﻿649/2021-49658(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

18 августа 2021 года Дело № А21-6890/2020  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,  

Сергеевой И.В., 

при участии от акционерного общества специализированного застройщика  «Акфен» Филатова А.С. (доверенность от 12.12.2019),  

рассмотрев 12.08.2021 в открытом судебном заседании кассационную  жалобу муниципального казенного предприятия «Управление капитального  строительства» городского округа «город Калининград» на решение  Арбитражного суда Калининградской области от 21.12.2020 и постановление  Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021 по делу  

 № А21-6890/2020, 

у с т а н о в и л:

Муниципальное казенное предприятие «Управление капитального  строительства» городского округа «город Калининград», адрес: 236006,  

Калининград, наб. Адмирала Трибуца, д. 37, ОГРН 1043900854690, 

ИНН 3904063049 

 (далее – Предприятие), обратилось в Арбитражный суд 

Калининградской области с исковым заявлением к акционерному обществу  

специализированному застройщику «Акфен», адрес: 236029, Калининград,  

1037728055331 

, ИНН 

7728306340 

Елизаветинская ул., д. 4, пом. 15, ОГРН  (далее – Общество), о взыскании денежного эквивалента неисполненного  

обязательства – отступных в сумме 21 424 700 руб. 54 коп., процентов в  размере 2 528 354 руб. 43 коп., неустойки в сумме 21 424 руб. 70 коп.  

Решением суда от 21.12.2020 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с  Общества в пользу Предприятия 12 255 473 руб. В удовлетворении остальной  части иска отказал. Также распределил судебные расходы.  

Постановлением апелляционного суда от 31.03.2021 данное решение  оставлено без изменения.  

В кассационной жалобе Предприятие, считая обжалуемые судебные акты  незаконными и необоснованными, принятыми при неправильном толковании  норм материального права, просит их отменить, принять по делу новый  судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном  объеме. По мнению подателя жалобы, суды не дали правовой оценки,  представленным в материалы дела доказательствам, не проверили  правильность расчета денежного эквивалента, не обозначили период просрочки  выполнения обязательств и наличия конкретных обстоятельств,  препятствующих выполнению обязательств Обществом в срок до 01.11.2018 и,  как следствие, неверно установили лицо, ответственное за нарушение конечных  сроков выполнения обязательств по договору № 359. Подробно доводы  приведены в самой жалобе.  

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые  судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.  

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения  жалобы возражал.  

Предприятие о времени и месте судебного заседания извещено  надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направило, что в  соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для  рассмотрения дела в их отсутствие.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.08.2015 между  Предприятием (продавцом) и Обществом (покупателем) заключен договор  

 № 359 купли-продажи недвижимого имущества – неоконченного строительством  жилого дома на 480 квартир общей площадью 17 063 кв.м степенью готовности  6,14%, по условиям которого предусмотрено, что кроме оплаты цены договора  покупатель передает продавцу для дальнейшей передачи физическим лицам  (кредиторам) 133 квартиры суммарной площадью 6282,81 кв.м в порядке и  сроки, установленные пункте 2.4 договора.  

Однако до настоящего времени обязанность Общества исполнена не в  полном объеме, не передано квартир общей площадью 385,15 кв.м  

(7 кредиторов). 

В силу пункта 7.4 договора в случае просрочки покупателя по передаче  квартир продавцу, последний вправе обратиться в суд с требованием о  понуждении к передаче квартир или о взыскании денежного эквивалента  неисполненного обязательства, рассчитанного в порядке, предусмотренном  пунктом 5.2.2 договора (по формуле: 1,05 х среднюю цену 1 кв.м жилья на  первичном рынке г. Калининграда х площадь квартир, взамен передачи которых  уплачивается денежный эквивалент).  

В соответствии с пунктом 7.3 договора в случае просрочки передачи  квартир или их части покупатель уплачивает неустойку в размере 0,1% от  денежного эквивалента, начисляемого в порядке, определенном пунктом 5.2.2  договора от суммарной не переданной площади квартир.  

Полагая, что указанное бездействие Общества нарушает условия договора  и порождает обязанность выплаты денежного эквивалента неисполненного  обязательства (отступного), а также штрафных санкций, Предприятие  обратилось в суд с настоящим иском.  

Суды первой и апелляционной инстанций установили наличие правовых  оснований для частичного удовлетворения иска, указав на следующее.  

Заключив спорный договор, Общество фактически приняло на себя  обязательство по завершению строительства объекта незавершенного  строительства и по исполнению обязательств застройщика перед гражданами,  денежные средства которых были привлечены для строительства  многоквартирных домов и права которых нарушены.  

Судами установлено, что в рамках исполнения обязательств по договору  от 31.08.2015 № 359 Общество заключило со 133 участниками соглашения о  переводе с истца на ответчика долга, возникшего у Предприятия на основании  договора от 17.11.2014 № 191.  

Общество исполнило свои обязательства перед 126 обманутыми  дольщиками, что подтверждается актом сверки от 29.12.2018. При этом  Общество в отзыве указало, что остаток неисполненных обязательств был  вызван тем, что 7 человек (дольщиков) не принимают исполнение обязательств  

ни у Общества, ни у Предприятия. Оставшаяся часть граждан, которых  Предприятие должно было обеспечить квартирами в рамках договора от  17.11.2014 № 191, так же была обеспечена квартирами в силу договоров  генерального подряда от 23.12.2016 № 508, 509, 510, и от 26.12.2016 № 517,  518, 519. Оплата по данным договорам подряда осуществлялась за счет  поступающих от участников долевого строительства инвестиционных средств  согласно пункту 2.4, включенного в каждый из указанных договоров  генерального подряда.  

В отсутствие бюджетного финансирования на обеспечение квартирами  обманутых граждан (дольщиков), пострадавших от действий общества с  ограниченной ответственностью «Калининграджилстрой», привлеченный  инвестор - Общество за счет собственных средств и за счет средств  аффилированного с ним общества с ограниченной ответственностью  специализированный застройщик «Акстрой» исполнили обязательства истца по  обеспечению квартирами данных граждан, как в рамках заключенного истцом с  ЖСК «Инициатива Плюс» договора от 17.11.2014 № 191, так и в рамках  договора от 31.08.2015 № 359, заключенного между истцом и ответчиком.  

Из условий соглашений с дольщиками ЖСК «Инициатива Плюс» и ЖСК  «Жилищный трест № 1» о выплате Предприятием в случае отказа гражданина- дольщика от заключения каких либо соглашений с Предприятием и Обществом  о передаче квартир, либо выплаты компенсации, следует, что Предприятие  должно осуществить выплату таким отказавшимся гражданам (7 дольщикам)  исходя из стоимости 1 кв.м в размере 31 820 руб.  

По смыслу пункта 5.2 договора выплата денежного эквивалента  обязательства покупателя по передаче квартир, рассчитанного по указанной  формуле, является отступным.  

Применительно к установленным по делу обстоятельствам суды  посчитали, что реально возможные затраты Предприятия составляют  

12 255 473 руб. исходя из заключенного между Предприятием и ЖСК  «Инициатива Плюс» договора от 17.11.2014 № 191. Суд первой инстанции  принял признание иска ответчиком в указанной части.  

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы  жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и  процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат  отмене, поскольку судами не учтено следующее.  

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в  соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных  правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за  исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами  или иными правовыми актами.  

Договором № 359 предусмотрено, что кроме оплаты цены покупатель  передает продавцу для дальнейшей передачи физическим лицам 133 квартиры  суммарной площадью 6282,81 кв.м характеристик и в сроки, обозначенные в  пунктах 2.4, 2.4.1 -2.4.12.  

Согласно пункту 5.2 договора взамен передачи квартир по требованию  продавца или при его согласии возможно погашение указанного обязательства  отступным в размерах, сроки и порядке, указанных в пунктах 5.2.1, 5.2.2  договора.  

При надлежащем исполнении Обществом обязательства по передаче всех  квартир Предприятию в течение установленного договором срока,  обязательства должника перед Предприятием считались бы исполненными  (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).  

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено  предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного  имущества (статья 409 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 № 102 «Обзор  практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса  РФ» обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен  исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном.  Соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и  обязанность кредитора принять отступное.  

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал на  неисполнение покупателем обязательств по договору по передаче квартир  суммарной площадью 385,15 кв.м в срок до 01.10.2018, в связи с чем на  основании пунктов 5.2, 5.2.2, 7.4 у продавца возникло право требования  погашения обязательства по передаче квартир отступным в размере,  определяемом в соответствии с условиями договора.  

Судами не установлен и материалами дела не подтвержден факт передачи  всех квартир Обществом Предприятию.   

 Делая вывод о том, что у Общества не возникла обязанность по выплате  отступного, а вина в просрочке обязательства лежит на Предприятии, в связи с  чем не подлежат удовлетворению требования о взыскании процентов и  неустойки, апелляционный суд не учел условия договора № 359, а также то, что  отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства  доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). В материалах дела не  имеется представленных ответчиком доказательств отсутствия его вины в  нарушении обязательства по передаче квартир в согласованные сроки.  Обстоятельства, которые освобождали бы ответчика от исполнения  обязательств по договору № 359, судами не приведены.  

 Ссылка судов об удовлетворении иска исходя из возможных затрат  Предприятия несостоятельна, поскольку противоречит условиям договора  

 № 359, при этом взаимоотношения между Предприятием и ЖСК «Инициатива  Плюс» по договору от 17.11.2014 № 191 предметом спора не являются, ответчик  в данном договоре не участвует. Расчет истца на соответствие его содержанию  пункта 5.2.2 не был проверен судами.  

Исходя из принципов равноправия сторон и состязательности при  судопроизводстве (статьи 8, 9 АПК РФ), в обязанности арбитражного суда  входит оценка относящихся к существу спора доказательств и доводов,  приведенных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и  возражений.  

Суды не исследовали обстоятельства исполнения Обществом договора 

 № 359, не дали надлежащей правовой оценки доводам Предприятия о  нарушении Обществом сроков исполнения обязательства по договору в части  передачи квартир в предусмотренные сроки и в полном объеме, за  неисполнение которого возможно отступное в том числе в виде денежного  эквивалента в согласованном порядке исчисления, о том, что не имеет  правового значения принятие Предприятием обязательств перед оставшимися  дольщиками, поскольку по условиям договора № 359 обязательства у ответчика  по передаче квартир (для последующей передачи пострадавшим дольщикам)  

имеются именно перед Предприятием.  

Суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты  приняты при отсутствии надлежащей оценки представленной в материалы дела  доказательственной базы и доводов сторон, без учета приведенных норм, в  связи с чем в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене.  

Поскольку для принятия обоснованного и законного решения требуется  исследование доказательств, дело подлежит направлению на новое  рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное,  исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного  разрешения спора, оценить доводы сторон, правильно применив нормы  материального и процессуального права, разрешить спор, а также распределить  судебные расходы по кассационной жалобе.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.12.2020 и  постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021  по делу № А21-6890/2020 отменить.  

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Калининградской области.  

Председательствующий М.В. Захарова  

Судьи Т.И. Сапоткина  И.В. Сергеева