АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А78-6438/2022

г.Чита

02 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена  26 января 2023 года

Решение изготовлено в полном объёме 02 февраля 2023 года

Арбитражный суд Забайкальского края 

в составе судьи Е.В. Гончарук

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании 

дело по иску  по иску Первого заместителя прокурора Забайкальского края (ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>) 

в интересах муниципального образования «Оловяннинский район» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального  района «Оловяннинский район» 

к Администрации муниципального района «Оловяннинский район» (ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>), 

Сельскохозяйственному потребительскому перерабатывающему кооперативу «Оловяннинский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании недействительными подпункт «б» пункта 3.1 и пункт 5.2 договора аренды земельного участка №20/20-6 от 29.05.2020

при участии в судебном заседании:

от процессуального истца – ФИО2, прокурор, удостоврение,

от материального истца, ответчика 1, ответчика 2 – явка представителей не обеспечена, извещены.

Первый заместитель  прокурора  Забайкальского края (процессуальный истец, заявитель) обратился в суд с уточенным исковым заявлением в интересах муниципального образования «Оловяннинский район» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального  района «Оловяннинский район» (материальный истец, Администрация)  к  администрации муниципального района «Оловяннинский район» (ответчик 1), сельскохозяйственному потребительскому перерабатывающему кооперативу «Оловяннинский» (ответчик 2) о признании  недействительными подпункт «б» пункта 3.1 и пункт 5.2 договора аренды земельного участка №20/20-6 от 29.05.2020

Материальный истец, ответчик 1, ответчик 2 извещены о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, от администрации поступило ходатайство о рассмотрении в отсутствии своего представителя.

В ходе рассмотрения дела процессуальный истец уточнил исковые требования.

Уточнения иска приняты судом к рассмотрению протокольным определением 12.10.2022.

Представитель процессуального истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, пояснил, что представленное дополнительное соглашение к договору аренды от 31.05.2022 не может принято как изменение  ответчиками  спорных условии договора, поскольку представлено без отметки о государственной регистрации, договор аренды зарегистрирован, а изменения нет, следовательно, не могут рассматриваться как надлежащие.

Материальный истец, ответчик 1, ответчик 2  по существу требовании пояснения, отзыв  не представили.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд,  рассмотрев материалы дела, исследовав документы, оценив доказательства в совокупности, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует.  

Между администрацией муниципального района «Оловяннинский район» (арендодатель) и Сельскохозяйственным потребительским кооперативом «Оловяннинский» (арендатор) 29.05.2020 заключен договор аренды земельного участка № 20/20-6, зарегистрирован в установленном порядке  25.06.2020 номер регистрации 75:14:450101:255-75/116/2020-1 (л.д.13-18)

Согласно п.п. 1.1, 1.2 договора аренды его предметом является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 75:14:450101:255 площадью 4987 кв.м.

Порядок определения  арендной платы, оплата согласован в пп. 2.3-2.7 договора.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях неуплаты арендатором арендной платы за использование земельного участка.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 3.1 договора арендодатель имеет право приостанавливать действие договора в случае неоплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные пунктом 2.4 договора, а также в случае изменения целевого использования земельного участка.

Представление об устранении нарушении земельного законодательства от 22.04.2022 №07-23-2022 не исполнено.

Полагая, что подпункт «б» пункта 3.1 и пункт 5.2 договора аренды земельного участка №20/20-6 от 29.05.2020 не соответствуют действующему законодательству, прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании пунктов недействительными. 

В соответствии со статьей 4 АПК РФ и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Право прокурора на обращение в арбитражный суд с настоящим иском предусмотрено в части 1 статьи 52 АПК РФ.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. 

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» прокурор указал, что заявленное требование подано в интересах муниципального образования «Оловяннинский район» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального  района «Оловяннинский район» 

Договор аренды земельного участка №20/20-6  заключен 29.05.2020.

Договор аренды заключен после вступления пункт 9 статьи 22 ЗК РФ в силу, и подлежит регулированию указанной нормой в силу статьи 422 ГК РФ, а также статьи 7 Федерального закона от 12.12.2011 №427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2  и 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которая, не исключает перспективное действие нормы права.

Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок. 

Статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает принцип осуществления гражданами и юридическими лицами принадлежащих им гражданских прав по своему усмотрению.

Согласно, статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса). 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. 

В силу пункта 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжениедоговора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет,по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда присущественном нарушении договора аренды земельного участка егоарендатором.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (Постановление Пленума №16) разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). 

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. 

В таком случае исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (п.  3 постановления Пленума №16).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22  Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке.

Положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются императивными. 

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, имеющие приоритет и, не допускающие возможность досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, заключенных на срок более чем 5 лет, во внесудебном порядке.

В материалы дела представлено дополнительное соглашение к договору аренды от 31.05.2022 (л.д.47-48) согласно которому ответчики вносят изменения в условия п.5.2 и п. 5.3 договора аренды. 

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст. 651 ГК РФ).

В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013. 

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Договор аренды земельного участка №20/20-6 от 29.05.2020 зарегистрирован в установленном порядке  25.06.2020 номер регистрации 75:14:450101:255-75/116/2020-1 (л.д.18).

В соответствии с ч.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Поскольку соглашение об изменении условии договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, государственная регистрация дополнительного соглашения изменяющего права и обязанности сторон к договору аренды необходима при наличии государственной регистрации самого договора аренды.

Доказательства регистрации представленного дополнительного соглашения от 31.05.2022 не представлены в суд. 

Ответчики не представили доказательства внесения изменении в спорные условия договора аренды в надлежащей форме.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Необходимо отметить, что недействительность подпункт «б» пункта 3.1 и пункт 5.2 договора аренды земельного участка №20/20-6 от 29.05.2020 не лишает арендодателя права на расторжение договора в судебном порядке в рамках ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание сделки недействительной в части (пунктов договора)  не влечет недействительность всего договора.

Последствия недействительности ничтожности сделки прокурором не заявлены.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67, 68, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчики по существу пояснения не представили.

Изложенное, согласуется с правовой позицией сформированной по делам с аналогичными обстоятельствами в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу А51-26378/2019 от 06.08.2020, постановлении Арбитражного суда Уральского округа по делу А34-1542/2017 от 18.04.2018,  постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по делу А10-7802/2019 от 25.09.202, постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу  А10-3009/2018 от 22.01.2019, постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу  А78-5156/2021 от 01.09.2021, постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда по делу   А78-5157/2021 от 26.11.2021  и др. 

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  на основании изложенного, при указанных обстоятельствах, исходя из системного толкования норм права, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в порядке ст. 110 АПК РФ  в доход федерального бюджета в размере 3000 руб. относятся  на ответчика 2, ответчик 1 освобожден от уплаты госпошлины. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными подпункт «б» пункта 3.1 и пункт 5.2 договора аренды земельного участка №20/20-6 от 29.05.2020 заключенного между администрацией муниципального района «Оловяннинский район» и сельскохозяйственным потребительским перерабатывающим кооперативом «Оловяннинский».

Взыскать с сельскохозяйственного потребительского перерабатывающего кооператива «Оловяннинский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                               Е.В. Гончарук