Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                      Дело № А21-5473/2022

« 17 » ноября 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 10 ноября 2022 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 17 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации  городского округа «Город Калининград»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет»

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

 

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236006, 

<

...>) (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236023, 

<

...>) (далее – Общество, ответчик) задолженность по арендной плате по договору на передачу в аренду городских земель от 28.12.2007 № 009230 за период с 28.12.2007 по 31.10.2022  в размере 7 259 352,38 руб. и пени по состоянию на 31.10.2022 в размере 20 467 382,44 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, с учетом уточнения, в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на полное погашение задолженности, а также на необоснованное начисление истцом арендной платы с применением двойного коэффициента, ссылаясь на невозможность использовать земельный участок по назначению ввиду отсутствия подъездных путей. Кроме этого, заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по части требованиям. При отклонении доводов ответчика, Общество просило применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и снизить размер неустойки.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, Общество по договору № 009230 от  28.12.2007 (далее – договор) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:120814:23, площадью 29 020 кв.м. по ул. Державина – пер. Державина – ул. Писарева – ул. Целлюлозная в г. Калининграде, предоставленного под  неоконченные строительством многоэтажные, многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными административными, торговыми, бытовыми помещениями и объектами общественного питания. Срок договора установлен до 08 ноября 2056 года.

Арендатор, подписав договор, взял на себя обязательство выполнять все условия договора, в том числе: вносит арендную плату, размер и  порядок её внесения установлен в разделе 4 договора.

В пункте  4.11 договора  установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что Общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по  оплате  арендной  платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе и арендная плата.

Согласно  статье 606  ГК РФ по договору  аренды  (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель)  обязуется  предоставить арендатору (нанимателю)  имущество  за  плату во временное владение и пользование  или  во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).

Доказательств того, что арендатор не пользуется земельным участком, расторг договор или отказался от договора в материалы дела не представлено. Сам факт занятия земельного участка является основанием для уплаты арендной платы, поскольку в соответствии со статьей 622 ГК РФ и пункта 1 статьи 65  Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата продолжает начисляться, а заявленные ответчиком доводы подлежат отклонению.

Принципиальные разногласия сторон возникли относительно обоснованности начисления Администрацией арендной платы, исходя из двойной ставки.

В пункте 4.15 договора стороны определили, что в случае не использования земельного участка или не использования его по целевому назначению арендная плата взимается в двойном размере за период с момента установления нарушения до момента его устранения. Не соблюдение условий пункта 5.2.1 договора является не использованием земельного участка по целевому назначению.

Так же Решением  окружного Совета депутатов города Калининграда от 28.11.2007 № 376 утверждено Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград», и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Положение № 376).

В пункте 2.2 Положения № 376 (в редакции решения городского Совета депутатов Калининграда от  19.06.2013 № 183) определено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, для строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере арендной платы, установленной по договору аренды, если иное не установлено земельным законодательством.

Доводы ответчика о том, что применение истцом указанного положения,  в редакции от 2013 года, при расчете арендной платы двойной ставки, наступает при  определенном условии, а именно неведении в эксплуатацию. построенного объекта недвижимости на земельном участке по истечении трехгодичного срока, которое арендатор при заключении спорного договора не мог разумно предвидеть и возможно договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, судом отклоняется, поскольку носит предположительный характер.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, разрешение на строительство им до настоящего времени не получено.

Отсутствие возможности использования переданного участка ответчик связывает с отсутствием подъездных путей к нему.

В статье 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Так арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства обращения к истцу с просьбой устранить препятствия в использовании спорного земельного участка. С требованием о расторжении договора не заявлял, возврат земельного участка не произвел, с заявлением об освобождении от арендных платежей с указанием на невозможность полноценного использования земельного участка по целевому назначению также не направлялось.

Само по себе получение градостроительного плана земельного участка, обращение за получением технических условий, представляет собой мероприятия административно-правового характера, не связанные с проведением каких-либо работ непосредственно на участке, то есть не могут рассматриваться в качестве освоения, не являются использованием земельного участка по назначению.

Доводы ответчика о том, что Администрацией не установлен факт нарушения использования, а акт № 156 проверки использования земель от 03.05.2012 является недопустимым доказательством, судом отклоняется, поскольку Общество в ходе всего судебного разбирательства указывало на не использование земельного участка. При этом объективной невозможности не использования земельного участка не представлено.

Таким образом, суд находит обоснованным требование Администрации о взыскании с Общества арендной платы, исчисленной исходя из двойной ставки.

В то же время, суд находит частично обоснованным заявление ответчика о пропуске срока исковой давности.

Согласно положениям статей 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности в отношении неустойки также определяется моментом, когда истец узнал или должен был узнать о допущенной ответчиком просрочке в исполнении основного обязательства.

Данный подход отвечает разъяснению, содержащемуся в пункте 24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43) согласно которому по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В пункте 15 постановления № 43 указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как следует из расчета задолженности, приложенному администрацией к иску, часть задолженности по арендной плате и пени образовалась 28.12.2007 по 1 квартал 2019 (плата за который должна быть внесена до 10 апреля 2019 года).

С исковым заявлением  за указанный период Администрация обратилась в суд 23.05.2022 (согласно входящему штампу  суда на исковом заявлении). 

Таким образом, трехлетний срок исковой давности по требованиям истца о взыскании с ответчика задолженность по арендной плате за указанный период истек, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. В связи с чем, требование администрации в указанной части не подлежат удовлетворению.

При этом, в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу пункта 3 статьи 199 ГК РФ в случае, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди них имеются требования кредитора, по которым истек срок исковой давности, исполненное засчитывается в пользу требований, по которым срок исковой давности не истек, в порядке, установленном пунктами 2 и 3 статьи 319.1 ГКРФ.

Довод Администрации о необходимости исчислять срок исковой давности с 4 квартала 2018 года суд находит несостоятельным. 

Таким образом, суд признает обоснованным начисление задолженности по арендной плате за 2, 3, 4 кварталы 2019 года,  за 2020-2021 годы и за 2022 год, начиная с 11.10.2022 в общем размере  5 145 847,35 руб.

Вместе с тем, требования Администрации подлежат удовлетворению в части – в размере 527 132,53 руб., с учетом погашения задолженности в размере 4 618 714,82 руб. В остальной части в удовлетворении требований следует отказать.

Кроме взыскания основного долга истцом заявлено требование о взыскании  с ответчика пени.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи  329 ГК РФ является неустойка.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку ответчиком не был соблюден согласованный сторонами порядок оплаты, то требование о применении меры ответственности за просрочку исполнения обязательства является допустимым. Лицо, подписавшее договор, должно осознавать последствия неисполнения добровольно принятого обязательства. 

Расчет взыскиваемых пеней, представленный истцом, не противоречит условиям договора и  соответствует обстоятельствам  дела, злоупотребление правом со стороны истца также не установлено.

Статьей 207 ГК РФ установлено, что  с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, поскольку срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с 28.12.2007 по 1 квартал 2019 года истек, то срок исковой давности по требованию истца о взыскании с ответчика пени за указанный период также истек, что является основанием для отказа в иске за указанный период.  

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении пени, суд находит его подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума № 7) разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о ее несоразмерности. Проценты (пени, неустойка), подлежащие взысканию, следует рассматривать как разновидность ответственности за нарушение гражданско-правового обязательства. Уменьшение размера неустойки производится в соответствии со статьи 333 ГК РФ в том случае, когда она явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства.

Как следует из пункта 75 Постановления Пленума № 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 69 Постановления Пленума № 7  подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (часть 2 статьи 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования стати 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Данная позиция изложена Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2000  № 277-О.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Суд основывается на том, что неустойка должна оставаться не только компенсационной мерой, но инструментом воздействия на сторону, допустившую нарушение обязательства.  

Кроме того, условия договора аренды предусматривают фактически ответственность только для арендатора. Такой порядок определения размера неустойки в данном случае свидетельствует о не соразмерности последствиям нарушения обязательства, что приводит к накоплению экономически необоснованной прибыли (носит ростовщический характер) и дестабилизации экономического оборота, на что не однократно указывал Верховный суд Российской Федерации в своих судебных актах. 

В целях соблюдения баланса интересов сторон суд считает необходимым уменьшить размер, до адекватного размера, отражающего минимальные потери, понесенные кредитором (истцом) в связи с неисполнением должником (ответчиком) обязательства по договору аренды в установленные договором сроки, до 500 000 руб. В остальной части в удовлетворении иска следует отказать.

Статьей 112 АПК РФ предусмотрено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дело по существу, или в определении.

Принимая во внимание, что истец при подаче искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины, то в силу статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 23 271 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» в пользу Администрации городского округа «Город Калининград» задолженность по арендной плате по договору на передачу в аренду городских земель от 28.12.2007 № 009230 за период с 11.07.2019 по 11.04.2022  в размере 527 132,53 руб. и неустойку в размере 500 000 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Свет» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 23 271 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова