ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-120496/2023

17 марта 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Полубехиной Н.С., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 14.03.2024

от ответчика (должника)- Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области: представитель ФИО3 по доверенности от 25.02.2025

от ответчика (должника)- Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области: представитель ФИО3 по доверенности от 28.12.2024

от 3-го лица: не явился, извещен 

рассмотрев по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела судом первой инстанции, дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» 

к 1) Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, 2) Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, 3) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области 

3-е лицо: 1) Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области; 2) Федеральное государственное казенное учреждение «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Красноборское» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (далее – Комитет), Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (далее – Администрация) о признании решения Администрации в лице Комитета, оформленного письмом № А8339 от 08.09.2023 об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 47:01:0105002:551, площадью 16737 кв.м. незаконным и обязании Администрацию в лице Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:01:0105002:551, площадью 16737 кв.м.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.02.2024 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что судом первой инстанции не был установлен факт ошибки администрации МО «Выборгский район», ввиду которой было допущено выделение части земельного участка, на котором располагается торговый центр, в пользу Российской Федерации из-за чего здание располагается на двух самостоятельных земельных участках с кадастровым номером: 47:01:0105002:7 и кадастровым номером: 47:01:0105002:551, который ООО «Красноборское» планировало для выкупа; не был учтен факт наличия на территории планируемого к выкупу земельного участка ряда вспомогательных коммуникационных строений: очистных сооружений, парковки, сооружения связи и иных. Кроме того, по мнению апеллянта, для должной оценки соотношения занимаемых строениями площадей и площадей для выкупа требуется соответствующая экспертиза. Более того, по утверждению апеллянта, судом первой инстанции не была предоставлена возможность подготовить мотивированные возражения по доводам, изложенным в отзыве заинтересованного лица, представленном непосредственно в судебном заседании.

Определением от 15.07.2024 апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел судами первой инстанции, в связи с тем, что пришел к выводу о том, что судебным актом по настоящему делу могут быть затронуты права и законные интересы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, как лица, осуществляющего распоряжение земельными участниками от имени собственника - Российской Федерации, привлек указанное лицо к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ввиду нахождения судьи Изотовой С.В. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ арбитражный апелляционный суд производит замену судьи Изотовой С.В. на судью Целищеву Н.Е.

Определением апелляционного суда от 20.01.2025 судебное заседание было отложено, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области было привлечено к участию в настоящем деле в качестве заинтересованного лица.

Определением апелляционного суда от 25.11.2024 к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное казенное учреждение «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации.

В настоящее судебное заседание явились представители Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, ООО «Красноборское».

Представитель ООО «Красноборское» ходатайствовал об объявлении перерыва в судебном заседании для формирования правовой позиции, а также о назначении по настоящему делу судебной экспертизы, производство которой просил поручить АНО «СУДЕБНЫЙ ЭКСПЕРТ» или ООО «САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ЦЕНТР СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» с постановкой перед экспертами следующих вопросов: «1) Какое количество парковочных мест должно быть обеспечено для торгового комплекса общей площадью 12 359,6 кв.м. с кадастровым номером 47:01:0105002:91 в соответствии с действующим законодательством? 2) Какое фактическое количество парковочных мест имеется в настоящее время, и на каких земельных участках они расположены? 3) Какие сооружения (наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения, связи, топливопроводные трубы, котельная, надземные коммуникации, подземные коммуникации и иные объекты, обеспечивающие работоспособность торгового комплекса), а также подъездные пути расположены на земельном участке с кадастровым номером 47:01:0105002:551 обеспечивают функционирование торгового комплекса с кадастровым номером 47:01:0105002:91? 4) Возможно ли обеспечить функционирование торгового комплекса общей площадью 12 359,6 кв.м. с кадастровым номером 47:01:0105002:91 без использования сооружений (наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения, связи, топливопроводные трубы, котельная, надземные коммуникации, подземные коммуникации и иные объекты, обеспечивающие работоспособность торгового комплекса) и подъездных путей, расположенных на земельном участке 47:01:0105002:551? 5) Находятся ли на земельном участке 47:01:0105002:551 какие-либо строения или сооружения, принадлежащие Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, обеспечивающие ее функционирование? Какая необходима площадь земельного участка для функционирования торгового комплекса с кадастровым номером 47:01:0105002:91?».

Рассмотрев указанные ходатайства, заслушав мнения сторон, апелляционный суд не усматривает оснований для их удовлетворения.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда. 

Настоящее дело находится на рассмотрении апелляционного суда по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела судом первой инстанции, с 15.07.2024, участники процесса были надлежащим образом уведомлены о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела судом первой инстанции, представитель ООО «Красноборское» принимал участие в судебных заседаниях, состоявшихся после 15.07.2024. Следовательно, по мнению суда, заявитель располагал достаточным временем для подготовки позиции по делу. Необоснованное отложение приведет к нарушению процессуальных сроков рассмотрения дела и увеличению судебных расходов. 

Равным образом, руководствуясь статьей 82 АПК РФ, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по настоящему делу судебной экспертизы, поскольку в данном случае не имеется необходимости в получении специальных познаний с учетом предмета и оснований иска. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.09.2004 между Администрацией и ЗАО «Цейзер» был заключен договор №3206-04 аренды земельного участка, в редакции дополнительного соглашения от 15.12.2005 (далее - договор), в соответствии с которым ЗАО «Цейзер» в аренду был предоставлен земельный участок площадью 16 737 кв.м, находящийся по адресу: Ленинградская обл., г. Выборг, пос. Петровский, в квартале, ограниченном улицами Береговой, Михайловской, Госпитальной, Островной (строительный адрес Госпитальная, 4) (далее - спорный Участок) под строительство торгового предприятия про продаже продовольственных и промышленных товаров - гипермаркета «Карусель» в границах, указанных в плане Участка, являющегося приложением к договору.

Как следует из представленной в материалы дела выписке из ЕГРН спорному Участку присвоен кадастровый номер 47:01:0105002:551.

В соответствии с дополнительным соглашением от 26.05.2015 к договору произошла замена арендатора ЗАО «Цейзер» на Общество.

Согласно акту приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, выписке из ЕГРН в 2005 году Обществом было завершено строительство нежилого здания - 2-х этажного торгового комплекса площадью 12 359,6 кв.м, кадастровый номер 47:01:0105002:91, права собственности на который зарегистрировано за Обществом 12.03.2012 (далее - Торговый комплекс).

Как указывает Общество на спорном Участке также располагаются:

- автомобильные стоянки для автомобилей посетителей торгового центра (в соответствии с требованиями местных нормативов градостроительного проектирования в Ленинградской области - 511 машино-мест);

- внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения, связи.

Учитывая данные обстоятельства, Общество, руководствуясь подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность Участка, без проведения торгов.

По результатам рассмотрения обращения Общества Комитетом принято решение об отказе Обществу в предоставлении спорного Участка в собственность, оформленное письмом № А8339 от 08.09.2023, в связи с тем, что площадь Торгового комплекса несоразмерно меньше площади спорного Участка, о чем Общество уведомлено письмом № А8339 от 08.09.2023. Как указал Комитет в данном письме, Торговый комплекс расположен на двух земельных участках: спорном Участке и на земельном участке с кадастровым номером 47:01:0105002:7. При этом на спорном Участке располагается лишь часть Торгового комплекса ориентировочной площадью 199 кв.м из 12 359,6 кв.м.

Общество, ссылаясь на принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов, полагает, что у Комитета не было оснований для принятия оспариваемого отказа, в связи с чем обратилось в суд с настоящим заявлением.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьями 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку судом апелляционной инстанции установлено предусмотренное частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловное основание для отмены судебного акта (осуществлен переход рассмотрения заявления по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции), обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением по делу нового судебного акта.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В силу подпункта 3 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Пунктом 25 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Отказывая Обществу в предоставлении в собственность спорного Участка, Комитет указал на несоразмерность площади спорного Участка по отношению к площади Торгового комплекса, которая расположена в его границах.

Однако Общество полагает, что данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в предоставлении спорного Участка в собственность, так как оно прямо не предусмотрено в статье 39.16 ЗК РФ.

Суд считает данную позицию Общества ошибочной в силу следующего.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

Из определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 следует, что необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к данной норме указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 № 935-0).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.

В пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом 12.07.2017 указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на спорном Участке расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется именно данный земельный участок всей площади.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН Торговый комплекс расположен на двух земельных участках: спорном Участке с кадастровым номером 47:01:0105002:551 и земельном участке с кадастровым номером 47:01:0105002:7, находящемся в федеральной собственности.

Возражая против удовлетворения заявленных требований МТУ Росимущества указывало на то, что практически весь Торговый комплекс расположен на территории земельного участка с кадастровым номером 47:01:0105002:7, на спорном Участке расположена только часть Торгового комплекса площадью ориентировочно 199 кв.м. При этом испрашиваемая к выкупу площадь участка составляет 16 737 кв.м.

Данный вывод подтверждается схемой расположения Торгового комплекса на земельных участках, отраженной в выписке из ЕГРН и Обществом не оспаривается.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводом Комитета о несоразмерности Торгового комплекса площади спорного Участка, соответственно у Комитета имелись основания для отказа Обществу в предоставлении спорного Участка в собственность.

Довод Общества, о том, что на спорном Участке расположена автомобильная стоянка для автомобилей посетителей Торгового комплекса на 511 машино-мест не может быть принят судом в качестве обоснования необходимости предоставления всей площади спорного Участка, поскольку доказательств, того, что автомобильная стоянка является объектом недвижимости не представлено, а действующее законодательство не предусматривает возможности предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов в целях размещения автомобильной стоянки, доказательств, свидетельствующих, что для обустройства автомобильной парковки требуется вся площадь спорного Участка Обществом также не представлено.

Таким образом, необходимость выкупа всей площади спорного Участка Обществом не доказана.

Более того, в данном случае в качестве заинтересованных лиц были привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, Администрация муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Однако, как уже было указано выше, Торговый комплекс расположен на двух земельных участках: спорном Участке с кадастровым номером 47:01:0105002:551 и земельном участке с кадастровым номером 47:01:0105002:7, находящемся в федеральной собственности.

Доказательств, подтверждающих обращение заявителя к МТУ Росимущества с заявлением о выкупе земельного участка под принадлежащие ему объектом недвижимости, в материалы дела не представлено.   

Более того, земельный участок с кадастровым номером 47:01:05002:7, площадью 21 800 кв.м, по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО "Выборгское городское поселение", 

<

...> предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Федеральному государственному казенному учреждению «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее - ТУИО) (запись в ЕГРН о государственной регистрации права от 14.11.2019 № 47:01:0105002:7-47/015/2019-2).

 Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.02.2024 по делу № А56-120496/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

Н.С. Полубехина

 Н.Е. Целищева