ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-22121/2020

город Ростов-на-Дону

14 декабря 2021 года

15АП-17996/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии: 

от истца: представитель ФИО2  по доверенности от 29.11.2021,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 15.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

товарищества собственников жилья «Чехов» 

на решение Арбитражного суда Ростовской области 

от 18.08.2021 по делу № А53-22121/2020 

по иску товарищества собственников жилья «Чехов» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Философия гостеприимства» 

о взыскании задолженности, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Философия гостеприимства» 

к товариществу собственников жилья «Чехов» 

о понуждении к заключению дополнительного соглашения, 

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Союз», общество с ограниченной ответственностью «РОВЕН-Регионы»,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья «Чехов» (далее – истец, товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Философия гостеприимства» (далее – ответчик, общество) с требованиями, уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ:

- о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 15.09.2018 с 19.02.2021, а именно: нежилое помещение: подвал №1, расположенное по адресу: пр. Чехова, д. 37/29, комнаты 7-8, 11, 12, 16, 17, 18 с кадастровым номером: 61:44:0040710:941, переданного 19.02.2021 товариществом собственников жилья «Чехов»; 

- о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Философия гостеприимства» в пользу товарищества собственников жилья «Чехов» арендную плату за период с 01.04.2020 по 01.12.2020 в размере 681 120 рублей; 

- о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Философия гостеприимства» в пользу товарищества собственников жилья «Чехов» неустойки за период с 08.01.2021 по 19.02.2021 по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.09.2018 в размере 34120 рублей 25 копеек; 

- о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Философия гостеприимства» в пользу товарищества собственников жилья «Чехов» задолженности по оплате коммунальных платежей по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.09.2018 за период с 01.01.2020 по 01.01.2021 в размере 161 992 рублей 92 копеек.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства истца об уточнении требований в части вновь заявленного требования об обязании общества с ограниченной ответственностью «Философия гостеприимства» передать ключи от нежилого помещения: подвала № 1, расположенного по адресу: пр. Чехова, д. 37/29, комнаты 7-8, 11, 12, 16, 17, 18 с кадастровым номером: 61:44:0040710:941 товариществу собственников жилья «Чехов» в течение трех дней после вступления решения суда в силу. Суд указал, что изначально истцом данное требование не заявлялось и оно должно быть рассмотрено в порядке отдельного искового производства. 

Ответчиком было заявлено встречное исковое заявление:

- о понуждении ТСЖ «Чехов» заключить с ООО «Философия гостеприимства» дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения б/н и от 15.09.2018  о снижении ставки арендной платы на 50% на период с 28.03.2020 по момент окончания срока действия договора; 

- о признании договора аренды помещения от 15.08.2018  расторгнутым, 

- о признании переданным (возвращенным) 07.07.2020 ТСЖ «Чехов» нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов на Дону. пр. Чехова, дом 37.29, подвал № 1, состоящего из комнат 7-8. 11. 12. 16. 17. 18. кадастровый номер 01:44:0040710:941 площадью 189.2 кв.м., о признании ТСЖ «Чехов» уклоняющимся от приема-передачи помещения с 07.07.2020 (уточненные требования в редакции от 15.07.2021).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Союз», общество с ограниченной ответственностью «РОВЕН-Регионы».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2021 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Философия гостеприимства» в пользу ТСЖ "Чехов" взысканы: задолженность в размере 181 265 рублей 76 копеек, пеня в размере 7 794 рубля 43 копейки, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 427 рублей 44 копейки. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного искового заявления отказано в полном объеме.

Частично удовлетворяя первоначальные требования, суд исходил из того, что основной вид деятельности истца по ОКВЭД 56.10.2 "Деятельность по приготовлению и/или продаже пищи, готовой к непосредственному употреблению на месте, с транспортных средств или передвижных лавок" признается в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. С 17.03.2020 в Ростовской области введен режим повышенной готовности на основании Постановления Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 № 43 "О введении режима повышенной готовности на территории Ростовской области и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-NCoV)". Поскольку ответчик осуществляет деятельность по приготовлению и/или продаже пищи, готовой к непосредственному употреблению на месте, с транспортных средств или передвижных лавок и в данном случае в период с 01.04.2020 по 08.08.2020 не мог использовать арендованное имущество, следовательно, он вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за данный период. С учетом наличия заявления арендатора об уменьшении арендной платы, суд счел допустимым снизить размер до 50%.

Судом были отклонены доводы истца о невозможности принятия помещения в связи с тем, что оно находилось в ненадлежащем состоянии, поскольку положения договора позволяют истцу принять помещение с учетом отражения нанесенного ущерба.

Суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании договора расторгнутым с 19.02.2021, констатировав прекращение его действия 08.08.2020. 

Проверив расчет неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование о взыскании пени подлежит частичному удовлетворению. Так как сумма задолженности по арендной плате составила по расчету суда 181 265 рублей 76 копеек, размер неустойки за период с 08.01.2021 по 19.02.2021 составил 7 794 рубля 43 копейки. В остальной части в взыскании неустойки суд отказал.

Требование о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей по договору аренды отклонено, поскольку заявителем не представлены первичные документы, подтверждающие объем оказываемых коммунальных услуг, факт направления счетов за спорный период, хотя по условиям договора оплата ответчиком производится на основании счетов, выставляемых арендодателем. Суд отметил, что само по себе указание на оплату по выставляемым счетам не освобождает истца от доказывания потребленного ответчиком ресурса.

В удовлетворении встречного искового заявления суд отказал, так как судом уже применены были положения о снижении арендной платы на 50 % за спорный период, следовательно, основания для понуждения к заключению соглашения отсутствуют, а договор признан судом расторгнутым с 08.08.2020.

Товарищество собственников жилья «Чехов» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просило отменить решение, удовлетворить уточненные исковые требования в редакции от 11.08.2021 в полном объеме, включая требование о передаче ключей.

В обоснование жалобы истец привел следующие доводы:

- требование о передаче ключей необоснованно не принято судом, так как истцом изменен только предмет иска при том же основании иска – нарушение ответчиком условий договора;  

- требования истца и ответчика о передаче спорного помещения не разрешены судом, судом не исследован вопрос существует ли помещение в натуре, судом не установлена дата освобождения помещения; суд не установил состояние помещения, которое было реконструировано; 

- судом не разрешен вопрос, какие меры принимал арендатор для передачи помещения после 08.08.2021, поскольку арендатор отказался передать ключи, у арендодателя отсутствует доступ в помещение;

- нежилое помещение невозможно принять, поскольку после его реконструкции объект, переданный в аренду, перестал существовать; 

- снижение арендной платы до 50% не обосновано, общество продолжало деятельность во время ограничений: осуществлялась реализация продуктов питания на вынос, судом не учтена также отмена ограничений;

- с 29.06.2020 возобновлена работа объектов общественного питания на летних площадках, с 10.08.2020 деятельность предприятий общественного питания возобновлена в полном объеме;

- размер неустойки неправомерно снижен ввиду снижения арендной платы;

-  счета на оплату коммунальных услуг были выставлены в адрес арендатора (т.4, л.д. 8-22), представлен акт сверки расчетов по коммунальным услугам за 2021 год (т.4, л.д. 7), товарищество оплачивало расходы по коммунальным услугам (т.4, л.д. 38-108).

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик иск не признал, настаивал на том, что истец незаконно отказывается от принятия помещения. В дополнительных пояснения ответчик отметил, что калькуляция коммунальных расходов расходится с ранее выставленными истцом счетами.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 07.12.2021 до 12 час. 10 мин.

После перерыва стороны поддержали свои правовые позиции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, между ТСЖ «Чехов» (далее - арендодатель) и ООО «Философия гостеприимства» (далее – арендатор)  заключен договор аренды б/н от 15.09.2018, согласно которому арендатором было принято помещение, расположенное в подвале № 1 общей площадью 189,2 кв.м., состоящее из комнат 7-8, 11, 12, 16, 17, 18, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Кировский район, пр. Чехова, 37/29 с кадастровым номером: 61:44:0040710:941. 

Арендатор осуществлял пользование объектом недвижимости с 15.09.2018, что подтверждается актом приема-передачи помещений от 15.09.2018. 

В соответствии с п 4. договора ежемесячная арендная плата за пользование нежилым помещением составляет 85140 руб. Арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой до 5 числа месяца, следующего за истекшим. 

Как указывает ТСЖ, общество в период с апреля 2020 года по настоящее время не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения. 

В связи с нарушением обществом условий договора в части оплаты арендных платежей, арендодатель направил в адрес арендатора претензию с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате. 

Поскольку требования, изложенные в претензии, были оставлены без финансового удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев первоначальные исковые требования, суд пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении требований о взыскании арендной платы.

 Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Судом было установлено и сторонами не оспаривается, что истец исполнил обязательства по договору надлежащим образом, передав ответчику в аренду недвижимое имущество, что подтверждается договором аренды и подписанным актом приема-передачи. 

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Пунктом 3.4 заключенного сторонами спора договора предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор, известив об этом арендодателя в письменной форме за два месяца до предполагаемой даты расторжения. 

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 

Пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", предусмотрено, что в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. 

Из материалов дела следует, что ответчик 05.06.2020 направил истцу уведомление об отказе от договора аренды нежилого помещения, на которое истец ответил 08.06.2020, указав, что извещен о намерении ответчика об одностороннем отказе от договора.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 

Согласно п. 3.4. договора арендатор вправе отказаться от договора, предупредив арендодателя письменно в срок не менее чем за 2 месяца до планируемого прекращения договора.

Учитывая положения вышеприведенных норм права, принимая во внимание условия пункта 3.4 заключенного сторонами спора договора, договорные правоотношения сторон прекратились 08.08.2020.

 С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании договора расторгнутым с 19.02.2021, так как его действие прекратилось 08.08.2020.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

По смыслу указанной нормы обязанность арендодателя принять имущество из арендного пользования арендатора возникает после прекращения действия договора. 

В соответствии с пунктом 7.7 договора при возврате нежилого помещения в состоянии худшем, чем оно было передано арендатору по акту приема-передачи, в акте приема-передачи отражаются нанесенный ущерб, сумма ущерба, сроки и порядок его возмещения. 

Судом были отклонены доводы истца о невозможности принятия помещения в связи с тем, что оно находилось в ненадлежащем состоянии. Положения договора позволяют истцу принять помещение с учетом отражения нанесенного ущерба.

Апелляционная коллегия поддерживает данный вывод суда первой инстанции.

Утверждение истца о том, что объект аренды перестал существовать ввиду произведенной перепланировки, основано на неверном толковании истцом норм материального права.

В данном случае истец препятствовал приемке помещения, понуждая ответчика произвести работы по восстановлению помещения. В то же время, арендодатель обязан принять помещение, при наличии претензий по поводу состояния помещения надлежащий способ защиты нарушенного права – заявление о взыскании возможного ущерба.

В рамках заявленных требований не подлежит исследованию состояние спорного помещения.

После прекращения действия договора арендатор неоднократно предпринимал попытки по возвращению помещения. В свою очередь, истец отказывался от приемки, что не влечет за собой обязанности ответчика оплачивать арендую плату после 08.08.2020.

Требования встречного истца о признании переданным (возвращенным) 07.07.2020 ТСЖ «Чехов» нежилого помещения не подлежат удовлетворению, поскольку действие договора прекратилось 08.08.2020, а доказательства принятия помещения до указанной даты в материалах дела отсутствуют.

Апелляционная коллегия отмечает, что решение суда в данной части ответчиком не оспорено.

Доводы истца, в свою очередь, направлены на преюдициальное установление фактов, подлежащих исследовании при рассмотрении иных требований. В рамках данного спора момент освобождения помещения после 08.08.2020, состояние помещения, факт передачи/непередачи ключей не влияют на рассмотрение первоначальных и встречных требований.

Истцом не доказано использование ответчиком помещения после 08.08.2020, равно как и объективное чинение препятствий в доступе в помещение.

Риск несения неблагоприятных последствий в связи с отказом в принятии помещения в данном случае лежит на арендодателе.

Вопреки доводам апеллянта, требования о передаче спорного помещения сторонами не заявлялись, в связи с чем не подлежали рассмотрению судом.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в принятии требования истца о передаче ключей, изложенного в ходатайстве об уточнении исковых требований.

Истец полагает, что им был изменен только предмет иска при том же основании иска – нарушение ответчиком условий договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При этом применительно к ст. 49 АПК РФ, в рассматриваемой ситуации имеет место не изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, а вопреки правилам статьи 49 АПК РФ заявление новых, дополнительных требований к первоначальному требованию.

Действующее арбитражное процессуальное законодательство не предусматривает обязанность арбитражного суда принять к рассмотрению новые дополнительные требования истца, даже если они заявлены из того же основания, что и первоначальные требования.

Из заявления истца об уточнении исковых требований следует, что заявив ходатайство об уточнении требования, он фактически заявил новое требование о передаче ключей, что не соответствует пункту 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с этим суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства истца об уточнении требований в данной части.

Кроме того, истец указал, что судом неверно изложены уточненные исковые требования, так как просительная часть ходатайства отличается от фабулы ходатайства в части суммы задолженности.

Апелляционный суд отмечает, что довод об опечатке в просительной части ходатайства был заявлен истцом только на стадии апелляционного рассмотрения дела в ноябре 2021 года. Суду первой инстанции истец об опечатке не сообщал. В связи с чем суд первой инстанции правомерно рассмотрел требования с учетом воли истца, изложенной в просительной части ходатайства.

Апелляционный суд также поддерживает вывод суда первой инстанции о возможности уменьшения размера арендной платы на 50 %.

Истец заявил требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 681120 рублей за период с 01.04.2020 по 01.12.2020. 

Судом было принято во внимание, что 01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ). 

В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. 

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ). 

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. 

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). 

При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. 

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. 

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. 

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

На основании части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при отсутствии - в тридцатидневный срок. 

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных помимо Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - требования). 

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимости, находящейся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований). 

Отсрочка предоставляется до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на определенных условиях. 

В частности, задолженность по арендной плате погашается не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы (пункт 3 Требований). В соответствии с пунктом 1 Требований отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса. 

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", установлен перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

В Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", входит, в том числе код ОКВЭД 56.10.2 "Деятельность по приготовлению и/или продаже пищи, готовой к непосредственному употреблению на месте, с транспортных средств или передвижных лавок". 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в письме Минэкономразвития от 15.04.2020 № Д13и-11577 "Об утвержденном перечне пострадавших отраслей", если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или подкласс для одной из отраслей, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень наиболее пострадавших отраслей. 

Принимая во внимание изложенное, основной вид деятельности истца по ОКВЭД 56.10.2 "Деятельность по приготовлению и/или продаже пищи, готовой к непосредственному употреблению на месте, с транспортных средств или передвижных лавок" признается в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

С 17.03.2020 в Ростовской области введен режим повышенной готовности на основании Постановления Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 № 43 "О введении режима повышенной готовности на территории Ростовской области и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-NCoV)". 

Поскольку ответчик осуществляет деятельность по приготовлению и/или продаже пищи, готовой к непосредственному употреблению на месте, с транспортных средств или передвижных лавок и в данном случае в период с 01.04.2020 по 08.08.2020 не мог использовать арендованное имущество, следовательно, он вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за данный период. 

Доводы истца о том, что с 10.08.2020 деятельность предприятий общественного питания возобновлена в полном объеме, подлежит отклонению, так как 10.08.2020 находится за пределами действия договора.

Указание истца на то, что с 29.06.2020 возобновлена работа объектов общественного питания на летних площадках, также не свидетельствует о возможности ответчика в полной мере осуществлять предпринимательскую деятельность.

Решение суда соответствует принципу соблюдения баланса интересов сторон и целям законодательно установленного механизма снижения арендной платы.

Суд пришел к верному выводу о том, что размер арендной платы подлежит уменьшению за периоды за апрель - август 2020 года, поскольку невозможность использования объекта сохранялась по причине приостановления деятельности по предоставлению продуктов питания и напитков. 

Вместе с тем соглашения по вопросу об уменьшении размера арендной платы сторонами не достигнуто, договор расторгнут 08.08.2020 по инициативе ответчика. 

При этом суд отмечает, что право требовать уменьшения размера арендной платы может быть реализовано вне зависимости и одновременно с правом на односторонний отказ от договора, когда право арендатора на односторонний отказ закреплено в пункте 3.4. 

Более того, впоследствии право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора, было введено Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ. 

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. 

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. 

Из материалов дела следует, что ответчик обращался к истцу с просьбой снизить размер арендной платы на 50%, в удовлетворении которой было последним было отказано, что противоречит названным выше нормам законодательства. 

Суд пришел к выводу, что в рассматриваемой ситуации в условиях распространения новой короновирусной инфекции арендная плата подлежит уменьшению на 50%. 

Указанный размер снижения арендной платы отвечает принципам разумности и справедливости, обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон, не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере.

С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных истцом требований в размере 181 265 рублей 76 копеек из следующего расчета: 42 570 (1/2 платы за месяц) *4 (апрель – июль 2020 года) + 10 985 рублей 76 копеек (плата за 8 дней августа 2020 года). В остальной части правомерно отказано. 

Также истцом заявлено о взыскании пени за период с 08.01.2021 по 19.02.2021 по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.09.2018 в размере 34120 рублей 25 копеек. 

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов защиты нарушенного права. В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 8.1 договора установлено, что за нарушение сроков и порядка внесения арендной платы, арендатор уплачивает пеню в размере 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

При этом судом учел пункт 2 статьи 453 ГК РФ, пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" согласно которому, если к моменту расторжения договора, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. 

При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ). 

Таким образом, требование о взыскании неустойки за период после расторжения договора соответствует положениям действующего законодательства, регламентирующего спорные правоотношения. 

Проверив расчет неустойки, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требование о взыскании пени подлежит частичному удовлетворению. 

Так как сумма задолженности по арендной плате составляет 181 265 рублей 76 копеек, размер неустойки за период с 08.01.2021 по 19.02.2021 составила 7 794 рубля 43 копейки. В остальной части правомерно отказано. 

Истцом также было заявлено требование о взыскании общества с ограниченной ответственностью «Философия гостеприимства» в пользу товарищества собственников жилья «Чехов» задолженности по оплате коммунальных платежей по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.09.2018 за период с 01.01.2020 по 01.01.2021 в размере 161 992 рублей 92 копеек. 

Судом первой инстанции отказано в удовлетворении данного требования, со ссылкой на то, что заявителем не были представлены первичные документы, подтверждающие объем оказываемых коммунальных услуг, факт направления счетов за спорный период, хотя по условиям договора оплата ответчиком производится на основании счетов, выставляемых арендодателем.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Кроме того, в пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктом 4.4 договора плата за отопление, содержание и ремонт общего имущества, за использование общего имущества для размещения рекламных вывесок и системы вентиляции, расположенных на внешних стенах здания, оплачивается арендатором отдельно на основании счетов, выставляемых арендодателем. 

Толкование условий заключенного сторонами спора договора аренды на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет констатировать факт согласования контрагентами обязанности арендатора вносить постоянную часть арендной платы за пользование арендатором предоставленного в аренду помещения в виде фиксированной суммы, а также переменную часть арендной платы в виде возмещения фактических затрат арендодателя на техническое обслуживание и коммунальные расходы. Об этом свидетельствует буквальное содержание слов и выражений названных пунктов договоров.

Как следует из материалов дела, ответчиком истцу выставлены счета на оплату за техническое обслуживание и коммунальные расходы.

Во исполнение определения апелляционного суда, истец представил детализацию коммунальных услуг и информацию, предоставленную теплоснабжающей организацией.

Возражая против приведенных истцом сумм, ответчик указал, что в счетах, выставленных за период январь, февраль, март 2020 года, были заявлены к оплате иные суммы. 

Таким образом, ответчик признал факт выставления счетов.

Со ссылкой на материалы дела истец также указал, что счета на оплату коммунальных услуг были выставлены в адрес арендатора (т.4, л.д. 8-22), представлен акт сверки расчетов по коммунальным услугам за 2021 год (т.4, л.д. 7), товарищество оплачивало расходы по коммунальным услугам (т.4, л.д. 38-108).

Оценив представленные истцом документы, а также возражения ответчика, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом доказана сумма коммунальных расходов равная 113 642,4 руб. (январь 2020 года – 23 911,09 руб., февраль 2020 года – 23 568,64 руб., март 2020 года – 23 568, 64 руб., апрель 2020 года – 16 250,20 руб., май 2020 года – 6 243,60 руб., июнь 2020 года – 7 613,03 руб., июль 2020 года - 6 243,60 руб., август 2020 года - 6 243,60 руб.). 

Незначительное расхождение с первоначально выставленными счетами ответчик пояснил корректировками энергоснабжающих организаций, что подтверждено документально.

Апелляционный суд отмечает, что изменение размера заявленных ко взысканию расходов соотносится с периодами введения ограничений в деятельности ответчика.

После августа 2020 года основания для взыскания переменной части арендной платы у истца отсутствуют.

Истцом представлены счета теплоснабжающей организации, а также подробный расчет потребленного ответчиком ресурса и общедомовые данные по потребленному ресурсу.

 Не возлагая на ответчика бремя доказывания отрицательного факта, апелляционный суд, тем не менее, отмечает, что ответчик, возражая против объема оказанных коммунальных услуг, не представил доказательства потребления ресурса в ином объеме.

Полное освобождение арендатора от несения бремени оплаты потребленного ресурса в спорной ситуации ведет к нарушению баланса интересов сторон.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, оспариваемый судебный акт подлежит изменению в части отказа во взыскании задолженности по коммунальным расходам.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Первоначальный иск удовлетворен на 34,73%, не удовлетворен на 65,27%.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.08.2021 по делу № А53-22121/2020 изменить.

Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Философия гостеприимства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу товарищества собственников жилья «ЧЕХОВ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 181 265 рублей 76 копеек, пени в размере 7 794 рубля 43 копейки, 113 642,4 руб. задолженности по оплате коммунальных платежей за период  январь-август 2020 года, судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 7 135,27 руб.».

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Философия гостеприимства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу товарищества собственников жилья «ЧЕХОВ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 1041,9 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

СудьиН.В. Нарышкина

Т.Р. Фахретдинов