ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-67355/2023

17 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Балакир М.В.,   Изотовой С.В.,    

 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, 

при участии 

от общества с ограниченной ответственностью «СМТ» представителя     ФИО2 (доверенность от 23.05.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Ювента» представителя ФИО3 (доверенность от 31.01.2023),

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19415/2024) общества с ограниченной ответственностью «СМТ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2024 по делу № А56-67355/2023,  

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СМТ», адрес: 190020, Санкт-Петербург, Бумажная ул., д. 4, лит. А, оф. 312.1, ОГРН: 

<

***>, , ИНН: 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ювента», адрес: 198099, Санкт-Петербург, Оборонная ул.,        д. 10, лит. А, оф 302, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее – Компания), о взыскании 1 222 650 руб. неустойки за нарушение срока уведомления о расторжении договора от 27.12.2022 № 257-Р/22, 473 661 руб. 31 коп. задолженности по внесению арендной платы за период с 01.03.2023 по 15.03.2023, а также неустойки из расчета 0,1% от задолженности за каждый день просрочки, начиная с 06.03.2023 по дату фактического исполнения основного обязательства.

Компания, в свою очередь, обратилась с встречным иском, о взыскании с Общества 1 989 261 руб. неосновательного обогащения.

Решением от 06.05.2024 первоначальные исковые требования удовлетворены в части, с Компании в пользу Общества взысканы 473 661 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.202023 по 15.03.2023 по договору от 27.12.2022 № 257-Р/22, неустойка из расчета 0,1% от задолженности за каждый день просрочки, начиная с 07.03.2023 по дату фактического исполнения основного обязательства, в удовлетворении остальной части иска отказано; по встречному иску с Общества в пользу Компании 940 500 руб. неосновательного обогащения, 15 551 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части встречного иска отказано; по результатам зачета с Общества в пользу Компании взыскано 284 084 руб. 51 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что детальное рассмотрение и толкование переписки Общества и Компании позволяет прийти к выводу, что письмо Компании от 20.02.2023 № 20022023/А-2 по своей правовой природе является уведомлением об одностороннем отказе от договора аренды, и поскольку обязательная форма такого отказа не соблюдена Компанией, условия пунктов 5.4 и 5.5 договора аренды применимы к сложившейся ситуации, требования о взыскании неустойки за нарушение срока уведомления об отказе от договора правомерны, равно как и удержание Обществом обеспечительного платежа в размере 940 500 руб.   

Кроме того, Общество указало, что при расчете договорной неустойки по дату фактического исполнения судом первой инстанции допущена арифметическая ошибка, поскольку за период с 07.03.2023 по 17.04.2024 подлежала взысканию неустойка в размере 193 253 руб. 81 коп., в то время как в мотивировочной части решения указана иная сумма – 189 938 руб. 18 коп., следовательно, денежная сумма подлежащая взысканию в результате зачета, судом первой инстанции рассчитана также ошибочно.

Компания также обратилась с апелляционной жалобой на решение от 06.05.2024.

Определением суда апелляционной инстанции от 25.06.2024 жалоба Компании оставлена без движения на срок до 25.07.2024 в связи с неисполнением подателем жалобы требований пункта 2 части 4, части 3 и пункта 3 части 4 статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 26.07.2024 апелляционная жалоба Компании возвращена заявителю, ввиду неустранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления ее без движения.

В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, указал, что обеспечительный платеж зачтен в качестве оплаты неустойки, кроме того, Компания вносила не только арендную плату, но плату за возмещение расходов по оплате коммунальных платежей. Представитель Компании против удовлетворения апелляционной жалобы Общества возражал, указал, что внесение платежей по договору было вынужденной мерой, поскольку в противном случае арендодатель ограничил бы доступ к помещению, обеспечительный платеж удержан неправомерно.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодатель) и Компанией (арендатор) заключен договор аренды от 27.12.2022 № 257-Р/22 нежилого помещения, являющегося частью нежилого здания с кадастровым номером  78:32:0008006:3021, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, Бумажная ул., д. 4, лит. А, находящегося на 2-ом этаже здания площадью 712,5 кв. м, с правом пользования 8-ю парковочными местами.

Согласно пункту 1.5 договора объект передается во временное владение и пользование арендатора на период с 01.01.2023 по 01.12.2023. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендодатель обязан передать арендатору по акту приема-передачи объект аренды не позднее 01.01.2023.

Передача объекта аренды от арендодателя арендатору производится на основании акта приема-передачи, который должен быть подписан арендодателем и арендатором не позднее 01 января 2023 года по форме, установленной настоящим договором (приложение № 1) (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора ежемесячный размер арендной платы по настоящему договору устанавливается в размере 940 500 руб.,  в том числе НДС 20%, за арендуемое помещение в месяц, исходя из арендной ставки за 1 кв. м арендуемой площади в размере 1 320 руб., в том числе НДС 20%

Порядок внесения арендной платы предусмотрен пунктом 4.2 договора, согласно которой арендная плата выплачивается авансом, на основании ежемесячно выставляемых счетов, не позднее 5-го числа каждого текущего оплачиваемого месяца.

За просрочку внесения арендатором арендной платы в порядке и сроки, предусмотренные договором, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за установленным в пункте 4.2 и 4.3 договора, до момента погашения задолженности в полном объеме (включая день фактической оплаты).

Согласно пункту 4.6 договора в течение 3-х рабочих дней с даты подписания договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 940 500 руб.,  в том числе НДС 20%. Обеспечительный платеж является способом обеспечения надлежащего исполнения любого из обязательств арендатора по настоящему договору, предусмотренных статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в том числе по внесению платежей, штрафов, пени иных платежей, предусмотренных договором.

Платежным поручением от 30.12.2022 № 12716 Компания перечислила Обществу 940 500 руб. в качестве обеспечительного платежа по договору.

Арендодатель в случае нарушения арендатором любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором, самостоятельно принимает решение  об использовании обеспечительного платежа, о чем письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок со дня принятия такого решения.

Стороны в пункте 5.4 договора согласовали, что могут в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора. В этом случае инициативная сторона должна уведомить о таком отказе другую сторону не менее чем за 3 календарных месяца до даты, с которой договор считается расторгнутым. 

Ответственность за несоблюдение арендатором срока уведомления арендодателя об отказе от договора предусмотрена пунктом 5.5 договора в виде неустойки в размере месячной арендной платы за время нарушенного срока уведомления.

Общество направило Компании претензию от 12.02.2023 № 457-11/23 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по внесению арендной платы по счету № 53 за февраль 2023 года и № 54 на оплату аренды парковочных мест, неустойку за несвоевременное внесение арендной платы и внести обеспечительный платеж, предусмотренный пунктом 4.6 договора. Общество указало, что в соответствии с пунктом 7.4 договора ограничит доступ арендатора на объект с 20.02.2023.

Письмом от 20.02.2023 № 20022023/А-2 Компания предложила Обществу расторгнуть договор аренды по соглашению сторон с 15.03.2024.

В ответном письме от 01.03.2023 № 558-11/23 Общество сообщило Компании о возможности рассмотрения прекращения арендных отношений при условии оплаты Компанией задолженности и штрафных санкций, предусмотренных договором. Также Общество уведомило Компанию о зачете обеспечительного платежа в счет оплаты неустойки за несвоевременное уведомление арендодателя об отказе от договора аренды.

Письмом от 02.03.2023 № 2023/1-Ю Компания уведомила Общество о том, что ежедневно с 03.03.2023 до 15.03.2023 в соответствии с производственной необходимостью Компания будет производить вывоз своего имущества из арендуемого по договору от 27.12.2022 № 257-Р/22 помещения.

В ответ на письмо Общества от 14.03.2023 №656-11/23 о приглашении на подписание акта сдачи-приема помещения Компания направила письмо от 15.03.2023, в котором указала на отсутствие возможности подписания акта сдачи-приема ввиду отсутствия первоначально акта приема-передачи, вместе с тем указала на признание прекращения действия договора с 15.03.2023.

В соответствии с пунктом 2.1.6 договора аренды Общество воспользовалось правом на составление 15.03.2023 акта приема-передачи в одностороннем порядке.

Общество направило Компании претензию от 31.05.2023 № 1525-11/23 с требование оплатить 473 661руб. 31 коп задолженности по оплате арендной платы с 01.03.2023 по 15.03.2023, 73 359 руб. неустойки за несвоевременное внесение арендной платы и 1 222 650 руб. неустойки за нарушение срока уведомления арендодателя о расторжении договора.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основание для обращения Общества с иском в суд.

В свою очередь Компания также обратилась с встречным исковым заявлением в суд, указав на то, что помещения по спорному договору Компании не передавались, в связи с чем на стороне Общества возникло неосновательное обогащение в размере  1 989 261 руб. 29 коп.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу о том, что письмо от 20.02.223 является лишь предложением расторгнуть договор и не является заявлением об одностороннем отказе от договора, заявленные требования Общества удовлетворил частично, отказав во взыскании неустойки за нарушение срока  уведомления арендодателя об отказе от договора. Встречные исковые требования суд первой инстанции также удовлетворил частично, указав на необоснованность доводов Компании о недоказанности факта передачи помещений.

Суд апелляционной инстанции, повторно оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как верно указал суд первой инстанции, факт передачи нежилого помещения в аренду подтверждается перепиской сторон (в том числе письмом от 02.03.2023 о вывозе из помещения имущества Компании) и конклюдентными действиями арендатора по внесению арендных платежей за спорный период от 30.12.2022 № 12717 и от 17.02.2023 № 1884. 

Несмотря на внесение платежей по договору, арендатор не требовал передачи ему имущества, не реализовал право, предоставленное положениями части 3 статьи 611 ГК РФ, не требовал соразмерного уменьшения арендной платы.

В силу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращение в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона (договора) правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Как следует из материалов дела, согласно разделу 5.1 договора срок его действия установлен с момента его подписания до полного исполнения обязательств сторонами. При этом в соответствии с пунктом 5.4 договора договор может быть досрочно расторгнут во внесудебном одностороннем порядке по инициативе любой из сторон без объяснения причин расторжения договора при условии уведомления о расторжении договора другой стороны не менее чем за три календарных месяца месяц до даты расторжения данного договора.

Компания 20.02.2023 направила Обществу письмо № 20022023/А-2  содержащее предложение о расторжении договора аренды с 15.03.2024.

В дальнейшем при получении ответного письма Общества от 01.03.2023 № 558-11/23, из содержания которого с ясностью следует, что письмо от 20.02.2023 № 20022023/А-2 расценено как односторонний отказ от договора, Компания не заявила возражений и не предприняла действий для дальнейших переговоров относительно заключения соглашения о расторжении договора, а лишь выразила готовность освободить помещения с 15.03.2023. 

В письме от 15.03.2023 № 2023/3-Ю Компания указывает, что письмом от 15.02.2023 уведомила Общество о расторжении договора аренды и письмом от  20.05.2023 № 20022023/А-2 подтвердила свои намерения.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что представленная переписка не является уведомлением об отказе от договора, поэтому условия для начисления неустойки, предусмотренной пунктами 5.4 и 5.5 договора, не наступили, не соответствует буквальному содержанию писем Компании, так и положениям статьи 450 ГК РФ, согласно которым договор может быть расторгнут по соглашению сторон, на основании судебного акта или путем реализации права на односторонний отказ, когда право на такой отказ предусмотрено условиями договора. Оснований считать, что сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора до истечения срока аренды, предусмотренного пунктом 1.5 договора, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

В силу статей 329, 330 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку право арендатора на досрочный отказ от договора обусловлено уведомлением арендодателя о таком отказе за 3 месяца до предлагаемой даты прекращения арендных отношений, при этом в письме от 20.02.2023 ответчик сообщил о прекращении арендных отношений с 15.03.2023, нарушив тем самым срок уведомления на 65 дней, с Компании подлежит взысканию неустойка по пункту 5.5 договора в размере 1 097 250 руб. (уменьшена на сумму обеспечительного платежа, который зачтен арендодателем в счет указанной неустойки).  

Установление обязанности уведомления об отказе от срочного договора аренды за три месяца до даты его прекращения и ответственности за нарушение указанного срока нельзя признать злоупотреблением правом, поскольку, в том числе и действующим законодательством (статьи 610 ГК РФ) установлена обязанность сообщить об отказе от бессрочного договора аренды недвижимого имущества за три месяца до его прекращения, что связано со сроками поиска нового арендатора.  Ответчик доказательств явной несоразмерности неустойки не предоставил, договор являлся срочным, то есть арендодатель рассчитывал на получение арендной платы за пользование помещением до 01.12.2023, поэтому оснований для применения статьи 333 ГК РФ не имеется.  

С учетом изложенного правовых оснований для удовлетворения встречного иска и взыскания обеспечительного платежа и внесенных арендных платежей не имеется. Претензий относительно качества занимаемых помещений, отсутствия возможности использовать те или иные площади, Компания в период действия договора не заявляла. 

Требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2023 по 15.03.2023 в размере 473 611 руб. 31 коп. является обоснованным,  поскольку доказательств оплаты суммы задолженности ответчиком суду не представлено.

Также судом первой инстанции правомерно взыскана неустойка  за просрочку внесения арендной платы в соответствии с пунктом 7.7 договора по день фактического исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах судебный акт подлежит изменению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с Компании в пользу Общества подлежит взысканию 27880 руб. 55 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску; 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2024 по делу № А56-67355/2023 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ювента» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СМТ» 473 661 руб. 31 коп. задолженности по внесению арендной платы за период с 01.03.2023 по 15.03.2023 по договору от 27.12.2022 № 257-Р/22, неустойку в размере 202 253 руб. 38 коп. за просрочку внесения арендной платы с 07.03.2023 по 06.05.2024, с 07.05.2024 начислять неустойку из расчета 0,1% от задолженности за каждый день просрочки по дату фактического исполнения основного обязательства по внесению арендной платы, неустойку в размере 1 097 250 руб. за просрочку направления уведомления об отказе от договора, а также 32 675 руб. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе. 

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

 

 

Председательствующий

 

М.А. Ракчеева

Судьи

 

М.В. Балакир

С.В. Изотова