ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-71036/17

30 января 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  24 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 января 2018 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского городского округа - ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2018,

от ООО «Фармлайф» - ФИО3, представитель по доверенности от 11.09.2017,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

от Министерства имущественных отношений Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 16.11.2017, принятое судьей Федуловой Л.В. по делу  № А41-71036/17 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района к ООО «Фармлайф» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и расторжении договора от 24.01.2012 аренды земельного участка № 4792,  

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (далее - комитет по управлению имуществом) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Фармлайф» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 143 709,55 рублей за период с 01.10.2016 по 30.06.2017, неустойки за просрочку оплаты в сумме 7 640,56 рублей за период с 01.10.2016 по 30.06.2017 по договору от 24.01.2012 № 4792 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, а также о расторжении договора аренды. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.11.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

 Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить исковое заявление.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы 

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель комитета поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 24.01.2012 между истцом (арендодатель) и ООО «Фармлайф» (арендатор) заключен договор № 4792 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, во исполнение которого истец передал ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:26:0140701:91 под строительство пристройки к дому № 12 с последующим размещением аптеки. 

Согласно пункту 1.2 договор заключен на срок три года с 24.01.2012 по 23.01.2015. 

Дополнительным соглашением от 29.12.2014 срок действия договора продлен до 23.01.2018. 

Размер и порядок внесения арендной платы установлены разделом 2 договора аренды. 

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы за период с 01.10.2016 по 30.06.2017, оставление без удовлетворения претензии с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени, а также с предупреждением об обращении в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды, в случае неисполнения требований о погашении задолженности по аренде и пени в установленный срок, Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что Комитетом по управлению имуществом не доказаны наличие и размер задолженности, а также основания для расторжения спорного договора аренды.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В обоснование исковых требований комитет по управлению имуществом ссылается на то обстоятельство, что обществом не исполнено обязательство по внесению арендной платы. 

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. 

В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.  

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области №23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи. 

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области №23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 

2) историческую и ландшафтную ценность территории; 

3) состояние окружающей среды; 

4) инженерно-геологические условия; 

5) рекреационную ценность территории.  

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков. 

В соответствии с Законом Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» базовый размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 и 2017 годы установлены Законом Московской области от 18.07.2015 №127/2015-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 год» и Законом Московской области от 11.07.2016 №102/2016-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2017 год».

 Согласно Приложениям к указанным законам базовый размер арендной платы за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения по Наро-Фоминскому муниципальному району установлен в размере 4,14 руб./кв.м. 

Из представленного Комитетом по управлению имуществом расчета следует, что при расчете базового размера арендной платы - «Аб» комитетом применен коэффициент 25,55, установленный в отношении земель населенных пунктов.

Между тем согласно Выписке из ЕГРН от 14.09.2017 и договору аренды спорный земельный участок с кадастровым номером 50:26:0140701:91 отнесен к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, в отношении которых установлен коэффициент «Аб», равный 4,14 (л.д. 15, 116).

При таких обстоятельствах применение комитетом при расчете арендной платы по договору аренды спорного земельного участка базового размера арендной платы «Аб», равного 25,55 руб./кв.м. является неправомерным.

Доводы Комитета по управлению имуществом, изложенные в апелляционной жалобе о том, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество была допущена техническая ошибка в части указания категории земель, к которой отнесен спорный земельный участок, отклонены арбитражным апелляционным судом.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Из Выписки из ЕГРН от 14.09.2017 следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 50:26:0140701:91 отнесен к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, в отношении которых установлен коэффициент «Аб», равный 4,14 (л.д. 116).

В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих, что при постановке земельного участка с кадастровым номером 50:26:0140701:91 на кадастровый учет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество была допущена техническая ошибка.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств исправления в ЕГРН в установленном порядке технической ошибки (решения регистрирующего органа либо решения суда), у арбитражного апелляционного суда не имеется оснований для вывода о необходимости применения при расчете арендной платы коэффициента 25,55, установленного в отношении земель населенных пунктов.

Согласно представленному ответчиком контррасчету с учетом применения коэффициента «аб», равного 4,14, размер арендной платы за спорный период составляет 23 286,01 рублей. 

Представленный ответчиком контррасчет проверен судом и признан правильным. 

В соответствии с п. 2.3 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

В соответствии с выполненным ответчиком контррасчетом пени за спорный период, исходя из установленного размера задолженности по арендной плате размер пени составляет 1 238,04 рублей. 

Платежным поручением от 27.10.2017 № 271 ответчик произвел оплату задолженности по арендной плате, а также пени в общем размере 24 524,05 рублей (л.д. 111).

 Таким образом, ответчик надлежащим образом и в полном объеме исполнил обязательство по уплате арендной платы и неустойки (п.1 ст.408 ГК РФ).

Вывод суда первой инстанции об отказе в иске в части взыскания арендной платы и неустойки является правомерным.

В исковом заявлении Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района просил расторгнуть договор от 24.01.2012 № 4792 аренды земельного участка.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. 

Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений. 

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, что в отношении земельного участка, арендуемого обществом по спорному договору аренды, администрацией п. Калининец Наро-Фоминского муниципального района 30.12.2013 подготовлен градостроительный план земельного участка, утвержденный в установленном порядке постановлением Администрации городского поселения Калининец от 30.12.2013 № 557.

29.12.2014 Обществу выдано разрешение на строительство пристройки к дому № 12 с последующим размещением аптеки на спорном земельном участке, срок действия которого установлен до 31.12.2019 (л.д. 88-93, 102).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о принятии арендатором мер по освоению земельного участка в целях строительства объекта и использованию арендованного земельного участка в соответствии с целевым назначением. 

Принимая во внимание исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за спорный период и отсутствие спорной задолженности, исполнение обязательства по уплате пени за просрочку внесения арендной платы, а также наличие у общества действующих градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство, апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования Комитета по управлению имуществом о расторжении договора аренды.

Доказательств наличия других оснований для досрочного расторжения договора аренды от 24.01.2012 № 4792 в материалах дела не имеется.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены 

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в основание своих требований и возражений. 

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.11.2017 по делу № А41-71036/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова

М.А. Немчинова