/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-77356/2017

25 сентября 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     17 сентября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 сентября 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Пряхиной Ю.В.

судей  Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Ю.В. Самарчук,

при участии:  

от истца: представители Л.Т. Алинова по доверенности от 01.09.2016, Н.В. Макаровская по доверенности от 25.05.2016;

от ответчика: представитель С.А. Попов по доверенности от 10.04.2018;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-20952/2018)  ООО «Твое» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2018 по делу № А56-77356/2017 (судья Д.С. Геворкян), 

 

по иску Закрытого акционерного общества "СТРЁМБЕРГ"

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Твоё"

о взыскании 

установил:

Закрытое акционерное общество «СТРЕМБЕРГ» (далее – истец, акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТВОЕ» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендным платежам и неустоек по предварительному договору от 31.07.2012 № 153, в том числе, задолженность по арендным платежам за май и июнь 2017 года и период с 01.07.2017 по 18.07.2017 (включительно) в размере 53019,04 долларов США, с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 28,50 руб. за 1 доллар США и не более 37 руб. за 1 доллар США; неустойки, предусмотренной пунктом 10.3. Приложения № 2 к предварительному договору от 31.07.2012 № 153, в размере 15549,75 долларов США, с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 28,50 руб. за 1 доллар США и не более 37 руб. за 1 доллар США; неустойки, предусмотренной пунктом 11.2.2. Приложения № 2 к предварительному договору от 31.07.2012 № 153, в размере 20440,05 долларов США, с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 28,50 руб. за 1 доллар США и не более 37 руб. за 1 доллар США; неустойки, предусмотренной пунктом 6.3. Приложения № 2 к предварительному договору от 31.07.2012 № 153, в размере 86100 долларов США, с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 28,50 руб. за 1 доллар США и не более 37 руб. за 1 доллар США; неустойки, предусмотренной пунктом 6.14. Предварительного договора от 31.07.2012 № 153 и пунктом 4.19. Приложения № 2 к предварительному договору от 31.07.2012 № 153, в размере 48 935,30 долларов США, с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 28,50 руб. за 1 доллар США и не более 37 руб. за 1 доллар США.

Решением от 25.06.2018 исковые требования удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью «ТВОЕ» в пользу закрытого акционерного общества «СТРЕМБЕРГ» взысканы денежные средства в размере 224 044,14 долларов США, в том числе основная задолженность в размере 53 019,04 долларов США и неустойка в размере 171 025,10 долларов США с оплатой в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты, но не менее 28,50 руб. за 1 доллар США и не более 37 руб. за 1 доллар США; расходы по оплате госпошлины в размере 87903 руб.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Податель жалобы полагает, что ответчик был вправе отказаться от исполнения договора в части фактического пользования помещением с предупреждением арендодателя (истца) за 14 дней при нарушении истцом обязательств по заключению основных договоров аренды. Ответчик считает, что судом первой инстанции дано неверное толкование уведомлению ООО «Твое» от 14.04.2017 о прекращении отношений с  ООО «СТЕМБЕРГ». Податель жалобы указывает, что, учитывая законность отказа арендатора от исполнения предварительного договора от 31.07.2012 №153 в части аренды помещения в порядке пункта 5.8, то он является расторгнутым с 06.05.2017. Ответчик считает, что арендатором не допущено нарушения предварительного договора от 31.07.2012 №153, в связи с чем взыскание с него договорных неустоек неправомерно.

Ответчик в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

Истец в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом  (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен предварительный договор от 31.07.2012 № 153 (далее – договор), по условиям которого истец обязался передать ответчику в аренду нежилое помещение № 2.18, площадью 207,33 кв.м., находящееся на втором этаже Торгово-развлекательного комплекса «Питерлэнд» по адресу: Санкт-Петербург, Приморский проспект, д. 72, лит. А.

Настоящий договор аренды является смешанным и содержит положения, являющиеся положениями предварительного договора, содержащие обязательства сторон заключить договоры аренды в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре, иные обязательства сторон (пункт 10.1).

Подписанием настоящего договора стороны обязуются заключить в будущем договоры аренды относительно помещения в здании в порядке на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 2.2).

Проекты договоров аренды (приложение №2 и №3 к настоящему договору) являются неотъемлемой частью настоящего договора. Проекты договоров аренды могут быть изменены только по соглашению сторон. Пропуски (незаполненные графы) в тексте проекта договора аренды и недостающие на момент подписания настоящего договора заполняются/прилагаются арендодателем до его подписания по мере получения соответствующих документов и/или информации (пункт 5.1).

В пункте 5.2 договора предусмотрено, что арендодатель и арендатор обязуются подписать долгосрочный договор аренды в течение 60 рабочих дней с даты получения арендодателем свидетельства о собственности, но не ранее перечисления арендатором Обеспечительного платежа-1 и обеспечительного платежа-2. При этом арендодатель, не позднее 10 рабочих дней до окончания срока, указанного в настоящем пункте, направит арендатору подписанные со своей стороны договоры и заверенную печатью арендодателя копию свидетельства о собственности.

В соответствии с пунктом 5.8 договора, в случае если стороны не подпишут договоры аренды на дату открытия торгового центра, арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность начать использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением с даты открытия торгового центра, при условии, что к этой дате арендатором будут завершены отделочные работы в помещении в полном объеме. 

В предусмотренном настоящем пунктом случае стороны подпишут акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору в дату открытия торгового центра, а в случае невыполнения арендатором к этой дате отделочных работ в полном объеме указанный акт подписывается сторонами в дату, следующую за датой завершения арендатором отделочных работ в полном объеме и в которую арендатор обязан открыть помещение для посетителей. 

В случае не подписания акта приема-передачи помещения в указанную дату по вине арендатора, данный акт подписывается арендодателем в одностороннем порядке, приобретает юридическую силу с момента такого одностороннего подписания и влечет все соответствующие правовые последствия, в том числе возникновение обязанности арендатора начать коммерческую деятельность.

Использование арендатором помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору до даты подписания сторонами краткосрочного договора аренды будет осуществляться на условиях, согласованных сторонами в приложении №2 к настоящему договору и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды в порядке, предусмотренном для выплаты арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору аренды.

Следовательно, в приведенном случае стороны будут руководствоваться всеми условиями краткосрочного договора аренды, что свидетельствует о фактическом заключении краткосрочного договора, условия которого выполняют стороны.

В соответствии с пунктом 6.3 приложения №2 к предварительному договору, арендатор обязуется в течение всего срока аренды постоянно и без перерывов, если иное не согласовано сторонами дополнительно: вести коммерческую деятельность в помещении в соответствии с общепринятыми нормами делового оборота и деловой этики в рамках разрешенного использования и по целевому назначению согласно пункту 2.4 настоящего договора; обеспечивать в течение рабочих часов достаточное количество сотрудников во избежание скопления посетителей и очередей; хорошо освещать внутреннее пространство помещения и все вывески, имеющие отношение к помещению в течение рабочих часов; содержать за свой счет силами организации, утвержденной арендодателем, помещение, все вывески, имеющие отношение к помещению, товары, обстановку, торговое и иное оборудование арендатора и иное имущество, расположенное в помещении, в надлежащем санитарном и техническом состоянии в соответствии с правилами для арендаторов.

В случае приостановления ведения в Помещении коммерческой деятельности (временного закрытия Помещения для посетителей) Арендатор по письменному требованию Арендодателя уплачивает Арендодателю неустойку в размере 3000 долларов США за каждый день до устранения Арендатором данного нарушения.

В случае открытия позднее или закрытия помещения ранее установленного настоящим договором времени торгового дня, арендодатель вправе начислить арендатору штраф в размере 100 долларов США за каждый случай такого нарушения, который арендатор обязан уплатить арендодателю на основании соответствующего счета, в течение 5 банковских дней с момента выставления счета.

Арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть настоящий краткосрочный договор аренды в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендатору за 14 календарных дней до даты предполагаемого расторжения, если оплата арендной платы или ее части или любых других сумм, подлежащих оплате арендатором по настоящему договору, просрочена более чем на 10 банковских дней (пункт 10.2.1).

Вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных арендодателю в соответствии с настоящим договором или по законодательству, в случае расторжения арендодателем настоящего договора в соответствии с пунктом 10.1.4-10.1.10 настоящего договора, арендатор обязан уплатить неустойку в размере двухмесячной базовой арендной платы. Кроме того, обеспечение арендатору не возвращается и стоимость выполненных арендатором неотъемлемых улучшений в помещении арендодателем не компенсируется (пункт 10.3).

В пункте 11.1 Приложения № 2 к Договору предусмотрено, что Арендатор обязан непосредственно в день окончания срока действия настоящего Договора или, в случае досрочного прекращения или расторжения настоящего Договора (вне зависимости от оснований такого прекращения или расторжения), в день досрочного прекращения настоящего Договора возвратить Помещение Арендодателю по соответствующему Акту приема-передачи Помещения, форма которого согласована Сторонами в Приложении № 4 к настоящему Договору (то есть в Приложении № 4 к Приложению № 2 к Договору), в исправном состоянии с учетом нормального износа, освобожденное от какого-либо оборудования и инвентаря, смонтированного, установленного или находящегося в Помещении для цели его разрешенного использования и/или иных вещей Арендатора и/или третьих лиц.

В случае, если арендатор не исполняет надлежащим образом свои обязательства по пункту 11.1 настоящего договора, он, помимо уплаты арендодателю арендной платы, предусмотренной настоящим договором, обязуется по требованию арендодателя уплатить последнему сумму неустойки, эквивалентную 200% от суммы дневной базовой арендной платы за каждый день просрочки передачи помещения арендодателю (пункт 11.2.2).

В силу пунктов 10.1, 10.5 и 5.8, предварительный договор №153 является смешанным и содержит как положения предварительного договора, так и иные обязательства сторон, связанные с арендой помещения № 2.18. Помещение № 2.18 передано 14.09.2012 истцом ответчику по акту приема-передачи Помещения от арендодателя к арендатору. С этой даты пользование ответчиком помещением осуществлялось на условиях, определенных в Приложении № 2 к предварительному договору №153, то есть на условиях краткосрочного договора аренды со сроком аренды 11 месяцев.

По истечении 11 месяцев, ООО "Твое",  в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, продолжило пользоваться арендованным помещением по договору аренды, заключенному на неопределенный срок.

В порядке пунктов 10.2-10.2.2, 10.2.4 приложения №2 к предварительному договору истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 30.05.2017 об отказе от исполнения договора и, соответственно, о расторжении его в одностороннем порядке с 14.06.2017.

 Ответчик спорное помещение истцу возвратил, что подтверждается актом описи находящегося в помещении №2.18 имущества от 18.07.2017, однако оплату аренды помещения № 2.18 за период с мая 2017 года по 18.07.2017, а также начисленных истцом ответчику договорных неустоек не произвел, в связи с чем у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 53019,04 долларов США, по оплате неустойки, предусмотренной пунктом 10.3. Приложения № 2 к предварительному договору № 153, в размере 15549,75 долларов США, неустойки, предусмотренной пунктом 11.2.2. Приложения № 2 к предварительному договору № 153, в размере 20440,05 долларов США, неустойки, предусмотренной пунктом 6.3. Приложения № 2 к предварительному договору № 153, в размере 86100 долларов США, неустойки, предусмотренной пунктом 6.14. предварительного договора № 153 и пунктом 4.19. приложения № 2 к предварительному договору № 153, в размере 48935,30 долларов США.

Акт от 18.07.2017 подписан ответчиком с разногласиями, ответчик указал, что помещение было возращено истцу 06.05.2017 в одностороннем порядке. Между тем, вопреки доводам ответчика, доказательства уклонения истца от приемки помещения вследствие правомерного отказа ответчика от договора отсутствуют.

Акт от 18.07.2017 свидетельствует о передаче помещения арендодателю и принятии им помещения с освобождением помещения от имущества арендатора. До 18.07.2017 помещение занималось имуществом арендатора, который фактически мог пользоваться или не пользоваться помещением, что не свидетельствует об освобождении арендатора от внесения арендной платы.

Письмо от 06.05.2017 о возврате ключей от помещения с указанием на то, что 06.05.2017помещение считается возвращенным истцу, не является доказательством фактического возврата помещения. Ответчик не представил документального подтверждения того, что в связи с правомерным отказом от пользования помещением или вследствие невозможности его использования предлагал истцу принять помещение, однако истец на приемку помещения не явился, а ответчик передал истцу все комплекты ключей, что исключало пользование помещением для ответчика.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу  пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства о передаче имущества в аренду и об условиях пользования арендованным имуществом не могут содержаться в предварительном договоре. Договор, содержащий такие условия, уже является основным договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно статье 153 и пункту 3 статьи 154 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. При этом, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Намерение сторон по настоящему делу заключить указанные договоры аренды было оформлено в виде отдельного письменного предварительного Договора.

При этом, стороны, кроме обязательств заключить основные договоры в будущем, предусмотрели и другие условия, в том числе обязательства по передаче, пользованию и оплате за пользование помещением № 2.18.

Согласно разделу 1 договора, краткосрочный договор аренды означает договор аренды помещения, проект которого согласован сторонами в приложении №2 к настоящему договору, подлежащий заключению сторонами на условиях настоящего договора.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что своими действиями стороны приступили к исполнению Краткосрочного договора с момента приема-передачи помещения по акту от 14.09.2012, поскольку указанный договор подписан сторонами (л.д. 76, т. 1), то с этой даты использование арендатором помещения осуществлялось на условиях, определенных в приложении № 2 к договору, то есть на условиях краткосрочного договора аренды.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанций, стороны своим поведением, с учетом условий подписанного обеими сторонами предварительного договора, фактически реализовали между собой арендные правоотношения, регулируемые как предварительным договором от 31.07.2012 №153, так и условиями краткосрочного договора аренды.

Соответственно, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о  прекращении действия предварительного договора, и пришел к правильному выводу о том, что с 14.09.2012 начал течь 11-ти месячный срок аренды помещения, предусмотренный пунктом 3.1. приложения № 2 к договору, по истечении которого договор аренды считается заключенным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что арендатор, в нарушение положений пункта 6.3 приложения №2 к договору, с 03.05.2017  перестал осуществлять в помещении коммерческую деятельность (закрыл спорное помещение для посетителей); помещение было опечатано. Указанные обстоятельства подтверждаются составленными за период с 03.05.2017 по 14.06.2017 актами.

Разделом 4 приложения №2 к договору согласован порядок расчетов, арендная плата и иные платежи между сторонами.  Пунктами 4.1-4.1.2 приложения №2 к договору установлено, что за пользование помещением, начиная с даты подписания акта приема-передачи спорного помещения, в течение всего срока аренды арендатор обязан выплачивать арендодателю арендную плату, содержащую постоянную и переменную составляющие.

Срок оплаты базовой арендной платы и эксплуатационных расходов не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца (пункты 4.2.4-4.2.6).

В пунктах 4.6., 4.8. приложения №2 к договору стороны установили, что плата с оборота арендатора и плата за сервисное обслуживание оплачиваются арендатором не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4.14. приложения №2 к договору, арендатор обязан ежемесячно с момента подписания акта приема-передачи помещения выплачивать арендодателю плату за маркетинг. Плата за Маркетинг за соответствующий календарный месяц уплачивается авансом в срок до 5 числа оплачиваемого месяца.

В период с 01.09.2015 по 31.12.2016, согласно заключенному между сторонами дополнительным соглашением от 28.09.2015 №7 к спорному договору, из всех арендных платежей арендатор обязан был ежемесячно оплачивать только плату с оборота и плату за сервисное обслуживание. Порядок оплаты указанных платежей данным соглашением не изменен, то есть арендатор был обязан производить указанные платежи в установленные договором сроки.

Согласно условиям данного соглашения от 28.09.2015 №7, в период с 01.09.2015 по 31.12.2016 подлежала оплате только часть арендных платежей, начиная с 01.01.2017, арендатор был обязан оплачивать все арендные платежи, предусмотренные договором.

Судом первой инстанции установлено, что в период действия договора арендатор неоднократно нарушал установленный договором срок внесения арендных платежей.

Арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки на суммы платежей арендатора, упомянутых в настоящем договоре. Арендодатель обязуется оплатить арендодателю указанную неустойку в течение 10 дней после получения соответствующей претензии (пункт 6.14).

С учетом указанного условия договора, арендодатель за задержку внесения арендных платежей письмом от 19.04.2017 начислил арендатору неустойку за период просрочки с 06.01.2017 по 18.04.2017 на общую сумму 24956,18 долларов США.

Истцом в адрес ответчика на основании пункта 10.2 Приложения № 2 к договору, было направлено уведомление от 30.05.2017 №3318 об отказе от исполнения договора и о расторжении договора в одностороннем порядке с 14.06.2017.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Односторонний отказ от договора – односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке. 

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В силу пунктов 9.2.2 договора и 13.2.2 приложения №2 к договору, в случае, если адресат отсутствует по указанному адресу либо не является в почтовое отделение в течение 5 рабочих дней с момента поступления письма в почтовое отделение, заказное письмо считается врученным адресату, а отправитель — исполнившим свою обязанность по уведомлению.

Указанное уведомление было направлено по адресу государственной регистрации ответчика, однако последним не получено.

Получение корреспонденции по юридическому адресу организации является обязанностью ответчика, в связи с чем риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению корреспонденции лежит на ответчике.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе, на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом).

Соответственно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом доказан факт надлежащего уведомления ответчика о расторжении договора, в связи с чем спорный договор прекратил свое действие с 15.06.2017.

При этом, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о прекращении договора вследствие направления ответчиком в адрес истца письма от 14.04.2017 № И-304/2017.

В соответствии с положениями статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Указанное ответчиком письмо от 14.04.2017 № И-304/2017 не содержит в себе уведомления об отказе от спорного договора, в то время как в указанном письме ответчик ссылается на прекращение действия договора 31.12.2016.

Суд правомерно оценил данную ссылку ответчика на право арендатора на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с пунктами 8.1 и 8.1.1 договора путем направления письменного уведомления арендодателю за 14 календарных дней до даты предполагаемого расторжения как несостоятельную.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, стороны указали, что  в соответствии с положениями пункта 10.5 договора, в редакции дополнительного соглашения от 28.09.2015 №7, договор в части обязательств сторон по заключению долгосрочного договора аренды прекратил свое действие 31.12.2016.

Право собственности на здание МТРК «Питерлэнд» по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, в котором расположено спорное помещение, зарегистрировано за истцом 07.03.2017, то есть после прекращения действия договора в части обязательств сторон по заключению долгосрочного договора аренды.

При этом, 60 рабочих дней с даты регистрации за истцом права собственности на здание – 07.03.2017 истекали только 06.06.2017, то есть по состоянию на 14.04.2017 истец не допустил нарушение пункта 5.2 договора и, соответственно, у ответчика отсутствовало право на отказ от договора на основании пунктов 8.1 и 8.1.1 договора.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у ответчика отсутствовало право на отказ от спорного договора по указанному ответчиком основанию.

Истец также начислил ответчику неустойку по пункту 10.3 приложения №2 к договору в сумме 15549,75 долларов США, о чем уведомил ответчика в письме от 16.06.2017.

Ответчик в нарушение условий пункта 11.1 приложения №2 к договору, в последний день срока действия договора не возвратил истцу спорное помещение по акту приема-передачи помещения от арендатора арендодателю. 

В случае, если арендатор не исполняет надлежащим образом свои обязательства по пункту 11.1 настоящего договора, он, помимо уплаты арендодателю арендной платы, предусмотренной настоящим договором обязуется по требованию арендодателя уплатить последнему сумму неустойки, эквивалентную 200% от суммы дневной базовой арендной платы за каждый день просрочки передачи помещения арендодателю (пункт 11.2.2).

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 16.06.2017 (14.07.2017 повторно путем направления телеграммы) с требованием о направлении представителя арендатора для передачи помещения 22.06.2017 от ответчика истцу по акту приема-передачи, однако арендатор не направил в указанную дату в помещение своего представителя для его возврата.

Сторонами был подписан акт от 18.07.2017, в котором зафиксировано, что данный акт составлялся в период с 03.07.2017 по 18.07.2017.

Представитель арендатора отказался передавать спорное помещение от арендатора к арендодателю по акту, сославшись на отсутствие соответствующих полномочий. Акт от 18.07.2017 подписан представителями арендодателя и арендатора, действовавшими по доверенностям.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу и правомерно оценил указанный акт от 18.07.2017, как акт приема-передачи помещения от ответчика (арендатора) истцу (арендодателю), поскольку спорное помещение после составления указанного акта было освобождено от имущества ответчика, а истец получил доступ в это помещение.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.1.1 и 4.1.2 приложения №2 к договору, за пользование помещением, начиная с даты подписания акта приема-передачи помещения, в течение всего срока аренды Арендатор обязан выплачивать арендодателю арендную плату, содержащую постоянную и переменную составляющие. 

Постоянная составляющая арендной платы включает в себя Базовую арендную плату и оплату эксплуатационных расходов.

Переменная составляющая арендной платы включает в себя плату с оборота арендатора и плату за сервисное обслуживание.

В силу пункта 4.14 приложения №2 к договору, арендатор обязан ежемесячно с момента подписания акта приема-передачи помещения выплачивать арендодателю плату за маркетинг.

Следовательно, является верным вывод суда первой инстанции относительно того, что арендатор должен был включительно по 18.07.2017 оплачивать арендодателю все арендные платежи, установленные договором (Базовую Арендную плату, Плату за маркетинг и Оплату Эксплуатационных расходов), а арендодатель вправе по указанную дату начислить арендатору неустойку в размере 200 % от Базовой арендной платы за каждый день просрочки передачи помещения арендодателю.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общая сумма долга ответчика по арендным платежам за период с 01.05.2017 по 18.07.2017 перед истцом составляет 53019,04 долларов США.; общий размер неустоек, начисленных арендодателем арендатору на основании пунктов 6.14 договора и 4.19 приложения № 2 к договору, составляет 48935,30 долларов США (неустойка за задержку внесения арендных платежей).

Как следует из представленных в материалах дела актов, 02.05.2017 арендатор, в нарушение положений пункта 6.3 Приложения № 2 к Договору, открыл помещение для посетителей только в 17 часов 32 минуты, то есть со значительным опозданием (время работы МТРК «Питерлэнд» ежедневно с 10.00 до 22.00).

О позднем открытии Арендатором Помещения для посетителей 02.05.2017 и о неосуществлении Арендатором в Помещении коммерческой деятельности и закрытии Помещения для посетителей за период с 03.05.2017 по 30.05.2017 Арендодателем составлены соответствующие Акты, за каждый день допущения Арендатором указанного нарушения Договора. Один экземпляр каждого из указанных Актов направлены Арендодателем Арендатору (письмами от 11.05.2017 № 3271., от 16.05.2017 № 765-ю, от 08.06.2017 № 3356, от 16.06.2017 № 3377).

Общая сумма неустойки за позднее открытие спорного помещения для посетителей составила 86100 долларов США.

Размер неустойки по пункту 11.2.2 Приложения № 2 к договору составил 20440,05 долларов США.

Изучив материалы дела, представленные в обоснование требований доказательства, проверив расчет истца, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что суммы задолженности и неустоек за спорный период заявлены истцом правомерно и в обоснованном размере.

Произведенный истцом расчет неустоек проверен судом, признан правильным, соответствующим требованиям действующего законодательства, условиям договора и фактическим обстоятельствам дела.

В суде первой инстанции о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не заявлял, что исключает применение данной нормы и снижение неустойки, размер которой был согласован сторонами в договоре на основе принципа свобода договора (статья 421 ГК РФ).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции вынесен законный и обоснованный судебный акт, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2018 по делу № А56-77356/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий  двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Ю.В. Пряхина

 

Судьи

 

В.И. Желтянников

 

 Н.С. Полубехина