ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А44-7841/2023

г. Вологда

11 июля 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2024 года.

В полном объёме постановление изготовлено 11 июля 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Алимовой Е.А., судей Докшиной А.Ю. и Мурахиной Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Михайловой Р.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Люксор» ФИО1 по доверенности от 08.05.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Люксор» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 06 марта 2024 года по делу № А44-7841/2023,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Люксор»                                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 173001, Новгородская область, Великий Новгород, улица Новолучанская, дом 7/12; далее – ООО «Люксор», общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Министерству строительства, архитектуры и имущественных отношений Новгородской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 173005, Новгородская область, Великий Новгород, площадь Победы-Софийская, дом 1, офис 575; далее – министерство) о признании недействительным приказа от 22.11.2023 № 3771 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 658 кв. м с кадастровым номером 53:23:8311801:276, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: 

<

...> и возложении обязанности предоставить в аренду заявителю указанный земельный участок для завершения строительства магазина.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 06 марта                     2024 года по делу № А44-7841/2023 в удовлетворении заявления отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы и дополнений к ней ссылается на то, что решение суда является незаконным, необоснованным и подлежит отмене, поскольку суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права.

Министерство в отзыве на жалобу с изложенными в ней доводами не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Министерство надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со                           статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав пояснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 12.11.2020 обществом (арендатор) и министерством (арендодатель) заключен договор № 4381-з аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее – договор аренды), по условиям которого в аренду обществу передан земельный участок с кадастровым номером 53:23:8311801:276 площадью 658 кв. м, расположенный по адресу:  

<

...> с целью завершения строительства магазина в отдельно стоящем здание (листы дела 16-23).

Последним днем действия договора установлено 11.11.2023.

Общество 08.11.2023 направило в адрес министерства письмо о продлении действия договора аренды путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды до окончания срока действия разрешения на строительство (до 31.01.2026) (лист дела 14).

Приказом министерства от 22.11.2023 № 3771 обществу отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 53:23:8311801:276 площадью 658 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (лист дела 13).

Считая вынесенный приказ незаконным, общество обратилось с настоящим заявлением в суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены решения суда в силу следующего.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие). 

Исходя из части 2 статьи 201 упомянутого Кодекса обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным (решения, действий, бездействия незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: во-первых, несоответствия таких актов (решения, действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления  земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

 Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Совокупное толкование приведенных норм права позволило суду первой инстанции сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

 Материалами дела, в том числе выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) подтверждается факт принадлежности обществу на праве собственности объекта незавершенного строительства – нежилого с кадастровым номером 53:23:8311801:257, расположенного по адресу:                           

<

...> (листы дела 25-27).

Общество, реализуя свое право, предоставленное статьей 39.6 ЗК РФ, 12.11.2020 получило в аренду земельный участок без проведения торгов для завершения строительства здания магазина сроком на три года.    

Разрешение на строительство получено обществом только 31.01.2023, то есть спустя 26 месяцев после заключения договора аренды (листы дела 64-65).

Согласно выписке из ЕГРП объект незавершенного строительства с кадастровым номером 53:23:8311801:257 впервые зарегистрирован 20.06.2003 за ФИО2 и впоследствии продан ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Инжстрой», ООО «СК Новгород», ООО «Техногород ВН», ФИО4, ООО «Кортом» и                         ООО «Люксор» (листы дела 61-63).  

 ФИО3 15.11.2004 выдано разрешение на строительство № 70 для завершения строительства здания магазина по ул. Сенной, д. 3 сроком до 12.01.2005 (лист дела 74). Иных документов, выданных или оформленных              ООО «Инжстрой», ООО «СК Новгород», ООО «Техногород ВН», ФИО4, ООО «Кортом», в отношении  объекта незавершенного строительства в материалах дела не имеется, министерством не представлено. 

Следовательно, начиная с 2003 года, объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию. 

Приобретая в 2020 году объект незавершенного строительства, созданный в 2003 году, общество воспользовалось правом однократного предоставления земельного участка без торгов для завершения строительства сроком на три года, в связи с чем общество не имеет права на повторное заключение (продление) договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта.

В настоящее время министерство своим правом, предусмотренным статьей 39.6 ЗК РФ, об изъятии объекта незавершенного строительства не воспользовалось. С учетом срока прекращения договора (11.11.2023) шестимесячный срок к настоящему моменту не истек. Вместе с тем такое право министерства не опровергает необходимость соблюдения условия о том, что право на заключение договора предоставляется собственнику объекта незавершенного строительство лишь при отсутствии реализованных ранее прав на аренду с целью завершения такого строительства.

Доводы общества относительно заключенных им договоров по выполнению работ по техническому обследованию состояния сооружения, оказание услуг по топографической съемке земельного участка, предоставлению услуг по сопровождению получения разрешения на строительство, ввода объекта в эксплуатацию и разработке проектной документации, получению технических условий на подключение к сетям энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения, проведенных работах по замене кровли, установке стеклопакетов и начатыми отделочными работами как основания для пролонгации договора обоснованно не приняты судом первой инстанции, поскольку положения статьи 39.6 ЗК РФ относительно однократности заключения договора аренды без торгов носят императивный характер и не предусматривают исключения из общего правила, в том числе по приведенным обстоятельствам.

Ссылка общества о приостановлении деятельности вследствие принятия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в период с 2020 по май 2023 года, отнесение общества к сферам деятельности в отраслях экономики, которые в наибольшей степени пострадали в условиях ухудшения ситуации, отклонена судом первой инстанции, поскольку приведенные обстоятельства не могли препятствовать ведению строительных работ на объекте незавершенного строительства, в том числе по причине приобретения объекта незавершенного строительства в октябре 2020 года, по истечении семи месяцев со дня введения режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (указ Губернатора Новгородской области от 06.03.2020 № 97).

На основании изложенного суд первой инстанции  обоснованно признал, что приказ министерства соответствует земельному законодательству и не нарушает прав и законных интересов общества.

Ссылка в жалобе на наличие права на заключение договора аренды апелляционным судом не принимается, поскольку не свидетельствует  о незаконности решения администрации от 22.11.2023 № 3771, вынесенного до истечения шестимесячного срока, установленного для изъятия объекта, с учетом следующего.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»  предусмотрено, что в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

С учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения                                статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21                  статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Вместе с тем, как разъяснено в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Поскольку на момент рассмотрения заявления общества шестимесячный срок для обращения в суд с иском не истек, решение администрации нельзя признать незаконным. Такой срок также не истек и на дату принятия оспариваемого решения (06.03.2024).

Вместе с тем с учетом указанных разъяснений общество не лишено возможности обратиться с заявлением о предоставлении рассматриваемого земельного участка в аренду на основании подпункта 2 пункта 5                                статьи 69.6 ЗК РФ в случае, если собственник земельного участка не воспользуется  правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды (11.11.2023).

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, поэтому не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований. 

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено.

С учетом изложенного апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 500 руб. относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 06 марта 2024 года по делу № А44-7841/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Люксор» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Алимова

Судьи

А.Ю. Докшина

Н.В. Мурахина