СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-14955/2022-ГК

г. Пермь

22 декабря 2022 года

Дело № А60-23271/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И., 

судей Семенова В.В., Скромовой Ю.В.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии:

от истца Администрации городского округа Верхняя Пышма: ФИО2, предъявлен паспорт, доверенность от 18.05.2022;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Торгово-строительный холдинг «Глобус»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 30 сентября 2022 года 

по делу № А60-23271/2022

по иску Администрации городского округа Верхняя Пышма (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-строительный холдинг «Глобус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об освобождении земельного участка,

установил:

Администрация городского округа Верхняя Пышма (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-строительный холдинг «Глобус» (далее – ответчик, ООО «ТСХ «Глобус») о возложении обязанности в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 66:36:0101001:86, расположенный по адресу: 

<

...> за исключением части земельного участка площадью 170 кв.м с кадастровым номером 66:36:0101001:3336 под зданием контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером66:36:0101001:1739 по следующим координатам в системе МСК:

Обозначение характерных точек границ

Координаты, м

 

Х

Y

1

407134,48

1530232,69

 

407128,08

1530245,27

3

407117,37

1530239,38

4

407116,69

1530239,00

5

407122,21

1530228,20

1

407134,48

1530232,69

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30 сентября 2022  года (резолютивная часть решения от 23.09.2022) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. 

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о несоответствии материалам дела вывода суда о том, что договор аренды не может считаться возобновленным на неопределенный срок. Заявитель жалобы указал, что поскольку в рамках дела № А60-46018/2019 иск о сносе открытой автостоянки легковых автомобилей был удовлетворен, следовательно, указанная автостоянка являлась объектом недвижимого имущества, и, начиная с 29.07.2016 до 04.08.2020, ответчик являлся собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:36:0101001:86. Ответчик также ссылается на неприменение судом положений ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так как по состоянию на 28.09.2019 у ООО «ТСХ «Глобус» имелось право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, поскольку объект недвижимости (открытая автостоянка легковых автомобилей на 250 м/мест) на указанную дату существовал.  

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик указал, что в обоснование решения суда положен ненормативный документ, принятый с нарушением законодательства и нарушающий права ответчика – решение  Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма № 545 от 24.05.2022, которым утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. 

Администрация городского округа Верхняя Пышма представила письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала на то, что срок действия договора аренды № 46/П-16 истек 27.09.2019, основания для заключения нового договора аренды или для заключения договора купли-продажи на земельный участок площадью 8587 кв. м без проведения торгов отсутствуют, что установлено в рамках дела № А60-5548/2019. В судебном заседании представитель истца просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Ответчик о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу судебными актами по делам № А60-5548/2019, № А60-46018/2019, имеющими преюдициальное значение, установлены следующие обстоятельства.

28.09.2016 между Администрацией городского округа Верхняя Пышма (Арендодатель) и ООО «Торгово-строительный холдинг «Глобус» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 46/П-16, по условиям которого арендатору однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства и эксплуатации существующего объекта недвижимости, однократная пролонгация ранее действовавшего договора аренды №28/П-12 от 02.04.2012 передан в аренду земельный участок площадью 16173 кв.м, с кадастровым номером 66:36:0101001:86, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под размещение автостоянки находящийся по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, в районе ул. Ленина - ул. Машиностроителей, со сроком аренды до 27.09.2019.

В апреле 2016 ООО «ТСХ «Глобус» получен Градостроительный план земельного участка № RU 66364000-287 от 07.04.2016, в котором указано о возможности строительства объектов капитального строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка (действителен до 01.01.2020). 

05.06.2016 Администрацией городского округа Верхняя Пышма  выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU66364000-10/2016.

Нежилое здание контрольно-пропускного пункта (площадь - 107,4 кв. м этажность – 2 поставлено    на    кадастровый    учет    11.08.2016,    присвоен    кадастровый номер 66:36:0101001:1739, право собственности зарегистрировано 30.08.2016 № 66-66/029-66/029/315/2016-2124/1. Сооружение - открытая автостоянка легковых автомобилей на 250 м/мест (площади) 8297,7 кв.м) поставлено на кадастровый учет 11.08.2016, присвоен кадастровый номер 66:36:0101001:1740, право собственности зарегистрировано 24.08.2018 № 66:36:0101001:1740-66/029/2018-1.

В ноябре 2018 года кадастровым инженером (ИНКА №66-11-197) подготовлен Технический план по объединению объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ООО «Торгово-строительный холдинг «Глобус» в Единый недвижимый комплекс.

Управлением Росреестра по Свердловской области 06.12.2018 на государственный кадастровый учет был поставлен Единый недвижимый комплекс и присвоен № 66:36:0101001:2184 и зарегистрировано право собственности за № 66:36:0101001:2184-66/029/2018-1 от 06.12.2018.

По результатам рассмотрения дела № А60-5548/2019 отказано в удовлетворении требований общества о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:36:0101001:86, о возложении на Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма обязанности заключить с обществом «ТСХ «Глобус» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:36:0101001:86. 

При рассмотрении дела № А60-5548/2019 учтено, что по делу №А60- 46018/2019 судом установлено, что автостоянка, учтенная в ЕГРН с кадастровым номером 66:36:0101001:1740 как недвижимое имущество, представляет собой асфальтобетонное покрытие на щебеночном и грунтовом основании, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, поскольку лишь улучшает полезные свойства земельного участка. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.02.2020 по делу № А60-46018/2019 установлено, что автостоянка, находящаяся в собственности общества, не является объектом недвижимого имущества с учетом статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеет самостоятельного функционального назначения, представляет собой благоустройство, улучшение качеств земельного участка и не может в силу статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относиться к недвижимому имуществу. Руководствуясь положениями пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд установил, что объект с кадастровым номером КН 66:36:0101001:2184, состоящий из контрольно-пропускного пункта (КН 66:36:0101001:1739) и открытой автостоянки легковых автомобилей на 250 машиномест (КН 66:36:0101001:1740), в рассматриваемом случае не может быть признан единым недвижимым комплексом как единое сооружение, поскольку открытая автостоянка не имеет самостоятельного функционального назначения, обслуживает только земельный участок, на котором она расположена, является его составной частью, следовательно, не относится к недвижимому имуществу и не является самостоятельным объектом гражданских прав, право собственности на который подлежит государственной регистрации. 

Суд кассационной инстанции также отметил, что сама по себе укладка на земельном участке определенного покрытия (из асфальта или иного строительного материала) не создает нового объекта недвижимости, а  представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором выполнено такое замощение. 

Кроме того, судом при рассмотрении указанного дела установлено, что через земельный участок, с кадастровым номером 66:36:0101001:86, принадлежавший ответчику на праве аренды проходит тепловая сеть, общей протяженностью 793 м от ТК 01-65 до теплообменника ЦТП № 16 по ул. Машиностроителей г. Верхняя Пышма, находящаяся в собственности АО «Управление тепловыми сетями» с 24.09.2013. Суд пришел к выводу о том, что размещение автомобильной стоянки в охранной зоне принадлежащей обществу «УТС» тепловой сети, являющейся в силу закона и технических параметров опасным производственным объектом, создает потенциальную угрозу жизни и здоровью неограниченного круга лиц, создает затруднения доступа к указанным сетям, которые обеспечивают жизнедеятельность населенного пункта, ограничивает возможности обслуживающих организаций быстрого и своевременного реагирования на устранение коммунальных аварий на теплосетях, в том числе в зимний период, что может повлечь угрозу размораживания данных систем жизнеобеспечения либо затрудняет проведение профилактических работ, требует больших затрат на такие работы. Расположение автостоянки на участке тепловых сетей влечет ограничение возможности проведения технических мероприятий, направленных на обеспечение безопасности и штатной работы тепловой сети, их сохранности и предотвращения несчастных случаев пояснения администрации и общества «УТС» о том, что отсутствует техническая возможность переноса теплотрассы в другое место по техническим причинам, а также отсутствия альтернативного источника теплоснабжения жилого фонда. 

При этом судом учтено, что спорный земельный участок в период с 2012 года до даты ввода в эксплуатацию здания контрольно-пропускного пункта с кадастровым номером 66:36:0101001:1739 не был предоставлен для целей строительства недвижимости, а также безосновательно в 2016 году был предоставлен для завершения строительства до 2019 года, в то время как такое строительство уже было завершено; в разрешение на строительство здания контрольно-пропускного пункта и ввод его в эксплуатацию после завершения строительства по заявлению ответчика и без представления необходимых документов (измененной проектной документации) были внесены изменения относительно параметров разрешенного к строительству объекта с указанием, в том числе, площади замощения более 8 тысяч кв.м. 

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что спорный объект – открытая автостоянка легковых автомобилей на 250 машиномест (кадастровый номер 66:36:0101001:1740) подлежит сносу, обязал общество в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда осуществить снос указанного объекта и привести земельный участок с кадастровым номером № 66:36:0101001:86 в соответствующей части в состояние, предшествовавшее началу строительства. 

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 10.03.2021 №309-ЭС21-1045 по делу №А60-46018/2019 указал, что спорный публичный земельный участок предоставлен по договору аренды от 02.04.2012 для размещения автостоянки; условиями этого договора аренды не было предусмотрено строительство автостоянки как объекта недвижимости; Холдинг, приобретя права арендатора по данному договору в 2014 году, выразил свое согласие на использование предоставленного в аренду публичного земельного участка в соответствии с установленным договором аренды видом разрешенного использования; через указанный земельный участок проходит тепловая сеть, принадлежащая на праве собственности Обществу, возведенная в соответствии с инвестиционной программой «Развитие системы теплоснабжения городского округа Верхняя Пышма на 2007- 2010 годы», утвержденной решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 05.03.2007 № 40/2; спорная автостоянка размещена Обществом в охранной зоне тепловой сети, введенной в эксплуатацию в 2012 году, являющейся в силу закона и технических параметров опасным производственным объектом; нахождение автомобильной стоянки в охранной зоне тепловой сети, создает потенциальную угрозу жизни и здоровью неограниченного круга лиц, затрудняет доступ к указанным сетям, которые обеспечивают жизнедеятельность населенного пункта, ограничивает возможности обслуживающих организаций по быстрому и своевременному реагированию с целью устранения коммунальных аварий на теплосетях, в том числе в зимний период, что может повлечь угрозу размораживания данных систем жизнеобеспечения, затрудняет проведение технических мероприятий, направленных на обеспечение безопасности и штатной работы тепловой сети, их сохранности и предотвращения несчастных случаев; согласно представленным в материалы дела доказательствам первоначальный арендатор согласовывал Обществу план прокладки теплотрассы и договор-ордер на производство земляных работ; данная тепловая сеть отражена Холдингом в проектной документации на строительство контрольного пропускного пункта, представленной в Администрацию для получения разрешения на строительство, следовательно, на момент возведения автостоянки ответчику было известно о прохождении тепловой сети по предоставленному ему в аренду земельному участку. Суд в рамках дела №А60-46018/2019, оценив действия общества по подаче заявлений об изменении ранее выданного разрешения на строительство, разрешения на ввод, и действия Администрации, безосновательно внесшей соответствующие изменения, указал на недобросовестность сторон спора. 

Принимая во внимание изложенное и ссылаясь на отсутствие у ответчика правовых оснований для использования земельного участка с кадастровым номером 66:36:0101001:86, в связи с прекращением срока его действия и отсутствие оснований для его возобновления на неопределённый срок, полагая недействительным (ничтожным) ранее заключенный договор аренды земельного участка № 46/П-16 от 28.09.2016, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя иск о возврате земельного участка, суд первой инстанции установив, что договор аренды № 46/П от 28.09.2016 являлся действующим (эстоппель), но его срок закончился, при этом возобновления договора на неопределенный срок не состоялось, так как арендатор не имел права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, пришел к выводу об обоснованности материально-правовых требований к ответчику, наличия оснований для возврата земельного участка с кадастровым номером 66:36:0101001:86, за исключением части земельного участка площадью 170 кв.м с кадастровым номером 66:36:0101001:3336 под зданием контрольно-пропускного пункта. 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителя истца в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 ЗК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на отсутствие у ответчика оснований для использования спорного земельного участка, в связи с прекращением срока его действия при отсутствии оснований для его возобновления на неопределённый срок, а также на недействительность ранее заключенного договора аренды.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора аренды недействительным в апелляционной жалобе ответчика не оспариваются.

Вместе с тем, суд первой инстанции с учетом установленных обстоятельств в рамках дел № А60-5548/2019, № А60-46018/2019, пришел к верным выводам об обоснованности требований истца о возврате земельного участка.

Относительно доводов ответчика о том, что договор аренды является возобновленным на неопределенный срок, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Договор аренды земельного участка № 46/П-16 от 28.09.2016 был заключен без проведения торгов для завершения строительства. Срок аренды установлен до 27.09.2019.

Материалами дела подтверждено, что 06.12.2018 за ООО «ТСХ «Глобус» было зарегистрировано право собственности на единый недвижимый комплекс, состоящий из следующих объектов:

1)  контрольно-пропускной пункт (кадастровый номер 66:36:0101001:1739), общей площадью 107,4 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, в районе улице Ленина - Машиностроителей;

2)  открытая автостоянка легковых автомобилей на 250 м/мест (кадастровый номер 66:36:0101001:1740), общей площадью 8297,7 кв.м., по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, в районе улице Ленина – Машиностроителей.

Между тем, судебным актом по делу № А60-46018/2019  установлено, что объект с кадастровым номером КН 66:36:0101001:2184, состоящий из контрольно-пропускного пункта (КН 66:36:0101001:1739) и открытой автостоянки легковых автомобилей на 250 машиномест (КН 66:36:0101001:1740), не может быть признан единым недвижимым комплексом как единое сооружение, поскольку открытая автостоянка не имеет самостоятельного функционального назначения, обслуживает только земельный участок, на котором она расположена, является его составной частью, следовательно, не относится к недвижимому имуществу и не является самостоятельным объектом гражданских прав, право собственности на который подлежит государственной регистрации. Суд обязал ответчика снести указанный объект.

В рамках дела № А60-5548/2019 проведена судебная экспертиза, согласно заключению № 16/21-ЗЭ экспертом установлено, что для эксплуатации объекта площадью 107,4 кв.м, с кадастровым номером 66:36:0101001:1739 (контрольно-пропускной пункт) с учетом его функционального назначения, фактической ситуации на земельном участке, необходим участок с кадастровым номером 66:36:0101001:86, который был выделен для обеспечения потребности населения в постоянном хранении своих автомобилей. Без автостоянки использование поста охраны в других целях не представляется возможным. 

По делу № А60-5548/2019 установлено, что фактически в собственности заявителя имеется лишь контрольно-пропускной пункт (КН 66:36:0101001:1739), для эксплуатации которого как самостоятельного объекта недвижимости не требуется земельный участок площадью 7488,75 кв.м либо 8356 кв.м, или 8587 кв.м. 

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами по вышеназванным делам установлено отсутствие у ответчика законно возведенного объекта недвижимости, в связи с наличием которого спорный договор может считаться возобновленным на неопределенный срок. 

Доводы, изложенные в жалобе, о том, что поскольку в рамках дела № А60-46018/2019 иск о сносе открытой автостоянки легковых автомобилей был удовлетворен, следовательно, указанная автостоянка являлась объектом недвижимого имущества и, начиная с 29.07.2016 до 04.08.2020, ответчик являлся собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:36:0101001:86, рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены, поскольку наличие на земельном участке самовольного объекта не порождает право пользования земельным участком. Доводы заявителя жалобы основаны на неверном толковании норм материального права.

Поскольку на спорном земельном участке ООО «ТСХ «Глобус» возвело только объект вспомогательного использования (здание КПП) в отсутствие основных объектов, при этом земельный участок с кадастровым номером 66:36:0101001:86 был предоставлен в аренду под размещение автостоянки, а не для строительства объекта недвижимости, у ответчика отсутствует предусмотренное статьями 39.3, 39.20 ЗК РФ право на заключение нового договора аренды земельного участка (площадью, большей, чем необходимо для контрольно-пропускного пункта) или договора купли-продажи без проведения торгов.

С учетом того, что ответчиком не доказано наличие оснований для использования спорного земельного участка за исключением земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска следует признать обоснованными. 

Иные доводы, изложенные в жалобе и дополнении к ней, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены как несостоятельные и противоречащие ранее установленным вышеуказанным фактам, имеющим преюдициальное значение для данного дела.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что с учетом выводов судов по ранее рассмотренным делам и принципа обязательности судебных актов, поведение ответчика, не освобождающего земельный участок, несмотря на отсутствие оснований к его использованию, является недобросовестным.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на ее заявителя согласно статье 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 сентября 2022  года по делу № А60-23271/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

 

Д. И. Крымджанова

 

Судьи 

 

В. В. Семенов

Ю. В. Скромова