Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-309305/19-176-2434

30 сентября 2021 года

г.Москва

Решение в полном объеме изготовлено 30 сентября 2021 года 

Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2021 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Слуга Спорта»

к ответчику: АО «Малаб-инвест»

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: временный управляющий ФИО2

о взыскании 57.629.356 рублей 68 копеек 

с участием: от истца – ФИО3 по дов. от 31.03.2021;

от ответчика – ФИО4 по дов. от 13.02.2020, ФИО5 по дов. от 10.05.2021;

от третьего лица – неявка, уведомлено;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Слуга Спорта» (далее по тексту также – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений о взыскании с АО «Малаб-инвест» (далее по тексту также – ответчик) 57.629.356 рублей 68 копеек, из них  50.040.176 рублей 24 копеек задолженности и 7.589.180 рублей 44 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен временный управляющий ФИО2

Дело рассмотрено судом в порядке, установленном ст.ст.123 и 156 АПК РФ, в отсутствие третьего лица, извещенного в соответствии со ст.121 АПК РФ надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований со ссылкой на их необоснованность.

Третье лицо позицию по спору не представило.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен долгосрочный договор аренды от 18.07.2016 № 002/ДДА/16/ЕСЕ (далее по тексту также – договор) в отношении нежилого помещения, входящего в состав Торгово-развлекательного комплекса «МАRI» по адресу Россия, 

<

...>, этаж 3, помещение 8, комнаты 1, 1.1-1.11 («Помещение») на срок до 14.12.2031 включительно.

Согласно Акту приема-передачи помещения от 06.08.2016, Арендодатель передал, а Арендатор принял Помещение в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды, а именно, требующем производства Подготовительных работ, необходимых для использования Арендатором Помещения по целевому назначению (размещение фитнес клуба, с целью проведения спортивных занятий, в том числе, групповых занятий, с использованием тренажеров, и осуществления сопутствующей деятельности). Планировка помещения соответствовала схеме 2 из части А договора аренды (Технический паспорт помещения).

Руководствуясь положениями Договора аренды, Арендатор по согласованию с Арендодателем произвел Подготовительные работы в Помещении, Помещение было открыто для посетителей в установленные Договором аренды сроки, 28 января 2017 года.

Наличие согласия Арендодателя на производство неотделимых улучшений подтверждается, в том числе, следующими обстоятельствами: 

1)Часть А Договора аренды, схема 1, где приводится план арендуемого помещения (планировочное решение Арендатора) после завершения в нем Подготовительных работ;

2)Разделительная ведомость (на шести страницах) на выполнение строительно-монтажных работ и работ по обустройству инженерных сетей и коммуникаций (Приложение № 5 к Договору аренды), где указано, в числе прочего, какие именно неотделимые улучшения производятся за свой счёт Арендатором;

3)Технические условия на присоединение объекта к инженерным сетям Арендодателя (Приложение № 6 к Договору аренды);

4)Состояние передаваемого Арендодателем Помещения (Приложение № 7 к Договору аренды), где, в числе прочего, приводится перечень общестроительных работ и работ по инженерному оснащению Помещения, которые должны быть выполнены Арендатором.

Все вышеперечисленные документы являются неотъемлемыми частями Договора аренды, согласованы и подписаны обеими Сторонами и зарегистрированы в Росреестре.

Кроме того, истец располагает рабочей документацией для проведения Подготовительных работ, которая была разработана генеральным подрядчиком истца – ООО «СТАТОМ» и согласована Арендодателем, в лице технического директора АО «Малаб-инвест» ФИО6 Также имеются документы с согласованиями различных этапов строительно-монтажных работ – Акты, подтверждающие проведения испытаний различных систем смонтированных Арендатором и т.п. 

Арендодатель 01.08.2018 направил Арендатору уведомление за исх. № 822 о расторжении Договора аренды в одностороннем внесудебном порядке с 16.08.2018 и передал Помещение в аренду новому арендатору ООО «Комета.фит».

Акт возврата помещения был подписан сторонами 16 августа 2018 года в 23 часа 59 минут, а уже 17 августа 2018 года помещение было передано по акту новому арендатору. 

Новый арендатор Помещения открыл его для посетителей в 07.00 17 августа 2018 года, т.е. через 7 часов после его возврата истцом ответчику.

При этом в первоначальном Акте приема-передачи помещения от 06.08.2016 между истцом и ответчиком зафиксировано состояние помещения на момент его передачи, включая полное отсутствие в нем неотделимых улучшений, являющихся предметом настоящего иска;   в Акте возврата от 16.08.2018 не сказано ничего о возмещении стоимости неотделимых улучшений; в Акте приема-передачи помещения от Арендодателя к ООО «Комета.фит» указано, что помещение пригодно для целевого использования (т.е. производство каких-либо ремонтных работ в помещении не требуется); целевой деятельностью нового арендатора, как это определено условиями договора аренды, является размещение в арендуемом помещении фитнес-клуба с целью проведения спортивных занятий.

Указанные факты также свидетельствуют о том, что неотделимые улучшения были произведены истцом в полном объеме и на момент расторжения Договора аренды находились в полностью пригодном для использования виде. 

Также, в соответствии с п. 7.2.3. договора, арендодатель имел право, в случае выполнения арендатором каких-либо работ, относимых к неотделимым или отделимым улучшениям помещения, без согласования арендодателя, наложить на арендатора штраф в размере 100% дневной арендной платы до момента, пока данные нарушения не были бы устранены. Отсутствие претензий к выполненным арендатором подготовительным работам и, соответственно, неотделимым улучшениям в течение полутора лет работы для посетителей фитнес-клуба, а также отсутствие каких-либо претензий арендодателя при подписании Акта возврата помещения и констатация того, что «состояние помещения соответствует условиям договора», также свидетельствует о том, что подготовительные работы, описанные в договоре аренды, были выполнены арендатором в полном объеме, с надлежащим качеством и были согласованы арендодателем.

Согласно подп. (b) п. 10.2. договора аренды, для целей договора под «неотделимыми улучшениями» стороны договорились понимать улучшения и изменения, которые производятся в помещении и не могут быть отделены (демонтированы) без вреда помещению. Таковыми, в частности, но не ограничиваясь, являются: перепланировка помещения, изменение элементов поверхности стен, пола и потолка помещения, установка дверей, дверной фурнитуры, оборудование витрин и входов (роль ставен, витринного остекления) и любого оборудования, демонтаж которого невозможен без нанесения ущерба (за исключением свободно установленного торгового и технологического оборудования арендатора, перечень и установка которого должны быть предварительно письменно согласованы с арендодателем).

Руководствуясь данными положениями договора, а также с целью своевременного соблюдения условий договора, арендатор произвел в помещении следующие неотделимые улучшения: строительные, отделочные работы и монтаж инженерных систем на основании договора подряда № СТ060/2016 от 05.08.2016 с ООО «СТАТОМ» на общую сумму 48.861.657 рублей 47 копеек. Реестр платежей. Работы по устройству спортивного пола на основании договора подряда № 17/11-16-2 от 17.11.2016 с ООО «ПК АРЕНА СПОРТ СТРОЙ» на общую сумму 4.517.805 рублей 20 копеек; Работы по устройству бетонной плиты пола с последующей полировкой на основании Договора подряда № 0311/16 лот 11.10.2016 с ООО «ДОКАПОЛ» на сумму 1.270.185 рублей 00 копеек; Изготовление и установка дверей на основании Договора № 3Д-11-1833 от 01.12.2016 г. с ООО «Завод деревоизделий» на общую сумму 968 027,61 руб.; Изготовление и установка модульных (стеклянных) перегородок на основании Договора № 36627 07.11.2016 c ООО «ППК» на общую сумму 1.834.968 рублей 84 копеек; Поставка керамогранита на основании Договора поставки № 1027/1 от 27.10.2016 с ООО «СТРОЙ ПОСТАВКА» на общую сумму 896.587 рублей 20 копеек (Работы по укладке данного материала были выполнены генеральным подрядчиком строительства фитнес-клуба – ООО «СТАТОМ»); Установка и обвязка водонагревателей (бойлеров) на основании Договора № 17/07-02 от 07.07.2017 с ООО «СтройМонтаж» на общую сумму 158.581 рублей 88 копеек;  Установка плинтуса по Договору № 2501 от 25.01.2017 с ООО «Триал Маркет» на общую сумму 134.500 рублей 00 копеек. Всего выполнено работ на общую сумму 57.842.249 рублей 73 копейки.

В результате общая сумма платежей, оплаченная в пользу ООО «Статом» на неотделимые улучшения помещений по договору подряда № СТ060/2016 от 05.08.2016  составила общую сумму в размере 48.861.657 рублей 47 копеек. Все вышеуказанные платежи сведены в Реестр платежей в ООО «Статом» с указанием реквизитов платежных поручений, сумм и дат оплат, а также сведений о дате предоставления соответствующих документов.

На возражения ответчика об отсутствии актов ввода в эксплуатацию основных средств (ОС-1), истец предоставил следующие документы: Акт (ОС-1а) № 19 от 27.01.2017, Акт (ОС-1а) № 20 от 27.01.2017, Акт (ОС-1а) № 21 от 27.01.2017, Акт (ОС-1а) № 22 от 27.01.2017, Акт (ОС-1а) № 24 от 27.01.2017, Акт (ОС-1а) № 26 от 27.01.2017, Акт (ОС-1а) № 27 от 27.01.2017, а также инвентарные карточки учета основных средств по форме №ОС-6: Инвентарная карточка (ОС-6) № БП-000153 от 15.08.2017, Инвентарная карточка (ОС-6) № БП-000154 от 15.08.2017, Инвентарная карточка (ОС-6) № БП-000155 от 15.08.2017, Инвентарная карточка (ОС-6) № БП-000156 от 15.08.2017, Инвентарная карточка (ОС-6) № БП-000158 от 15.08.2017,  Инвентарная карточка (ОС-6) № БП-000160 от 15.08.2017, Инвентарная карточка (ОС-6) № БП-000162 от 15.08.2017. 

Вышеуказанные документы являлись основанием для отражения в данных бухгалтерского учета, а именно в сданной в ИФНС в 2018 году декларации на имущество за первый квартал 2018 года (Налоговый расчет по авансовому платежу по налогу на имущество организаций за первый квартал 2018 года), согласно которому общая сумма неотделимых улучшений за 2 фитнес клуба составила: 96.738.190 рублей 00 копеек, из которых согласно Расшифровке п.2.1 декларации по налогу на имущество за 1-й квартал 2018 года сумма в размере 48.374.596 рублей 13 копеек относится к неотделимым улучшениям в фитнес клубе Мари,  являющимся предметом спора.

Согласно подп. (а) п. 10.2. Договора аренды, все неотделимые улучшения, произведенные арендатором или арендодателем за счет арендатора в помещении, передаются в собственность арендодателя с момента подписания сторонами акта возврата. При этом арендодатель компенсирует арендатору такие неотделимые улучшения по их остаточной стоимости на дату передачи с учетом амортизации. Расчет остаточной стоимости производится путем зачета инвестиционных расходов на соответствующие неотделимые изменения равными долями пропорционально соответствующему истекшему периоду в течение срока аренды согласно договору аренды.

Кроме этого, другая часть данного пункта также регулирует взаимоотношения сторон по компенсации стоимости неотделимых улучшений (её отсутствия со стороны арендодателя) в случае прекращения договора аренды в связи с истечением срока действия договора аренды: «Арендатор не имеет права требовать от арендодателя компенсации стоимости каких-либо работ по изменению, улучшению или ремонту, произведенных арендатором в помещении по истечении срока действия настоящего договора аренды. В частности, арендатор не имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев расторжения настоящего договора арендатором по основаниям, предусмотренным п. 8.4.и п.7.8. договора.».

Данное утверждение не относится к рассматриваемой ситуации, поскольку срок действия договора должен был бы истечь 14 декабря 2031 года (п. 9 части «А» договора («Коммерческие условия»)), и к этой дате должна была произойти полная амортизация неотделимых улучшений в соответствии с условиями договора.

Соответственно, уточнения в абзаце п.п. (а) п. 10.2., относятся исключительно к случаю расторжения договора в соответствии с истечением его срока действия, указанного в договоре.

Сторонами подписывался долгосрочный договор аренды на 15 лет (до 14 декабря 2031), и к моменту истечения срока его действия все неотделимые улучшения арендатора, произведенные им и находящиеся у него на балансе, будут полностью амортизированы. При этом, данное согласованное сторонами отсутствие компенсации за неотделимые улучшения, относится исключительно к ситуации прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия по истечении 15 лет аренды, и не применимо к случаям досрочного расторжения договора.

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, оговоренные далее по тексту пункта исключения тех случаев, когда расторжение произошло на основании п. 8.4 и п. 7.8 (по вине арендодателя и инициативе арендатора), относятся к компенсации на основании пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса. То есть, арендатор вправе претендовать на компенсацию в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ (а значит, в полном объеме, без учета договорной амортизации, по реальной остаточной стоимости, рассчитанной в соответствии с правилами бухучета), в случае, если расторжение произошло на основании п. 8.4 и п. 7.8.

С учетом амортизации, рассчитанной согласно пункту п. 10.2 (а) договора аренды, по состоянию на дату расторжения договора аренды, компенсации арендатору подлежит сумма в размере 50.358.838 рублей 00 копеек, исходя из расчета общая стоимость инвестиций 57.842.249 рублей 73 копейки, согласно ч. 9 раздела А «Коммерческие условия» срок договора аренды установлен с даты его подписания, дата начала договора аренды (дата подписания): 18 июля 2016, общее количество дней аренды по договору (период с 18.07.2016 по 14.12.2031): 5627 дней, дата расторжения договора аренды 16 августа 2018 года, фактическое количество дней аренды (период с 18.07.2016 по 16.08.2018): 759 дней, согласно первым трем предложениям п. 10.2 (а) договора аренды: Расчет остаточной стоимости производится путем зачета инвестиционных расходов на соответствующие неотделимые изменения равными долями пропорционально соответствующему истекшему периоду в течение срока аренды согласно договору аренды, таким образом сумма амортизации составляет: 57.842.249 рублей 73 копейки * 759 / 5627 = 7.802.073 рублей 49 копеек, а сумма к взысканию составляет: 57.842.249 рублей 73 копеек – 7.802.073 рублей 49 копеек = 50.358.838 рублей 00 копеек.

Кроме того, в день прекращения договора помещение было предоставлено арендодателем в аренду третьему лицу для использования по тому же назначению, по которому его использовал арендатор, т.е. арендодатель получил возможность извлекать доход за счет произведенных арендатором улучшений помещения без необходимости предоставлять новому арендатору арендные каникулы, производить его ремонт самостоятельно, либо компенсировать его стоимость новому арендатору. 

Кроме того, арендодатель сдал помещение новому арендатору по более высокой арендной ставке (+5% к текущей стоимости аренды), при том, что текущая рыночная ситуация в данной сфере имеет устойчивый тренд к снижению ставок аренды, что также свидетельствует об извлечении дополнительной выгоды арендодателем от получения в собственность помещения фитнес-клуба, полностью готового для эксплуатации.

Согласно п.1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Согласно п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Согласно п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

О необходимости компенсации стоимости произведенных неотделимых улучшений помещения (с учетом амортизации по состоянию на 16.08.2018) ООО «Слуга Спорта» 19.10.2018, направило в адрес АО «МАЛАБ-Инвест» претензию, однако до настоящего времени компенсация не произведена.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить задолженность, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права.

Согласно п.10.2 договора Арендатор не имеет права требовать от Арендодателя компенсации стоимости каких-либо работ по изменению, улучшению  или ремонту, произведенных Арендатором в Помещении по истечении срока действия настоящего Договора аренды.       

Таким образом, стороны согласовали, что неотделимые улучшения не подлежат компенсации ответчиком только и исключительно после истечения срока действия договора аренды, то есть после 14.12.2031 (п.9ч. а договора аренды). 

Таким образом стороны в договоре предусмотрели как обязательства арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений, так и порядок расчета этой компенсации. 

В случае соблюдения порядка расторжения договора ответчик согласно п. 10.2 договора был обязан пропорционально компенсировать истцу  стоимость неотделимых улучшений.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора, одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, и которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 этого кодекса.

Таким образом, ответчик досрочно расторгнув договор аренды неравноценно получил неосновательное обогащение в сумме, заявленной в иске, в соответствии с порядком, изложенном в договоре аренды не возместил стоимость неосновательного обогащения.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора, суд пришел к выводу о том, что требования  истца о взыскании задолженности в судебном порядке являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме в размере 50.040.176 рублей 24 копейки.

Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. 

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7.589.180 рублей 44 копейки, исходя из ключевой ставкой Банка России имевшей место в соответствующие периоды согласно уточненному расчету.

Расчет истца ответчиком по существу не оспорен, судом проверен, арифметически и методологически выполнен верно. 

Учитывая изложенные положения законодательства, условия сделки, заключенной сторонами, а также установленные судом фактические обстоятельства дела, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 70, 71, 75, 106, 110, 121, 123, 156, 170-175 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АО «Малаб-инвест» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Слуга Спорта» (ОГРН 

<

***>) 57.629.356 рублей 68 копеек, из них 50.040.176 рублей 24 копейки задолженности и 7.589.180 рублей 44 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с АО «Малаб-инвест» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 200.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Д.С. Рыбин