﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-62330/2017

09 июля 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     02 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самарчук Ю. В., 

при участии:  

от истца: генеральный директор Ваховский Д. В., на основании выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 16.10.2018; 

от ответчика: Пашинский М. Л., по доверенности от 14.09.2018; 

от третьих лиц: 1) Баженова А. И., по доверенности от 14.06.2018; 

от иных лиц: не явились, извещены надлежащим образом;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-306/2019)  ООО «Сектор Б» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.11.2018 по делу № А56-62330/2017 (судья Галенкина К.В.), 

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Сектор Б» (192148, Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 37, лит. А, офис 15Н, ОГРН 1137847099202, ИНН 7811545720) к Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью «Феникс Фармаси Лимитед» (Private company limited by shares «Phoenix Pharmacy Limited») о регистрации перехода права собственности, 

третьи лица: 1. Ерошевский Яков Александрович, 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 3. общество с ограниченной ответственностью «Комбинат химико-пищевой ароматики», 4. Логунова Юлия Владимировна; 

по встречному исковому заявлению Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью «Феникс Фармаси Лимитед» (Private company limited by shares «Phoenix Pharmacy Limited») к обществу с ограниченной ответственностью «Сектор Б» о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сектор Б» (195027, Санкт-Петербург город, улица Партизанская, дом 11, литера А, кабинет 14, ОГРН: 1137847099202, Дата присвоения ОГРН: 07.03.2013, ИНН: 7811545720) (далее – Истец, Общество, ООО «СБ») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью «Феникс Фармаси Лимитед» (Private company limited by shares «Phoenix Pharmacy Limited») (юридическое лицо по законодательству Республики Кипр,  зарегистрированное  26.10.2006 за номером НЕ186294, 26 Акарнон, Лакатамия, 2305, Никосия, Кипр) (далее – Ответчик, Компания) о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки по адресам: Санкт-Петербург, Партизанская ул., д. 11, лит. Ч, кадастровый номер 78:11:0006044:1435, и Санкт-Петербург, Партизанская ул., д. 11, лит. А, кадастровый номер 78:11:0006044:1436. 

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 07.11.2017 к совместному рассмотрению с первоначальным иском судом принято встречное исковое заявление Компании о признании договора купли-продажи от 12.08.2014 № 12082014 недействительным.

Определениями от 26.09.2017  и от 07.11.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Ерошевский Яков Александрович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, общество с ограниченной ответственностью «Комбинат химико-пищевой ароматики» и Логунова Юлия Владимировна. 

Решением арбитражного суда от 20.11.2018 в удовлетворении ходатайства Компании о назначении повторной экспертизы отказано. Суд отказал в удовлетворении первоначального иска ООО «СБ» и удовлетворил встречный иск Компании, признав недействительным договор купли-продажи от 12.08.2014 № 12082014. 

Общество обжаловало решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, с принятием нового решения, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. По мнению Общества, заключением судебной экспертизы от 21.12.2017 опровергнуты доводы Компании о фальсификации договора купли-продажи земельных участков. Также Истец указал на то, что сделка не может быть признана одновременно мнимой и кабальной. При этом Общество не согласно с данной судом оценкой пунктов 3.2, 3.4., 4.3. договора и полагает вывод суда о мнимости сделки не соответствующим фактическим обстоятельствам дела. Истец указал на то, что целью заключения договора купли-продажи являлась реализация инвестиционного проекта.

Как указывает Истец, Общество не только желало наступления предусмотренных договором правовых последствий, но и совершало действия, направленные на его исполнение. 

Также Общество не согласно с выводом суда о неплатежеспособности покупателя по договору, в том числе не исключая возможности оплаты за Общество иным юридическим лицом, с которым у Общества имеются правоотношения в рамках реализации инвестиционного проекта. При этом Общество полагает, что суд дал оценку исключительно договорным условиям сторон без учета предшествующих заключению сделки переговоров, прибыли, которую продавец бы мог получить при реализации инвестиционного проекта (пункты 2.4.1, 2.4.2), а равно иных взаимоотношений сторон в области инвестирования, а также не приняв во внимание доводы Истца о том, что причиной неисполнения договора являлся корпоративный конфликт в Компании. При этом Общество полагает, что суд первой инстанции не дал оценку обстоятельствам фальсификации акционерами  Компании предварительного договора купли-продажи от 29.01.2015 земельных участков, являющихся предметом настоящего спора, не исследовал обстоятельства, установленные в рамках гражданского дела № 2-3100/2017, а также уголовного дела № 11802400008000068. Истец не согласен с выводом суда о кабальности оспариваемой сделки, поскольку к данному заключению суд пришел лишь по критерию заниженной стоимости продажной цены земельных участков (убыточности для Компании), что, кроме прочего, не доказано Обществом. В качестве возражений в отношении заниженной стоимости земельных участков Общество указало на то, что  последние ограничены в использовании, поскольку на территории земельных участков располагается химическое производство эфиров, отнесенное к 1 классу опасности с санитарно-защитной зоной в 1000м, которое впоследствии Общество было намерено упразднить и использовать часть участков под иные коммерческие цели. При этом земельные участки были обременены правами аренды и ипотеки, что влияет на рыночную стоимость земельных участков. Согласно отчету   ООО «Агентство деловых конструкций» от 26.09.2014 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 17.09.2014 составила 54 745 000 руб., что в два раза ниже договорной цены. Достоверность  отчета ИП Лобова В.А. от 03.04.2018 и рецензии ООО «Фирма Актив» от 02.04.2018 № 115, согласно которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 17.09.2014 составила 232 085 000 руб.  оспаривается Обществом. Кроме того, по мнению Общества, судом неправильно применены положения кипрского законодательства, в обоснование чего повторно представлено  юридическое заключение от 06.03.2018, подготовленное компанией «Веларис энд Веларис», решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2018 по делу №А56-76373/2015, из которого следует, что договор купли-продажи со стороны Компании заключен уполномоченными лицами с соблюдением норм кипрского права в отсутствие указанной в статье 191 Закона о Компаниях заинтересованности, а равно нарушения прав миноритарных акционеров (статья 202 Закона о компаниях). В свою очередь, представленные Компанией заключения адвоката Адвокатской палаты Кипра Александроса Элефтериу и правовое заключение от 11.06.2018, также оспариваются Обществом. Кроме того, Общество оспаривало вывод суда об аффилированности Общества и Ваховского Д.В. с Компанией и Ерошевским Я.А. Вместе с тем, Общество сослалось на то, что поведение Компании не давало оснований сомневаться в действительности сделки, в связи с чем Ответчиком допущено злоупотребление правом. В обоснование доводов о нарушении норм процессуального права Общество указало на то, что решение суда в нарушение положений статей 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не содержит мотивов, по которым были отклонены доводы Общества. 

15.03.2019 в апелляционный суд поступило ходатайство Общества о назначении по делу судебной экспертизы	отчета об определении рыночных стоимостей объектов оценки, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Партизанская ул., д.11, №099/14-ОН от 26.09.2014, выполненного оценщиками Леонтьевой Ларисой Юрьевной и Комиссаренко Кириллом Анатольевичем (ООО «Агентство деловых консультаций»), а также отчета об определении рыночной стоимости земельных участков, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Партизанская ул., д.11, №99 от 03.04.2018, выполненного оценщиком - ИП Лобовым Владимиром Алексеевичем. 

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2019 (председательствующий Жиляева Е. В., судьи Полубехина Н. С., Тимухина И. А.) рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 16.04.2019 в 17:00 час. 

Ввиду нахождения в ежегодном отпуске судьи Полубехиной Н. С. в соответствии с частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением председателя третьего судебного состава от 16.04.2019 судья Полубехина Н. С. заменена на судью Желтянникова В. И.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2019 (председательствующий Жиляева Е. В., судьи Желтянников В. И., Тимухина И. А.) рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 14.05.2019 в 16 час. 30 мин. 

Ввиду нахождения в ежегодном отпуске судьи Желтянникова В. И. в соответствии с частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением председателя третьего судебного состава от 14.05.2019 судья Желтянников В. И. заменен на судью Полубехину Н.С.

06.05.2019 в апелляционный суд поступило ходатайство Общества, в котором оно просило назначить судебную оценочную экспертизу, поставив на разрешение эксперта следующие вопросы: 	Определить рыночную стоимость находящихся в споре земельных участков по состоянию на 12.08.2014; Является ли рыночной стоимость земельных участков, указанная в договоре купли-продажи земельных участков №12082014 от 12.08.2014, с учетом условий указанного договора, а также целей их приобретения.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 (председательствующий Жиляева Е. В., судьи Полубехина Н. С., Тимухина И. А.) рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 02.07.2019 в 16:30 час. 

Ввиду нахождения в ежегодном отпуске судьи Тимухиной И. А. в соответствии с частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением председателя шестого судебного состава от 02.07.2019 судья Тимухина И. А. заменена на судью Желтянникова В. И.

 В судебном заседании 02.07.2019 представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить.

Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель Ерошевского Я.А. с доводами жалобы согласился.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 Протокольным определением в соответствии со статьями 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом отклонено ходатайство Общества о назначении судебной экспертизы, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и наличием объективной возможности рассмотрения спора по имеющимся в деле доказательствам.

 Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее. 

Между Компанией (продавец) и Обществом (покупатель) был заключен договор от 12.08.2014 № 12082014 купли-продажи земельных участков (далее – Договор), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельные участки по адресам: Санкт-Петербург, Партизанская ул., д. 11, лит. Ч, кадастровый номер 78:11:0006044:1435, и Санкт-Петербург, Партизанская ул., д. 11, лит. А, кадастровый номер 78:11:0006044:1436, а покупатель – принять участки и оплатить цену договора (л.д. 25 т. 1). 

Пунктом 2.2 Договора стороны согласовали, что документы на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты будут поданы сторонами не позднее 31.12.2017, но не ранее 31.12.2016 (отсрочка исполнения обязательств, вытекающих из договора). Любая из сторон вправе требовать исполнения договора (в частности, требовать исполнения обязательства по регистрации перехода права собственности на объекты, исполнения обязательства по приему-передаче объектов) после 31.12.2016, направив по 31.12.2017 соответствующее требование другой стороне. Сторона, получившая требование об исполнении, обязана его исполнить в течение 3 дней с момента получения. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объекты после 31.12.2016, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на объекты. 

При этом согласно пункту 4.4 Договора стороны подают документы в регистрирующий орган на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты в течение 3 дней с момента получения любой из сторон от другой стороны требования об исполнении.

Порядок расчетов определен сторонами в разделе третьем Договора, согласно пунктам 3.1, 3.2 которого цена договора составляет 110 000 000 руб. и состоит из цены земельного участка 1 – 29 187 080 руб., цены земельного участка 2 – 80 812 920 руб. Оплата цены договора производится покупателем в течение 60 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты от продавца к покупателю. 

В пункте 3.4 договора стороны пришли к соглашению не обременять объекты залогом до полного исполнения покупателем обязанности по оплате объектов (цены договора). 

20.07.2017 Обществом в адрес Компании было направлено требование об исполнении (л.д. 63 т. 1).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком договорных обязательств, Истец 07.08.2017 направил Ответчику претензию от 05.08.2017 с требованием о подаче документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

Поскольку названная претензия была оставлена Ответчиком без удовлетворения, Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

Возражая против иска, Компания указала на мнимость Договора, его кабальность, наличие корпоративного конфликта в Компании, и обратилась со встречным иском о признании договора недействительным. 

Проверив  законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Указанная норма закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу.

Таким образом, по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц.

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

В этой связи, злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, является основанием для признания этих сделок недействительными.

В силу пункта 1 статьи 167 названного Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации  мнимая сделка, то есть сделка, совершенная только для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов.

Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

При этом мнимые сделки совершаются для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц. Мнимые сделки характеризуются несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Таким образом, волеизъявление сторон при заключении данной сделки должно быть направлено на переход права собственности на товар от продавца к покупателю и фактическую передачу товара во владение последнего, то есть выбытие товара из имущественной сферы продавца на возмездной основе.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав договорные условия сторон  каждое в отдельности и во взаимной связи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сделка совершена только для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Так, суд оценил положения пункта 3.2 Договора, согласно которому оплата цены договора производится покупателем в течение 60 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты от продавца к покупателю во взаимосвязи с пунктом 3.4. Договора и обоснованно заключил, что предоставление продавцом покупателю столь длительной отсрочки оплаты цены договора притом, что в пункте 3.4 договора стороны согласовали условие не обременять объекты залогом до полного исполнения покупателем обязанности по оплате объектов (цены договора), указывает на предоставление продавцом покупателю особо выгодных условий, не свойственных договорам подобного рода; свидетельствует об аффилированности физических лиц, подписавших договор. Само по себе договорное условие о необходимости в таком случае уплатить продавцу сумму компенсации (пункт 2.4.2) в отсутствие доказательств платежеспособности должника не свидетельствует о защищенности интересов продавца.

При этом суд также учел отсутствие в материалах дела каких-либо реальных гарантий оплаты земельных участков  Обществом, уставной капитал которого составляет 10 000 руб. и деятельность которого согласно выписке из ЕГРЮЛ не связана с оборотом объектов недвижимости.

Вопреки доводам жалобы потенциальная правоспособность юридического лица гарантом исполнения обязательств при осуществлении коммерческой деятельности являться не может.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии у Общества счетов в кредитных организациях сделан судом первой инстанции, исходя из сведений, сообщенных суду самим генеральным директором ООО «СБ» Д.В. Ваховским в письме от 14.08.2017 (л.д. 18 т. 1), в связи с чем ссылку Д.В. Ваховского в апелляционной жалобе на недостоверность данного обстоятельства нельзя признать добросовестной.

Кроме того, сам Договор действительно не содержит каких-либо банковских реквизитов покупателя, что не соответствует хозяйственной практике заключения возмездных  сделок, в том числе учитывая, что наличные расчеты между юридическими лицами запрещены. Указанное обстоятельство также свидетельствует об отсутствии намерения сторон исполнять сделку.

Более того, суд первой инстанции обратил внимание на отсутствие в материалах дела доказательств осуществления Обществом какой-либо финансовой деятельности.

Учитывая изложенное, обоснованным является вывод суда первой инстанции о том, что Общество ни по видам своей деятельности, ни по размеру уставного капитала, ни по текущей деятельности и финансовым результатам, не может являться покупателем участков, имеющим реальный и законный интерес в их приобретении, а также финансовые средства для их оплаты. 

Обоснованные сомнения в действительности сделки вызвали у суда первой инстанции и положения пункта 4.3 Договора, согласно которым государственная регистрация перехода права собственности на объекты не зависит от фактической передачи продавцом покупателю владения на объекты по передаточному акту, т.е. право собственности покупателя регистрируется вне зависимости от того, произошла ли фактическая передача владения объектами от продавца к покупателю. 

Указанная договоренность правомерно оценена судом как намерение зарегистрировать переход права собственности на участки в отсутствие фактической передачи земельных участков во владение покупателя.

Апелляционный суд учитывает, что стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее документальное оформление (п. 86 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В этой связи доводы подателя жалобы о том, что покупателем оспариваемая сделка исполнялась, поскольку 20.07.2017 им было заявлено требование в соответствии с пунктом 2.2. Договора о подаче документов на государственную регистрацию (а впоследствии заявлен иск по настоящему делу), не принимаются апелляционным судом, поскольку данные действия продолжают цепочку формальных действий, в том числе  учитывая обязательность государственной регистрации сделки, направленных на придание сделке законного вида. 

То обстоятельство, что оспариваемая сделка не может быть одновременно мнимой и кабельной само по себе не исключает права суда дать оценку тому обстоятельству, что условия договора очевидно отличались от разумных действий хозяйствующих субъектов при заключении подобного рода сделок. 

Так, продавец обязан в течение 3 дней по требованию покупателя передать ему во владение объекты недвижимости и подать документы на регистрацию права собственности на них, не получив при этом какого-либо денежного возмещения в течение 60 банковских дней и одновременно не имея гарантий исполнения покупателем своих денежных обязательств, поскольку земельные участки не находятся в залоге. 

Суд также отметил существенно заниженную стоимость участков, определенную в Договоре, которая согласно пункту 3.1 Договора составляет 110 000 000 руб., в то время как только кадастровая стоимость участков составляла 194 526 867 руб.  При этом суд установил, что в 2013 году Компания обращалась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006044:50 (впоследствии разделенного на 2 спорных участка), равной рыночной стоимости – 168 000 000 руб. В процессе рассмотрения данного дела № А56-23158/2013 Компания, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга заключили мировое соглашение, в котором констатировали рыночную стоимость участка, из которого были образованы два спорных земельных участка, по состоянию на 15.03.2012 в размере 270 443 479 руб. 52 коп. 

В силу положений части 6 статьи 141 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не утверждает мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Экономически обоснованных доводов о том, что с 15.03.2012 по дату заключения Договора стоимость участка существенно изменилась, Общество не проводит. Ссылки на изменение экономической ситуации нельзя признать убедительными.

Ссылка Общества на отчет об оценке № 099/14-ОН от 26.09.2014, выполненный ООО «Агентство деловых консультаций» по заказу Компании, согласно которому рыночная стоимость участков по состоянию на 17.09.2014 составляет 54 745 000 руб.  (л.д.  65 т. 4), не принимается апелляционным судом, поскольку указанная стоимость определена с учетом скидки на срок реализации проекта в 58,7840%. (согласно пункту 13 раздела 2 отчета (л.д. 17 т. 4) определение рыночной стоимости оценщик проводит при условии, что срок рыночной экспозиции не превышает 90 дней).

Поскольку оснований полагать, что при заключении оспариваемого Договора имела место срочная продажа, не имеется (само Общество в жалобе  утверждает о ведении переговоров  в отношении участков с 2012 года), постольку указанная стоимость участков не принимается судом во внимание.

В свою очередь, в таблице 9.9 Отчета указана стоимость земельных участков с учетом обременения в виде аренды – 132 825 996 руб. (л.д. 60 т. 4).

Между тем, сам по себе факт заключения Компанией 17.09.2014, то есть после заключения Договора, с ООО «Агентство деловых консультаций» для принятия управленческих решений (пункт 1.1. отчета)  договора № 099/14-ОН на оценку рыночной стоимости земельных участков с условием их продажи в течение трех месяцев, по мнению апелляционного суда, очевидно свидетельствует об отсутствии у Компании намерения исполнять условия оспариваемого Договора.   

Стоимость продажи земельного участка по договору купли-продажи от 26.06.2007 в размере 45 585 760 руб. объективно не может быть признана ориентиром при заключении оспариваемой сделки 12.08.2014.

Исследовав содержание отчета об оценке ООО «Агентство деловых консультаций» № 099/14-ОН от 26.09.2014, отчета ИП Лобова В.А. от 03.04.2018 (л.д. 94 т. 6) и рецензии ООО «Фирма Актив» от 02.04.2018 № 115 (л.д. 80 т. 6), согласно которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 17.09.2014 составила 232 085 000 руб., во взаимосвязи с вышеуказанными сведениями о стоимости земельных участков, а также  оценив доводы Общества о недостоверности представленных Компанией доказательств, о наличии обременений участков, разрешенном виде деятельности на участке с учетом расположения на нем Комбината, производящего эфиры, инвестиционных планов Общества, суд апелляционной инстанции, вместе с тем, не усмотрел оснований для назначения по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельных участков (о проведении которой кроме прочего не было заявлено Обществом при рассмотрении дела судом первой инстанции, часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку стоимость земельных участок является лишь одним из многочисленных обстоятельств, вызывающих сомнение в действительности сделки, не являясь при этом квалифицирующим признаком мнимой сделки, а также учитывая, что вышеуказанная стоимость участков применялась в рамках как публично-правовых, так и частноправовых отношений, а, следовательно, являлась в достаточной степени достоверной.

Вопреки утверждению Общества, суд первой инстанции  дал оценку доводам Общества о наличии коммерческого интереса продавца в заключении сделки со ссылкой на пункты 2.4.1 и 2.4.2 Договора с учетом неплатежеспособности покупателя.

Действительно, в указанных договорных условиях стороны согласовали существенные условия отчуждения объектов в собственность покупателя и установили, что если проект строительства будет реализован покупателем в течение 5 лет с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объекты, то в этом случае покупатель обязуется выплатить продавцу дополнительно к цене договора денежную сумму в двукратном размере цены договора; если покупатель произведет отчуждение объектов в пользу третьего лица в течение 5 лет с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объекты, то в этом случае покупатель обязуется выплатить продавцу дополнительно к цене договора денежную сумму (дополнительное вознаграждение) в размере, определяемом по формуле: S1= S2/2, где S1 – дополнительное вознаграждение, S2 – денежная сумма, за которую покупатель произвел отчуждение объектов в пользу третьего лица, которая в любом случае (в частности, в случае безвозмездного отчуждения) не может быть меньше цены договора.

 Однако, исходя из имущественного положения Общества, не имеется оснований полагать, что исполнение сделки в части оплаты как стоимости земельных участков, так и суммы премиальной оплаты, так и компенсации в принципе было бы возможным. Не представлено таких доказательств и на момент рассмотрения спора судом.

При оценке намерений сторон суд первой инстанции  также учел обстоятельства, установленные в рамках арбитражного дела № А56-34286/2015, в котором соглашение о погашении долга № 1-14/10/2014 от 25.12.2014, на основании которого право собственности на спорные земельные участки перешло от Компании к Ерошевскому Я.А. (подписавшему Договор от лица Компании в настоящем деле), признано недействительной сделкой, заключенной с заинтересованностью Ерошевского Я.А. как акционера Компании, а также с явным ущербом для Компании. 

Исходя из пояснений самого Общества о длительном ведении переговоров с Ерошевским Я.А., доверительных с ним отношениях, следует признать, что Общество не могло не знать о соглашении о погашении долга № 1-14/10/2014 от 25.12.2014.

Таким образом, акционером Компании и лицом, подписавшим оспариваемый в рамках настоящего дела Договор,  предпринимались меры по выводу спорных земельных участков из состава активов Компании, в том числе после заключения оспариваемой сделки.

Вопреки доводам жалобы факт наличия корпоративного конфликта в Компании подтверждает мнимость оспариваемой сделки, поскольку косвенно свидетельствует о наличии заинтересованности акционеров Компании в сокрытии действительного смысла сделки от иных акционеров.  В пользу данного вывода свидетельствует и то  обстоятельство, что в материалах дела не имеется ни одного извещения в какой-либо форме  акционеров Компании о существовании оспариваемой сделки. Из пояснений Демоса Катиса, являющегося временным управляющим Компании на основании постановления окружного суда г. Никоссии по делу №4418/2015, следует, что он также не располагает сведениями о наличии правоотношений с Обществом (л.д. 30 т. 2).

В материалах дела имеется технико-экономическое обоснование проекта реконструкции производственной площадки Комбината от 05.02.2013, составленное ООО «Алгоритм» по заказу Ваховского Д.В. (л.д. 1 т. 5), согласно которому проект предполагает развитие территории, снос части здания котельной, демонтаж ряда зданий и железнодорожного переезда,  строительство нового здания котельной и сдачу в аренду части участка, проектирование производственно-складского комплекса и зданий административно- производственного назначения (л.д. 13 т. 5). 

В электронном виде представлены отчет о проведенных Комбинатах мероприятиях в рамках вышеуказанного проекта, соглашение о предоставлении опциона на заключение договора купли-продажи доли в уставном капитале, а также о реализации инвестиционного проекта по строительству современного промышленного производства химико-пищевой ароматики от 05.06.2017.

Согласно пункту 1.2.1 соглашения об опционе от 05.06.2017 Ваховский  Д.В. и Ерошевский Я.А. договорились о том, что в связи с изменением экономической ситуации в период с 2013 года по 2017 год и не рентабельности реализации инвестиционного проекта по реконструкции и модернизации промышленного производства химико-пищевой ароматики на земельных участках, являющихся объектами договора купли-продажи (оспариваемый в рамках настоящего дела договор), в том числе невозможности привлечения инвесторов для реализации такого проекта, его реализация будет осуществлена путем нового строительства на ином земельном участке, расположенном в административных границах Ленинградской области; стороны согласовали, что на земельных участках продавец будет осуществлять новое строительство современного общественно-делового комплекса, при этом производственная деятельность Комбината, осуществляемая на земельных участках, подлежит прекращению и ликвидации не позднее чем в течение 2 (двух) лет с момента заключения соглашения, при этом аренда Комбинатом земельных участков считается прекращенной и договор аренды в отношении земельных участков расторгнутым по истечении 2 (двух) лет с момента заключения соглашения.

При оценке данных доводов суд исходит из того, что сама по себе заинтересованность Ваховского Д.В. в реализации инвестиционного проекта с использованием производственных площадей Комбината не свидетельствует безусловно о намерении созданного им Общества совершать в отношении земельных участков оспариваемую в рамках настоящего спора сделку и на изложенных в Договоре условиях.

Из материалов настоящего дела, а также обстоятельств, установленных в рамках арбитражного дела № А56-76373/2015, и других судебных споров с участием Компании следует, что в связи с наличием в Компании корпоративного конфликта между акционерами имелись разногласия, в том числе в отношении корпоративного контроля Компании над Комбинатом, долей в уставном капитале Комбината, необходимости модернизации Комбината.

В данном случае оспариваемая сделка заключена не от имени Ваховского Д.В., а от имени Общества, доказательства платежеспособности которого отсутствовали и отсутствуют в настоящее время. Суд обращает внимание на то, что доводы о возможности привлечения средств инвесторов носят предположительный характер, а фактически в деле не имеется никаких доказательств готовности каких-либо лиц производить оплату за Общество. Напротив, из соглашения о предоставлении опциона от 05.06.2017 усматривается неготовность к инвестированию в проект. До настоящего времени не имеется сведений об осуществлении Обществом какой-либо приносящей доход деятельности, соизмеримой со стоимостью земельных участков, не представлены гражданско-правовые сделки, в рамках которых мог быть получен доход. Доводы Ваховского Д.В. о том, что юридическое лицо, Общество, было специально создано для заключения сделки и привлечения инвесторов, суд оценивает критически, в том числе учитывая отсутствие поручительства какого-либо лица за исполнение обязательств таким Обществом.

Суд учитывает, что коммерческая деятельность осуществляется юридическими лицами на свой риск (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации),  однако, успешная реализация инвестиционного проекта в данном случае могла бы обеспечить получение продавцом предусмотренного пунктом 2.4.1 вознаграждения, но не предусмотренной пунктом 3.2. Договора в течение  60 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты от продавца к покупателю оплаты сделки, учитывая сроки реализации инвестиционного проекта. При этом установленная законом гарантия продавца на залог объектов недвижимости в случае неисполнения покупателем обязательств по оплате в данном случае сторонами исключена.

 Учитывая изложенное, доводы Общества о намерении исполнить условия Договора, заявленные со ссылкой на инвестиционную деятельность, не могут быть приняты апелляционным судом.

В рассматриваемом случае из совокупности установленных по делу обстоятельств усматривается отсутствие у обеих сторон спора намерения  создать правовые последствия, характерные для договора купли-продажи. 

Поскольку мнимая сделка является ничтожной, суд апелляционной инстанции полагает, что решение вопроса о правильности применения судом первой инстанции норм законодательства Республики Кипр на законность принятого судебного акта влиять не может.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заключением проведенной по настоящему делу судебной экспертизы от 21.12.2017 опровергнуты доводы Компании о фальсификации Договора, правового значения для разрешения настоящего спора не имеют, поскольку при мнимой сделке сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. В соответствии с правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7204/12, в делах об оспаривании мнимых сделок заявление о фальсификации не достигает цели, так как, совершая сделки лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся.

Апелляционный суд учитывает, что для данной категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил встречный иск о признании Договора недействительным, в связи с чем предусмотренных статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения первоначального иска не имелось. 

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.11.2018 по делу № А56-62330/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

 

Судьи

В.И. Желтянников

 Н.С. Полубехина