﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-13159/2018

г. Краснодар

17 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие истца – индивидуального предпринимателя Григоряна Карена Александровича (ИНН 263200569202, ОГРН 315265100016404), ответчика – администрации города Пятигорска Ставропольского края (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575), третьих лиц: муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», Григорян Анны Кареновны,  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Пятигорска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.11.2018 (судья Навакова И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу № А63-13159/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Григорян К.А. (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации города Пятигорска (далее – администрация) со следующими требованиями:

– внести изменения в договор от 03.04.2007 № 44/07П аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:407, изложив пункт 3.1 раздела 3 договора в следующей редакции «Годовой размер арендной платы за земельный участок, арендуемый по настоящему договору, не может превышать 1,5% от величины его кадастровой стоимости»;

– взыскать с администрации 697 630 рублей 42 копейки неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей и 70 108 рублей 97 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

 Решением от 09.11.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 11.02.2019, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что поскольку спорный земельный участок находится в пределах особо охраняемой природной территории – курорта федерального значения Пятигорска (ограничен в обороте) и принадлежащее правопредшественнику предпринимателю право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок переоформлено на право аренды, ставка арендной платы в отношении данного участка подлежит установлению в пределах 1,5% его кадастровой стоимости. Истец не лишен права требовать внесения в заключенный им договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства. Предприниматель за предшествующие периоды внес арендную плату в большем размере, чем это установлено нормативными правовыми актами, в связи с чем на стороне публичного собственника земельного участка образовалось неосновательное обогащение  в виде излишне внесенных арендных платежей. На сумму неосновательного обогащения начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, не являются ограниченными в обороте и могут быть предоставлены в частную собственность. Решением Думы города Пятигорска от 12.11.2014 № 35-47 утверждены Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Пятигорска, согласно которым спорный земельный участок находится в зоне «К» – коммунальное обслуживание. Земельный участок с кадастровым номером 26:33:010101:407 не относится к участкам, которые в силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) изъяты из оборота.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы города Пятигорска от 02.07.2001 № 1632 ЗАО Пятигорское предприятие мелкооптовой торговли коммерческо-посреднической компании «Ставропольснаб» (далее – общество) предоставлен земельный участок площадью 9133,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Пятигорск, Кисловодское шоссе, 2, под существующими складскими помещениями; на основании данного постановления 30.11.2001 за обществом зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования.

Впоследствии обществом принадлежащие на праве собственности объекты недвижимости проданы по договорам купли-продажи от 01.11.2001 и 05.10.2002  Григоряну К.А., Федоряченко М.В., Федоряченко В.К., Куроедовой С.В.

Приобретя объекты недвижимости, истец приобрел права и обязанности в отношении части (площадью 2675 кв. м) земельного участка площадью 9133,7 кв. м, на который зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования.

Из преамбулы постановления главы города Пятигорска от 19.07.2002 № 1693 следует, что Григорян К.А., Федоряченко М.В., Федоряченко В.К. Куроедовой С.В. обратились в администрацию с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на часть (площадью 2675 кв. м) земельного участка площадью 9133,7 кв. м. На основании данного постановления заключен и зарегистрирован в установленном порядке договор аренды от 08.01.2003 № 231Зу.

В последующем Григорян К.А., Федоряченко М.В., Куроедова С.В. дополнительно приобрели у общества в собственность объекты недвижимого имущества и обратились в администрацию за переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Постановлением главы города Пятигорска от 03.06.2003 № 1475 из земельного участка площадью 9133,7 кв. м дополнительно изъят земельный участок площадью 1806 кв. м, который на основании договора от 09.04.2004 № 786/04 передан в аренду аренды Григоряну К.А., Федоряченко М.В., Куроедовой С.В.

Согласно материалам землеустроительного дела (инвентарный номер № 17238)  земельные участки площадью 2675 кв. м. и 1806 кв. м. объединены, земельному участку  присвоен кадастровый номер 26:33:010101:407.

На основании постановления от 12.09.2006 № 4075 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 03.04.2007 № 44/07П аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:407, сроком аренды до 30.09.2031. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Предприниматель, полагая, что право постоянного (бессрочного) пользования перешло к нему предпринимателю от первоначального собственника объектов недвижимости и земельный участок с кадастровым номером 26:33:010101:407 ограничен в обороте, в связи с чем годовой размер арендной платы должен быть установлен в размере 1,5% от его кадастровой стоимости, обратился в администрацию с претензией от 07.08.2018 о возврате суммы неосновательного обогащения либо зачете переплаты в счет будущих платежей, а также изменений условий договора о размере арендной платы. 

Письмом от 04.07.2018 № 3272/02 администрация отказала предпринимателю в удовлетворении заявления. Отказ мотивирован тем, что при переходе прав на объекты недвижимости предприниматель не приобрел право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Основания для внесения в договор изменений в части размера арендной платы отсутствуют, поскольку все условия договора были известны предпринимателю в момент его заключения, возражений при его заключении у предпринимателя  не имелось.

Предприниматель, полагая, что на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в виде излишне внесенных арендных платежей, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608 Гражданского кодекса).

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) к ограниченным в обороте отнесены находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244-ФЗ) часть земельных участков, находившихся в границах курортов федерального значения и относившихся к федеральной собственности, были отнесены к муниципальной собственности, за исключением предусмотренных законом случаев сохранения федерального уровня собственности или отнесения земельных участков к региональной собственности.

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ) статьей 95 Земельного кодекса и статьей 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – к категориям особо охраняемых природных территорий. Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (пункт 1 статьи 94 Земельного кодекса). В силу статьи 96 Земельного кодекса одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. Природные лечебные ресурсы, в силу статьи 1 Закона № 26-ФЗ, представляют собой минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, другие природные объекты и условия, используемые для лечения и профилактики заболеваний и организации отдыха. Природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории (пункт 1 статьи 58 Закона № 7-ФЗ). Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса, не претерпевшей изменений в связи с принятием Закона № 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях, в том числе статьей 58 Закона № 7-ФЗ.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации» району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации – Кавказских Минеральных Водах» определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод вошел город Пятигорск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 в соответствии с Законом № 26-ФЗ курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300, утверждены Положения о названных курортах, в том числе о курорте федерального значения Пятигорск.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Возмещению потерпевшему подлежит то, что сбережено вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (статьи 1102, 1103, 1105, Гражданского кодекса).

Одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли. Формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65 Земельного кодекса).

В пункте 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума № 73, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) установлена обязанность юридических лиц по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки. В случае такого переоформления на право аренды годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Названный предельный размер годовой арендной платы является обязательным для сторон.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесен принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Утвержденные постановлением от 16.07.2009 № 582 Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/2011).

Установленная названными нормами льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды. В отсутствие доказательств совершения названных действий или при их совершении в противоречие нормам законодательства подлежит применению нормативно установленный общий порядок расчета в отношении соответствующих земельных участков (соответствующий правовой подход поддерживается Верховным Судом Российской Федерации в определении от 19.12.2017 № 306-ЭС17-13791).

Согласно подпункту 2 пункта 71 решения Думы города Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 ГД «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города – курорта Пятигорска» (далее – решение Думы № 115-35 ГД) годовой размер арендной платы за землю, при переоформлении прав землепользователей и землевладельцев в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закон № 137-ФЗ, устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 26:33:010101:407 находится в пределах созданной до 30.12.2013 особо охраняемой природной территории – курорта федерального значения Пятигорска, поэтому подлежит особой охране и не подлежит приватизации. Обратное утверждение администрации не согласуется с отнесением земельного участка к муниципальной собственности на основании положений Закона № 244-ФЗ. Условие договора аренды об арендной плате должно быть приведено в соответствие с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 и решением Думы от 21.09.2017 № 34-14 РД. Арендная плата за земельный участок в связи с его ограничением в обороте и недопустимостью его приватизации не может превышать размер земельного налога. Приняв во внимание названные обстоятельства, а также переоформление правопредшественниками предпринимателя права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды, суды установили, что ставка арендной платы в отношении спорного земельного участка подлежит установлению в пределах 1,5% его кадастровой стоимости. Заключив, что за предшествующие периоды арендная плата внесена в большем размере, суды удовлетворили требование о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне внесенных арендных платежей. На сумму неосновательного обогащения начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 09.11.2018 и апелляционного постановления от 11.02.2019 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.11.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 по делу № А63-13159/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                      Я.Е. Волков

Судьи										              Н.С. Мазурова

										              А.И. Мещерин