АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-8957/2024

17 сентября 2024 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 03 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 17 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевой Ю.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Саратов 

К Обществу с ограниченной ответственностью УК «ПартнёрДом» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г.Саратов 

О взыскании задолженности, о расторжении договора аренды 

при участии в судебном заседании: 

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью УК «ПартнёрДом» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 1151/2 от 11.07.2022 с 01.09.2023 по 01.12.2023 в размере 23 940,00руб., пени по договору аренды № 1151/2 от 11.07.2022 с 01.09.2023 по 01.12.2023 в размере 2 806,65руб.; о расторжении договора № 1151/2 от 11.07.2022 аренды нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 74,6 кв.м.; выселении ООО УК «ПартнёрДом» из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 74,6 кв.м. 

Отводов суду не заявлено.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыва не представил, извещен надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством. 

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле считаются извещенными надлежащим образом судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Неявка в судебное заседание заинтересованного лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени слушания дела, не препятствует разрешению спора в его отсутствие.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, считает возможным рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие ответчика. Дело рассматривается в порядке статей 153 - 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. 

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67,68,75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Исследовав письменные доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом города Саратова (Арендодатель), с одной стороны, и ООО УК «Партнер Дом» (Арендатор) с другой стороны, заключен договор аренды № 1151/2 от 11.07.2022.

Предметом договора явилась передача арендатору во временное владение и пользование помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 74,6 кв.м.

Согласно п.3.1. договора, годовая величина арендной платы за пользование объектом составляет: за второй год аренды – 60 процентов размера арендной платы: 95760,00/7980,00 руб. в год/в месяц.

Согласно пункту 3.3. договора арендатор за пользование имуществом обязан оплачивать арендную плату за каждый текущий месяц равными долями в размере 1/12 части от годовой суммы не позднее 10-го числа за каждый текущий месяц.

В соответствии с п. 1.5. договора, договор заключен на 5 лет и действует до 11.07.2027.

В соответствии с п. 2.2.2 Арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендную плату за пользование Объектом.

Исходя из условий указанного выше договора, обязанность ответчика по внесению им ежемесячной арендной платы арендодателю за предоставленные по договору нежилое помещение должна им исполняться не позднее 10 числа соответствующего месяца.

Вместе с тем, Ответчик в нарушение п. 2.2.2. заключенного договора, свои обязательства по внесению арендной платы выполнял не в полном объеме, а именно с 01.09.2023 по 01.12.2023 задолженность по арендной плате составила 23 940,00 руб.

Истцом в адрес Ответчика неоднократно направлялись претензии с требованием о погашении образовавшейся задолженности.

Ответчик не вносил арендную плату более 2 сроков подряд.

29.12.2023 ответчику было направлено уведомление № 08-08/32249 с просьбой погасить указанную задолженность в срок до 29.01.2024.

По истечении срока указанного в претензии ООО УК «ПартнерДом» не погасило образовавшуюся по договору аренды задолженность.

Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по арендной плате на момент подачи настоящего искового заявления в суд составляет 23 940,00 руб. за период с  01.09.2023 по 01.12.2023.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Рассматривая настоящий спор, суд руководствуется положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды, представленными доказательствами.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период.

            Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из вышеуказанных норм следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды, являющемуся предметом рассмотрения настоящего спора.

В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым закреплена презумпция возмездности всякого договора, пользование арендованным имуществом обусловлено внесением арендной платы.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. 

На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Обращаясь с настоящим иском, истец обязан доказать факт наличия задолженности.

На момент рассмотрения дела задолженность ответчик по арендной плате по договору аренды № 1151/2 от 11.07.2022 за период с 01.09.2023 по 01.12.2023 составляет  23 940,00руб.

Доказательств оплаты задолженности в материалы дела ответчиком не представлено.

Таким образом, судом установлено, что у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В нарушение статьи 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств, опровергающих наличие задолженности по арендной плате. 

Размер задолженности по арендной плате подтверждается представленными истцом документами. 

Контррасчет задолженности ответчиком не представлен, сумма задолженности не оспорена. 

Учитывая то, что материалами дела подтвержден факт нахождения в аренде спорного недвижимого имущества и ответчик доказательств оплаты задолженности по арендной плате в полном объеме не  представил, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 1151/2 от 11.07.2022 за период  с 01.09.2023 по 01.12.2023 в размере 23 940,00 руб.

Кроме того, статьей 11 Гражданского кодекса РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса  Российской Федерации способами,  в том числе взысканием неустойки.

Согласно пункту 4.2 договора аренды № 1151/2 от 11.07.2022 при неуплате Арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, с 1 по 30-й календарный день включительно, исходя из 1/150 ключевой ставки Банка России с 31-го календарного дня просрочки, действующей на дату заключения Договора.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы Истцом начислена неустойка за период с 01.09.2023 по 01.12.2023 в размере 2 806,65 руб.

Согласно части 1 статьи 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу статьи  329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Как установлено судом, в настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Учитывая нарушение ответчиком сроков исполнения обязательства по оплате арендной платы, истец обоснованно усмотрел основания для неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Расчет договорной неустойки проверен судом и признан не верным, так как расчет произведен на сумму задолженности, включающую задолженность, не являющуюся предметом рассмотрения в настоящем деле, а также без учета сроков внесения арендной платы, установленных договором.

Так, в соответствии  с п. 3.3. договора, арендатор за пользование имуществом обязан оплачивать арендную плату за каждый текущий месяц равными долями в размере 1/12 части от годовой суммы не позднее 10-го числа за каждый текущий месяц.

Судом самостоятельно произведен расчет неустойки за период с 11.09.2023 по 01.12.2023, размер которой составил 578,69 руб.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что договор заключен и действителен, факт нарушения сроков внесения платы подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. Ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком в установленном порядке не заявлено.

При этом, с учетом обстоятельств дела, суд не находит оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой с ответчика неустойки.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», условиями договора аренды и исходя из установленных в ходе рассмотрения дела фактов несвоевременной оплаты арендатором арендной платы, суд признает правомерным взыскать с ответчика неустойку за период с 11.09.2023 по 01.12.2023 в размере 578,69 руб. В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Рассматривая требования истца о расторжении договора № 1151/2 от 11.07.2022 аренды нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 74,6 кв.м.; выселении ООО УК «ПартнёрДом» из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 74,6 кв.м., суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как  установлено  ст.  619  ГК  РФ  по  требованию  арендодателя  договор  аренды  может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется  имуществом  с  существенным  нарушением  условий  договора  или  назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа  не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в  соответствии  с  законом,  иными  правовыми  актами  или  договором  производство  капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. 

Судом установлено, материалами дела подтверждается и не опровергнуто ответчиком, что ответчик не выполнял надлежащим образом принятые на себя обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды.

В нарушение принятых на себя обязательств по договору и действующего законодательства, ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы.

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Факт невнесения арендной платы более двух раз подряд материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, под претензией в общеупотребительном смысле понимается:

1) заявление кредитора, покупателя, заказчика, клиента об уплате долга, возмещении убытков, устранении обнаруженных недостатков, неисправности в приобретенном товаре или выполненной работе;

2) притязание, заявление права на обладание чем-либо;

3) требование кредитора к должнику о добровольном урегулировании спора, связанного с нарушением имущественных прав и интересов кредитора.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).

Соответственно, при обращении с иском о расторжении договора аренды арендодатель в силу статьи 65 АПК РФ обязан доказать соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что 29.12.2023 истцом в адрес ответчика была направлена претензия № 08-08/32249 с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору в срок. В данной претензии истец ссылается на 5.2. договора аренды, указывает, что за ответчиком числиться задолженность по арендной плате в размере 23940 руб., а в случае неоплаты образовавшейся задолженности о намерении обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате.

Из буквального содержания претензии следует, что истцом ставился вопрос не только о необходимости погасить задолженность по арендной плате, но и право обращения в суд с иском о расторжении Договора.

Претензия была направлена в адрес ответчика, что подтверждается представленным в материалы дела списком внутренних почтовых отправлений № 666 от 18.01.2024. 

Однако, суд приходит к следующему, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).

Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно данной норме требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Проанализировав текст претензии, суд признал ее ненадлежащим доказательством соблюдения установленного законом досудебного порядка расторжения договора по требованию арендодателя ввиду отсутствия в ней четко выраженного предложения расторгнуть договор.

Поскольку заявителем не соблюден обязательный досудебный порядок о расторжении договора, то исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

По правилам статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям; судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Однако при изготовлении резолютивной части решения от 21.03.2024 была допущена техническая ошибка.

В соответствии с частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания. 

Из содержания указанной нормы следует, что вносимые в судебный акт исправления не должны изменять его содержания, то есть влиять на существо принятого судебного акта и выводы, изложенные в нем. Исправление опечатки по своей сути носит технический характер. 

Поскольку данная ошибка носит технический характер, не изменяет содержание решения, то подлежит исправлению.

Таким образом, в первом абзаце резолютивной части решения от 03.09.2024 следует читать: «…пени по договору аренды № 1151/2 от 11.07.2022 с 11.09.2023 по 01.12.2023….». Далее по тексту.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ПартнёрДом» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г.Саратов в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Саратов задолженность по арендной плате по договору аренды № 1151/2 от 11.07.2022 с 01.09.2023 по 01.12.2023 в размере 23 940,00руб., пени по договору аренды № 1151/2 от 11.07.2022 с 11.09.2023 по 01.12.2023 в размере 578,69 руб.

Исковое заявление Комитета по управлению имуществом города Саратова в части требования о расторжении договора № 1151/2 от 11.07.2022 аренды нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 74,6 кв.м.; выселении ООО УК «ПартнёрДом» из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 74,6 кв.м., - оставить без рассмотрения.

В остальной части исковых требований в удовлетворении отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ПартнёрДом» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г.Саратов в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1833 рублей.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

 

Судья Арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            В.В.Сахнова