ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-46509/2024

Дело № А40-305996/23

г. Москва

27 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Пятница" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.05.2024 г. по делу № А40-305996/23 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Пятница" к Обществу с ограниченной ответственностью "Сретенский тупик", с участием третьих лиц Акционерного общества Банк "Развитие-Столица", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о взыскании                      4 296 389 руб. 90 коп.

при участии в судебном заседании: от истца Енохов А.И. (по доверенности от 23.05.2024 г.); от ответчика ФИО1 (по доверенности от 20.11.2023 г.); иные лица, участвующие в деле, - не явились, извещены 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Пятница" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Сретенский тупик" неосновательного обогащения в размере 3 745 454 руб. 24 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями ст. 395 Гражданского коедкса Российской Федерации за период с 06.10.20220 г. по 20.10.2024 г. в размере 550 935 руб. 66 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.05.2024 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие по представленным в материалы дела документам.

 

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Пятница» (истец, арендодатель) и ООО «Сретенский тупик» (ответчик, арендодатель) заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения от 16.07.2020 г. на срок - 5 лет со дня государственной регистрации в целях размещения предприятия общественного питания с проведением арендатором ремонтных работ в арендуемых помещениях.

В соответствии с п. 1.1. спорного договора арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения, находящиеся по адресу: 107045, 

<

...>.

Объектом аренды согласно п. 2.1. спорного договора являются помещения общей площадью 94,0 кв.м., а именно комната 1 (кафетерий) - 59,5 кв.м, комната 2 (кухня) -16,3 кв.м., комната 8 (уборная) - 1,7 кв.м., комната 8а (уборная) - 1,6 кв.м., комната 9 (кладовая) - 4,3 кв.м., комната А (клетка лестничная) - 10,6 кв.м., расположенные на первом этаже, кадастровый (или условный) номер 83904.

Нумерация и площадь комнат дана в соответствии с поэтажным планом и экспликацией ТБТИ г. Москвы (приложение № 1 к договору).

Акт приёма-передачи подписан арендатором и арендодателем в дату заключения договора (приложение № 2 к договору).

Согласно п. 1.3. договора государственная регистрация договора осуществляется арендатором.

В соответствии с п.п. 1.3, 5.7. договора арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания договора предоставить арендатору все имеющиеся документы, необходимые для государственной регистрации.

В п. 2.3. спорного договора указано на то, что на момент заключения договора предоставляемые в аренду помещения не заложены, под арестом не состоят, не обременены обязательствами третьих лиц и не являются предметом спора или судебного разбирательства. Арендодатель гарантирует, что в помещениях на дату передачи арендатору отсутствуют незарегистрированные в установленном порядке перепланировки и переоборудование. В случае, если существуют обстоятельства, препятствующие государственной регистрации, арендодатель обязуется снять существующие ограничения в течение 1 месяца с момента подписания договора.

Как указано истцом в обоснование исковых требований, после заключения договора и передачи по акту приёма-передачи арендуемых помещений арендатору стало известно, что имеются препятствия в регистрации договора - обременение в виде зарегистрированного договора аренды предшествующего арендатора помещения, которое арендодатель снял только в ноябре 2021 г.

После снятия арендодателем вышеуказанного обременения арендатор обратился в Росреестр с заявлением о регистрации договора, по итогам рассмотрения которого регистрирующим органом в адрес арендатора направлено уведомление о приостановлении регистрации от 02.03.2022 г. № MFC-0558/2022-262170, согласно которому по данным ЕГРН в отношении помещений зарегистрирована ипотека, залогодержателем является АО Банк «Развитие-Столица».

В последующем, 04.03.2021 г. между арендодателем и АО Банк «Развитие-Столица» заключен договор залога вышеуказанного недвижимого имущества, а 26.04.2021 г. в ЕГРН внесена соответствующая запись о наличии обременения в пользу банка.

Ввиду отсутствия согласия залогодержателя на регистрацию договора в Росреестре, осуществление государственной регистрации названного договора невозможно.

Кроме того, арендатору стало известно, что при заключении договора арендодатель предоставил арендатору поэтажный план и экспликацию помещения БТИ, содержащие искаженные сведения об основных характеристиках объекта, несоответствующие данным, имеющимся в ЕГРН, что подтверждается выданной Росреестром выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.01.2022 г., № КУВИ-999/2022-074787.

Соответственно, арендодателем производилась перепланировка помещения, однако необходимые изменения в ЕГРН не внесены, в результате чего имеются несоответствия между площадями, указанными в выписке ЕГРН и в технической документации БТИ: 78,7кв.м. по выписке из ЕГРН и 94 кв.м., по документации из БТИ, что также свидетельствует о наличии препятствий в регистрации договора.

В соответствии с п. 7.3.8. спорного договора арендодатель обязуется безвозмездно оказывать содействие арендатору в получении необходимых согласований и/или разрешений для осуществления арендатором целевой деятельности в помещении, а именно: выдавать представителю арендатора заверенные надлежащим образом (нотариусом либо генеральным директором арендодателя) комплекты документов на помещение.

Как указано в п. 5.6. договора, расходы на изготовление иных документов, необходимых для государственной регистрации договора, в том числе изготовление кадастрового паспорта, технического плана несет арендодатель.

Для внесения изменений в ЕГРН после проведенной перепланировки, необходим технический план, который изготавливается на основании проекта перепланировки и технического заключения на проект перепланировки, которые должны быть выполнены за счет арендодателя. Однако указанные действия арендодателем не предприняты.

Истец в обоснование исковых требований ссылался на то, что в результате бездействия арендодателя в период с даты заключения договора арендатор лишен возможности зарегистрировать договор в установленном порядке.

Истец также пояснил, что ввиду отсутствия возможности зарегистрировать договор в Росреестре арендатор лишен возможности использовать помещения по целевому назначению - размещение предприятия общественного питания с правом реализации алкогольной продукции. Фактически деятельность предприятия общественного питания не осуществляется.

Согласно п. 3.2.5. договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа месяца подлежащего оплате. Размер арендной платы определен – 250 000 руб. в месяц до 31.12.2020 г. (п. 3.2.3. договора) и 300 000 руб. в месяц с 01.01.2021 г. (п. 3.2.4. договора).

Пунктом 4.1. спорного договора установлен обеспечительный платеж в размере 300 000 руб.

Согласно п. 3.2.6. спорного договора арендодатель не позднее 5 рабочих дней со дня заключения договора вносит 800 000 руб., из которых 300 000 руб. обеспечительный платеж и 500 000 руб. предоплата за первые два оплачиваемых месяца аренды.

Пунктом 3.2.1. спорного договора стороны согласовали, что по причине проведения ремонтных работ арендатору предоставляются арендные каникулы длительностью два месяца пятнадцать дней с момента передачи арендатору помещений по акту приёма-передачи. Во время арендных каникул не начисляется арендная плата.

Дополнительно в п. 3.2.2. стороны договора стороны согласовали, что если арендодатель не предоставляет все необходимые для государственной регистрации документы в течение одного месяца, в соответствии с п. 2.3 договора, то арендные каникулы автоматически продлеваются на срок, равный сроку задержки в предоставлении соответствующих документов свыше одного месяца.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что в период с 21.07.2020 г. по 24.03.2022 г. арендатор ошибочно перечислил арендодателю арендную плату в размере 3 745 454 руб. 24 коп. 

В связи с тем, что срок оплаты арендных платежей не наступил вследствие арендных каникул, перечисленные денежные средств являются неосновательным обогащением ответчика.

На сумму неосновательного обогащения истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 06.10.20220 г. по 20.10.2024 г. в размере 550 935 руб. 66 коп.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Согласно п. 1.3 спорного договора аренды государственная регистрация настоящего договора осуществляется арендатором за свой счет. Арендатор обязан подать все необходимые документы и настоящий договор в трех экземплярах на государственную регистрацию не позднее 3-х (трех) месяцев с момента заключения настоящего договора со дня его подписания сторонами и в порядке, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем, как правомерно установлено судом первой инстанции, из описи документов, принятых для оказания государственных услуг (л.д. 27), ООО «Пятница» подало документы на государственную регистрацию договора аренды только 16.02.2022 г., то есть спустя полтора года после подписания сторонами договора аренды.

На основании поданного заявления Росреестром по Москве в адрес                             ООО «Пятница» было представлено уведомление от 02.03.2022 г. № MFC-0558/2022-262170 о приостановлении государственной регистрации (л.д. 25).

Единственным основанием, указанным Управлением Росреестра для приостановления регистрационных действий по договору аренды является отсутствие согласия АО «Банк «Развитие-Столица», который является залогодержателем объекта недвижимости. При этом, договор залога между ООО «Сретенский тупик» и Банком был заключен 04.03.2021 г., то есть через 8 месяцев после заключения договора аренды. Соответственно, на момент заключения договора аренды залога на помещение не имелось.

При этом, из материалов дела не усматривается, что с момента получения                  ООО «Пятница» указанного уведомления истец обращался к ООО «Сретенский тупик» за получением согласия Банка для осуществления регистрации договора аренды. 

Поскольку уведомление Росреестра от 02.03.2022 г. не содержит иных оснований для приостановления регистрации договора аренды, утверждение истца о том, что какое-то изменение площадей также свидетельствует о наличии препятствий в регистрации договора, не соответствует действительности и признается необоснованным.

Кроме того, истец, получив в марте 2022 г. уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды, продолжало пользоваться арендованным помещением, но не обращалось непосредственно к ООО «Сретенский тупик» за получением согласия залогодержателя для регистрации договора аренды.

В отношении денежных средств, уплаченных ООО «Пятница» в адрес                             ООО «Сретенский тупик», которые истец просит взыскать в качестве неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу относительно того, что согласно п. 3.1 договора аренды, арендная плата складывается из двух частей базовой арендной платы и переменной арендной платы.

Пунктом 3.1 спорного договора аренды установлено, что базовая арендная плата рассчитывается и оплачивается в следующем порядке:

3.2.1. Стороны настоящим согласовали, что в связи с проведением арендатором работ по подготовке помещения к использованию в соответствии с разрешенным использованием согласно п. 2.2 договора, арендатору предоставляются арендные каникулы сроков 2,5 (два месяца пятнадцать дней) без начисления арендной платы с момента передачи помещений арендатору по акту приема-передачи.

3.2.2.  Стороны пришли к соглашению, что если арендодатель не предоставляет все необходимые для регистрации договора документы в течение 1 (одного) месяца в соответствии с п. 2.3 настоящего договора, арендные каникулы автоматически продляются на срок, равный сроку задержки в предоставлении соответствующих документов свыше 1 (одного) месяца.

3.2.3. По окончании арендных каникул, установленных п. 3.2.1 и п. 3.2.2 настоящего договора, базовая арендная плата устанавливается в размере 250 000 руб. в месяц (НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения) сроком до 31.12.2020 г.

3.2.4. с 01.01.2021 г. арендная плата составляет 300 000 руб. в месяц.

Арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 5-го (пятого) числа месяца, подлежащего оплате. В базовую часть арендной платы включены: плату за временное владение и пользование арендуемыми помещениями; плату за пользование земельным участком, в том числе земельный налог.

В соответствии с п. 3.5 договора аренды размер переменной арендной платы эквивалентен стоимости фактически потребленных арендатором электроэнергии, водоснабжения (холодное), канализации и тепла, обслуживания круглосуточной охранной сигнализации, противопожарной сигнализации, уборка льда и снега с кровли (в соответствующий сезон).

Расчет переменной арендной платы в части электроэнергии, водоснабжения, осуществляется на основании показаний счетчика за отчетный месяц по тарифам энергоснабжающих и водоснабжающих организаций. Расчет переменной арендной платы в части потребления тепловой энергии, канализации (эксплуатационные услуги), обслуживания круглосуточной охранной сигнализации, противопожарной сигнализации, уборки льда и снега с кровли (в соответствующий сезон) осуществляется в соотношении 50 % от суммы выставленного организацией арендодателю счета в отчетном месяце.

Согласно п. 3.8 спорного договора аренды арендатор уплачивает переменную арендную плату на основании счетов, выставленных арендодателем, в течение 5-ти рабочих дней с момента получения вышеуказанных счетов и подтверждающих расчет суммы документов.

Оплата переменной арендной платы начинается с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещений.

Истец в действительности пользовался помещениями, полученными по договору аренды, и извлекал прибыль из их использования.

Так, из материалов дела усматривается, что истец длительное время осуществлял арендные платежи как базовой, так и переменных частей, что подтверждает использование мстцом помещений и получение дохода от его использования.

Кроме того, факт использования помещений подтверждается и актами об оказанных услугах, подписанных в том числе и со стороны ООО «Пятница», что подтверждает получение встречного исполнения обязательств со стороны                            ООО «Сретенский тупик».

Ответчиком были представлены доказательства того, что истец использовал переданные ему в аренду помещения в течение длительного периода времени и ежемесячно подписывая акты приема-передачи без каких-либо замечаний, что подразумевает получение встречного исполнения по договору аренды.

Как правомерно указано судом первой инстанции, с учетом того, что                           ООО «Пятница» пользовалось полученными в аренду помещениями, можно сделать вывод о том, что истец получал встречное исполнение, обусловленное договором аренды и, соответственно, у ООО «Сретенский тупик» не возникло в данном случае неосновательного обогащения, подлежащего возврату в пользу ООО «Пятница».

Таким образом, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение об отказе истцу в иске. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истца расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2024 г. по делу № А40-305996/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                                 О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                                          Н.И. Левченко 

 

Е.А. Мезрина