ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-44128/2022

20 февраля 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   02 февраля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 февраля 2023 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Горбатовской О.В., Нестерова С.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии:  

от истца: индивидуальный предприниматель ФИО2, по паспорту, представитель ФИО3, на основании доверенности от 21.04.2022,

от ответчиков: 1. представитель ФИО4, на основании доверенности от 09.01.2023, 2. представитель не явился, извещен, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-35208/2022) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2022 по делу № А56-44128/2022 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2

ответчики: 1. Администрация муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области; 2. ФИО5

о признании недействительными публичных торгов - аукциона и договора купли-продажи объекта незавершенного строительства готовностью 11%, площадью 1063 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, гп. Токсово, ул. Дорожников, д. № 7/3, и применении последствий недействительности договора купли-продажи, 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение «Всеволожского муниципального района Ленинградской области» (далее – Администрация) и ФИО5 с иском о признании недействительными публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0502077:58 (извещение о проведении торгов № 180621/0412095/01); признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0502077:58. Просил применить последствия недействительности сделки в виде возврата другой стороне всего полученного по ней.

В обоснование иска его податель сослался на то, что в извещении о проведении торгов указана недостоверная информация о степени готовности объекта незавершенного строительства – 11% вместо 32%; а также занижение начальной цены реализации объекта (1 934 000 руб.) относительно его рыночной стоимости (6 615 000 руб.).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2022 в иске отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что степень готовности спорного объекта, равно как и начальная цена его продажи, из которых исходил организатор торгов при размещении сведений о них, установлены вступившим в законную силу судебным актом, принятым по делу № А56-79995/2020.

С учетом изложенного, суд отклонил заявленное Предпринимателем ходатайство о проведении судебной экспертизы, посчитав, что оно направлено на переоценку выводов, сделанных в указанном выше деле.

Суд указал, что определение начальной цены реализации объекта основано на данных отчета об оценке, проведенной по заказу Администрации, указанный отчет не оспорен.

На решение суда Предпринимателем подана апелляционная жалоба, в которой он просит отменить обжалуемый судебный акт и принять новый об удовлетворении исковых требований.

В решении суда Предприниматель, также, просит назначить проведение судебной экспертизы для установления рыночной стоимости подлежащего реализации объекта недвижимости.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, ее податель ссылается на то, что в деле № А56-79995/2020 указано на возможность определения начальной цены реализации имущества путем привлечения специализированной организации для его оценки.

Также податель жалобы отметил, что отчет об оценке от 15.04.2021 не мог являться предметом судебного рассмотрения в деле № А56-79995/2020, поскольку получен после рассмотрения дела. Предприниматель запрашивал указанный отчет у Администрации, и ему было отказано в его предоставлении.

В отзыве на апелляционную жалобу, Администрация возражает против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что истец, фактически, согласился с выводами, сделанными в деле № А56-79995/2020, в котором были установлены степень готовности и рыночная оценка спорного объекта.

Администрация ссылается на то, что договор аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, прекратил свое действие 31.10.2018, следовательно, после указанной даты работы по его строительству не могли осуществляться.

Ответчик отмечает, что в публикации о проведении торгов указаны все необходимые сведения, идентифицирующие выставленный на реализацию объект недвижимости, более того, в аукционе принял участие представитель Предпринимателя – общество с ограниченной ответственностью «Компания «Юр-Сервис». 

Ответчик полагает, что проведение экспертизы на данный момент нецелесообразно, поскольку покупателем спорного имущества за период с момента проведения торгов могли быть существенно изменены характеристики объекта незавершенного строительства.

В дополнении к отзыву, Администрация ссылается на то, что доводы Предпринимателя и представленные им доказательства, в частности, выписка из ЕГРН, свидетельствует о том, что им незаконно осуществлялись работы по составлению Технического плана объекта незавершенного строительства, при этом, представленный истцом план цокольного этажа представляет собой компьютерный чертеж с приписками, совершенными неустановленным лицом.

Ответчик отрицает факт обращения к нему истца о предоставлении отчета об оценке. 

Администрация заявила ходатайство о приобщении дополнительных доказательств. 

Поскольку указанные доказательства представлены с возражениями на апелляционную жалобу, на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, заявленное ходатайство удовлетворено.

Представитель предприниматель поддержал ходатайство о назначении оценочной экспертизы, просил поставить на разрешение эксперта следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0502077:58, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Токсово, ул. Дорожников, на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0502077:40 по состоянию на 18.06.2021?

Представитель Администрации против удовлетворения ходатайства возражал, полагая, что данное ходатайство направлено на затягивание судебного разбирательства.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В данном случае апелляционный суд оценил имеющиеся в деле доказательства, и пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения экспертизы.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 27.10.2015 № 2737 между Администрацией (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) 30.12.2015 был заключен договор № 5701/1.6-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502077:40, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, т.п. Токсово, ул. Дорожников, № 7/3, площадью 3669 кв.м, для использования в целях строительства здания детско-юношеского спортивного клуба.

Срок аренды был установлен в пункте 2.1. договора аренды 01.11.2015 по 31.10.2018. 

После прекращения срока аренды, земельный участок не был возвращен Предпринимателем арендодателю, в связи с чем, последний обратился в суд с требованием об освобождении земельного участка. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.05.2020 по делу № А56-134734/2019 в удовлетворении требований отказано в связи с наличием на спорном земельном участке зарегистрированного объекта недвижимости не завершенного строительством, детско-юношеского спортивного клуба. Со ссылкой на представленную в материалы дела выписку из ЕГРН от 03.08.2020 суд установил, что готовность объекта незавершенного строительства составила 11 %. 

В связи с изложенным, Администрация обратилась в суд с требованием к Предпринимателю об изъятии указанного объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2021 по делу № А56-79995/2020 иск удовлетворен, решено изъять объект незавершенного строительства готовностью 11% у Предпринимателя путем проведения публичных торгов.

Указанные судебные акты вступили в законную силу.

Администрация обратилась к ЧПО ФИО7 о рыночной оценке объекта незавершенного строительства. В отчете № 70/04-21 от 15.04.2021 указанный оценщик определил рыночную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 1 934 000 руб. 

В отчете указано, что характеристики объекта оценки получены оценщиком из выписки из ЕГРН по состоянию на 15.04.2021, в которой отражена степень готовности объекта – 11%.

Стоимость объекта недвижимости определена путем применения затратного подхода, исходя из расходов на его создание.

В газете «Вести Токсово» 14.06.2021 размещена информация о реализации опубликовано извещение о реализации объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 47:07:0502007:58 на торгах в форме аукциона 26.07.2021 в 11 час. 00 мин.

В качестве характеристик объекта незавершенного строительства, кроме того кадастрового номера, указаны адрес объекта, кадастровый номер земельного участка, на котором он расположен, и степень готовности объекта – 11%.

Начальная цена реализации объекта указана – 1 934 000 руб., сумма задатка – 386 800 руб.

По итогам проведения торгов, их победителем определен ФИО5, предложивший наибольшую цену приобретения имущества – 1 972 680 руб. С победителем торгов заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от 30.07.2021. 

В аукционе, также, приняли участие общество с ограниченной ответственностью «Компания «Юр-Сервис» и общество с ограниченной ответственностью «РАМБЕРГ», предпоследнее предложение по цене объекта составило – 1 953 340 руб. 

 Оспаривая торги, Предприниматель, в свою очередь, представил подготовленный на основании его обращения отчет об оценке, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки имущества СПб», в котором рыночная стоимость объекта по состоянию на 21.12.2020 определена в размере 6 615 000 руб. Готовность объекта незавершенного строительства в отчете об оценке указана – фундамент  - 11% (2017 год постройки), цокольный этаж – 61% готовности, 2018 год постройки.

Предприниматель заявил возражения относительно условий реализации имущества, настаивая на том, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 32%.

Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН следует, что кадастровый учет объекта незавершенного строительства осуществлен 24.09.2015, площадь застройки указана 1063 кв.м., степень готовности объекта по данным на 06.06.2021 – 32%.

В силу положений статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

По условиям пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ, начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Порядок проведения публичных торгов в этом случае определен Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила).

По условиям пунктов 2, 7 Правил, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения об объекте незавершенного строительства (далее - предмет аукциона), включая примерное определение его готовности, выраженное в процентах, кадастровый номер (при наличии), а также о земельном участке, на котором он расположен (местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка, разрешенное использование и указание на предельные параметры его застройки); начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Из изложенного следует, что в публикации о проведении торгов степень готовности объекта незавершенного строительства указывается приблизительно. В данном случае, указанные сведения внесены исходя из характеристик спорного объекта, установленных при разрешении споров об освобождении земельного участка и передачи объекта незавершенного строительства на реализацию.

При этом, исходя из представленных в материалы дела доказательств, в том числе отчета об оценке, составленного по обращению ответчика, следует, что строительство объекта велось в 2017, 2018 годах, то есть, степень строительной готовности объекта на момент его продажи не могла измениться по отношению к дате вынесения судебных актов о передаче объекта для продажи и по вопросу освобождения земельных участков.

На продолжение выполнения строительных работ на объекте по истечении действия разрешительной документации истец не ссылается.

При таких обстоятельствах, истец не доказал наличие объективных оснований для изменения характеристик объекта незавершенного строительства в ЕГРН при изменении содержащихся в реестре сведений относительно строительной готовности объекта с 11% на 32%.

Кроме того, что для формирования покупательского спора на объект, ни для целей его оценки, спорный показатель не является определяющим, поскольку оценка имущества, как при ее проведении независимым оценщиком, так и потенциальными покупателями, определяется,  в том числе, по его фактическому состоянию и характеристикам, а не только по данным о них, внесенным в ЕГРЮЛ. 

В силу нормы пункта 1 статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Торги по реализации спорного объекта произведены, в данном случае, в соответствии с Правилами, с определением начальной цены реализации на основании отчета независимого оценщика. Обоснования недостоверности отчета, которым руководствовалась Администрация, Предпринимателем не приведено. Само по себе наличие альтернативной оценки, осуществленной иным оценщиком по обращению заинтересованного лица, о необоснованности выводов оценщика, привлеченного Администрацией, не свидетельствует.

Несмотря на то, что в торгах по приобретению объекта недвижимости приняли участи три претендента на его приобретение, предложений о цене имущества, значительно превышающих его начальную цену, не поступало. Между тем, именно в ходе торгов, с учетом конкуренции спроса на имущество, определяется наиболее приближенная к реальной цене имущества цена. 

Формирование цены приобретения имущества на уровне начальной цены, в таком случае, свидетельствует, что именно оценка Администрации была наиболее приближена к реальной рыночной стоимости объекта. 

В силу правовой позиции, сформулированной в пункте 5 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Доводы, приведенные Предпринимателем, не указывают на наличие таких отступлений от правил проведения торгов, которые могли бы воспрепятствовать продаже имущества по наиболее выгодной цене.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении иска.

Оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 17.09.2022 по делу №  А56-44128/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.В. Черемошкина

 

Судьи

 

О.В. Горбатовская

 

 С.А. Нестеров