АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-71089/2023

26 июня 2024 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.С. Трухина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Кореньковой, рассмотрел в судебном заседании дело 

по  первоначальному иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ООО "ОРМА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 185 929 руб. 36 коп.

 

по встречному иску ООО "ОРМА" 

к Администрации города Екатеринбурга

о взыскании 61 923 руб. 74 коп.

 

при участии в судебном заседании

от Администрации: ходатайство о рассмотрении в отсутствие,

от ООО "ОРМА": ФИО1 представитель по доверенности  от 08.07.2021.

 

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

 

Администрация, с учетом уменьшения исковых требований, которое принято, просит взыскать задолженность по арендной плате за декабрь 2021, с января по май 2022, доплату за 2021 в сумме 61 923 руб. 74 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.07.2023 по 23.05.2024 в сумме 52 767 руб. 99 коп.

 

ООО "ОРМА" заявило встречный иск, просит взыскать 61 923 руб. 74 коп. в виде излишне уплаченной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401026:24 за период с 17.05.2022 по 31.12.2022. Также общество просит применить ст. 333 Гражданского кодекса РФ к сумме неустойки.

 

Администрация отзыв на встречный иск не представила.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд   

 

установил:

Между Администрацией города Екатеринбурга и ЗАО «Улисс-94» был заключен договор аренды от 29.11.2004 № 4-635 земельного участка с кадастровым № 66:41:0401026:0024 площадью 2125 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> для строительства административного здания и реконструкции существующего здания (литер А).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

ООО «ОРМА» являлся собственником помещений в вышеуказанном здании.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Наряду с этим, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» предусмотрено, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю

переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Покупатель объекта недвижимости, вне зависимости от волеизъявления арендодателя, принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном участке. В таких случаях заключение нового договора не требуется.

Поскольку у нового собственника с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования соответствующего объекта недвижимости, то одновременно с этим возникает и обязательство по внесению платы за использование соответствующего участка.

Следовательно, с момента приобретения права собственности ответчиком на объект недвижимого имущества к нему автоматически перешло право аренды и иные обязательства, предусмотренные договором, в том числе обязательства по оплате неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы за Участок для ответчика определяется пропорционально соотношению площади помещений, находящихся в его собственности, к общей площади помещений здания, расположенного на Участке.

Расчет арендной платы для ООО «ОРМА» осуществляется следующим образом:

(площадь помещений, принадлежащих ответчику) /2500 (общая площадь помещений в здании)/ от 1147 (общая площадь земельного участка) - 187,83 кв.м. - с 19.05.2021 до 14.04.2022;

(площадь помещений, принадлежащих ответчику) /2500 (общая площадь помещений в здании)/ от 1147 (общая площадь земельного участка) = 295,24 кв.м. - с 15.04.2022 до 19.04.2022;

486,0 (площадь помещений, принадлежащих ответчику) /2500 (общая площадь помещений в здании)/ от 1147 (общая площадь земельного участка) = 222,98 кв.м. - с 20.04.2022 до 16.05.2022.

За нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 6.2. Договора).

В этой связи Администрация просит взыскать задолженность по арендной плате за декабрь 2021, с января по май 2022, доплату за 2021 в сумме 61 923 руб. 74 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.07.2023 по 23.05.2024 в сумме 52 767 руб. 99 коп.

Рассмотрев материалы дела, оснований для удовлетворения первоначального иска в части долга не имеется  в связи с обоснованностью требований по встречному иску.

ООО «Орма» принадлежит на праве собственности три нежилых  помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...>. 

Здание, в котором расположены нежилые помещения ООО «Орма», имеет кадастровый номер 66:41:0701019:44, общую площадь 2 500 кв. м. и находится на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401026:24, площадью 1 147 кв. м. с разрешённым использованием деловое управление. 

Поскольку в соответствии с пунктом 7 ст. 1 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным, а согласно пункту 1 ст. 65 этого же кодекса, одной из форм платы за использование земли является арендная плата, то истец по встречному иску 17.06.2022 (наряду с другими собственниками нежилых помещений в здании) заключил с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее МУГИСО) договор аренды вышеуказанного земельного участка за № Т-94/0571. 

При этом начало течения срока аренды по заключенному договору было определено сторонами с 17.05.2022.

В период с июня и по декабрь 2022 ООО «Орма» вносило арендную плату за земельный участок, которая была определена расчётом администрации города Екатеринбурга. 

Данное обстоятельство подтверждается платежными поручениями, прилагаемыми к встречному исковому заявлению. 

Всего за указанный период ООО «Орма» перечислило на казначейский счёт администрации города Екатеринбурга в качестве арендной платы 149 158 руб. 25 коп.

28.11.2022 комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области МУГИСО было принято решение о снижении кадастровой стоимости земельного участка с номером 66:41:0401026:24 до уровня рыночной стоимости, а именно до 10 854 000 руб. 

Таким образом, кадастровая стоимость 1 кв. м. указанного участка снизилась с суммы 16 180 руб. 26 коп. до размера 9 462 руб. 95 коп.

Исходя из этогочто истец по встречному иску в период с июня по декабрь месяц 2022 включительно перечислял арендную плату за участок в большем размере, чем требовалось. 

Общая сумма переплаты составила 61 923 руб. 74 коп. 

В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов утверждён Постановлением Правительства Свердловской области № 82-ПП от 20.02.2020. 

В соответствии с указанным Порядком элементом расчета арендной платы за пользование земельным участком является кадастровая стоимость земельного участка.

Частью 1 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются в частности следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (пункт 5 части 2 ст. 18 вышеуказанного федерального закона).

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Принимая во внимание указанное, встречный иск подлежит удовлетворению, а оснований для удовлетворения первоначального иска в части долга, по сути, в размере переплаты, не имеется.

Таким образом, с Администрации в адрес общества подлежит взысканию долг в размере 61 923 руб. 74 коп.

Вместе с тем является обоснованным требование Администрации о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.07.2023 по 23.05.2024 в сумме 52 767 руб. 99 коп.

Ответчик просит применить ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 73, 74 Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ) (п. 75 Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.п. 1, 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ) (п. 77 Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в определениях от 22.01.2004 N 13-О и от 21.12.2000 N 277-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство ответчика, пришел к выводу о явной несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки в отношении периодов просрочки и уменьшив начисленную неустойку до 20000 руб.

При этом суд исходит из того, что неустойка по своему существу является способом обеспечения обязательств и не должна служить средством обогащения кредитора.

Исходя из фактических обстоятельств дела, а именно то, что на стороне Администрации имело место неосновательное пользование денежными средствами (переплатой, о которой ей было известно), с целью установления баланса интересов сторон, суд пришел к выводу о явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства и возможности применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

По мнению суда, в данном случае суд обеспечил соблюдение баланса интересов сторон, что не повлекло ущемление имущественных прав истца либо ответчика. Размер ответственности достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца, соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости.

В соответствии с абз. 2 ч. 5 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ  при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Таким образом, в результате зачета требований с Администрации в пользу подлежит взысканию 41923 руб. 74 руб. – долг, а также 477 руб. – госпошлина.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ОРМА» в пользу Администрации города Екатеринбурга 20000 руб. – неустойка.

В остальной части отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга  в пользу  ООО «ОРМА» 61923 руб. 74 руб. – долг, а также 2477 руб. – госпошлина.

Произвести зачет и взыскать с Администрации города Екатеринбурга  в пользу  ООО «ОРМА» 41923 руб. 74 руб. – долг, а также 477 руб. – госпошлина.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

 

Судья                                                                В.С. Трухин