ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-22979/2024

Дело № А40-6391/23

г. Москва

05 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановым А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий ФТ-Центр" 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 февраля 2024 года 

по делу № А40-6391/23, принятое судьей Орловой Н.В. 

по иску ООО "Интро-Ком" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); 

к АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий ФТ-Центр" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: АО "Дом.РФ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об изменении условий договора по договору аренды,

при участии в судебном заседании: 

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 28.12.2023г.;

от третьего лица: ФИО2 по доверенности от 05.12.2023г. 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Интро-Ком» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (далее – ответчик) об изменении условий договора аренды федерального имущества от 18.05.2018 г. № Д-2018-000013 путем установления с 19.07.2022 величины ежемесячной арендной платы в размере 2.476.336 руб. (с учетом уточнений исковых требований в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Дом.РФ».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2024 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в жалобе. 

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

АО «Дом.РФ» представил письменные пояснения на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал, просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Истец, будучи надлежащим образом, извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 18.05.2018 г. № Д-2018-000013, по условиям которого истцу передано в аренду федеральное недвижимое имущество площадью 9.037,5 кв.м, сооружение (забор) протяженностью 624 м. и движимое имущество (ворота, шлагбаум), расположенное по адресу: 

<

...>, 14-28. 

Помещение передано по акту приема-передачи от 18.05.2018г.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с момента государственной регистрации до 18.05.2023 (пять лет).

Согласно п. 4.2 договора, сумма арендной платы определена по результатам аукциона и составляет 1.541.646 руб. 92 коп. в месяц, в том числе НДС 18%.

В порядке п. 4.3 договора, внесение арендной платы производится до десятого числа текущего месяца.

В соответствии с п. 4.11 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения объектом, но не чаще чем один раз в год, или на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором уведомления, который определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре.

Уведомлением, исх. № 901 от 13.07.2022, ответчиком изменена ставка арендной платы на основании отчета об оценке ООО «КК «2Б Диалог» № ФТЦ/2022-СК-15 от 01.07.2022, согласно которому ежемесячная арендная плата с НДС составляет 4.660.034 руб.

Истец указал, что условиями договора не установлена арендная плата в зависимости от нормативно-правовых актов.

Истец не согласился с указанным размером арендной платы, и представил свой Отчет об оценке № 3206/2022 от 07.11.2022г, проведенной ООО «Оценочная компания «Эксперт», согласно которому размер арендной платы составляет 1.917.000 руб. в месяц, с учетом НДС.

Истец в порядке досудебного урегулирования направлял в адрес ответчика претензию, с предложением установить размер арендной платы - 1.917.000 руб. в месяц, с учетом НДС. Так как ответчик требования истца оставил без ответа и удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, руководствуясь ст. 614 ГК РФ, пришел к выводу об обоснованности предъявленных требований и требование по иску удовлетворил, и установил величину ежемесячной арендной платы, исходя из результатов судебной экспертизы, проведенной судом в ходе судебного разбирательства, с 19.07.2022г. в размере 2.476.336 руб. по договору аренды федерального имущества № Д2018-000013 от 18.05.2018 г. 

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пунктов 1, 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.2 ст. 451 ГК РФ Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом, апелляционный суд учитывает, что даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Наличие вышеназванных оснований истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказано и судом первой инстанцией не установлено.

Следовательно, упомянутый договор аренды не подлежал изменению судом в порядке ст. 451 ГК РФ.

Материалами дела подтверждено, что истец, являясь с 2018г. арендатором объекта, принял решение участвовать в открытом аукционе, проводимом ответчиком на право аренды спорного объекта.

Согласие Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 13.03.2018 № РБ-03/7509 на передачу в аренду Объекта, является приложением к Договору аренды.

Проект договора аренды являлся приложением к аукционной документации на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ответчиком и расположенного по адресу: 

<

...>, 14-28.

Таким образом, условие договора аренды о праве ответчика в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы было известно истцу при принятии решения об участии в аукционе на право аренды объектов. Подписав договор аренды, истец обязался исполнять условия договора.

В п. 4.11 договора аренды стороны согласовали, что размер арендной платы по Договору может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения объектом на правах аренды, но не чаще чем один раз в год, или на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен настоящий Договор.

Также указанным пунктом договора предусмотрен порядок изменения размера арендной платы по Договору аренды посредством направления уведомления, обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки Арендатору заказным письмом по адресу Арендатора, указанному в Договоре.

Таким образом, увеличение арендной платы в случаи изменения рыночной стоимости объектов аренды, по сути, является исполнением согласованного сторонами условия Договора аренды.

В силу п.3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как следует из разъяснений абз. 3 п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если в соответствии с законом или договором арендодатель вправе изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В связи с чем, ответчик направил в адрес истца уведомление от 13.07.2022 № 901 на основании п. 4.11 договора аренды, сообщив об увеличении ставки арендной платы по договору аренды - 4.660.034 руб. в месяц, с учетом НДС, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов. Данный размер ответчик определил на основании Отчета от 01.07.2022 № ФТЦ/2022-СК-15 об оценке рыночной стоимости права пользования и владения объектом на условиях аренды в год, выполненному ООО «КК «2Б Диалог», который получил положительное экспертное заключение СРО «Региональная ассоциация оценщиков» от 19.07.2022 № 72/250522/62/12. 

Право увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы за владение и пользование арендованным федеральным имуществом в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения арендованными объектами, на основании уведомления арендатора, соответствует п. 3 ст. 614 ГК РФ и п. 4.11 договора аренды.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

С учетом изложенного реализация Ответчиком предусмотренного Договором аренды права в одностороннем порядке изменить размер арендной платы и несогласие Истца с новым размером арендной платы Объектов аренды, определенным Ответчиком на основании Отчета об оценке от 01.07.2022 № ФТЦ/2022-СК-15 права владения и пользования на условиях аренды, выполненный ООО «КК «2Б Диалог», основанием для изменения Договора аренды, в связи с существенным изменением обстоятельств не является.

Кроме того, в части 3 статьи 453 ГК РФ указано, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, порядок установления момента, с которого обязательства по сделки будут считаться для контрагентов измененными, зависит от способа изменения договора: по соглашению сторон или в судебном порядке.

Законодатель установил общее правило для всех видов договоров, в соответствии с которым изменения, внесенные в договор на основании решения суда, начнут действовать с момента вступления судебного акта в законную силу.

Следовательно, изменение с 19.07.2022г. величины ежемесячной арендной платы, не являются основаниями для внесения изменений в договор аренды с указанной даты, поскольку в силу прямого указания закона момент изменения условий сделки необходимо установить с даты вступления в законную силу судебного решения по этому вопросу с соблюдением судебной процедуры.

Возложение обязанности внести изменения в договор аренды за прошедший период времени противоречит статье 453 ГК РФ и общим принципам гражданского законодательства. 

Аналогичная правовая позиция изложена, в Определении Верховного Суда РФ от 08.07.2019г. N301-ЭС19-9586по делу №А28-7 492/2018.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для уменьшения размера арендной платы, а значит, и оснований для удовлетворения требований истца не имелось.

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным выше. 

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст.  4, 9, 49, 65-66, 110, 123, 156, 170, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, ст. 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,      

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 февраля 2024 года по делу № А40-6391/23 отменить. 

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "Интро-Ком" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу АО "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий ФТ-Центр" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3.000 (три тысячи) руб. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                                 Александрова Г.С.

 

Судьи:                                                                                                          Бондарев А.В.

 

                                                                                                                      Панкратова Н.И.