционной инстанции не может быть отменено решение (определение) суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

В ходе проверки законности и обоснованности принятого по делу решения коллегия судей не установила каких-либо нарушений со стороны суда первой инстанции и полностью согласилась с оценкой представленных в дело документов. Таким образом, доводы заявителя жалобы подлежат отклонению апелляционным судом.

Следовательно, оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 07.10.2022 по делу № А11-9870/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Комильфо» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Д.Г. Малькова

 

Судьи

Е.Н. Наумова 

А.Н. Ковбасюк