АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А78-7202/2024

г.Чита

09 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена  27 марта 2025 года

Решение изготовлено в полном объёме 09 апреля 2025 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи М.И. Обуховой,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Мишиной К.В., рассмотрел в открытом судебном заседании  дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий, возникших между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества №732 от 03.05.2024 в части определения цены выкупа объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Журавлева, 69, пом.3, площадью 72,9 кв.м. и считать его заключенным в следующей редакции: 

пункт 1.3 договора:

«Оценка стоимости муниципального имущества - нежилого помещения произведена в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: решением Арбитражного суда Забайкальского края по делу № А78-7202/2024; согласно судебной экспертизе, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-криминалистический центр ЗОНЭС» от 25.12.2024 №24/12/08 об оценке рыночной стоимости имущества, цепа объекта приватизации составляет: 5 057 600 руб.";

пункт 2.1 договора:

«Покупатель оплачивает Продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, денежными средствами в сумме 5 057 600 руб. Покупатель  освобожден от уплаты НДС»;

пункт 2 акта приема-передачи:

«Цена продажи нежилого помещения составляет 5 057 600 руб. Покупатель освобожден от уплаты НДС»

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - оценщика ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 14.08.2024. 

от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности от 03.02.2025.

от третьего лица - представитель не явился, извещен надлежащим образом.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» об урегулировании разногласий, возникших между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества №732 от 03.05.2024 в части определения цены выкупа объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Журавлева, 69, пом.3, площадью 72,9 кв.м. и принятии условий пунктов 1.3, 2.1 договора, пункта 2 акта приема- передачи к договору в редакции, предложенной ИП ФИО1, с определением цены выкупа на основании отчета ООО «Бюро оценки собственности» от 03.06.2024 №01-01/24 об оценке рыночной стоимости имущества, расходов по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 01.07.2024 исковое заявление принято судом к производству.

Определением суда от  09.09.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  оценщик ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» ФИО2.

В процессе рассмотрения дела ввиду имеющихся разногласий у сторон относительно цены выкупа арендуемого имущества  истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Забайкальского края от 09.12.2024 ходатайство истца удовлетворено, производство по делу №А78-7202/2024 было приостановлено в связи с назначением  экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-криминалистический центр ЗОНЭС» ЧПО ФИО5.

На разрешение экспертизы поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 72,90 кв. м, с кадастровым номером 75:32:030763:327, расположенного по адресу: 

<

...>, с датой определения стоимости объекта оценки – 27.11.2023.

14.01.2025 (вх.№А78-4/10437) Арбитражным судом Забайкальского края получено заключение эксперта №24/12/08 от 25.12.2024 (т. 2 л.д. 64-138).

В соответствии с указанным экспертным заключением  рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 72,90 кв.м. с кадастровым номером 75:32:030763:327, расположенного по адресу: 

<

...> с датой определения стоимости объекта оценки – 27.11.2023, составила 5057600 руб.

Определением суда от 10.02.2025 производство по делу возобновлено.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы истец уточнил в окончательной форме исковые требования 24.03.2025 (вх.А78-Д-4/14342), просил урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества №732 от 03.05.2024 в части определения цены выкупа объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Журавлева, 69, пом.3, площадью 72,9 кв.м. и считать его заключенным в следующей редакции: 

пункт 1.3 договора:

«Оценка стоимости муниципального имущества - нежилого помещения произведена в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: решением Арбитражного суда Забайкальского края по делу № А78-7202/2024; согласно судебной экспертизе, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-криминалистический центр ЗОНЭС» от 25.12.2024 №24/12/08 об оценке рыночной стоимости имущества, цепа объекта приватизации составляет: 5 057 600 руб.";

пункт 2.1 договора:

«Покупатель оплачивает Продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, денежными средствами в сумме 5 057 600 руб. Покупатель  освобожден от уплаты НДС»;

пункт 2 акта приема-передачи:

«Цена продажи нежилого помещения составляет 5 057 600 руб. Покупатель освобожден от уплаты НДС».

Протокольным определением от 27.03.2025 уточненные требования приняты судом к рассмотрению. 

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв.

Представитель ответчика требования истца не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель ответчика также заявил в устной форме ходатайство об отложении судебного заседания для подготовки рецензии по проведенной судебной экспертизе.

Представитель истца возражал относительно удовлетворения данного ходатайства, поскольку ответчику было предоставлено достаточно времени для представления своей позиции по делу. 

Протокольным определением от 27.03.2025 судом отказано в удовлетворении данного ходатайства, поскольку  отсутствуют объективные препятствия для рассмотрения дела по существу и необходимости отложения судебного разбирательства, ответчику было предоставлено достаточно времени для предоставления своей позиции по делу и возможности представления рецензии на экспертное заключения с учетом даты его представления 14.01.2025. 

В соответствии с возражениями ответчика (т. 1 л.д. 76-77) в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. Таким образом, для случае, когда арендатор не согласен с предлагаемой в договоре купле-продажи арендуемого имущества ценой выкупаемого имущества, единственным способом оспаривания является судебное разбирательство. Истцом не было выполнено требование ФЗ-159 об оспаривании в судебном порядке цены выкупаемого имущества,  а произвольно была произведена самостоятельна переоценка  арендуемого имущества, в связи с чем истцом был нарушен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение недвижимого имущества. Ответчик просил в иске отказать.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита»  был заключен договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью №Д/444 от 03.09.2019, по условиям которого истцу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Журавлева, 69 пом. 3 площадью 72,9 кв.м. сроком до 02.09.2024 (т. 1 л.д. 14-16).

27.11.2023  истцом подано заявление с просьбой реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом  от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося  в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательстве  акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ) (т. 1 л.д. 22).

В соответствии с ответом комитета от 13.12.2023 №15251 истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства – категория микропредприятие, соответствует условиям и требованиям статей 3,9 Закона №159-ФЗ. Комитетом подготовлено заключение на заявление и пакет документов, которые будут рассмотрены  на заседании Комиссии по реализации субъектами малого и среднего предпринимательства  преимущественного права на приобретение арендуемого ими муниципального недвижимого имущества для принятия соответствующего решения (т. 1 л.д. 23).

13.12.2023 прошло заседание Комиссии, по результатам которого принято решение о соответствии ИП ФИО1 требованиям, установленным статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ и статьям 3,9 Закона №159-ФЗ (т. 1 л.д. 135-137).

Письмом от 25.12.2023 №15689 истцу сообщено, что в связи с принятым комиссией решением, комитетом осуществляется подготовка документов для дальнейшей приватизации арендуемого истцом объекта муниципальной собственности, после подготовки и согласования которых истцу будет направлен проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества (т. 1 л.д. 24).

Комитет 03.05.2024 направил истцу письмо №5385 с предложением  заключить договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества. В проекте договора была указана цена выкупа в размере 7976000 руб. без учета НДС. Комитетом также указано, что в течение тридцати дней с момента получения проекта договора его необходимо подписать и вернуть (т. 1 л.д. 25-29, 101-133).

Истец, не согласившись  с предложенной в проекте договора выкупной ценой арендуемого нежилого помещения, обратился в ООО «Бюро оценки собственности» для определения рыночной стоимости  вышеуказанного имущества. 

В соответствии с отчетом ООО «Бюро оценки собственности» от 03.06.2024 №01-01/24 об оценке рыночной стоимости имущества, цена объекта приватизации составила 3477000 руб. (т. 1 л.д. 32-64).

Истец подготовил протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества с указанием выкупной цены, основанной на указанном отчете об оценке рыночной стоимости имущества.

Истцом  письмом от 03.06.2024 в адрес ответчика возвращен подписанный договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества №732 от 03.05.2024 с протоколом разногласий к нему (т. 1 л.д. 30-31, 140-145).

В ответном письме от 11.06.2024 №7011 комитет указал, что протокол разногласий к проекту договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 03.06.2024 в редакции истца, комитет оставляет без рассмотрения, в связи с тем, что действующим законодательством предусмотрен иной порядок урегулирования разногласий. На основании части 9 статьи 4 закона №159-ФЗ истцом утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 65-66).

24.06.2024 истцом было получено письмо Комитета №7421 от 21.06.2024, в котором сообщалось, что в связи с утратой истцом преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения, находящегося в собственности городского округа «Город Чита», расположенного по адресу: 

<

...>, постоянно действующей комиссией по приватизации муниципального имущества городского округа «Город Чита» 13.06.2024 принято решение об отмене решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого имущества (т. 1 л.д. 66, 149-150).

Истец, не согласившись с решением комиссии, обратился в суд в рамках дела №А78-7201/2024  к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» с заявлением о признании решения постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества городского округа «Город Чита» от 13.06.2024 (утверждено руководителем администрации городского округа «Город Чита» 14.06.2024) об отмене решения об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, арендуемого в связи с утратой Индивидуальным предпринимателем ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения, находящегося в собственности городского округа «Город Чита», расположенного по адресу: 

<

...>, незаконным; об обязании Комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» устранить допущенные нарушения путем совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО1 на выкуп объекта недвижимости в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ввиду того, что договор не был заключен сторонами, разногласия по его условиям не урегулированы, истец обратился в суд с требованием определить несогласованные условия о выкупной цене в редакции истца.

Суд, рассмотрев заявленные требования, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, приходит к следующим выводам.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов. 

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.  При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 

Таким образом, цена спорного договора купли-продажи является существенным условием.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Согласно пункту 3 указанной статьи правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 этой же нормы, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами. 

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Следовательно, рассмотрением по существу преддоговорного спора по спорным условиям, заявленным истцом как существенные, будет достигнута цель внесения определенности в правоотношения сторон. 

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ. 

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие предусмотренным названной статьей условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона. 

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 178-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. 

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ). 

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 названной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. 

Согласно пункту 9 той же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (подпункт 1); по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 названной статьи (подпункт 2); с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства (подпункт 3). 

В тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений: о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Законом № 178-ФЗ; об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 10 статьи 4 Закона № 159-ФЗ). 

При этом пунктом 10.1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, установленным пунктом 1 или 2 части 9 этой статьи, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное частью 1 той же нормы решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со статьей 9 Закона № 159-ФЗ о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49), в случае пропуска управомоченной стороной тридцатидневного срока, установленного статьей 445 ГК РФ для передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, суд отказывает в удовлетворении такого требования лишь при наличии соответствующего заявления другой стороны. 

По смыслу пункта 2 статьи 446 ГК РФ, если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом. 

Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска. 

Как следует из материалов дела, в принятых ответчиком решениях об условиях приватизации объектов в числе таковых предусмотрена реализация истцом как арендатором этого имущества преимущественного права на приобретение объекта в собственность в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ. 

Комитет 03.05.2024 направил истцу письмо №5385 с предложением  заключить договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества. В проекте договора была указана цена выкупа в размере 7976000 руб. без учета НДС. Комитетом также указано, что в течение тридцати дней с момента получения проекта договора его необходимо подписать и вернуть (т. 1 л.д. 25-29, 101-133).

Истец, рассмотрев направленный ему в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ проект договора купли-продажи арендованного муниципального имущества, в пределах установленного пунктом 2 статьи 445 ГК РФ и частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ 30-дневного срока с момента его получения, 03.06.2024  направил ответчику подписанный со стороны истца договора с протоколом разногласий в части цены выкупаемого муниципального имущества (т. 1 л.д. 30-31, 140-145).

В ответ на указанный протокол разногласий ответчик письмом от 11.06.2024 №7011 указал, что протокол разногласий к проекту договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 03.06.2024 в редакции истца, комитет оставляет без рассмотрения, в связи с тем, что действующим законодательством предусмотрен иной порядок урегулирования разногласий. 

Указанные обстоятельства были расценены ответчиком как  отказ от приобретения истцом арендуемого муниципального имущества на предложенных ответчиком условиях, в связи с чем ответчиком 13.06.2024 принято решение об отмене решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого имущества (т. 1 л.д. 66, 149-150).

Вместе с тем, данный довод ответчика о том, что истцом не было выполнено требование Закона №159-ФЗ об оспаривании в судебном порядке цены выкупаемого имущества,  в связи с чем истцом был нарушен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение недвижимого имущества, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права и ему следовало обратиться с самостоятельным требованием об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, является ошибочным, основанный на неверном толковании норм права.

В целях надлежащей реализации субъектами малого и среднего предпринимательства положений, изложенных в ст. 3 Закона N 159-ФЗ, частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной. 

При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ). 

Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Следовательно, истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права, реализовано право на установлении цены выкупаемого имущества в судебном порядке.

В связи с чем, действия ответчика по принятию решения 13.06.2024 об отмене решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого имущества (т. 1 л.д. 66, 149-150) являются преждевременными и противоречащими действующему законодательству.

Истцом в данном случае не утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Исковое заявление об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, направлено истцом в арбитражный суд 28.06.2024, то есть с соблюдением установленного срока. 

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). 

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. 

При этом положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. 

Следовательно, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. 

В соответствии с положениями статьей 421, 445, 446 ГК РФ в данном случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества. 

В материалы дела ответчиком представлен отчет ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» (оценщик ФИО2) от 29.01.2024 №136  об оценке рыночной стоимости имущества, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 72,90 м2, кадастровый номер 75:32:030763:327, расположенного по адресу: 

<

...>, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на дату оценки составляет (без учета НДС) 3533600 руб. (т. 1 л.д. 106-110).

Также ответчиком представлено экспертное заключение ООО «Агентство по оценке имущества» №31 по рецензированию отчета №136 от 29.01.2024, в соответствии с которым  оценщиком не в полном объеме произведено исследование (т. 1 л.д. 111-112).

09.04.2024 ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» (оценщик ФИО2) полготовлен иной отчет №136/1 об оценке рыночной стоимости имущества, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 72,90 м2, кадастровый номер 75:32:030763:327, расположенного по адресу: 

<

...>, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на дату оценки составляет (без учета НДС) 7976000 руб. (т. 1 л.д. 120-134).

Со стороны истца в материалы дела представлен отчет ООО «Бюро оценки собственности» №01-06/24 об оценке рыночной стоимости имущества от 03.06.2024, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 72,90 м2, кадастровый номер 75:32:030763:327, расположенного по адресу: 

<

...>, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на дату оценки составляет (без учета НДС) 3477000 руб. (т. 1 л.д. 32-64).

Таким образом, в материалах дела имеется три отчета об оценке, два из которых выполнены одним и тем же оценщиком с разницей в рыночной стоимости объекта фактически в два раза.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд удовлетворил ходатайство истца и  назначил определением суда от 09.12.2024 проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости выкупаемого имущества.

На разрешение экспертизы поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 72,90 кв. м, с кадастровым номером 75:32:030763:327, расположенного по адресу: 

<

...>, с датой определения стоимости объекта оценки – 27.11.2023.

14.01.2025 (вх.№А78-4/10437) Арбитражным судом Забайкальского края получено заключение эксперта №24/12/08 от 25.12.2024 (т. 2 л.д. 64-138).

В соответствии с указанным экспертным заключением  рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 72,90 кв.м. с кадастровым номером 75:32:030763:327, расположенного по адресу: 

<

...> с датой определения стоимости объекта оценки – 27.11.2023, составила 5057600 руб.

Согласно положениям части 2 и 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки оцениваются судом как обоснованные. 

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено. 

Заключение эксперта соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми. Экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования, а сделанные на их основе выводы, обоснованы.

Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо нарушения требований правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки на дату подачи истцом заявки, не установлены. 

Ответчиком, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, доказательств, свидетельствующих о несоответствия экспертного заключения требованиям действующего законодательства не представлено.

При назначении и производстве экспертизы нарушений требований действующего законодательства не допущено. 

Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о недостоверности и недопустимости этого заключения в качестве доказательства, не свидетельствует о наличии недостатков в заключении.

Экспертом, в судебном заседании 06.03.2025 (аудиозапись от 06.03.025) озвучены мотивированные пояснения на все вопросы ответчика, возникшие при изучении экспертного заключения.

Приведенные в отзыве ответчика отдельные замечания к экспертному заключению (применение корректировки на этажность 22%), сами по себе не опровергают выводов судебной экспертизы и отражают личное мнение представителя ответчика.

В соответствии с пояснениями эксперта, озвученными в судебном заседании от 06.03.2025, корректировка на этажность применена экспертом с учетом представленной технической документации на объект исследования. Изменения в соответствующую техническую документацию не вносились. Иного для исследования эксперту представлено не было. 

Суд также учитывает, что цокольные этажи имеют ряд ограничений в их использовании. Например, согласно СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные, пункт 4.11.: "В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения. При размещении в этих этажах других помещений следует также учитывать ограничения, установленные в 4.10. настоящего документа и в приложении Д СНиП31-06".

Соответственно, указанная корректировка является обоснованной.

Ответчик в данном случае, не является лицом, обладающим специальные познания в области оценочной и экспертной деятельности, в связи с чем не в состоянии утверждать о недостоверности примененных в исследовании аналогов,  подвергать критики примененные экспертом корректировки. 

Экспертом обоснованы приведенные в экспертном заключении коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета.

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности указанного заключения эксперта, а равно о необходимости назначения повторной экспертизы, судом не установлено. 

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. 

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость. 

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Несоответствие представленного в материалы дела экспертного заключения положениям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, не установлено.

Кроме того, установленная по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта (5057600 руб. ) соответствует рыночной стоимости объекта, отраженной в договоре аренды недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, от 15.11.2024 (т. 3 л.д. 14-17), заключенного в отношении спорного помещения с истцом (5000000 руб. пункт 2.4.6 договора).

Исходя из изложенного, учитывая соответствие заключения эксперта предъявляемым АПК РФ и нормам действующего законодательства требованиям, принимая во внимание наличие в нем конкретного и исчерпывающего ответа на поставленный вопрос, не допускающего противоречивых выводов или неоднозначного толкования экспертное заключение, выполненное по результатам проведенной судебной экспертизы, признается  в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 64, 67, 68 АПК РФ). 

Ссылки ответчиков на то, что цена объекта, установленная экспертом, занижена по сравнению с аналогичными объектами, отчужденными в рамках реализации Закона N 159-ФЗ, и что экспертом выбраны неверные объекты-аналоги при применении сравнительного подхода, являются необоснованными. 

С учетом изложенного, цена объекта подлежит установлению на основании заключения эксперта ООО «Экспертно-криминалистический центр ЗОНЭС» от 25.12.2024 №24/12/08 об оценке рыночной стоимости имущества, согласно которому цена объекта приватизации составляет: 5057600 рублей без учета НДС.

По результатам проведенной судебной экспертизы истец уточнил в окончательной форме исковые требования 24.03.2025 (вх.А78-Д-4/14342), просил урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества №732 от 03.05.2024 в части определения цены выкупа объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Журавлева, 69, пом.3, площадью 72,9 кв.м. и считать его заключенным в следующей редакции: 

пункт 1.3 договора:

«Оценка стоимости муниципального имущества - нежилого помещения произведена в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: решением Арбитражного суда Забайкальского края по делу № А78-7202/2024; согласно судебной экспертизе, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-криминалистический центр ЗОНЭС» от 25.12.2024 №24/12/08 об оценке рыночной стоимости имущества, цепа объекта приватизации составляет: 5 057 600 руб.»;

пункт 2.1 договора:

«Покупатель оплачивает Продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, денежными средствами в сумме 5 057 600 руб. Покупатель  освобожден от уплаты НДС»;

пункт 2 акта приема-передачи:

«Цена продажи нежилого помещения составляет 5 057 600 руб. Покупатель освобожден от уплаты НДС».

Протокольным определением от 27.03.2025 уточненные требования приняты судом к рассмотрению. 

В соответствии с пояснениями эксперта, озвученными в судебном заседании от 06.03.2025, рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 72,90 кв.м. с кадастровым номером 75:32:030763:327, расположенного по адресу: 

<

...> с датой определения стоимости объекта оценки – 27.11.2023, составила 5057600 руб. без учета НДС.

С учетом изложенных обстоятельств цена объекта подлежит установлению в размере 5057600 рублей без учета НДС.

При этом при определении цены выкупа суд исходит из следующего.

Из пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) следует, что при определении налоговой базы по НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12). 

В силу пункта 4 статьи 173 НК РФ НДС при совершении названных операций исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами, указанными в статье 161 Кодекса, то есть в рассмотренном случае - приобретателем муниципального имущества. 

Вместе с тем согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ, с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Следовательно, при реализации положений Федерального закона № 159-ФЗ обязанность по уплате НДС при реализации имущества отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта недвижимости. Оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, не имеется.

В связи с чем, предложенная истцом уточненная редакция пунктов 1.3, 2.1  договора, пункта 2 акта приема-передачи, подлежит корректировки на указание в соответствующих пунктах цена объекта приватизации составляет: 5057600 руб. без учета НДС.».

Расходы по государственной пошлине подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

Истец при обращении в суд уплатил государственную пошлину в размере 6000 руб. по чеку от 28.06.2024  за рассмотрение иска, в размере 3000 руб. по чеку-ордеру от 28.06.2024 за рассмотрение ходатайства о принятии обеспечительных мер.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса РФ ( в редакции, действующей на момент принятия иска) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, государственная пошлины составляет  6 000 руб., при подаче заявления об обеспечении иска - 3 000 руб.

Определением суда от 01.07.2024 заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о принятии обеспечительных мер удовлетворено, судом наложен  запрет Комитету по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) проводить торги, в форме аукциона в электронной форме по продаже нежилого помещения по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Центральный административный район, ул. Журавлева, 69, пом.3.

Ответчик не относится к числу лиц, освобожденных от уплаты государственной пошлины, перечень которых установлен в статье 333.37 Налогового кодекса РФ. 

Таким образом, уплаченная государственная пошлина подлежит возмещению истцу за счет ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ в размере 9000 руб. 

В силу частей 4, 5 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу. В случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Таким образом, обеспечительные меры, принятые по определению от 01.07.2024 по данному делу, подлежат отмене  после вступления решения суда в законную силу.

Помимо государственной пошлины к судебным расходам статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесены судебные издержки, связанные с рассмотрением дела арбитражным судом. 

Согласно статье 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных издержек разрешаются судом, рассматривающим дела в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных издержек включены, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам. 

В соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по согласованию с экспертом. 

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу, по инициативе истца проводилась судебная экспертиза. 

Результаты судебной экспертизы повлияли на выводы суда при разрешении спора, что следует из содержания мотивировочной части решения суда.

Факт несения ответчиком судебных расходов на проведение судебной экспертизы подтверждается чеком от 12.11.2024 на сумму 35000 руб. (т. 2 л.д. 11). 

Абзацем вторым пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт.

Закрепленный данной нормой общий принцип распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, зависит от результата рассмотрения спора по существу и заключается в возмещении лицу, в пользу которого принят судебный акт, понесенных им судебных расходов за счет их взыскания с проигравшей стороны.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, установив, что в рассматриваемом случае заключение эксперта было необходимо для установления рыночной стоимости объекта недвижимости, заключение положено в основу судебного акта, вынесенного в пользу истца, суд приходит к выводу, что  судебные расходы в связи с получением экспертного заключения являются судебными издержками в понимании статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на проигравшую сторону в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, расходы по оплате проведенной экспертизы в размере 35000 руб. подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»  при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

            Положения, закрепляющие содержание решения арбитражного суда, содержатся в статье 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, специальной нормой - статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - установлено содержание решения о заключении или об изменении договора.

            В соответствии с положениями указанной статьи в резолютивной части решения по спору, возникшему при заключении или изменении договора, указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества №732 от 03.05.2024 при реализации арендатором преимущественного права на приобретение имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив пункты 1.3, 2.1 договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества №732 от 03.05.2024, пункт 2 акта приема-передачи от 03.05.2024 в следующей редакции:

пункт 1.3 договора: «Оценка стоимости муниципального имущества – нежилого помещения произведена в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», решением Арбитражного суда Забайкальского края по делу №А78-7202/2024; согласно судебной экспертизе, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-криминалистический центр ЗОНЭС» от 25.12.2024 №24/12/08 об оценке рыночной стоимости имущества, цена объекта приватизации составляет: 5057600 (пять миллионов пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей без учета НДС.»;

пункт 2.1 договора: «Покупатель оплачивает продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в п.1.2 настоящего договора, денежными средствами в сумме 5057600 (пять миллионов пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей без учета НДС. Покупатель освобожден от уплаты НДС.»;

пункт 2 Акта приема-передачи: «Цена продажи нежилого помещения составляет 5057600 (пять миллионов пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей без учета НДС. Покупатель освобожден от уплаты НДС».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу  индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  расходы по уплате государственной пошлины в размере 9000 руб., судебные издержки на проведение судебной экспертизы в размере 35000 руб.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Забайкальского края от 01.07.2024 по делу №А78-7202/2024 отменить после вступления решения  суда в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Забайкальского края.

Судья                                                                                                 М.И. Обухова