ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

10.02.2025

Дело № А40-228282/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03.02.2025

Полный текст постановления изготовлен 10.02.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Аталиковой З.А.,

судей Красновой С.В., Немтиновой Е.В., 

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «ГК «Миллениум»: ФИО1 по доверенности от 09.09.2024 , ФИО2 по доверенности от 09.09.2024 

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО3 по доверенности от 06.12.2024 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГК «Миллениум»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2024 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2024 по делу № А40-228282/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «ГК «Миллениум»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ГК «Миллениум» (далее – ООО «ГК «Миллениум», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и департаментом при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. V, общей площадью 90,6 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0004008:4326, изложив спорные пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции, представленной истцом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 августа 2024 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2024 г., разногласия сторон урегулированы путем изложения спорных пунктов договора в редакции, представленной истцом, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество  обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование кассационной жалобы истец ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора, выражает несогласие с результатом проведенной по делу судебной экспертизы, также полагает необоснованным отклонение ходатайства о назначении повторной экспертизы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет». 

Отводов составу суда не поступило. 

От представителя департамента в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя ответчика, и доверенность на представление его интересов.

В соответствии с положениями статьи 153.2 АПК РФ, введенной Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 440-ФЗ, и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца доводы кассационной жалобы поддержали, представитель ответчика (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов. 

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004008:4326, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. V, общей площадью 90,6 кв. м, на основании заключенного с департаментом договора аренды от 06 декабря 2018 г. № 00-00699/18.

Общество является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

Признав за обществом право преимущественного приобретения арендуемого помещения в  соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), ответчик в адрес истца направил договор купли-продажи по цене объекта в размере 12 340 000 руб., определенной на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец не согласился с такими условиями проекта договора купли-продажи, полагая рыночную стоимость спорного объекта, определенную в вышеуказанном отчете, необоснованно завышенной, в связи с чем подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества в размере 7 125 000 руб.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в суд с заявленными требованиями.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, со ссылкой на положения статей 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Закона № 159-ФЗ, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Суд первой инстанции исходил из того, что в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ  истец, как субъект малого предпринимательства, отвечает всем условиям, установленным действующим законодательством и дающим право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества и вправе воспользоваться предоставленными ему правовыми способами, направленными на защиту преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Делая вывод о возможности урегулирования разногласий, возникших у сторон при заключении договора купли-продажи спорного помещения, суд руководствовался заключением оценочной судебной экспертизы от 29 марта 2024 г. № 079/03/2023, проведенной в рамках настоящего дела на основании определения Арбитражного суда города Москвы 06 февраля 2024 г. экспертом ООО «Бюро городских экспертиз» ФИО4, с учетом данных ею пояснений в судебном заседании, согласно которым рыночная стоимость объекта по состоянию на 17 апреля 2023 г. составляет 11 947 000 руб. без учета НДС.

Суд указал, что экспертное заключение в силу норм статей 82, 86, 87 АПК РФ является допустимым доказательством по настоящему делу, основания сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, отсутствуют, выводы эксперта согласуются с обстоятельствами спора и иными доказательствами по делу, противоречий и неясностей заключение не содержит. Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, сторонами не опровергнуты. Доказательств, указывающих на порочность заключения судебной экспертизы, также не представлено, учитывая, что иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства. 

Соглашаясь с выводами судов, суд округа полагает необходимым отметить следующее.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указано в пункте б статьи 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; при этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При рассмотрении и отклонении заявленных истцом возражений относительно заключения судебного эксперта суды отметили, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований; при решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. 

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности; вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения; экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. В связи с чем суды признали достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, и возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным на основании определения суда.

Довод жалобы о необоснованном отказе в назначении повторной судебной экспертизы подлежит отклонению, поскольку в рассматриваемом случае отказ в назначении повторной экспертизы обоснованно мотивирован отсутствием предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции, как несостоятельные и основанные на неверном толковании норм права; указанные доводы не содержат ссылок на обстоятельства, которые не были бы учтены судами нижестоящих инстанций при рассмотрении спора, но имели бы существенное значение, влияли на законность и обоснованность судебных актов либо опровергали изложенные в них выводы. 

По сути доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию с установленными по делу обстоятельствами и их оценкой судами, однако заявляя такие доводы, истец не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ, согласно которой суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по разрешению вопросов факта, исследования и оценки доказательств. Процессуальный закон относит это к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций. 

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не нарушены.      

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2024 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2024 по делу № А40-228282/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий – судья                                                                      З.А. Аталикова

Судьи:                                                                                                         С.В. Краснова

Е.В. Немтинова