Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград                                                Дело №А21 – 7192/2023

«25»августа2023 года

Резолютивная   часть   решения    объявлена       «22»августа2023 года.

Решение   изготовлено   в    полном   объеме   «25»       августа2023 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи  Залужной Ю.Д.

при ведении протокола судебного секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ЗАО «Русские протеины»

к ТУ Росимущества в Калининградской области,  ООО «Эдис-Калининград»

третьи лица: АО «ТЭК-ТОРГ», УФССП России по Калининградской области, ФИО2, ООО Сельхозбалт», судебный пристав ФИО3, Администрация Советского городского округа

о признании недействительными торгов, договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО4, ФИО5, по доверенности, паспорту

от ООО «Эдис-Калининград»: ФИО6, по доверенности, паспорту, ТУ Росимущества – ФИО7, по доверенности, паспорту

от третьих  лиц:  не явились, извещены

установил:

ЗАО «Русские протеины» ОГРН 

<

***>, 309038 Белгородская область, Прохоровский район, с.Плота (далее – заявитель, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее ТУ ФАУГИ в Калининградской области, ТУ Росимущества, ответчик 1) и ООО «Эдис-Калининград» (ответчик 2) о:

-признании недействительными  торгов в форме открытого аукциона по реализации принадлежащего на праве собственности ООО «Сельхозбалт» объекта незавершенного строительства, площадью 8547,4 кв.м, 65 % готовности, кадастровый номер 39:16:010225:23, расположенного по адресу: 

<

...> а также права аренды земельного участка под объектом с кадастровым номером 39:16:010225:8 по договору аренды №139 от 16.10.2017г. (лот № 3);

-признании недействительным договора купли-продажи №2936-а от 14.06.2023г., заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и  ООО «Эдис-Калининград».

-применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «Эдис-Калининград» передать Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, площадью  8547,4 м2, 65% готовности, кадастровый номер 39:16:010225:23, расположенного по адресу: 

<

...> а также право аренды земельного участка с кадастровым № 39:16:010225:8 согласно дополнительному соглашению № 01 /25 от 05.11.2020г. к договору аренды земельного участка №139 от 16.10.2017г., площадью 107981 кв.м., срок аренды установлен по 16.10.2023г. земельного участка с кадастровым номером 39:16:010225:8.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: АО «ТЭК Торг» (Федеральная электронная площадка), судебный пристав ФИО3, УФССП по Калининградской области, Администрация Советского городского округа, ФИО2, ООО «Сельхозбалт».

Представители Общества поддержали требования в полном объеме. 

Представитель УФССП по Калининградской области возражала, представила отзыв, из которого следует, что порядок реализации имущества, предусмотренный законом, ни судебным приставом, ни организатором торгов не нарушен.

Администрация Советского ГО представила отзыв, в котором подтвердила согласие на отчуждение права аренды земельного участка, указав, что была поставлена в известность об аресте и реализации имущества и права аренды земельного участка как взыскатель по исполнительному производству, и что предварительное обращение по данному вопросу не требовалось, поскольку договор аренды является долгосрочным (более пяти лет).

ФИО2, ООО «Эдис-Калининград» возражали против удовлетворения требований.

ООО «Сельхозбалт», АО «ТЭК-ТОРГ», письменной позиции относительно заявленных требований не высказали.

ТУ Росимущества  в иске просило отказать, полагая его заявленным по формальным основаниям, в отсутствии доказательств нарушения прав заявителя.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 08 сентября 2022 года судебным приставом-исполнителем Отделения по Особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области (далее ОСП по ОИП УФССП по Калининградской области) возбуждено исполнительное производство № 72011/22/39023-ИП на основании исполнительного листа ФС039109370 от 20 июня 2022 года, выданного Советским городским судом Калининградской области по делу № 2-294/2022, вступившим в законную силу 17 июня 2022 года, предмет исполнения задолженность в размере 2 533 794 рублей 60 копеек; должник ООО «Сельхозбалт», взыскатель ФИО2

Должнику предоставлен срок для добровольного погашения вышеуказанной задолженности - 5 дней с момента получения постановления от 08 сентября 2022 года. Данное постановление было направлено взыскателю, должнику и в орган, выдавший исполнительный документ.

В установленный законом срок для добровольного исполнения вышеуказанная задолженность должником погашена не была, в связи с чем, судебным приставом-исполнителем предприняты меры для принудительного исполнения в рамках возбужденного исполнительного производства.

Так, 21 сентября 2022 года судебным приставом-исполнителем был наложен арест на выявленное у должника имущество и произведена его опись:

-объект незавершенного строительства с КН: 39:16:010225:23, площадью 8547,40 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>;

-право аренды по договору №139 от 16.10.2017 года, земельный участок КН: 39:16:010225:8, расположенный под объектом незавершенного строительства, расположенный по тому же адресу.

В рамках полученного судебным приставом-исполнителем от Администрации Советского городского округа Калининградской области ответа на запрос было выявлено, что срок договора аренды земельного участка №139 от 16.10.2017 года определен до 16 октября 2023 года (доп. соглашение № 01/25 от 05 ноября 2020 года), следовательно, срок договора аренды превышает 5 лет, что в силу п.9 ст. 22 ЗК РФ, исключает необходимость получения согласия муниципального органа на реализацию права аренды.

19 октября 2022 года заместителем начальника отделения - заместителем старшего судебного пристава Отделения по особым исполнительным производствам УФССП России по Калининградской области ФИО8 направлена заявка № 39023/22/328791 на оценку арестованного имущества.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 ФЗ от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости арестованного имущества назначен оценщик ООО «Бизнес-Новация».

После поступления в адрес судебного пристава-исполнителя заключения оценщика вынесено постановление от 25 января 2023 года о принятии результатов оценки.

Отчетом №391/30 от 16.01.2023 года рыночная стоимость подлежащего реализации объекта незавершенного строительства, площадью 8547,4 кв.м, определена в размере 35 542 800 рублей, права аренды земельного участка - 509 000 рублей.

07 февраля 2023 года судебным приставом был составлен акт о передаче арестованного имущества на торги.

Информация о проведении торгов была размещена Территориальным Управлением Федерального Агентства по управлению государственным имуществом Калининградской области 13.06.2023 года в соответствии с требованиями закона на электронной площадке АО ТЭК Торг по адресу: https//torgi.gov.ru.

Участи в торгах приняли два юридических лица:

-ООО «Управляющая компания «ИН ЮРЕ ГРУПП» с ценовым предложением 44 127 402 рубля;

-ООО «Эдис- Калининград» с ценовым предложением  44 560 023 рубля.

Победителем торгов был признан участник ООО «Эдис-Калининград». 

Истец считает, что торги были проведены с нарушением действующего законодательства, в связи с чем, обратился в  суд с вышеуказанными требованиями.

Как указывает истец, к числу оснований для признания торгов недействительными относится:

-передача на торги имущества в рамках  исполнительного производства  возбужденного без законных оснований;

-наличие ограничений в отношении переданного на торги имущества, а именно запрет УФРС на совершение регистрационных действий с ним на основании определения суда по делу А08-357/2021 о принятии обеспечительных мер;

 -заниженная оценка переданного на торги имущества.

 В дополнениях к исковому заявлению Общество указало, что торги подлежат признанию недействительными по причине того, что:

-нарушены положения пп.2 ч.8, ч.9, ч.10 ст.89 Закона №229-ФЗ - организатору торгов не переданы все правоустанавливающие документы, перечисленные в законе;

-отсутствовала актуальная на дату торгов выписка из ЕГРН, опубликована неполная информации об объекте торгов и его уникальных характеристик;

-не размещена информация о наличии технических условий о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения;

- информации о проведении торгов отсутствует на сайте ФССП России;

- имеет место аффилированность лиц, участвующих в торгах - ООО «Эдис- Калининград» и ООО «УК ИН Юрегрупп».

Считает, что имеет место злоупотребление правом, в связи с чем, просит суд  применить положения п.1 ст.10 ГК РФ.

Суд находит требования ЗАО «Русские протеины» не подлежащими удовлетворению.

Реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (часть 1 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон №229-ФЗ).

В соответствии с Положением о Территориальном управлении, утвержденном Приказом Росимущества от 23.06.2023  №131, Территориальное управление выступает продавцом имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество (пункт 5.18 Положения).

При проведении торгов Территориальное управление действует на основании: Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона РФ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», Федерального закона РФ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (часть 3 статьи 87 Федерального закона № 229-ФЗ).

В силу части 1 статьи 90 Закона №229-ФЗ торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Уведомлением №77 УФССП по Калининградской области (зарегистрировано 13.03.202г.) сообщило о готовности к реализации арестованного имущества (том 4 л.д.37).

Уведомлением от 14.04.2023 № 39-АД-03/2475 Территориальное управление сообщило о принятии решения о реализации арестованного имущества в форме электронного аукциона.

Данное решение было принято на основании предоставленных УФССП России по Калининградской области документов, а именно:

-выписки из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 07.04.2023, с учетом запретов и ограничений,

-выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от 10.01.2023, согласно которой степень готовности объекта незавершенного строительства составила 65%, основная характеристика объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение - площадь 8547,4 кв.м.;

-выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 08.04.2023 на земельный участок;

-копии исполнительного листа от 20.06.2022 серии ФС №039109370 о взыскании с ООО «Сельхозбалт» в пользу ФИО2 задолженности в сумме 2 533 794,60 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 20 869,00 руб.;

-копии договора аренды земельного участка от 16.10.2017г. №139, дополнительного соглашения к нему от 05.11.2020г. № 01/25;

-копии отчета об оценке № 391/30 и постановления о принятии результатов оценки от 25.01.2023г.  № 39023/23/24805.

Проведение торгов было назначено на 30.05.2023г., извещение опубликовано в соответствии с требованиями закона в установленные сроки на сайте http://tu39.rosim.gov.ru, https://torgi.gov.ru, электронной площадке https://tektorg.ru 25.04.2023.

По результатам торгов по продаже арестованного имущества (лот №3, извещение №21000029430000000093) был определен победитель ООО «Эдис-Калининград», цена проданного имущества составила 44 560 023,00 руб. На основании протокола от 30.05.2023 № 639-2/3 с победителем заключен договор купли-продажи арестованного имущества от 14.06.2023 № 2936-а.

Денежные средства, поступившие на депозитный счет Территориального управления от реализации арестованного имущества, были перечислены УФССП России по Калининградской области.

В силу пункта 7 части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 325-ФЗ "Об организованных торгах" под организованными торгами понимаются торги, проводимые на регулярной основе по установленным правилам, предусматривающим порядок допуска лиц к участию в торгах для заключения ими договоров купли-продажи товаров, ценных бумаг, иностранной валюты.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Исходя из смысла указанной нормы основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов (конкурсов) может выступать лишь нарушение процедуры (правил) проведения торгов. При этом основанием для признания торгов недействительными является не всякое нарушение процедуры, а только установленное законом.

Порядок проведения торгов установлен ст.89 Закона №229-ФЗ.

Согласно ч.8 статьи Закона №229-ФЗ при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;

Согласно ч.9 ст.89 Закона №229-ФЗ при передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются:

1)  копия решения об отводе земельного участка;

2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются:

1)  копия договора аренды;

2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя (часть 10 статьи 89 Закона).

Истец указывает, что организатор торгов не вправе был их организовывать, поскольку в составе документов, переданных приставом-исполнителем на реализацию имущества отсутствовали: разрешение на строительство,  технический паспорт строения, необходимые сведения о земельном участке (указан только вид разрешенного использования), решение органа местного самоуправления  о его предоставлении, согласие на отчуждение права аренды, что повлияло на отражение полноты сведений об объекте торгов.

Суд данные доводы отклоняет как несостоятельные.

Согласно ч.9 ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Администрация Советского ГО подтвердила в отзыве о том, что была уведомлена судебным приставом-исполнителем  об аресте имущества в рамках исполнительного производства и возможной его реализации, возражений относительно передачи прав аренды путем продажи на торгах не имеет (том 4 л.д.27).

Копия решения об отводе земельного участка организатору торгов не предоставлялась и предоставлена быть не могла ввиду того, что договор аренды земельного участка, как следует из его преамбулы (том 4 л.д.50-52) заключен с арендатором на основании его заявления  от 03.10.2017г. для завершения строительства объекта с КН 39:166010225:23. То есть, в виде отдельного документа соответствующее решение Администрацией не принималось.

Ссылка заявителя на п.7.3 ч.2 ст.14 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является, по мнению суда, ошибочной, поскольку наличие технического плана является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации объекта недвижимого имущества в ЕГРН и никого отношения к перечню передаваемых на торги документов, установленному  Законом №229-ФЗ, не имеет.

Спорный объект возводился на земельном участке, предоставленном в установленном порядке в соответствии с договором аренды, с получением разрешения на строительство объекта, право собственности на данный объект зарегистрировано в ЕГРН с теми характеристиками, которые указаны организатором торгов в извещении (том 1 л.д.83, том 4 л.д.71-72), спорный объект соответствует характеристикам фундамента здания, указанным в проектной документации и сведениям, отраженным в разрешении на строительство.

Отсутствие разрешения на строительство в перечне документов, поступивших организатору торгов, по мнению суда, не относится к числу существенных нарушений порядка, на которые ссылается заявитель ввиду следующего.

Согласно выписки из ЕГРН, представленной организатору торгов (том 4 л.д.63) в качестве оснований государственной регистрации в ней указаны: договор аренды земельного участка №109 от 16.11.2015г., разрешение на строительство №39-RU39309000-016-2017 от  23.03.2017г. 

Таким образом, информация о выданном разрешении на строительство, его реквизиты, у организатора торгов имелась в наличии.

Истец не обосновывает каким образом отсутствие самого разрешения на строительства при наличии реквизитов данного документа, указанных в выписке из ЕГРН, а также иных характеристик об объекте недвижимого имущества, указанных в извещении о торгах и соответствующих  выписке  из ЕГРН повлияло на организацию торгов и участие в ней потенциальных покупателей.

При рассмотрении заявления о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается заявитель, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае незначительного характера допущенного нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов, оснований для удовлетворения требований заявителя, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности, не имеется.

Обязанность подтвердить наличие интереса в силу статьи 65 Кодекса возложена на истца (заявителя). Оспаривая проведенные торги, заявитель должен доказать наличие именно реального нарушения его прав и законных интересов. Такое нарушение прав не может иметь предположительный характер.

Торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 93 Закона № 229-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 №50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (далее - Информационное письмо № 101), лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Указывая на нарушение прав оспариваемыми торгами, истец ссылается на наличие у должника – ООО «Сельхозбалт» задолженности перед ним.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, размер установленной вступившими в законную силу судебными актами задолженности ООО «Сельхозбалт», в том числе перед истцом, на момент проведения торгов составляет 37 083 125,3 рублей (34 549 330,75 + 2533 794,60) рублей, о чем отражено в постановлении врио руководителя УФССП по Калининградской области об определении места ведения сводного исполнительного производства (том 2 л.д.113). Таким образом, сумма полученная по результатам торгов по сводному исполнительному производству, значительно превышает размер установленной перед истцом задолженности, а поэтому нарушать его права оспоренные торги не могут.

Доказательств обратного суду не представлено.

Довод истца о выбытии из под его контроля единственного актива в виде реализованного на торгах объекта недвижимого имущества проверен судом и отклонен как несостоятельный.

Ожидаемый истцом положительный результат от рассмотрения в Арбитражном суде Белгородской области ряда инициированных им корпоративных споров, выдаваемый им за правовое обоснование нарушенного торгами права на имущество, не может быть признан судом заслуживающим внимания.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6 данной статьи). 

Согласно выписки из ЕГРН, собственником недвижимого имущества с КН39:16:010225:23, расположенного по адресу: 

<

...> является ООО «Сельхозбалт». Учредителем ООО «Сельхозбалт» с 24.06.2022г. является ООО «Техстройинжиниринг» (том 1 л.д.64).

При этом согласно представленным в материалы дела копий исполнительного производства  №72011/22/39023-СД (том 2 л.д.38-77), решение о взыскании с ООО «Сельхозбалт» задолженности перед ФИО2 вынесено Советским городским судом 01.04.2022г., вступило в законную силу 17.06.2022г., что таким образом опровергает довод истца об искусственно созданной ООО «Сельхозбалт» задолженности после смены состава учредителей в указанном юридическом лице.

Судебный акт, на которые ссылается заявитель, в том числе по делу А08-7528/2022 от 10.08.2023г. вынесен арбитражным судом после состоявшихся торгов, не вступил в законную силу, исковые требования ЗАО «Русские протеины» по делу А08-6778/2022 судом не рассмотрены, а поэтому не могут быть признаны судом в качестве обстоятельств, имеющих преюдициальное значение в настоящем споре.

Согласно ст.2 Закона №229-ФЗ задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

Исполнительное производство осуществляется на принципах законности; своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения; уважения чести и достоинства гражданина; неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника-гражданина и членов его семьи; соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения (ст. 4 Закона об исполнительном производстве).

Указанный в части 1 статьи 36 Закона № 229-ФЗ двухмесячный срок не является пресекательным, но установлен в интересах взыскателя и гарантирует ему возможность реализации права на удовлетворение его требований к должнику, в силу чего судебный пристав-исполнитель обязан в течение двух месяцев со дня поступления к нему исполнительного документа принять все установленные меры для исполнения названного документа.

Таким образом, доводы представителей истца о незаконности действий пристава-исполнителя в части реализации имущества должника при наличии продолжающихся на протяжении двух лет споров между участниками Общества отклоняются судом, поскольку исполнение находящихся в производстве судебного пристава-исполнителя производств не может быть поставлено в зависимость от итогов такого рассмотрения.

Ссылка на незаконность торгов в отсутствие оснований для возбуждения исполнительного производств опровергнута материалами дела.

Согласно части 1 статьи 85 Закона №229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Основания обязательного привлечения оценщика установлены законом и не подлежат расширительному толкованию.

Согласно ч.2 ст.85 Закона №229-ФЗ судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки  вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей (пункт  7 части 2 статьи).

Данное условие судебным приставом-исполнителем соблюдено в полной мере.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 названного закона).

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2012 № 6083/12 сформулирована правовая позиция о том, что Закон об исполнительном производстве не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, не предусматривает порядок внесения подобных изменений.

Судебный пристав-исполнитель, не обладающий необходимыми специальными знаниями для оценки рыночной стоимости отдельной вещи или имущественного права и привлекающий для таких целей специалиста - оценщика, не может самостоятельно и обоснованно установить достоверность произведенной специалистом оценки.

Требования к отчету оценки ООО «Бизнес-Новация», которые бы препятствовали его принятию судебным приставом-исполнителем и использованию в качестве обоснования цены реализуемого на торгах объекта соблюдены. Отчет утвержден руководителем экспертной организации ООО «Бизнес-Новация», а сам эксперт ФИО9 предупреждена судебным приставом-исполнителем от уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (том 3 л.д.50,82-83).

Таким образом, незаконность действий судебного пристава-исполнителя по принятию результатов оценки и передачи имущества на торги в отсутствие правовых оснований судом в данном споре не установлена.

Протокольным определением суда от 22.08.2023г. в удовлетворении ходатайства истца о принятии в качестве доказательства отчета оценки ООО «Специализированная оценка» от 17.08.2023г. отказано ввиду следующего. 

Согласно разъяснению, изложенному в пункте 50 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов возникающих в ходе исполнительного производства" стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете. Независимо от того, как сформулированы требования, суду надлежит установить достоверность произведенной оценки.

Отчет оценщика ООО «Бизнес-Новация», положенный в основу обжалуемого истцом в Советском городском суде постановления судебного пристава-исполнителя о принятии результатов оценки может быть всесторонне проверен судом общей юрисдикции на предмет соблюдения при его составлении требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки в рамках оспаривания по правилам ст.124 КАС РФ.

 Таким образом, суд в настоящем споре не вправе предрешать выводы суда общей юрисдикции о достоверности либо недостоверности отчета об оценке по его содержанию.

Исходя из изложенного, вопрос низкой цены имущества, несоответствии параметров объекта указанных в оценке ООО «Бизнес-Новация» его фактическому состоянию не может быть предметом данного судебного разбирательства, поскольку постановление пристава-исполнителя о принятии результатов оценки, как и сам отчет, незаконными не признаны.

Само по себе наличие альтернативной оценки, осуществленной иным оценщиком по обращению истца по истечении значительного временного периода (более полугода) после оценки, выполненной в рамках исполнительного производства, о необоснованности выводов оценщика, привлеченного судебным приставом-исполнителем, не свидетельствует.

Поэтому доводы заявителя о недействительности отчета ООО «Бизнес-Новация», приведенные в настоящем споре, отклоняются судом как неподтвержденные и преждевременные.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Под нарушением правил проведения торгов (пункт 1 статьи 449 ГК РФ) следует понимать несоблюдение организатором торгов, а в ряде случаев и судебным приставом-исполнителем установленных названным Кодексом, Федеральным законом "Об исполнительном производстве", иным Федеральным законом правил об организации и проведении публичных торгов. 

Таким образом, нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при обращении взыскания на имущество должника в процессе исполнительного производства, впоследствии реализованное на торгах (нарушение очередности обращения взыскания на имущество должника-организации, недостоверность оценки имущества должника и пр.), основанием для признания торгов недействительными не являются. Такие нарушения могут являться основанием к признанию судом действий судебного пристава-исполнителя незаконными в порядке, установленном для их оспаривания (статьи 122, 128 Федерального закона "Об исполнительном производстве", статья 441 ГПК Российской Федерации, статья 329 АПК РФ).

Лишена правового основания и ссылка истца  на отсутствие в составе сведений о предмете торгов, сведений о технических условиях подключения объекта капитального строительства к инженерным сетям (пп.4 п.21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ). Данная норма определяет общие признаки, необходимые для идентификации предмета торгов, и предусматривает возможность включать в их состав иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные, поскольку выставленные на торги земельные участки различаются по своему статусу исходя из их целевого назначения, разрешенного использования и иных характеристик (Решение Верховного Суда РФ от 01.07.2013 № АКПИ13-430).

Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в порядке, предусматривающем получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений пп.4 п.3 ст.39.11 ЗК РФ

В рассматриваемом споре земельный участок следует судьбе основной вещи (объекту незавершенного строительства, который на нем находится), следовательно, реализация права аренды земельного на торгах не влекла для организатора торгов обязанности по включению в сообщение сведений, о которых указывает истец, поскольку к описанному выше случаю (проведение аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления) такая реализация отношения не имеет.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101).

Веских и убедительных доводов относительно того, каким образом отмена оспоренных торгов восстановит права истца и какие конкретно нарушенные права, истцом не приведено.

Представители истца ссылаются на нарушение организатором торгов порядка извещения о предстоящих торгах, в частности отсутствии публикации на официальном сайте Управления судебных приставов и сайте Росимущества. По их мнению размещение информации о проведении торгов только в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на сайте https://torgi.gov.ru в соответствии с действующим законодательством не заменяет необходимость опубликования информации в других источниках.

Данное мнение является ошибочным.

В силу пункта 2 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии с пунктом 4 статьи 449.1. ГК РФ извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

При этом ст.449.1 ГК РФ является общей нормой применительно ко всем торгам, проводимым как в отношении арестованного в рамках исполнительного производства имущества, залогового имущества, так и недвижимого имущества (например земельных участков под застройку). 

В части 3 статьи 90 Закона № 229-ФЗ предусмотрено, что извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети Интернет. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства № 909) сайт www.torgi.gov.ru является официальным сайтом Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов по реализации имущества должника.

Смысл извещения о проведении торгов по реализации арестованного имущества состоит в том, чтобы проинформировать наибольшее количество потенциальных покупателей и обеспечить реализацию имущества по наиболее высокой цене.

Вопрос о том, было ли извещение о торгах надлежащим, подлежит оценке судом в каждом конкретном случае с учетом целевой аудитории, территории и способа распространения информации и других обстоятельств, обеспечивающих доступность участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и массовость торгов.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (абзац 3 пункта 71 Постановления № 50).

Как указывает ТУ Росимущества, извещение о проведении торгов было опубликовано на официальном им сайте Российской Федерации в сети "Интернет" на сайте http://tu39.rosim.gov.ru, https://torgi.gov.ru, электронной площадке https://tektorg.ru 25.04.2023.

Частью 3 статьи 90 Закона предусмотрено, что извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации и Федеральной службы судебных приставов в сети Интернет. Обязательность размещения извещения также в печатном издании по месту нахождения недвижимого имущества предусмотрена для залогового имущества Законом об ипотеке (часть 3 статьи 57 Закона). В отношении спорного имущества таких дополнительных требований не установлено. 

Кроме того, ранее в редакции ст.449.1 ГК РФ (действовавшей до 03.07.2016г.) была закреплена аналогичная ч.3 ст.90 Закона №229-ФЗ обязанность по размещению информации на сайте ФССП России. С 03.07.2016г. такая обязанность в Гражданском кодексе законодательно не установлена.

Представитель истца подтвердил в заседании 22.08.2023г. что размещение информации о торгах на сайте службы судебных приставов обязательным условием соблюдения процедуры торгов  не является.

Судом установлено, что на сайте https:торги-россии.рф (лот №3930976), https://torgi-ru.com (лот №516670), https://torgi.gov.ru, электронной площадке https://tektorg.ru содержится полная и актуальная информация о реализации на торгах объектов с КН 39:166010225:23 и 39:166010225:8.

Таким образом, суд пришел к  выводу о том, что само по себе отсутствие в материалах дела доказательств публикации  извещения о реализуемом на торгах имуществе на сайте Росимущества, при соблюдении требований закона к опубликованию извещений о проведении торгов на сайте https://torgi.gov.ru, а также других официальных источниках в сети интернет  не нарушает требований федерального законодательства, не может свидетельствовать об ограничении конкуренции, поскольку в силу закона основным источником, содержащим сведения о проведении торгов, являются объявления именно на сайте https://torgi.gov.ru.

 Данное условие выполнено ТУ Росимущества в ходе проведения оспариваемых торгов.

Для проверки доводов истца суд должен оценить, насколько реализованный организатором торгов способ раскрытия информации обеспечивал цель такового - максимально широкое информирование потенциальных покупателей о предложении имущества к продаже.

Сведения о том, что имелись потенциальные покупатели, способные реально предложить более высокую цену за спорное имущество, участие которых в торгах стало невозможным по причине отсутствия доступной информации о проводимых торгах, истцом не представлены.

Учитывая разъяснения пунктов 4, 5 Информационного письма № 101, суд отмечает, что информация об оспариваемых торгах доведена способом, соответствующим современному уровню развития информационных технологий на известных в стране специализированных сайтах, информирование потенциально заинтересованных лиц обеспечено не только в месте нахождения спорного имущества, но и на территории всей Российской Федерации. Иными словами, цель раскрытия информации максимально широкому кругу лиц была достигнута (Определение ВС РФ от 16.02.2022г. №310-ЭС21-28560). 

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что организатором торгов надлежащим образом исполнена обязанность о размещении информации о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, а также сведения о цене и обременениях (наложенных запретов на регистрацию).

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора оспаривать действительность торгов по продаже имущества несостоятельного должника имеют право не любые субъекты гражданских прав, а только лица, полагающие, что они без законных оснований не были допущены к участию в торгах, либо были необоснованно исключены из участников торгов, либо незаконно не признаны победителями торгов, а также конкурсные управляющие и конкурсные кредиторы при условии допущенных нарушений прав и законных интересов должника, в том числе и нарушений порядка проведения торгов. Ни к тем ни к другим заявитель не относится.

В соответствии с пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Суд исходил из того, что спорное имущество было реализовано на открытых торгах, в условиях, обеспечивающих продажу имущества по реальной рыночной цене. 

Доказательства обратного в дело не представлены.

Представителя истца не доказали в споре, каким образом обстоятельства, на которые они ссылаются, повлияли на результаты торгов и определение победителя вследствие несоблюдения порядка извещения.

Исходя из признака публичности торгов по продаже имущества, предполагается, что в случае заинтересованности какого-либо лица в участии в этих торгах оно должно ознакомиться с соответствующей публично доступной информацией самостоятельно (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года № 1645-О, от 18.07.15г. №1704-О). Условия проведения аукциона, о которых сразу известил организатор торгов, были прозрачными и ясными для неопределенного круга лиц. Доказательств того, что заявитель был ограничен в возможностях ознакомления с размещенной  информацией по вине организатора торгов, суду не представлено.

Поэтому довод о ненадлежащем доведении информации о торгах отклонен как несостоятельный.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368, пока не доказано иное, приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя. Презумпция добросовестности приобретателя имущества истцом не опровергнута. Вывод об аффилированности участников торгов является предположением, не подтвержденным вступившим в законную силу судебным актом или иными очевидными доказательствами. Более того на процедуру торгов, осуществленную ТУ Росимущества приведенный довод никак не влияет, поскольку суд оценивает состоявшиеся торги в контексте  тех правил, которые для них установлены законом.

В действиях организатора торгов несоответствия требованиям действующего законодательства Российской Федерации судом не установлено.

Заявитель утверждает, что к существенным нарушениям относится организация и проведение торгов в период действия обеспечительных мер, наложенных в интересах ЗАО «Русские протеины».

Однако  в иске не указано правовое обоснование, а именно какой нормой права установлен запрет на совершение действий по реализации арестованного в рамках исполнительного производства  имущества в период запрета на совершение регистрационных действий в отношении этого же имущества.

Определение о принятии обеспечительных мер адресовано Управлению Росреестра, которому запрещено совершать регистрационные действия в отношении имущества ООО «Сельхозбалт».

Запрет Территориальному управлению проводить торги по продаже арестованного имущества определением Арбитражный суд Белгородской области о принятии обеспечительных мер от 25.01.2021 не установлен. Как и не установлена обеспечительная мера о приостановлении УФССП России по Калининградской области исполнительного производства в части передачи имущества на реализацию на торгах.

При этом обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий спорного имущества, выставленного на торги, не препятствуют проведению установленной законодательством процедуры торгов и заключению договора купли-продажи по их итогам, что подтверждается позицией Верховного Суда РФ по делу №305-ЭС19-13577 от 07.06.2021г., .

Согласно актуальным сведениям, содержащимся в выписках из ЕГРН, представленных судебным приставом-исполнителем при передаче имущества на торги, в отношении объекта незавершенного строительства имелось 4 записи о запрещении регистрационных действий от 03.02.2021, от 04.02.2021, от 15.04.2021, от 31.05.2022.

Территориальным управлением в информационном сообщение о проведении торгов по лоту № 3 указано обременение - запрещение регистрации.

Таким образом, ответчиком в сообщении о проведении торгов указана достоверная и актуальная информация об имуществе.

Доводы истца о наличии в Едином государственном реестре недвижимости информации о запрете совершения регистрационных действий в отношении имущества ООО «Сельхозбалт», не свидетельствуют о наличии установленных законом или судом препятствий организатору для проведения торгов.

Обеспечительная мера направлена на сохранение существующего состояния отношений между сторонами и баланса их интересов, а также на предотвращение последующих судебных споров и направлена в первую очередь на пресечение злоупотребления со стороны участника спора, что не является тождественным для случая применения мер принудительного исполнения в рамках исполнительного производства. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 16.07.2009 №739-О-О, торги, проведенные с нарушением установленных законодательством требований, могут быть признаны незаконными по иску заинтересованного лица только в случае, если признание их недействительными повлечет реальное восстановление нарушенных прав указанного лица.

Таким образом, заявитель не доказал, что торги повлекли отрицательные последствия для него в виде убытков либо иных нарушений его прав и могут быть восстановлены их отменой.

Следовательно, достаточных оснований, необходимых для признания оспариваемых торгов недействительными, заключенного  по результатам торгов с ООО «Эдис-Калининград» договора купли-продажи, недействительным не имеется.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд        

    

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ООО «Русские протеины» отказать. 

Решение  может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

                                                       Залужная Ю.Д.

                          (подпись, фамилия)