АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-20025/2017

г.Чита

19 марта 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2018 года

Решение изготовлено в полном объёме 19 марта 2018 года

Арбитражный суд Забайкальского края

в составе судьи Е.А. Переваловой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Сапсан" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 212 718 рублей 57 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за октябрь-ноябрь 2017 года в сумме 180 000 рублей 00 копеек, задолженности по коммунальным платежам за сентябрь-октябрь 2017 года в сумме 32 817 рублей 57 копеек,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сапсан" к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о взыскании суммы, оплаченной в счет арендной платы и гарантийного взноса, в размере 210 000 рублей 00 копеек, убытков в виде недополученной прибыли по расторгнутым договорам возмездного оказания услуг, по причине недостатков помещения, в сумме 427 500 рублей 00 копеек, в том числе: 37 500 рублей 00 копеек по договору №8 от 20.09.2017, 180 000 рублей 00 копеек по договору №5 от 22.07.2017, 210 000 рублей по договору №2 от 02.08.2017, 1 225 рублей 31 копейки в счет возмещения затрат на проведение исследований воды по договору №1858 от 11.10.2017,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от первоначального истца (ответчика по встречному иску) –ФИО3, представителя по доверенности 16.10.2017;

от первоначального ответчика (истца по встречному иску)- представитель не явился (уведомлен);

от третьего лица – ФИО4, представителя по доверенности от 28.12.2017.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО5, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сапсан" (далее – ООО «Сапсан», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 21.07.2017г. №17/1 в сумме 212 718 рублей 57 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за октябрь-ноябрь 2017 года в сумме 180 000 рублей 00 копеек, задолженности по коммунальным платежам за сентябрь-октябрь 2017 года в сумме 32 817 рублей 57 копеек.

Определением арбитражного суда от 26 декабря 2017 года рассмотрение дела назначено в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением арбитражного суда от 16 января 2018 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, для выяснения дополнительных обстоятельств, необходимых для рассмотрения дела по существу.

05.02.2018 от ответчика по первоначальному иску поступило встречное исковое заявление о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 суммы, оплаченной в счет арендной платы и гарантийного взноса в размере 210 000 рублей 00 копеек, убытков в виде недополученной прибыли по расторгнутым договорам возмездного оказания услуг, по причине недостатков помещения, в сумме 427 500 рублей 00 копеек, в том числе: 37 500 рублей 00 копеек по договору №8 от 20.09.2017, 180 000 рублей 00 копеек по договору №5 от 22.07.2017, 210 000 рублей по договору №2 от 02.08.2017, 1 225 рублей 31 копейки в счет возмещения затрат на проведение исследований воды по договору №1858 от 11.10.2017.

Определением от 05.02.2018 принято к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО "Сапсан" к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 638 725 руб. 31 коп.,  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено открытое акционерное общество «Российские железные дороги» (далее- ОАО «РЖД»).

   Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, уведомлен  в соответствии со ст.123 АПК РФ. 

   Дело рассматривается в отсутствие  ответчика в порядке ч.3 ст.156 АПК РФ.

 Первоначальный истец (ответчик по встречному иску) в исковом заявлении и дополнениях к нему от 02.02.2018, от 26.02.2018 заявленные требования поддерживает, в удовлетворении встречного иска просил отказать, указывает на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязанности по оплате арендных платежей и расходов на содержание арендуемого имущества, установленных соглашением сторон. Во встречном иске просил отказать, в отсутствии доказательств возникновения убытков, связанных с действиями предпринимателя.

Ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному), в отзыве на иск и встречном исковом заявлении заявленные требования оспорены, со ссылкой на невозможность использовать арендуемое помещение по целевому назначению, в связи с низким качеством воды с запахом канализации в отопительный сезон, заливом помещения канализационными водами по причине неправильной установки насосов.

Представитель третьего лица, в письменных пояснениях указал на то, что ОАО «РЖД» как ресурсоснабжающая организация, оказывающая услуги холодного водоснабжения постоянно контролирует качество воды в соответствиями с условиями договора водоснабжения, заключенного с собственником помещения и Правилами осуществления производственного контроля качества и безопасности питьевой воды, горячей воды, утвержденным постановлением Правительства РФ от 03.01.2015 №10. Согласно протоколов лабораторных исследований по состоянию на 29.01.2018, исследуемая проба воды соответствует требованиям СанПин 2.1.4.1074-01 «Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества. Гигиенические требования к обеспечению безопасности систем горячего водоснабжения». Оплата собственником помещения производиться своевременно, согласно выставленных счетов, претензий у абонента не имелось.

        Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Сапсан» (Арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 21.07.2017 №17/1 (л.д.22-29 т.1).

Предметом настоящего договора является, предоставление арендодателем арендатору за плату во временное владение и  пользование нежилое помещение общей площадью 330,5 м2 в торговом доме «Аллея» по адресу: 

<

...>, цокольный этаж, выделенное на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение №1).

Согласно п.1.2  договора, арендодатель владеет объектом на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 75АА №697015 от 04.02.2015.

Помещение предоставляется арендатору для осуществления коммерческой деятельности, а именно: организация и эксплуатация объекта общественного питания. Стороны достигли соглашения, что арендатор за свой счет выполнит работы, необходимые для изменения назначения помещения с торгового на помещение общественного питания, данные расходы возмещению арендодателем не подлежат (п.1.3 договора).

Срок действия договора с 21.07.2017 по 30.06.2018 (п. 2.1 договора).

Размер и порядок оплаты арендных платежей установлен разделом 3 договора, арендная плата составляет: 21.07.2017 – 31.08.2017 – 60 000 руб. (без НДС), сентябрь 2017- 60 000 руб. в месяц (без НДС), октябрь, ноябрь 2017 -90 000 руб. в месяц (без НДС), декабрь 2017, январь, февраль, март, апрель 2018 – 130 000 руб. в месяц (без НДС), май, июнь 2018 – 90 000 руб.  в месяц (без НДС). Арендная плата вноситься в порядке предварительной оплаты не позднее 5 числа оплачиваемого месяца, а в январе не позднее 15 числа, если дополнительным соглашением не установлены иные сроки проведения расчетов.

Арендная плата не включает коммунальные и иные платежи, которые оплачиваются арендатором отдельно на основании счетов в течении 3 рабочих дней с даты получения. Размер расходов по эксплуатационным и коммунальным услугам определяется фактическими расходами арендодателя с учетом условий приложения №2 (п.3.2 договора, л.д.137 т.1). 

Актом приема- передачи от 22.07.2017 установлен факт занятия арендованного помещения с указанием о  том, что помещение полностью пригодно для его использования в соответствии  с условиями договора.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии определенного предмета аренды и размера арендной платы суд приходит к выводу, что стороны согласовали существенные условия договора аренды (п. 3 ст. 607, ст. 654 ГК РФ), в связи с чем, руководствуется его условиями при разрешении спора.

Согласно расчету истца непогашенная арендная плата по договору аренды за октябрь, ноябрь 2017 составляет 180 000 руб., коммунальные услуги за период сентябрь, октябрь 2017 составляют 32 812 руб. 57 коп. 

Доказательств оплаты задолженности в дело не представлено.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно п. 3.2 договора, арендная плата не включает коммунальные и иные платежи, которые оплачиваются арендатором отдельно на основании счетов в течении 3 рабочих дней с даты получения. Размер расходов по эксплуатационным и коммунальным услугам определяется фактическими расходами арендодателя с учетом условий приложения №2

В материалы дела истцом представлены договоры с ресурсоснабжающими организациями, счета, выставленные в адрес арендатора, счета-фактуры ресурсоснабжающих организаций, выставленные в адрес собственника помещения с актами выполненных работ, акты сверок с ресурсоснабжающими организации.

Возражения ответчика обусловлены, невозможностью пользоваться помещением, поскольку арендодатель предоставил арендатору помещение с недостатками, не оговоренными арендодателем  при заключении договора, а именно низкое качество воды с запахом, запах канализации в отопительный сезон, залив банкетного зала канализационными водами по причине неправильной установки насосов. Учитывая что, общество осуществляет деятельность по организации общественного питания отсутствие нормального функционирования систем водоснабжения и водоотведения препятствует осуществлению предпринимательской деятельности. 

Указанные возражения явились основанием для подачи  встречного иска в сумме 638 725 руб. 31 коп., из них 210 000 руб. уплаченные в счет арендной платы и гарантийного взноса (п.3.8 договора аренды- 90 000 руб.), 427 500 руб. убытки в виде недополученной прибыли по расторгнутым по причине недостатков помещения договоров возмездного оказания услуг, 1 225 руб. 31 коп. расходы в счет возмещения затрат на проведение исследований воды по договору №1858 от 11.10.2017 с ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Забайкальском крае».

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

На основании п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 N 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Таким образом, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: факт причинения убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий совершения или несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что ООО «Сапсан» не доказало совокупность обстоятельств, влекущих применение к ИП ФИО2 меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.

Общество неоднократно заявляло ходатайство об отложении разбирательства по делу для представления дополнительных доказательств по встречному иску, однако в судебное заседание 26.02.2018, 14.03.2018  явку представителя не обеспечило, о причинах неявки не сообщило.

Суд рассматривает встречный иск по имеющимся в нем документам.

В обоснование наличия скрытых недостатков в виде неправильной установки насосов, препятствующих нормальной работе систем водоснабжения и водоотведения, общество представило пояснения специалиста Строительно-Ремонтной фирмы «Стройград» ФИО6 от 08.10.2017 (л.д.75 т.1), который указывает, что при монтаже данной системы были нарушены строительные нормы, система водоотведения не соответствует ГОСТам.  

В качестве допустимого доказательства по делу, суд не может принять данные пояснения, осмотр проводился в отсутствии арендодателя, квалификация специалиста не подтверждена, обладает ли данное лицо соответствующей квалификацией для указанного заключения в нарушение ст.65 АПК РФ обществом не доказано.

Также истец по встречному иску ссылается на результаты испытаний (л.д.119 т.1), проведенных ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Забайкальском крае», согласно заключения, которого качество питьевой воды централизованного водоснабжения, отобранной из распределительной сети, водопроводный кран для мытья посуды, кухня, ресторан «Сапсан» не соответствует по органолептическим и санитарно-химическим показателям.

 Постановление Правительства РФ от 06.01.2015 N 10 "О порядке осуществления производственного контроля качества и безопасности питьевой воды, горячей воды" вместе с "Правилами осуществления производственного контроля качества и безопасности питьевой воды, горячей воды" предусматривает специальный Порядок, регулирующий место отбора проб воды: из источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения; после водоподготовки и приготовления горячей воды перед поступлением воды в распределительную сеть; в распределительной сети (пункт 18 Постановления Правительства РФ N 10 от 06.01.2015).

В силу п. 4.6. СанПиН 2.1.4.1074-01 отбор проб в распределительной сети проводят из уличных водоразборных устройств на наиболее возвышенных и тупиковых ее участках, а также из кранов внутренних водопроводных сетей всех домов, имеющих подкачку и местные водонапорные баки.

 В соответствии с разделом 2 гигиенических требований к обеспечению безопасности систем горячего водоснабжения СанПиН 2.1.4.1074-01 горячая вода, поступающая к потребителю, должна отвечать требованиям технических регламентов, санитарных правил и нормативов, определяющих ее безопасность.

Качество воды у потребителя должно отвечать требованиям санитарно-эпидемиологических правил и норм, предъявляемым к питьевой воде (пункт 3.1.9 требований к проектированию, строительству, эксплуатации систем централизованного горячего водоснабжения).

В соответствии с пунктом 3.4 СанПиН 2.1.4.1074-01 безвредность питьевой воды по химическому составу определяется ее соответствием нормативам по: обобщенным показателям и содержанию вредных химических веществ, наиболее часто встречающихся в природных водах на территории Российской Федерации, а также веществ антропогенного происхождения, получивших глобальное распространение; содержанию вредных химических веществ, поступающих и образующихся в воде в процессе ее обработки в системе водоснабжения; содержанию вредных химических веществ, поступающих в источники водоснабжения в результате хозяйственной деятельности человека.

Согласно пункту 3.5 СанПиН 2.1.4.1074-01 благоприятные органолептические свойства воды определяются ее соответствием нормативам, а также нормативам содержания веществ, оказывающих влияние на органолептические свойства воды.

Ресурсоснабжающей организацией – ОАО «РЖД» также представлены протоколы  лабораторных испытаний ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» от 29.01.2018 №337, 338, 377, отобранных проб из скважины, накопительного бака, накопительного резервуара  согласно СанПин 2.1.4.1074-01, исследуемые пробы воды соответствуют требованиям санитарно-гигиенических правил.

При наличии противоречивых доказательств, ответчик был вправе заявить в суде ходатайство о проведении экспертизы проб воды, взятых в помещениях ответчика, однако этого не сделал.

Кроме того, согласно п.5.8 договора аренды, арендатор обязан использовать имеющиеся  в помещении трубопроводы, оборудование и коммуникации в целях для которых они предназначены. За свой счет содержать их в чистоте и исправном состоянии, обеспечить доступ  к ним в целях надлежащего контроля и устранения неисправностей.

Пунктом 5.14 договора предусмотрена обязанность арендатора осуществлять производственно-санитарный, технический надзор за состоянием общего имущества, инженерных и иных коммуникаций в помещении здания.

Пунктом 5.25 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора, произвести монтаж жироуловителей (в количестве и с характеристиками, установленными действующими СанПин), проводить обслуживание и вести контроль за их эксплуатацией, осуществлять утилизацию жировых отходов.     

Истцом по первоначальному иску представлены в материалы дела фотоснимки помещения по состоянию на 26.10.2017 в ходе совместного осмотра помещения представителями арендатора и арендодателя, которые свидетельствуют о ненадлежащем состоянии помещения (грязь, мусор, беспорядок) (л.д.10-11 т.2).  

Материалами дела подтверждается, что с июля по октябрь 2017 арендатор пользовался имуществом без каких-либо претензий. 20.10.2017 обществу собственник имущества предложил произвести совместное обследование помещения  в целях установления причин, препятствующих эксплуатации помещения по назначению и в случае их установления предпринять меры по их устранению.

После проведенного 26.10.2017 совместного осмотра, арендодатель предложил провести санитарно – гигиенические мероприятия в помещении и урегулировать разногласия, однако арендатор урегулировать спор отказался, при этом помещение продолжает находиться в пользовании общества, доказательств иного в материалы дела не представлено. 

         Так, судом установлено, что истцом по встречному иску в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих доказательств возникновения скрытых недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию, в материалы дела не представлено, в связи с чем, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

          При этом, материалами дела подтверждается, что общество (арендатор) приняло на себя обязательство, оплачивать арендные платежи и коммунальные услуги фактически их оплачивало частично, поскольку арендодатель, понес соответствующие расходы, указанные расходы должны быть возмещены за счет ответчика.

           С учетом отсутствия в деле доказательств оплаты ответчиком спорного долга  требования первоначального истца о взыскании основной задолженности подлежат удовлетворению на основании ст.ст. 307, 309, 310, 614 ГК РФ.

          По правилам ст.110 АПК РФ на ответчика по первоначальному иску относятся расходы истца по оплате госпошлины, по встречному иску расходы по оплате госпошлины относятся на ООО «Сапсан».

          Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сапсан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 212 718 руб. 57 коп. основного долга, 7 254 руб. 37 коп. расходов на оплату государственной пошлины,  всего 219 972 руб. 94 коп.

          В удовлетворении встречного иска обществу с ограниченной ответственностью «Сапсан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  отказать.  

          Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сапсан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 руб.

          На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья                                                                                               Е.А. Перевалова