АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-5287/2020

20 декабря 2021 г.

г. Севастополь

 

  Резолютивная часть решения оглашена 13 декабря 2021 года.

        Решение изготовлено в полном объеме 20 декабря 2021 года.

Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Севастополь

к Обществу с ограниченной ответственностью «Страна Дельфиния»,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Севастополь,

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и освобождении объекта аренды,

и по встречному иску

Общества с ограниченной ответственностью «Страна Дельфиния»,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Севастополь,

к Государственному унитарному предприятию «Центр эффективного использования собственности города», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Севастополь

о признании права пользования объектом аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Общество с ограниченной ответственностью «Дельфиния», Общество с ограниченной ответственностью «Стейк», Общество с ограниченной ответственностью «Провинция», индивидуальные предприниматели  ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9,

при участии в судебном заседании представителей от истца по первоначальному иску – Государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города» – ФИО10 по доверенности от 30.11.2020 № 36/1-Д, от ответчика по первоначальному иску – ФИО11 по доверенности от 30.07.2021, от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО12 по доверенности от 11.01.2021 № 5, в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.

Государственное унитарное предприятие «Центр эффективного использования собственности города» (далее – предприятие, ГУП «ЦЭИСГ») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью «Страна Дельфиния» (далее – общество) о взыскании 591 816,88 рублей пени за период с 21.06.2019 по 01.03.2020 и обязании ответчика передать истцу по акту приема-передачи комплекс зданий и сооружений, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно:

- часть здания лит. А: помещения № 1-1, с № 2-1 по № 2-2, с № 3-1 по № 3-5, с № 4-1 по № 4-4, № 5-1, с № 6-1 по № 6-3, с № 7-1 по № 7-7, с № 8-1 по № 8-5, общей площадью 248,9 кв. м;

- двухэтажное здание лит. Б, б (кадастровый номер 91:03:001002:325) общей площадью 121,2 кв. м;

-  кормокухня лит. В общей площадью 17,9 кв. м;

-  касса лит. Ж площадью по наружным обмерам 1,5 кв. м;

- сооружение бассейна лит. №8 (кадастровый номер 91:03:001002:342) общей площадью 1 275 кв. м, огражденное забором и воротами;

- сооружение бассейна лит. № 9 (кадастровый номер 91:03:001002:343) общей площадью 188 кв. м.

В ходе рассмотрения спора истец уточнил заявленные требования и просил  расторгнуть договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, от 29.12.2016 № 100А-16, заключенный между ГУП «ЦЭИСГ» и ООО «Страна Дельфиния»;

обязать ООО «Страна Дельфиния» передать ГУП «ЦЭИСГ» по акту приема-передачи комплекс зданий и сооружений, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно:

-        часть здания лит. А: помещения № 1-1, с № 2-1 по № 2-2, с № 3-1 по № 3-5, с № 4-1 по № 4-4, № 5-1, с № 6-1 по № 6-3, с № 7-1 по № 7-7, с № 8-1 по № 8-5, общей площадью 248,9 кв. м,

-        двухэтажное здание лит. Б, б (кадастровый номер 91:03:001002:325) общей площадью 121,2 кв. м,

-           кормокухня лит. В общей площадью 17,9 кв. м,

-           касса лит. Ж площадью по наружным обмерам 1,5 кв. м,

-           сооружение бассейна лит. № 8 (кадастровый номер 91:03:001002:342) общей площадью 1 275 кв. м, огражденное забором и воротами,

-           сооружение бассейна лит. № 9 (кадастровый номер 91:03:001002:343) общей площадью 188 кв. м;

взыскать 6 352 686,01 руб. задолженности по арендной плате и 7 153 290.85 руб. неустойки, а всего 13 505 976,86 рублей.

Определением от 30.08.2021 уточненный иск принят к рассмотрению, дело рассматривается по уточненным требованиям.

Определением от 27.09.2021 к рассмотрению принят встречный иск общества к предприятию о признании  права пользования на срок до 01.01.2024 на основании договора аренды от 29.12.2016 № 100А-16 комплексом зданий и сооружений, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно:

- часть здания лит. А: помещения № 1-1, с № 2-1 по № 2-2, с № 3-1 по № 3-5, с № 4-1 по № 4-4, № 5-1, с № 6-1 по № 6-3, с № 7-1 по № 7-7, с № 8-1 по № 8-5, общей площадью 248,9 кв. м;

- двухэтажное здание лит. Б, б (кадастровый номер 91:03:001002:325) общей площадью 121,2 кв. м;

-  кормокухня лит. В общей площадью 17,9 кв. м;

-  касса лит. Ж площадью по наружным обмерам 1,5 кв. м;

- сооружение бассейна лит. № 8 (кадастровый номер 91:03:001002:342) общей площадью 1 275 кв. м, огражденное забором и воротами;

- сооружение бассейна лит. № 9 (кадастровый номер 91:03:001002:343) общей площадью 188 кв. м

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Общество с ограниченной ответственностью «Дельфиния», Общество с ограниченной ответственностью «Стейк», Общество с ограниченной ответственностью «Провинция», индивидуальные предприниматели  ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал уточненные требования в полном объеме, указал на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора в результате имеющейся переписки с ответчиком, настаивал на удовлетворении заявленных требований, в том числе о расторжении договора вне зависимости от последующего погашения задолженности по арендной плате.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на недобросовестность поведения истца по первоначальному иску, в результате действий которого искусственно начислена задолженность вследствие необоснованного неприменения мер поддержки, принятых в связи с новой коронавирусной инфекцией, указал на отсутствие оснований для расторжения договора ввиду погашения задолженности до разрешения спора по существу.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – поддержал доводы истца по первоначальному иску.

Представители лиц, участвующих в деле, присутствующие в судебном заседании, указали на отсутствие необходимости в исследовании каких-либо дополнительных доводов и доказательств, помимо уже представленных в дело, и выразили позицию о готовности дела к рассмотрению спора по существу в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

После начала судебного заседания в адрес суда поступило ходатайство третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Правительства Севастополя об отложении судебного разбирательства ввиду болезни представителей.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд установил, что позиция Правительства Севастополя по существу спора выражена в ранее представленных пояснениях и неоднократно озвучена представителями в судебных заседаниях. При этом в ходатайстве об отложении судебного заседания заявитель не указал, в каких целях имеет место необходимость в отложении судебного разбирательства, для представления каких дополнительных доводов или доказательств.   По общему правилу болезнь представителя юридического лица сама по себе не является основанием для отложения судебного разбирательства. С учетом позиции представителей истца и Правительства Севастополя, выраженной в ранее проведенных судебных заседаниях, о затягивании сроков рассмотрения дела, суд, в отсутствие доводов о конкретных весомых основаниях отложения судебного заседания, не находит достаточных оснований для удовлетворения ходатайства и отложения судебного разбирательства.

Согласно части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Ввиду изложенного, в отсутствие возражений сторон, суд рассматривает дело  по существу.

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле,  и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, предприятие (арендодатель) и  общество  (арендатор) заключили договор аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, от 29.12.2016 № 100А-16, согласно которому арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся на балансе предприятия, на срок до 01.01.2024,  для размещения объектов торговли и досуга жителей и гостей города, обеспечения ежегодного функционирования севастопольского дельфинария на территории объекта а арендатор обязуется  принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить объект в исправном состоянии с учетом нормального износа (пункты 11, 1.4, 7.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.6 договора условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2017.

Размер арендной платы за пользование объектом аренды устанавливается в рублях и на момент заключения договора в соответствии с результатами отчета об оценке составляет с учетом налога на добавленную стоимость 1 518 213 рублей в месяц (пункт 4.3 договора).

Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно и исключительно в денежной форме (пункт 4.5 договора).

Согласно пункту 4.6 договора арендная плата с учетом НДС оплачивается арендатором не позднее 20 числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет государственного унитарного предприятия «Центр эффективного использования собственности города».

В соответствии с пунктом 4.9 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Севастополя, регулирующих исчисление размера арендной платы за объекты нежилого фонда, размер арендной платы по договору изменяется в одностороннем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором вступил в силу такой нормативный правовой акта (кроме случая внесения арендатором авансированной арендной платы).

Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме оплачивать платежи по арендной плате.

В случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% в день от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.2 договора).

В случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30 процентов годовых от просроченной суммы за весь период просрочки (пункт 8.3 договора).

В случае, если просрочка внесения арендной платы в полном объеме будет продолжаться более 60 календарных дней, арендатор уплачивает в пользу арендодателя штраф в сумме, равной пятикратному размеру месячной арендной платы, установленной договором (пункт 8.4 договора).

В пункте 9.3.2 договора установлена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы в течение трех месяцев.

Согласно пункту 9.4 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Стороны договорились, что указанный разумный срок не может превышать 14 календарных дней в любом случае.

Названным пунктом договора предусмотрено направление письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства по договору, а также требования об изменении или расторжении договора. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороной на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в пятнадцатидневный срок с даты направления такого требования.

Стороны согласились, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору в случае их нарушения и требование об изменении или расторжении договора аренды, могут быть изложены в одном письме, что не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско-правового регулирования и свидетельствует о соблюдении сторонами досудебного порядка урегулирования спора в случае досрочного расторжения договора.

В случае устранения арендатором нарушенных условий договора аренды в установленный срок арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

При этом в пункте 9.6-2 договора указано, что арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения путем направления уведомления арендатору с требованием об уплате задолженности по внесению арендной платы по договору за два платежных периода и об отказе от исполнения договора в случае неисполнения арендатором указанного требования по внесению арендной платы по договору в течение 30 дней со дня получения данного уведомления.

Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения арендатором уведомления, указанного в п. 9.6-2 договора, если арендатором не исполнены требования по внесению арендной платы по договору, изложенные в уведомлении (пункт 9.7 договора). 

В ходе исполнения договора у общества образовалась задолженность по арендной плате.

Предприятие направило обществу требование от 03.12.2019 исх. № 379/03-10-03-02/19 о погашении образовавшейся задолженности в размере 1 288 657,30 руб. и уплате 37 930,30 руб. штрафных санкций. Предприятие указало, что в противном случае вправе отказаться от выполнения условий договора в одностороннем и бесспорном порядке.

В письме от 11.12.2019 исх. № 392/03-10-03-02/02/19 предприятие предупредило общество о необходимости устранения нарушений условий договора аренды, а также надлежащего исполнения обязательств по своевременной оплате арендной платы, а также потребовало предоставить документацию по проведенным реконструкциям и перепланировкам.

Уведомлением от 10.02.2020 исх. № 65/03-10-03-02/02/20 предприятие известило общество об одностороннем отказе от договора аренды в связи с наличием задолженности по оплате арендным платежам размере в 2 447 916,23 руб., пени и штрафных санкций на сумму 939 659,54 руб. 

В письме от 27.05.2020 исх. № 181/03-10-03-02/02/20 предприятие сообщило о наличии задолженности по арендной плате в размере 1 285 045,13 руб. и начислении 591 816,88 руб. штрафных санкций. В уведомлении содержалась просьба предоставить график погашения задолженности, а также сообщение о том, что в противном случае предприятие вынуждено будет обратиться в суд для защиты своих прав и законных интересов.

Письмом от 30.07.2020 исх. № 295/03-10-03-02/02/20 предприятие уведомило общество о досрочном расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по внесению арендной платы.

Однако 05.08.2020 предприятие и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого на основании постановления Правительства Севастополя от 27.03.2020 № 110-ПП «О первоочередных мерах поддержки организаций и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (COVID-2019)» определили: 

освободить арендатора от арендной платы в период с 01.04.2020 по 30.06.2020 в размере 100%;

предоставить отсрочку по арендной плате: за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 в объеме 100% арендной платы, за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 – в объеме 50% арендной платы;

арендная плата за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 и за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 подлежит оплате в период с 01.01.2021 по 20.12.2022 ежемесячными платежами в размере, не превышающем 1/3 ежемесячной арендной платы, установленной договором аренды;

пеня (штрафные санкции), возникшая по результатам просрочки внесения арендных платежей за период с 01.03.2020 по 01.10.2020, не начисляется.

После заключения дополнительного соглашения общество по квитанции от 10.08.2020 № 1582383177 внесло 1 500 000 руб. в счет погашения образовавшейся задолженности по арендным платежам.

В ответе от 31.08.2020 исх. № 375/03-10-03-02/02/20 предприятие сообщило обществу о том, что поступившие денежные средства не покрывают существующую задолженность в полном объеме в части неустоек. В письме арендодатель  указал срок добровольного освобождения имущества – до 01.09.2020.

Считая, что договор расторгнут в одностороннем порядке, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании общества возвратить арендованное имущество. 

Впоследствии предприятие уточнило исковые требования и просило расторгнуть договор аренды в судебном порядке, взыскать задолженность и обязать возвратить арендованное имущество.

Единственным основанием предъявленных требований является начисление обществу задолженности по арендной плате.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды имущество предоставляется арендатору за плату.

Согласно императивной норме части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В статье 310 Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. По смыслу статьи 424 Кодекса если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 ГК РФ).

Таким образом, в случае, если договора аренды государственного имущества заключен не по результатам торгов, размер арендной платы за пользование таким имуществом является регулируемой ценой.

В рассматриваемом случае в аренду обществу передано государственное имущество субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополя, предоставленное предприятию на праве хозяйственного ведения.

Порядок передачи в аренду государственного имущества урегулирован Законом города Севастополя от 30.12.2014 № 104-ЗС «Об аренде государственного имущества города Севастополя» и постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 500-ПП «Об утверждении Положения о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в собственности города Севастополя».

Как указано в пункте 4.2 договора, размер арендной платы определен на основании отчета об оценке от 07.12.2016 № Н-92/161120501, выполненного ООО «ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС».

Следовательно, арендная плата по спорному договору является регулируемой ценой.

Согласно статье 10 Закона города Севастополя от 30.12.2014 № 104-ЗС «Об аренде государственного имущества города Севастополя» правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения и распределения определяются Правительством Севастополя.

Таким образом, Правительство Севастополя является органом государственной власти, уполномоченным регулировать правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения.

Правительством Севастополя как уполномоченным органом принято постановление от 27.03.2020 № 110-ПП «О первоочередных мерах поддержки организаций и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя коронавирусной инфекции (COVID-2019)», действующей редакцией которого предусмотрено освобождение арендатора от арендной платы в период с 01.04.2020 по 30.06.2020 в размере 100%; отсрочку по арендной плате за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 в объеме 100% арендной платы, за период с 01.07.2020 по 01.10.2020 в объеме 50% арендной платы; оплату арендной платы за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 и за период с 01.07.2020 до 01.10.2020 ежемесячными платежами в размере, не превышающем 1/3 ежемесячной арендной платы, установленной договором аренды, в период с 01.01.2021 по 20.12.2022; неначисление штрафных санкций за период с 01.03.2020 по 01.10.2020.

При этом впоследствии Правительство Севастополя приняло также постановление от 10.12.2020 № 650-ПП «О мерах поддержки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)».

Нормами названного постановления установлены для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в отраслях, указанных в Перечне, отсрочка по арендной плате за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 по договорам аренды имущества и земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, в объеме 100% от арендной платы при условии направления арендатором письменного обращения в адрес арендодателя и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя до 28.02.2021 включительно.

Арендная плата по указанным договорам аренды за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 подлежит оплате в период с 01.07.2021 по 20.12.2022 один раз в месяц в размере, не превышающем 1/3 ежемесячной арендной платы (пункт 5 Постановления).

Пени (штрафные санкции) по договорам указанным аренды по результатам просрочки внесения арендных платежей за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 не начисляются (пункт 6 Постановления).

Условия отсрочки по арендной плате применяются к договору аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды (пункт 7 Постановления).

Стороны не оспаривают, что нормы названного постановления Правительства Севастополя от 10.12.2020 № 650-ПП распространяются на общество и общество подало необходимые документы для применения предусмотренных этим постановлением мер поддержки.

Однако, считая договор прекращенным, предприятие не совершило действий, направленных на заключение дополнительного соглашения.

В отсутствие подписанного сторонами дополнительного соглашения, предусмотренного постановлением Правительства Севастополя от 10.12.2020 № 650-ПП, предприятие осуществляло начисление задолженности по арендной плате и штрафных санкций без учета мер поддержки, предписанных названным Постановлением.

Условиями договора аренды предусмотрено два сценария прекращения договора по основанию квалифицированного невнесения арендатором арендной платы: посредством расторжения договора аренды по требованию арендодателя при невнесении арендной платы в течение трех месяцев с обязательным соблюдением досудебного порядка урегулирования спора (пункты 9.3.2 и  9.3.4 договора) и  путем одностороннего отказа от договора в случае неисполнения арендатором в течение 30 дней уведомления о задолженности за два платежных периода (пункты 9.6-2, 9.7 договора).  В последнем случае договор прекращается по истечении указанных 30 дней при условии неисполнения арендатором содержащегося в уведомлении требования.

По результатам просрочки исполнения обществом договорных обязательств в 2018 году арендодатель не реализовал право на односторонний отказ от договора или заявление требования о расторжении договора. Впоследствии задолженность была погашена.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  № 73 разъяснено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В ответ на уведомление от 30.07.2020 общество погасило основную задолженность по арендной плате до истечения 30-дневного срока, установленного в пунктах 9.6-2 и 9.7 договора, а именно – 10.08.2020.

Таким образом, предусмотренный условиями договора юридический состав прекращения договора в связи с односторонним отказом арендодателя не сформирован – договор не расторгнут.

Кроме того, согласно частям 4 и 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Осуществленное арендодателем 05.08.2020 (после направления 30.07.2020 уведомления об отказе от договора) заключение с ответчиком дополнительного соглашения к договору давало последнему все основания полагать о наличии воли арендодателя на сохранение договора в качестве действующего как последней выраженной воли стороны правоотношений в порядке части 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В таких условиях неприменение к арендатору мер поддержки в части изменения размера, порядка и сроков внесения арендной платы, введенного уполномоченным органом, осуществляющим регулирование арендной платы (постановление Правительства Севастополя от 10.12.2020 № 650-ПП), образует злоупотребление правом сильной стороны договора. 

Поскольку на момент введения указанных мер поддержки договор являлся действующим и к правоотношениям по данному договору подлежали применению названные  меры  поддержки, а общество в установленном порядке совершило необходимые действия для их получения – своевременно обратилось с необходимым пакетом документов – основания для неприменения приведенных мер в отношении общества отсутствовали.

При таких обстоятельствах отсутствие формального дополнительного соглашения, с учетом пункта 7 постановления Правительства Севастополя от 10.12.2020 № 650-ПП, не влечет неприменимости к обществу измененного регулирующим органом порядка внесения арендной платы как регулируемой цены.

Следовательно, арендная плата за соответствующие периоды подлежит начислению обществу с учетом порядка, предусмотренного постановлением Правительства Севастополя от 10.12.2020 № 650-ПП «О мерах поддержки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей города Севастополя в связи с осуществлением мер по противодействию распространению на территории города Севастополя новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)».

В ходе рассмотрения спора общество осуществило погашение задолженности по арендной плате и, исходя из указанного порядка, к моменту судебного разбирательства задолженность по арендной плате у общества отсутствует, что подтверждается по результатам проведенной сторонами сверки и отражено в расчете задолженности, составленном истцом по указанию суда с учетом применения постановления Правительства Севастополя от 10.12.2020 № 650-ПП.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства арендатор уплатил задолженность по арендной плате, послужившую основанием для обращения в суд с рассматриваемым требованием о расторжении договора. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

С учетом положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14, в пункте 29 Информационного письма № 66, перечисленные нормы права направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений. Таким образом, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу данных положений, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма № 66).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 29 Информационного письма № 66, право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Ссылка истца на пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отклоняется судом, поскольку в названном пункте разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Между тем, данное положение не говорит о безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование. 

Расторжение договора аренды по основанию устранённого нарушения обязательствпо своевременному внесению арендной платы в условиях совершённых арендодателем как сильной стороной в договоре злоупотреблений правом в виде искусственного завышения размера сниженной регулятором арендной платы и недобросовестного поведения в виде противоречивых непоследовательных волеизъявлений является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, допущенного ответчиком в период массированного воздействия на хозяйствующих субъектов экономических последствий новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)  и  не соответствует обеспечению справедливого баланса интересов сторон договора.

 

По факту квалифицированного нарушения сроков внесения арендной платы истец, руководствуясь пунктами 8.2, 8.3 и 8.4 договора, начислил обществу в общей сложности 5 202 409,62 руб. неустойки.

Ответчик заявил о снижении размера неустойки ввиду её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Таким образом, правила статьи 333 Кодекса предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения договорных обязательств и др. Вопрос о наличии или отсутствии оснований для применения указанной нормы закона арбитражный суд решает с учетом представленных доказательств и конкретных обстоятельств дела.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).

С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Как указано в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 г., Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7) даны следующие разъяснения положений ст. 333 ГК РФ, подлежащие применению в настоящем споре. Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73 постановления № 7).

Из вышеприведенных положений постановления № 7 следует, что коммерческая организация вправе подать заявление об уменьшении неустойки, но она обязана доказать несоразмерность неустойки последствиям допущенного ею нарушения исполнения обязательства, размер которой был согласован сторонами при заключении договора.

В рассматриваемом случае общая начисленная за допущенное нарушение сумма неустойки в десятки раз превышает среднерыночные значения полной стоимости потребительских кредитов в процентах годовых, анализ ставок которых приведён заявителем.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о явной многократной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства, что также влечет нарушение реализации принципа договорной справедливости при реализации последствий конкретного допущенного ответчиком нарушения.

С учетом изложенного суд считает возможным снизить размер начисленной неустойки до двукратной ключевой ставки Банка России, исчисленной от суммы обоснованно предъявленной истцом, с учетом постановления Правительства Севастополя от 10.12.2020 № 650-ПП, задолженности, впоследствии погашенной ответчиком в ходе рассмотрения спора.

По результатам проверки истец не представил возражений в части корректности представленного ответчиком расчета двукратной учетной ставки Банка России на сумму обоснованно начисленной задолженности.

При погашении задолженности по арендной плате ответчик также уплатил истцу 42 852,73 рублей неустойки, рассчитанной им по двукратной учетной ставке Банка России при заявлении о снижении размера неустойки.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска как в части взыскания задолженности (погашена), так в части неустойки (в сниженном судом размере уплачена), а также в части требования о расторжении договора ввиду несущественности допущенного нарушения и несоразмерности такой меры балансу интересов сторон, и, соответственно, требования о возврате арендованного имущества.

В части требований по встречному иску о признании права пользования суд исходит из следующего.

Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в арбитражный суд предоставлено заинтересованным лицам за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Судебный акт по результатам рассмотрения спора о расторжении договора аренды влечет урегулирование судом правоотношений сторон по этому договору в виде либо его сохранения как основания для легального использования переданного в аренду имущества, что исключает необходимость дополнительного закрепления такого основания констатирующим судебным актом по отдельному иску, либо расторжения договора, что влечет исчерпание обязательственного основания для использования переданного в аренду имущества и не может быть скомпенсировано отдельным актом о признании права.

С учетом изложенного отказа в иске о расторжении договора у ответчика отсутствует нарушенное или оспоренное право, подлежащее защите посредством рассматриваемого встречного иска.

При таких обстоятельствах в удовлетворении первоначального и встречного исков надлежит отказать полностью.

 

На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении первоначального и встречного исков отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья

А.Ю. Смоляков