﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А38-1741/2020

23 декабря 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2020 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю.,

 

при участии представителя 

общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Казанский посад»: Степовой М.В. (доверенность от 17.12.2020),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица – 

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл

на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 11.06.2020, 

принятое судьей Лежниным В.В., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2020,

принятое судьями Кастальской М.Н., Белышковой М.Б, Москвичевой Т.В.,

по делу № А38-1741/2020

 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Казанский посад» (ИНН: 1207008978, ОГРН: 1061218012272)

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл от 27.02.2020 № КУВД-001/2020-1873657/1 о приостановлении государственной регистрации прав,

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью «Гала-М», 

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Казанский посад» (далее – ООО СЗ «Казанский посад») обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее – Управление) о приостановлении государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 12:05:3301001:8005, содержащееся в уведомлении от 27.02.2020 № КУВД-001/2020-1873657/1. Кроме того, ООО СЗ «Казанский посад» просило обязать Управление осуществить государственную регистрацию права собственности на данное имущество. 

Заявленное требование основано на статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положениях Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) и мотивировано тем, что решение Управления является, по мнению заявителя, незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Гала-М» (далее – ООО «Гала-М»).

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 11.06.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2020, удовлетворил заявленные требования, оспоренное решение Управления признано незаконным; суд обязал Управление зарегистрировать право собственности на спорное помещение за ООО СЗ «Казанский Посад».

Управление не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования. По мнению заявителя, суды не учли, что в ЕГРН в отношения спорного земельного участка зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия в строительстве, заключенных с ООО «Гала-М», которое является застройщиком многоквартирного дома; документы о перемене лиц в обязательстве на ООО СЗ «Казанский Посад» на регистрацию не были представлены. Таким образом, по мнению кассатора, ООО СЗ «Казанский Посад» не отвечает критериям застройщика; документы о строительстве объекта за свой счет заявителем также не были представлены в Управление, в том числе об объеме достройки спорного дома. Заявитель также счел неправомерными ссылки на ранее зарегистрированные объекты в данном доме, поскольку настоящее решение основано на иной, отличной от предыдущей правоприменительной практике. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Управление просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

ООО СЗ «Казанский Посад» в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу Управления – без удовлетворения.

ООО «Гала-М» отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представило, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направило, на основании статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено при данной явке.

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Министерство государственного имущества Республики Марий Эл от имени Республики и ООО «Гала-М» 19.12.2013 на основании распоряжения от 19.12.2013 № 2129 заключили договор №1691-р аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, с кадастровым номером 12:05:3301001:5046, площадью 3036 квадратных метров из земель населенных пунктов. Цель аренды – для строительства многоквартирного жилого дома на срок по 13.08.2022. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл 27.12.2013.

Застройщик (ООО «Гала-М»), заключив договоры долевого участия в строительстве жилья с физическими лицами, не завершил строительство многоквартирного жилого дома. 

На этом основании Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммуналь-ного хозяйства Республики Марий Эл, администрация городского округа «Город Йошкар-Ола» и ООО СЗ «Казанский посад» (новый застройщик) 15.08.2018 заключили соглашение о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья. 

Данные меры указаны в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 3 Закона Республики Марий Эл от 27.02.2018 №10-З «О защите прав граждан и юридических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории Республики Марий Эл и чьи права нарушены, и о внесении изменений в Закон Республики Марий Эл «О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл», и включают: 

1) зачет права требования пострадавшего участника строительства жилья к недобросовестному застройщику о передаче жилого помещения в проблемном объекте в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве либо договору купли-продажи жилого помещения, заключаемому пострадавшим участником строительства жилья с новым застройщиком с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена пострадавшим участником строительства жилья в счет исполнения его обязательств по договору, за вычетом квадратных метров, стоимость которых возмещена в соответствии с законодательством Российской Федерации; 

2) оплата новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья права требования пострадавшего участника строительства жилья к недобросовестному застройщику о возврате денежных средств, внесенных пострадавшим участником строительства жилья в счет исполнения обязательств по договору, заключенному пострадавшим участником строительства жилья с недобросовестным застройщиком, за вычетом стоимости квадратных метров, стоимость которых возмещена в соответствии с законодательством Российской Федерации, в размере, определяемом в соответствии с частью 4 этой статьи.

Указанные лица 31.10.2018 заключили соглашение о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья. В пункте 1.2 данного соглашения предусмотрено, что новый застройщик принимает на себя обязательства по завершению строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 12:05:3301001:5046, а также по предоставлению жилых помещений общей площадью 4152 квадратных метров пострадавшим участникам строительства жилья по списку пострадавших участников строительства жилья. 

В пунктах 2.1.1 и 2.15 указанного соглашения стороны определили, что новый застройщик обязан:

заключить с ООО «Гала-М» договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, от 19.12.2013 №1691-р в срок до 31.12.2018;

предоставить жилые помещения общей площадью 4152 квадратных метров пострадавшим участникам строительства жилья в проблемном объекте.

21.11.2018 ООО «Гала-М» (арендатор) и ООО СЗ «Казанский посад» (субарендатор) заключили договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:05:3301001:5046 для строительства многоквартирного жилого дома. Срок действия договора – 11 месяцев (пункт 5.1). Участок передан субарендатору по акту 21.11.2018. Дополнительным соглашением от 20.10.2019 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2019.

Новому застройщику 22.11.2018 выдано разрешение на строительство № 12-RU12315000-213-2018 для строительства многоквартирного жилого дома на спорном участке. Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 16.12.2019 №371-а данному земельному участку и строящемуся жилому дому присвоен адрес: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, село Семеновка, улица Молодежная, дом 3в.

Администрация городского округа «Город Йошкар-Ола» 25.12.2019 выдала ООО СЗ «Казанский посад» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №12-RU12315000-058-2019, в соответствии с которым указанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию. 20.01.2020 на кадастровый учет поставлены квартиры: № 23 в данном доме с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8047 (04.02.2020 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ООО СЗ «Казанский посад» на указанную квартиру);  на кадастровый учет поставлена квартира № 61, расположенная в данном жилом доме с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8089 (14.02.2020 в ЕГРН зарегистрировано право собственности физического лица на указанную квартиру). 

Также 20.01.2020 на кадастровый учет поставлено нежилое помещение № 1 площадью 131,1 квадратного метра, расположенное на 1 этаже этого дома с присвоением кадастрового номера 12:05:3301001:8005. ООО СЗ «Казанский посад» обратилось 14.02.2020 в Управление с заявлением о государственной регистрации в ЕГРН права собственности на указанное помещение. К данному заявлению были приложены, в том числе, документы об уплате государственной пошлины, о полномочиях представителя, а также договор субаренды от 21.11.2018 с актом приема-передачи земельного участка и с дополнительным соглашением к нему.

Управление направило ООО СЗ «Казанский посад» уведомление от 27.02.2020 о приостановлении государственной регистрации права №КУВД-001/2020-1873657/1, мотивированное непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации права, со ссылкой на пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Посчитав данное решение незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, ООО СЗ «Казанский посад» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя ООО СЗ «Казанский посад», Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия органом местного самоуправления оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган (часть 1 статьи 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Законом № 218-ФЗ.

В соответствии со статьей 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления такой регистрации. Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено этой статьей.

В силу статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик - хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Законом Республики Марий Эл от 27.02.2018 № 10-З (далее – Закон № 10-З) устанавливаются меры по защите прав граждан, включенных уполномоченным органом исполнительной власти Республики Марий Эл в срок до 1 июля 2018 года в реестр пострадавших граждан – участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены на территории Республики, перед которыми не исполнены обязательства по передаче жилого помещения в собственность.

В статье 2 Закона № 10-З определено, что новый застройщик – это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, отобранное по результатам конкурса, принявшее на себя обязательство по предоставлению мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья. Проблемный объект – это многоквартирный дом, участники строительства которого включены в реестр пострадавших граждан – участников долевого строительства. Недобросовестный застройщик – застройщик, привлекший денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, участники строительства которого включены в реестр пострадавших граждан – участников долевого строительства.

Согласно части 9 статьи 3 Закона № 10-З новому застройщику, предоставившему меры по защите прав пострадавших участников строительства жилья на территории Республики Марий Эл, переходят права требования пострадавших участников строительства жилья к недобросовестному застройщику о передаче жилого помещения в проблемном объекте в случае предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предусмотренных пунктом 1 части 1 этой статьи, или права требования пострадавших участников строительства жилья к недобросовестному застройщику о возврате денежных средств, внесенных пострадавшим участником строительства жилья в счет исполнения обязательств по договору, заключенному пострадавшим участником строительства жилья с недобросовестным застройщиком, за вычетом стоимости квадратных метров, стоимость которых возмещена в соответствии с законодательством Российской Федерации, в случае предоставления мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, предусмотренных пунктом 2 части 1 этой статьи.

На основании статьи 8 Закона № 10-З в целях реализации мер, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 3 этого закона, новый застройщик заключает с пострадавшим участником строительства жилья договор участия в долевом строительстве либо договор купли-продажи, предусматривающий предоставление (передачу) новым застройщиком пострадавшему участнику строительства жилья жилого помещения. При этом новый застройщик в порядке, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 3 закона, освобождает пострадавшего участника строительства жилья от оплаты по договору участия в долевом строительстве либо договору купли-продажи, заключаемому с новым застройщиком.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что заявленное требование подлежит удовлетворению. 

Суды обоснованно исходили из того, что регистрирующий орган не наделен полномочиями по установлению наличия у юридического лица, приобретающего права на земельный участок, признаков застройщика. Многоквартирный жилой дом, включая спорное помещение, Общество строило за свои собственные средства, не заключая договоры долевого участия в строительстве жилья и не привлекая средства дольщиков. При этом ранее право собственности Общества на квартиру в этом же жилом доме, а также право собственности физического лица уже было зарегистрировано в ЕГРН 4 и 14 февраля 2020 года.

ООО СЗ «Казанский Посад» в данном случае выступило новым застройщиком многоквартирного жилого дома, приняв на себя соответствующие права и обязанности в соответствии с соглашением о предоставлении мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья, соглашением о порядке реализации мер по защите прав пострадавших участников строительства жилья. Так, на ООО СЗ «Казанский Посад», как субъекте предпринимательской деятельности и профессиональном участнике рынка строительства, лежит обязанность по окончательной передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

В данном случае у Управления не имелось оснований для приостановления государственной регистрации права собственности на спорное помещение.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемые действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, принимает решение о признании их незаконными.

Таким образом, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 11.06.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2020 по делу № А38-1741/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

М.Н. Каманова

В.Ю. Павлов