АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6201/21 

Екатеринбург

10 ноября 2022 г.

Дело № А76-8691/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2022 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Тороповой М.В., Купреенкова В.А.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ресурс» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2022 по делу № А76-8691/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители (посредством онлайн-присутствия):

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ресурс» - ФИО1 (доверенность от 18.05.2022);

общества с ограниченной ответственностью «Техтрой» (ранее общество с ограниченной ответственностью «Росстрой») - ФИО2 (доверенность от 28.01.2022);

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Профессорский» - ФИО2 (доверенность от 28.01.2022).

Общество с ограниченной ответственностью «Ресурс» (далее – общество «Ресурс») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Росстрой» (далее – общество «Росстрой»), к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – комитет) о  признании отсутствующим права собственности общества «Росстрой» на нежилое здание - апартаменты гостиничного типа с кадастровым номером 74:36:0602004:5910 общей площадью 154,3 кв. м, по адресу: г. Челябинск, Калининский р-н, ул. Братьев Кашириных, 100-в;  о признании договора от 16.04.2018 № 14046/10-зем. купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой; применении последствий недействительности указанной сделки в виде возложения на общество «Росстрой» обязанности возвратить комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602004:5653 общей площадью 3479 кв. м, по адресу: 

<

...>. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Спецпроектстрой» (после смены наименования – общество с ограниченной ответственностью  «СЗ «Профессорский»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Домострой», Администрация города Челябинска. 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 25.10.2021 общество с ограниченной ответственностью «СЗ «Профессорский» (далее – общество СЗ «Профессорский»)  по ходатайству истца привлечено к участию в деле в качестве соответчика в отношении требования о признании отсутствующим права собственности на нежилое здание, апартаменты гостиничного типа, с кадастровым номером 74:36:0602004:5910 общей площадью 154,3 кв. м, по адресу: г. Челябинск, Каслинский район, ул. Бр. Кашириных, 100-в. 

Решением суда  первой инстанции от 12.04.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.07.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Ресурс» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель настаивает на том, что оспариваемые право собственности и сделка купли-продажи нарушают права и законные интересы общества, удовлетворение иска по настоящему делу обеспечило бы их восстановление.  По мнению заявителя, запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности на объект (апартаменты), являющийся движимым имуществом, нарушает право истца. Заявитель поясняет, что государственная регистрация права собственности на такой объект препятствует распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и заключению договора купли-продажи земельного участка, на котором такой объект расположен, между обществом  «Ресурс» и комитетом.

Заявитель поясняет, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602004:5653 был предоставлен обществу «Росстрой» в собственность без проведения торгов с нарушением положений Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку расположенный на нем объект не являлся объектом недвижимости. Признание договора купли-продажи недействительной сделкой повлечет возврат обществом «Росстрой» в распоряжение муниципального образования город Челябинск земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602004:5653, который является смежным с земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий обществу «Ресурс», а истец как собственник смежного земельного участка сможет получить его по результатам торгов. По мнению заявителя, договор от 16.04.2018 № 14046/10-зем. купли-продажи земельного участка вносит неопределенность в части возможности пользования обществом «Ресурс» земельным участком с кадастровым номером 74:36:0602004:5653. Заявитель полагает, что защита нарушенных прав общества «Ресурс» возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

Также заявитель отмечает, что судам следовало установить существенные обстоятельства для разрешения дела, а именно: являлось ли спорное нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0602004:5910 объектом капитального строительства или нет, соразмерен ли земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602004:5653 спорному нежилому зданию, для эксплуатации которого он был предоставлен. Заявитель отмечает, что  для установления указанных юридически значимых обстоятельств по делу им было заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы, в удовлетворении которого необоснованно отказано.

Помимо изложенного, по мнению заявителя, обществом «Росстрой» допущено злоупотребление правом, выразившееся в неподтверждении факта подписания письма о согласовании второго пожарного проезда.

Также заявителем представлены письменные пояснения по делу в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которых общество «Ресурс» ссылается на принятие к производству Арбитражного суда Челябинской области искового заявления комитета к обществу «Техстрой» (ранее общество «Росстрой»), обществу «СЗ «Профессорский» о признании договора от 16.04.2018 № 14046-10/зем. недействительной сделкой.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно правовой позиции, изложенной  в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. 

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», такой способ защиты нарушенного права как признание права отсутствующим может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права отсутствующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, а потому условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у его принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса и факта его нарушения. 

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 14.12.2006 на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 4411 кв. м, расположенный по адресному ориентиру: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных, д. 102 В, участку присвоен кадастровый номер 74:36:0602004:55. 

Вид разрешенного использования земельного участка - многоквартирный жилой дом по индивидуальному проекту с нежилыми помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.

Между комитетом (арендодатель) и обществом «СЗ «Домострой» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 13.07.2018 УЗ № 016343-К-2018, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок площадью 4411 кв. м с кадастровым номером 74:36:0602004:55, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных, 102 В, из земель населенных пунктов для строительства многоквартирного жилого дома по индивидуальному проекту с нежилыми помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (на основании протокола от 31.05.2018 № 16 о результатах открытого аукциона, лот № 1), сроком на 38 месяцев. 

Обществу «СЗ «Домострой» выдано разрешение от 12.09.2019 № RU7431500-28-ж-2019 на строительство многоквартирного жилого дома по индивидуальному проекту с нежилыми помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой сроком до 27.11.2021.

На основании заявления общества «СЗ «Домострой» 20.07.2020 Управлением Росреестра по Челябинской области осуществлен государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0602004:6422, расположенного по адресу: 

<

...>, и зарегистрировано право собственности на указанный объект за обществом «СЗ «Домострой». 

Общество «Ресурс» приобрело у общества «СЗ «Домострой» на основании договора купли-продажи от 19.10.2020 в собственность объект незавершенного строительства площадью 1572,9 кв. м, кадастровый номер 74:36:0602004:6422, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Договор купли-продажи от 19.10.2020 зарегистрирован в установленном порядке 29.10.2020.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.10.2020 за обществом «Ресурс» 29.10.2020 зарегистрировано право собственности объект незавершенного строительства площадью 1572,9 кв. м, кадастровый номер 74:36:0602004:6422, расположенный по адресу: 

<

...> д., степенью готовности объекта 20 % 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 31.03.2021 по делу № А76-2324/2020, принятым по результатам рассмотрения заявления прокурора Челябинской области, признано недействительным разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по индивидуальному проекту с нежилыми помещениями общественного назначения с подземной автостоянкой от 12.09.2019 № RU74315000-28-ж-2019, выданное Администрацией г. Челябинска обществу СЗ «Домострой». Арбитражный суд Челябинской области установил отсутствие второго продольного пожарного проезда с северной стороны объекта строительства с установленными СП 4.13130.2013 параметрами, что является нарушением застройщиком правил пожарной безопасности и исключает строительство многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией. 

Распоряжением заместителя главы города – председателем Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями от 30.01.2009 № 54-м утверждена схема расположения земельного участка площадью 3533 кв. м, по адресу – г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных с целью подготовки правоустанавливающих документов обществом «Росстрой» для строительства апартаментов гостиничного типа. 

С учетом уточнения границ земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602004:5653 площадью 3479 кв. м поставлен на кадастровый учет 25.03.2013, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15.09.2020 № КУВИ-002/2020-21063042. 

Между комитетом (арендодатель) и обществом «Росстрой» (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска аренды от 02.02.2015 УЗ № 012995-К-2015, согласно которому обществу «Росстрой» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602004:5653 общей площадью 3479 кв. м для строительства апартаментов гостиничного типа на срок 2 года с даты подписания. 

Обществу «Росстрой» выдано разрешение на строительство от 21.07.2017 № RU74315000-144-г-2017 апартаментов гостиничного типа на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602004:5653.

Обществу «Росстрой» 29.12.2017 выдано разрешение № RU74315000-301-2017 на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно данному разрешению возведен объект площадью 154,3 кв. м. 

Выдаче разрешения предшествовало обследование объекта, которое оформлено актом Комитета градостроительства и архитектуры от 22.12.2017. 

Комитетом (продавец) и обществом «Росстрой» (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка от 16.04.2018 № 14046-10/зем., по условиям которого комитет продал земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных, площадью 3479 кв. м, кадастровый номер 74:36:0602004:5653, а покупатель купил земельный участок, осмотрев его в натуре и ознакомившись с его количественными и качественными характеристиками, подземными и надземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, уплатил за него установленную договором стоимость. 

Данный договор заключен в соответствии с главой VII Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), постановлением Администрации города Челябинска от 21.07.2015 №147-п «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность земельного участка», на основании заявления на приобретение земельного участка в собственность общества «Росстрой» № 1277/1002, выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 21.03.2018 № 74/001/001/2018-85556, № 74/001/001/2018-85562 (пункт 1.1 договора). 

Факт передачи участка обществу «Росстрой» оформлен актом приема-передачи от 23.04.2018.

Договор купли-продажи земельного участка от 16.04.2018 № 14046-10/зем. зарегистрирован в установленном порядке 27.04.2018 .

По договору купли-продажи от 06.10.2020 общество «Росстрой» (продавец) передало в собственность общества «Спецпроектстрой» (с учетом смены наименования – общество СЗ «Профессорский») (покупатель) недвижимое имущество:  здание (апартаменты гостиничного типа), кадастровый номер 74:36:0602004:5910, площадь 154,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных, 100 В, земельный участок, кадастровый номер 74:36:0602004:5653, площадь 3479 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных. 

По акту приема-передачи от 19.11.2020 поименованное в договоре недвижимое имущество передано покупателю.

Договор купли-продажи от 06.10.2020 зарегистрирован в установленном порядке 27.11.2020.

 Ссылаясь на то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602004:5653 был предоставлен обществу «Росстрой» в собственность без проведения торгов с нарушением положений статей 39.3, 39.20, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку расположенный на нем объект с кадастровым номером 74:36:0602004:5910 не являлся объектом недвижимости, что площадь предоставленного к выкупу земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602004:5653 превышает площадь землепользования, необходимую для эксплуатации расположенного на нем объекта, общество «Ресурс» обратилось в арбитражный суд.

При исследовании обстоятельств настоящего дела суды установили, что собственником и фактическим владельцем здания (апартаменты гостиничного типа) с кадастровым номером 74:36:0602004:5910 площадью 154,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных, 100 В, сначала являлось общество «Росстрой», а затем – общество с ограниченной ответственностью «Спецпроектстрой» (после смены наименования – общество СЗ «Профессорский»). Спорное здание и земельный участок, на котором оно располагалось, не находились в фактическом законном владении и пользовании истца.

Учитывая, что истец не является собственником земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602004:5653, последний не находится в его владении, в границах данного земельного участка объекты недвижимости истца отсутствуют, суды заключили, что оснований для вывода о том, что право собственности общества СЗ «Профессорский» на здание (апартаменты гостиничного типа) нарушает права и законные интересы истца, не имеется.

Таким образом, учитывая, что общество «Ресурс» правом владения и пользования или указанным зданием или земельным участком, на котором оно располагается, не обладает, также как и правом на обращение в суд в защиту неопределенного круга лиц либо в защиту публичных интересов, суды заключили, что истец не доказал наличие у него права на предъявление иска о признании права собственности ответчика на указанное здание отсутствующим. 

Оценивая и отклоняя доводы общества «Ресурс» о том, что договор купли-продажи земельного участка вносит неопределенность в правовую или имущественную сферу истца, при этом в случае возврата спорного земельного участка ответчиком комитету общество могло бы претендовать на заключение договора купли-продажи указанного земельного участка по результатам торгов как собственник смежного земельного участка «Ресурс», суды приняли во внимание следующее.

Суды выявили, что доказательств того, что общество «Ресурс» ранее обращалось к комитету за предоставлением ему спорного земельного участка, но ему было отказано исходя из преимущественного права общества «Росстрой», или того, что на земельном участке располагается принадлежащее истцу недвижимое имущество, наличие которого не было учтено при выделении земельного участка ответчику, не представлено.  

Также истцом не представлено и доказательств того, что общество «Ресурс» обращалась в комитет с предложением о формировании дополнительного земельного участка. 

Учитывая изложенное, суды пришли к выводу о том, что наличие заинтересованности общества «Ресурс» в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602004:5653 на момент заключения комитетом с обществом «Росстрой» договора № 14046/10-зем. купли-продажи земельного участка от 16.04.2018 истцом не доказано.

С учетом изложенного суды не усмотрели законного интереса истца в оспаривании указанной сделки.

Суды заключили, что основанием для инициирования настоящего спора явилось фактически оспаривание прокурором в рамках дела № А76-2324/2020 Арбитражного суда Челябинской области выданного обществу «СЗ «Домострой» разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0602004:55, являющемся смежным земельным участком по отношению к земельному участку с кадастровым номером 74:36:0602004:5653.

 Вместе с тем суды  приняли во внимание, что, удовлетворяя требования прокурора в рамках дела № А76-2324/2020, суд пришел к выводу о необеспечении истцом в предоставленной проектной документации соблюдения требований раздела 8 СП 4.13130.2013 с учетом высоты запроектированного спорного многоквартирного дома функциональной пожарной опасности Ф1.3, то есть со стороны истца и общества  «СЗ «Домострой» при осуществлении проектирования и строительства дома на предоставленном им в аренду земельном участке не были учтены действующие нормы и правила по размещению, в том числе пожарных проездов. 

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что удовлетворение судом исковых требований не повлечет автоматического восстановления предполагаемых нарушенными прав и законных интересов истца, не обеспечит поступление в пользование общества «Ресурс» спорного земельного участка, результат проведения торгов в отношении спорного земельного участка также является неопределенным по отношению к истцу, суды не усмотрели оснований для вывода о материальной заинтересованности общества «Ресурс» в оспаривании договора от 16.04.2018 № 14046/10-зем. купли-продажи земельного участка.

При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении требований общества «Ресурс» о признании недействительным договора от 16.04.2018 № 14046/10-зем. купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности указанной сделки в виде возложения на  общество «Росстрой» обязанности возвратить комитету земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602004:5653 общей площадью 3479 кв. м, по адресу: 

<

...>.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Довод заявителя кассационной жалобы о необоснованном отказе судов в проведении судебной экспертизы отклоняется судом кассационной инстанции, учитывая, что у истца не имеется права на обращение с настоящим иском, поскольку он не является стороной оспариваемой им сделки. 

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в том числе довод о том, что имевшийся на земельном участке с кадастровым номером  74:36:0602004:5653 объект не является объектом недвижимости и поэтому право на него подлежит признанию недействительным, также являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2022 по делу № А76-8691/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ресурс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий           И.А. Татаринова 

 

Судьи           М.В. Торопова

 

В.А.  Купреенков