ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

дело № А40-67338/23

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2023 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2023 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.

Судей Семёновой А.Б., Бодровой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Ответчика 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.09.2023г. (резолютивная часть от 12.09.2023г.) по делу № А40-67338/23 

по иску ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ (ОГРН: 

<

***>) к ответчику АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЯЗОВСКАЯ            СЛОБОДА    ИНВЕСТ" (ОГРН: 

<

***>)           третье лицо: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об обязании и взыскании и по встречному иску об обязании, 

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.12.2022,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.04.2023, ФИО4 по доверенности от 15.10.2023,

от третьего лица: ФИО2 по доверенности от 22.12.2022 

 

У С Т А Н О В И Л:

Правительство Москвы (далее – истец) предъявило  АО «Язовская Слобода инвест» (далее – ответчик) иск об обязании подписать Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в редакции, предложенной истцом в иске и о взыскании задолженности в размере 20 875 250,00 руб., закрепленной в Акте о результатах частичной реализации инвестиционного проекта.

АО «Язовская Слобода инвест» предъявлен встречный иск об обязании Правительства Москвы подписать Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в редакции ответчика - АО «Язовская Слобода инвест», поскольку общество не согласно с редакцией Акта, представленной Правительством Москвы, и полагает, что пункты 5.1., 6, 7, 8 Акта противоречат условиям Инвестиционного контракта.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 12.09.2023г., изготовленным в полном объеме 19.09.2023г. первоначальные исковые требования удовлетворены.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением, Ответчик подал апелляционную жалобу. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Ответчик требования и доводы своей жалобы поддержал, Истец и третье лицо по ним возражали.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, что между Правительством Москвы (Администрация) и     инвесторами     АО     «Язовская     Слобода     инвест»     (Застройщик     1),     ООО «Специализированный застройщик «Апрель» (Застройщик 2) заключен Инвестиционный контракт от 15.08.2011 № 8/11 (реестровый № 15-000028-0000-0000-00000-11, далее - Контракт) в редакции дополнительных соглашений от 24.01.2014 № 1, от 26.01.2017 № 2, от 29.03.2018 № 3, от 29.07.2019 № 4 (далее - ДС № 1, ДС № 2, ДС № 3, ДС № 4) в части строительства многоэтажной автостоянки открытого типа в составе общественно-жилого комплекса с развитой инфраструктурой по адресу: г. Москва, внут. тер. 

<

...> (строительный адрес: г. Москва, пос. Воскресенское, д. Язово, корп. 18).

В соответствии с п. 2.1 Инвестиционного контракта (в ред. ДС № 1) предметом контракта является реализация Застройщиком проекта строительства и ввода в эксплуатацию общественно-жилого комплекса с развитой инфраструктурой, включающий здания жилого, нежилого, смешанного назначения, транспортные и (или) инженерные сети и сооружения на земельном участке, принадлежащем Застройщику на праве долгосрочной аренды (сроком на 49 лет с даты государственной регистрации) в соответствии с договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 13035-Z от 25 апреля 2005 г. (peг. № 50-50-98/019/2005-335, дата регистрации 20.12.2005) и договора № 62062 уступки прав аренды земельного участка от 26 февраля 2006 г. (per. № 50-50-98/009/2006-174, дата регистрации 28 марта 2006 г.) по адресу: город Москва, поселение Воскресенское, деревня Язово (прежний адрес: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Воскресенское, д. Язово) (далее - Объект).

Согласно п.   2.2   Инвестиционного   контракта   в   рамках   реализации   проекта строительства Застройщик обязуется за счет собственных (привлеченных) средств произвести новое строительство Объекта на земельном участке.

Согласно условиям Контракта распределение площади Объекта устанавливается между Сторонами в следующем соотношении (п. 3.1 Инвестиционного контракта и подп. 1.11 п. 2.7.1 ДС № 4):

«В собственность города Москвы:

-  1,5 % общей площади квартир в Объектах (передаются с выполненной отделкой), за исключением жилого дома - корп. 16, а также 3 % общей площади квартир в жилом доме - корп. 16 (передаются с выполненной отделкой);

-  1,5 % общей нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, за исключением площади встроенного образовательного учреждения в жилом доме

-  корп. 16, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые) - передаются без выполнения в них работ по внутренней отделке, внутренней инженерной разводке и установки оконечных устройств;

-  100% общей площади объектов социальной инфраструктуры, указанных в п.п.2.2.1 и 2.2.2 Инвестиционного контракта, снабженных необходимой мебелью, инвентарем и оборудованием;

-  100% улично-дорожной сети, объектов благоустройства и озеленения, инженерных коммуникаций сетей наружного освещения и ливневой канализации, водоснабжения и водоотведения».

«В собственность Застройщика 1:

-  98,5 % общей площади квартир в Объектах, перечень которых предусмотрен пунктом 2.2.1Контракта;

-  98,5 % общей нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, строящихся в соответствии с пунктом 2.2.1, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые), и за исключением объектов социальной сферы, подлежащих передаче в собственность города Москвы согласно дефису третьему абзаца второго настоящего пункта;

-  100% общей площади многофункционального торгового комплекса;

-  100% машиномест гаражей-автостоянок.

-  100% инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения и слаботочной кабельной канализации объектов, перечень которых предусмотрен пунктом 2.2.1 Контракта.

Во исполнение условий Контракта Застройщик 1 обеспечил в полном объеме финансирование и строительство многоэтажной автостоянки открытого типа в составе общественно-жилого комплекса с развитой инфраструктурой по адресу: г. Москва, внут. тер. 

<

...> (строительный адрес: г. Москва, пос. Воскресенское, д. Язово, корп. 18).

Объект введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением Мосгосстройнадзора от 09.02.2022 № 77-231000-010657-2022.

Согласно распоряжениям Департамента городского имущества города Москвы от 19.11.2020 № 39399, от 19.11.2020 № 39400, от 19.11.2020 № 39401, от 19.11.2020 № 39402, от 19.11.2020 № 39403 Объекту присвоен адрес: г. Москва, внут. тер. 

<

...>.

Согласно материалам кадастрового инженера ООО «Супертрест» (Техническое описание от 25.01.2022), введенный в эксплуатацию Объект характеризуется следующими показателями:

Общая площадь Объекта - 33 886,9 кв. м., в том числе: 

Общая площадь машино-мест - 14 154,3 кв. м. Количество машино-мест - 1 075 шт.

Общая площадь нежилых помещений - 578,4 кв. м.

Согласно статье 130 ГК РФ машино-место - предназначенная для размещения транспортных средств часть здания или сооружения.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 09.02.2022 № 77-231000-010657-2022, а также материалам кадастрового инженера ООО «Супертрест» (Техническое описание от 25.01.2022) в построенной многоэтажной автостоянке имеются нежилые помещения площадью 578,4 кв. м., не являющиеся машино-местами и расположенные в гараже-стоянке (полезная нежилая площадь).

При этом согласно положениям инвестиционного контракта соотношение имущественных прав сторон в отношении нежилых помещений, не являющихся машино-местами и расположенными в гараже-стоянке (полезная нежилая площадь), не установлено.

В соответствии постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

При этом в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Согласно пункту 1 статьи 1043, статье 1048 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором, либо не вытекает из существа обязательства.

Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Поскольку инвестиционным контрактом распределение нежилых помещений не предусмотрено, указанные помещения являются неурегулированным результатом инвестиционной деятельности.

Распределение помещений между сторонами контракта возможно осуществлять пропорционально стоимости внесенных вкладов в реализацию инвестиционного проекта на основании статей 1043, 1048 ГК РФ после определения доли города в указанных объектах на основании соотношения суммы финансового участия инвестора в проекте и кадастровой стоимости предоставленного инвестору земельного участка либо результатов рыночной оценки вклада города (стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство, стоимость обеспечения мощностями энергоносителей, подключения инженерных коммуникаций и т.п.).

В случае, если невозможна денежная оценка вкладов сторон и стороны не придут к соглашению по этому вопросу, следует исходить из того, что в соответствии со статьями 1042, 245 ГК РФ вклады товарищей, а также доли в праве общей долевой собственности считаются равными.

В соответствии с условиями Контракта (п. 3.1) 100% машино-мест гаражей-автостоянок общей площадью 14 154,3 кв. м передается в собственность Застройщика 1.

Поскольку условиями Контракта не предусмотрено распределение нежилых помещений, то указанные помещения являются неурегулированным результатом инвестиционной деятельности.

Таким образом, распределение нежилой площади между Сторонами осуществляется следующим образом:

-  50 % площади нежилых помещений (289,2 кв. м) - в собственность Администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы;

-  50 % площади нежилых помещений (289,2 кв. м) - в собственность Застройщика 1.

С учетом фактической планировки помещений Объекта, распределение нежилой площади Объекта производится следующим образом:

В собственность Застройщика 1 передается 100 % нежилой площади Объекта, а именно - 578,4 кв. м.

По результатам фактического распределения общей нежилой площади Объекта у Застройщика перед Администрацией образовалась задолженность по общей нежилой площади в размере 289,2 кв. м (578,4 кв. м - 289,2 кв. м).

Исходя из расчета рыночной стоимости 1 кв. м нежилой площади (Отчет об оценке от 01.06.2022 № И8-1255-И/2022) задолженность Застройщика 1 перед Администрацией в денежном выражении составляет 25 050 300,00 руб. (двадцать пять миллионов пятьдесят тысяч триста рублей 00 коп.) (с учетом НДС) или 20 875 250,00 руб. (двадцать миллионов восемьсот семьдесят пять тысячи двести пятьдесят рублей 00 коп.) (без учета НДС).

Принимая во внимание задолженность Застройщика 1 перед Администрацией по площади уже построенных и введенных в эксплуатацию нежилых помещений, расположенных в гаражах-стоянках, включение в Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта пункта о компенсации в денежном выражении доли города обусловлено невозможностью фактического распределения площадей построенных объектов между сторонами.

В соответствии с пунктом 4 ст. 252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Согласно п. 3.5 Инвестиционного контракта (в ред. ДС № 1) оформление имущественных прав Сторон по результатам реализации контракта с учетом всех дополнительных соглашений к нему производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту на основании Акта о (частичной) реализации проекта строительства.

После ввода Объекта в эксплуатацию и выполнения в полном объеме обязательств Сторон по Контракту Администрация обеспечивает оформление Акта о реализации инвестиционного контракта, являющегося основанием оформления и регистрации права собственности Сторон на объект, при условии представления Застройщиком необходимого пакета документов (п. 4.1.3 Контракта).

Пункт 3.1 Инвестиционного контракта (в ред. ДС № 2) устанавливает, что окончанием третьего этапа и контракта в целом является подписание сторонами Акта о результатах частичной реализации Инвестиционного контракта в части каждого из Объектов, предусмотренных Инвестиционным контрактом.

Поскольку Инвестиционный контракт исполнен Сторонами в установленном законом и условиями порядке в части строительства многоэтажной автостоянки открытого типа в составе общественно-жилого комплекса с развитой инфраструктурой по адресу: г. Москва, внут. тер. 

<

...> (строительный адрес: г. Москва, пос. Воскресенское, д. Язово, корп. 18), Правительство Москвы вправе обратиться к Инвестору с проектом Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1089-ПП «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов», в редакции постановления Правительства Москвы от 04.06.2014 № 305-ПП полномочиями по подготовке и направлению проектов актов о результатах реализации инвестиционных проектов наделен Департамент городского имущества города Москвы.

В целях соблюдения досудебного порядка Департаментом городского имущества города Москвы оформленный в одностороннем порядке Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта был направлен на подписание в адрес АО «Язовская Слобода инвест» письмом от 18.08.2022 № ДГИ-И-59862/22.

Однако, до настоящего времени указанный Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта Застройщиком 1 не подписан.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом. С учетом правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 18185/12 и № 1276/13, надлежащим способом защиты права в данном случае является требование об обязании стороны инвестиционного контракта подписать акт о результатах частичной реализации

инвестиционного контракта в судебном порядке.

Уклонение стороны Инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания Акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее завершению Контракта, а также взысканию задолженности, образовавшейся в результате невозможности распределения площадей в натуре.

В обоснование доводов по встречному иску истец по встречному иску указал на то, что между АО «Язовская Слобода инвест» (Застройщик 1) и Правительством Москвы (Администрация, Муниципальное образование) 15.08.2011 заключен инвестиционный контракт № 8/11 в редакции дополнительных соглашений от 24.01.2014 № 1, от 26.01.2017 № 2, от 29.03.2018 № 3, от 29.07.2019 № 4 (Инвестиционный контракт).

Согласно п. 2.2.1 Инвестиционного контракта Перечень объектов капительного строительства, возводимых Застройщиком 1 в рамках реализации Проекта строительства, включает:

-  многоквартирные жилые дома с общей площадью квартир 231 000 кв.м. и общей площадью нежилых встроенных помещений свободного назначения 7 000 кв.м.;

-  многофункциональный торговый комплекс общей площадью 165 000 кв.м. в соответствии с градостроительным планом земельного участка № RU77-231000-016683, утвержденным приказом Москомархитектуры от 10.10.2015 № 4297;

-  гаражи-автостоянки с общим ориентировочным количеством машиномест не менее 1475 шт.;

-  объекты социальной инфраструктуры, а именно: отдельно стоящее дошкольное образовательное учреждение на 350 мест, пристроенное дошкольное образовательное учреждение на 75 мест, пристроенная поликлиника на 140 посещений в смену, - площадь которых должна соответствовать действующим Московским городским строительным нормам; 

-  инженерные сети и коммуникации;

-  объекты благоустройства и улично-дорожная сеть (как внутрирайонного значения, так и для обеспечения внешних транспортных связей Объекта с соседними территориями).

Распределение площади Объекта между Сторонами определено в следующем соотношении (п. 3.1. Инвестиционного контракта и подп. 1.11 ДС № 4):

В собственность города Москвы:

-  1,5% общей площади квартир в Объектах (передаются с выполненный отделкой за исключением жилого дома - корп. 16, а также 3% общей площади квартир в жилом доме - корп. 16 (передаются с выполненной отделкой);

-  1,5% общей нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, за исключением площади встроенного образовательного учреждения в жилом доме - корп. 16, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые) - передаются без выполнения в них работ по внутренней отделке, внутренней инженерной разводке и установке оконечных устройств;

-  100% общей площади объектов социальной инфраструктуры, указанных в п.п. 2.2.1.       и 2.2.2 Инвестиционного контракта, снабженных необходимой мебелью, инвентарем и оборудованием;

-  100% улично-дорожной сети, объектов благоустройства и озеленения, инженерных коммуникаций сетей наружного освещения и ливневой канализации, водоснабжения и водоотведения».

В собственность Застройщика 1:

-  98,5% от общей площади квартир в Объектах, перечень которых предусмотрен пунктом 2.2.1;

-  98,5% общей нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, строящихся в соответствии с пунктом 2.2.1, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые), и за исключением объектов социальной сферы, подлежащих передаче в собственность города Москвы согласно дефису третьему абзаца второго настоящего пункта;

-  100% общей площади многофункционального торгового комплекса;

-  100% машиномест гаражей-автостоянок;

-  100% инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения и слаботочной кабельной канализации объектов, перечень которых предусмотрен пунктом 2.2.1.

Во исполнение условий Инвестиционного контракта АО «Язовская Слобода инвест» построило и ввело в эксплуатацию многоэтажную автостоянку открытого типа по адресу: г. Москва, НАО, 

<

...> (далее - Объект), что подтверждается разрешением Мосгосстройнадзора от 09.02.2022 № 77-231000-010657- 2022.

Финансирование и строительство указанного объекта полностью обеспечено силами и средствами общества, включая получение необходимой исходно-разрешительной документации на строительство объектов.

18.08.2022г. Департамент городского имущества города Москвы направил АО «Язовская Слобода инвест» письмо № ДГИ-И-59862/22 с требованием подписать в своей редакции Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта (Акт).

Письмом от 25.10.2022 № 48 общество сообщило о неготовности подписать в представленной редакции Акт Правительства Москвы ввиду несоответствия его условиям Инвестиционного контракта.

АО «Язовская Слобода инвест» не согласно с предложенной Правительством Москвы редакцией Акта по следующим основаниям.

Пункт 5.1. Акта в редакции Правительства Москвы устанавливает: «Условиями Контракта не предусмотрено распределение нежилых помещений, связи с чем, указанные помещения являются неурегулированным результатом инвестиционной деятельности. Таким образом, распределение нежилой площади между сторонами осуществляется следующим образом:

-  50 % площади нежилых помещений (289,2 кв.м.) - в собственность Администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы;

-  50 % площади нежилых помещений (289,2 кв.м.) - в собственность Застройщика 1».

Как следует из указанного пункта Акта и предъявленного Правительством Москвы иска, Инвестиционный контракт является договором простого товарищества, а нежилые помещения многоэтажной автостоянки общей площадью 578,4 кв.м. являются результатом инвестиционной деятельности сторон, а в силу невозможности установления вкладов сторон такое имущество, применительно к правилам простого товарищества, подлежит распределению между сторонами в равных долях.

Общество полагает, что указанные обстоятельства не находят своего подтверждения, поскольку Правительство Москвы не вносило никакого вклада в совместную деятельность. Инвестиционным контрактом предусмотрено обязательство Застройщика построить объект недвижимости и передать безвозмездно в собственность города Москвы только определенные Инвестиционным контрактом объекты недвижимости. Встречного предоставления со стороны Правительства Москвы Инвестиционным контрактом не предусмотрено.

Согласно преамбуле Инвестиционного контракта «Стороны заключили настоящий Инвестиционный контракт о сотрудничестве и развитии территории сельского поселения Воскресенское, д. Язово Ленинского муниципального района Московской области».

В соответствии с п. 2.1. Инвестиционного контракта (в редакции ДС № 1) предметом контракта является реализация Застройщиком проекта строительства и ввода в эксплуатацию общественно-жилого комплекса с развитой инфраструктурой, включающий здания жилого, нежилого, смешанного назначения, транспортные и (или) инженерные сети и сооружения на земельном участке, принадлежащем Застройщику на праве долгосрочной аренды (сроком на 49 лет с даты государственной регистрации) в соответствии с договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 13035-Z от 25.04.2005 (peг. № 50-50-98/019/2005-335, дата регистрации 20.12.2005) и договора № 62062 уступки прав аренды земельного участка от 26.02.2006 (peг. № 50-50-98/009/2006-174, дата регистрации 28.03.2006) по адресу: город Москва, поселение Воскресенское, деревня Язово (прежний адрес: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Воскресенское, д. Язово).

Как следует из раздела 3 Инвестиционного контракта в пользу Муниципального образования подлежат передаче только те объекты, которые связаны с социальной инфраструктурой, благоустройством территории, а также 1,5% общей площади квартир и нежилых помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. Остальные объекты недвижимости подлежат распределению в пользу Застройщика - АО «Язовская Слобода инвест», поскольку к объектам социальной инфраструктуры не относятся.

В силу ст. 572 ГК РФ обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

В соответствии с п. 4.1. Инвестиционного контракта Муниципальное образование обязалось:

4.1.1.Принимать все необходимые меры, направленные на обеспечение на момент ввода Объекта в эксплуатацию наличия необходимых мощностей энергоносителей в городских сетях, к которым должно быть произведено подключение Объекта согласно выданным техническим условиям. Обеспечить выдачу Застройщику необходимых технических условий на подключение к инженерным сетям и контролировать их исполнение.

4.1.2.Оказывать Застройщику необходимое содействие в реализации проекта строительства по вопросам, входящим в компетенцию Муниципального образования, в том числе обеспечивать подготовку и своевременное принятие Распорядительных документов по разработке и утверждению Проекта планировки Земельного участка с указанными в настоящем Инвестиционном контракте параметрами застройки, по разрешению проектирования и строительства на Земельном участке и последующему вводу Объекта в эксплуатацию.

По мнению общества, указанные обязанности Муниципального образования не могут являться встречным предоставлением для Застройщика, поскольку являются функциями, полномочиями органа власти в лице соответствующих департаментов, управлений и в условиях отсутствия Инвестиционного контракта предоставлялись бы в силу закона. АО «Язовская Слобода инвест» считает, что Инвестиционный контракт, заключенный между Истцом и Ответчиком, следует толковать как договор дарения.

Согласно п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего. 

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на вновь создаваемое недвижимое имуществе (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. 

Согласно пункту 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации. 

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости был возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Вместе с тем, земельный участок, на котором осуществлялось строительство спорных объектов, Истцом в качестве вклада Ответчику не предоставлялся. Более того Земельный участок является федеральной собственностью, а не собственностью города Москвы.

Согласно п. 1.1. Инвестиционного контракта земельный участок передан обществу на праве долгосрочной аренды в соответствии с договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 13035-Z от 25.04.20205 (peг. № 50- 50-98/019/2005-335, дата регистрации 20.12.2005) и договора уступки прав аренды земельного участка от 26.02.2006.

В тоже время Застройщик указал, что Муниципальное образование знало о строительстве спорных нежилых помещений, в том числе автомойки в Многоэтажной автостоянке, что подтверждается разрешением на строительство № RU77231000-008104 от 11.06.2013г., выданным на основании положительного заключения негосударственной экспертизы 2-1-1-0389-13 от 28.05.2013г., которая предусматривала строительство нежилых помещений и автомойки. Однако, на протяжении многих лет Истец не поднимал вопрос относительно принадлежности спорных нежилых помещений и автомойки, что еще раз подтверждает действительную волю Сторон при заключении Инвестиционного контракта.

Общество не согласно с представленной Правительством Москвы редакций Акта и считает, что п.п. 5.1., 6, 7, 8 Акта противоречат условиям Инвестиционного контракта.

Инвестор в своей редакции Акта не согласен с п. 5.1 Акта, изложенного в редакции Правительства Москвы, в соответствии с которым нежилые помещения площадью 578,4 кв.м. являются неурегулированным результатом инвестиционной деятельности и подлежат распределению между Сторонами следующим образом:

-  50 % площади нежилых помещений (289,2 кв.м) - в собственность Администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы;

-  50 % площади нежилых помещений (289,2 кв.м) - в собственность Застройщика 1. АО «Язовская Слобода инвест» не согласно с предложенным Правительством Москвы распределением нежилой площади и полагает, что все встроенные нежилые помещения площадью 578,4 кв.м подлежат передаче в собственность Инвестора.

В обоснование своей позиции АО «Язовская Слобода инвест» указывает, что инвестиционный контракт от 15.08.2011№ 8/11 (реестровый № 15-000028-0000-0000- 00000-11) в редакции дополнительных соглашений от 24.01.2014 № 1, от 26.01.2017 № 2, ог 29.03.2018 № 3, от 29.07.2019 № 4 не является договором простого товарищества ввиду отсутствия вклада со стороны Правительства Москвы, в связи с чем, указанный инвестиционный контракт следует квалифицировать как договор дарения.

С такими доводами Инвестора нельзя согласиться ввиду следующего.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса РФ.

В случае, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Согласно ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. 

На основании ст. 1043 ГК РФ распределение результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению между ее участниками.

Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Пункт 3 ст. 3 (в ред. ФЗ от 12.12.2011 № 427-ФЗ) распространяется на договоры, заключенные до 01.02.2012, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату.

Инвестор, заключивший добровольно инвестиционный контракт с условием о передаче по результатам реализации инвестиционного проекта части площадей в собственность публично-правого образования (ППО), не вправе ссылаться на то, что никакого реального встречного исполнения с его стороны он не получил. Как субъект предпринимательской деятельности и профессионал на рынке недвижимости, инвестор мог и обязан был учитывать данное обстоятельство еще на стадии заключения инвестиционного контракта, поскольку не был ограничен в переговорных возможностях. В связи с этим в дальнейшем инвестор не вправе ни оспаривать инвестиционный контракт, ни требовать его расторжения или пересмотра условий по данному основанию (постановление АС Волго-Вятского округа от 08.09.2016 № Ф01-3388/2016).

На основании вышеизложенного, инвестиционный контракт, заключенный между Правительством Москвы и АО «Язовская Слобода инвест», предусматривает осуществление сторонами совместной деятельности по строительству объекта в целях дальнейшего распределения имущественных прав сторон в части жилых и нежилых площадей в таком объекте и последующей регистрации права собственности на объекты инвестиционной деятельности.

Вместе с тем, обязательным признаком договора дарения в соответствии с положениями гражданского законодательства является безвозмездность дара. То есть договор дарения не подразумевает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого и не порождает возникновение обязательственно-правовых отношений между сторонами договора.

Таким образом, учитывая условия инвестиционного контракта от 15.08.2011 № 8/11, учитывая ранее подписанные Акты частичной реализации по иным построенным в рамках контракта объектам, предусматривающие распределение имущества между инвестором и Правительством Москвы, Ответчик ошибочно квалифицирует указанный инвестиционный контракт как договор дарения.

Кроме того, как уже ранее было указано Правительством Москвы, исходя из условий инвестиционного контракта от 15.08.2011 № 8/11, учитывая, что каждая из Сторон внесла свой вклад с целью достижения общей цели, а именно: создание объекта недвижимости, по своей правовой природе рассматриваемый инвестиционный контракт является договором простого товарищества.

Вкладом Правительства Москвы согласно ст. 5.1 Контракта (в ред. ДС № 1) является оказание содействия застройщику в реализации проекта строительства по вопросам, входящим в компетенцию Администрации, в том числе подготовка и своевременное принятие распорядительных документов по разработке и утверждению Проекта планировки земельного участка, по разрешению проектирования и строительства на земельном участке и последующему вводу Объекта в эксплуатацию.

Кроме того, оказание содействия в выдаче технических условий на подключение объекта к инженерным коммуникациям и сетям, выдача разрешения на строительство, принятие мер, направленных на обеспечение на момент ввода объекта в эксплуатацию наличие необходимых мощностей энергоносителей в городских сетях, обеспечение принятия в эксплуатацию объектов (п. 4.1.1 контракта).

В п. 1.2 Контракта указано, что Проект строительства - это совокупность организационно-технических мероприятий по созданию строительного объекта с использованием вложений собственного и привлекаемого капитала из различных источников в форме проведения предпроектных, проектных, подготовительных, строительных, пусконаладочных работ, работ, связанных с вводом Объекта в эксплуатацию и оформлению имущественных прав Сторон при всесторонней поддержке Администрации.

С момента заключения дополнительного соглашения № 1 к инвестиционному контракту Муниципальное образование Московской области передало Правительству Москвы все права и обязанности по контракту на основании Постановления Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27.12.2011 № 560-СФ.

С момента передачи полномочий по контракту Правительству Москвы строительство объектов, предусмотренных Контрактом, осуществлялось на территории города Москвы, при непосредственном взаимодействии Инвестора с органами исполнительной власти, входящими в структуру Правительства Москвы.

Без одобрения и согласования со стороны уполномоченных органов города Москвы строительство объектов Инвестором было бы невозможно (выдача разрешений на строительство; выдача актов ввода в эксплуатацию; утверждение и присвоение адресов объектов и т.д.).

В связи с изложенным, довод Инвестора о том, что Правительством Москвы не был внесен вклад в реализацию инвестиционного контракта, является ошибочным и противоречит фактическим обстоятельствам.

Кроме того, в рамках указанного инвестиционного контракта от 15.08.2011 № 8/11 между Инвесторами и Правительством Москвы уже подписаны Акты частичной реализации по иным построенным объектам, и Инвестор при их подписании не возражал против распределения имущественных прав между сторонами контракта согласно вкладам каждой из сторон, установленных условиями контракта.

Подписанные Акты частичной реализации в рамках инвестиционного контракта от 15.08.2011 № 8/11: 

1.  Адрес объекта: Чечёрский 

<

...> и 2, д. 128, к. 1 и 2 (Дата Акта 24.04.2017), 

2.      Адрес объекта: Чечёрский пр-д, 

<

...> (Дата Акта 03.11.2017),

3.      Адрес объекта: Чечёрский 

<

...> (Дата Акта 03.11.2017), 

4.      Адрес объекта: Чечёрский 

<

...> и 2 (Дата Акта 03.11.2017), 

5.      Адрес объекта: Чечёрский 

<

...> (Дата Акта 03.11.2017), 

6.      Адрес объекта: Чечёрский 

<

...> (Дата Акта 09.02.2018),

7.      Адрес объекта: Чечёрский 

<

...> (Дата Акта 12.12.2018),

8.      Адрес объекта: Чечёрский пр., д. 130 (Дата Акта 30.07.2021). 

Таким образом, Правительством Москвы и Инвестором в рамках реализации инвестиционного контракта объединены вклады для достижения общей цели.

Довод Инвестора о том, что Инвестиционный контракт от 15.08.2011 № 8/11 (реестровый № 15-000028-0000-0000-00000-11) не является договором простого товарищества, не соответствует положениям законодательства об инвестиционной деятельности и фактическим обстоятельствам, а также сделан с целью недопущения получения Правительством Москвы того, на что последнее рассчитывало при заключении настоящего Контракта.

В рамках реализации Контракта Инвестором осуществлено строительство многоэтажной автостоянки открытого типа в составе общественно-жилого комплекса с развитой инфраструктурой по адресу: г. Москва, 

<

...>, что подтверждается разрешением Комитета государственного строительного надзора города Москвы от 09.02.2022 № 77-231000-010657-2022.

В соответствии с вышеуказанным разрешением на ввод Объекта в эксплуатацию общая площадь его составляет 33 886,9 кв.м, из них: площадь нежилых помещений составляет 578,4 кв.м, а количество мест хранения автомобилей 1 075 (общей площадью 14154,3 кв.м).

Согласно п. 3.2 Контракта выдел в натуре общей площади квартир и нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов, в счет доли, полагающейся Сторонам, указанной в п. 3.1 Контракта, определяется протоколами распределения общей площади квартир и нежилой площади встроенных нежилых помещений, располагающихся на первых этажах жилых домов.

На имущество, которое в соответствии с п. 3.1 Контракта подлежит передаче любой из Сторон в размере 100%, Протоколы распределения такого имущества между Сторонами не составляются.

В соответствии с п. 3.1 Контракта в собственность Инвестора подлежат передаче 100% машино-мест гаражей-автостоянок, наличие и последующая передача нежилых помещений в условиях Контракта не предусмотрена.

Протокол распределения площадей (машино-мест) в Объекте Сторонами не оформлялся, так как Администрация не располагала данными о наличии в Объекте полезной нежилой площади.

Согласно пункту 1 статьи 1043, статье 1048 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства.

Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Поскольку инвестиционным контрактом распределение нежилых помещений не предусмотрено, указанные помещения являются неурегулированным результатом инвестиционной деятельности.

Распределение помещений между сторонами контракта возможно осуществлять пропорционально стоимости внесенных вкладов в реализацию инвестиционного проекта на основании статей 1043, 1048 ГК РФ после определения доли города в указанных объектах на основании соотношения суммы финансового участия инвестора в проекте и кадастровой стоимости предоставленного инвестору земельного участка либо результатов рыночной оценки вклада города (стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство, стоимость обеспечения мощностями энергоносителей, подключения инженерных коммуникаций и т.п.).

В случае если невозможна денежная оценка вкладов сторон и стороны не придут к соглашению по этому вопросу, следует исходить из того, что в соответствии со статьями 1042, 245 ГК РФ вклады товарищей, а также доли в праве общей долевой собственности считаются равными (определение Верховного суда РФ от 14.06.2016 по делу № А40- 82606/18).

На основании вышеизложенного, условия пунктов 5.1, 6, 7 Акта частичной реализации в редакции Правительства Москвы обоснованы и полностью согласуются с условиями Контракта.

Пунктом 7 Акта в редакции Правительства Москвы установлено:

По результатам фактического распределения общей нежилой площади Объекта у Застройщика 1 перед Администрацией образовалась задолженность по общей нежилой площади в размере 289,2 кв.м. (578,4 кв.м. – 289,2 кв.м.).

Исходя из расчета рыночной стоимости 1 кв.м. нежилой площади (Отчет об оценке от 01.06.2022 № И8-1255-И/2022) задолженность Застройщика 1 перед Администрацией в денежном выражении составляет 25 050 300,00 руб. (двадцать пять миллионов пятьдесят тысяч триста рублей 00 коп.) (с учетом НДС) или 20 875 250,00 руб. (двадцать миллионов восемьсот семьдесят пять тысячи двести пятьдесят рублей 00 коп.) (без учета НДС), в связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 20 875 250,00 руб. является обоснованным. Отчет об оценке ответчиком по существу не оспорен.

Учитывая совокупность установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции о правомерности заявленных первоначальных исковых требований и неправомерности заявленных встречных исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на несогласии заявителя с выводами суда первой инстанции, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2023г. (резолютивная часть от 12.09.2023г.) по делу № А40-67338/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                            Е.Е. Кузнецова

 

Судьи                                                                                                    А.Б. Семёнова

 

 Е.В. Бодрова