АРБИТРАЖНЫЙ СУД  CАМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203 «Б», тел. (846)207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

29 декабря 2021 года

Дело №

А55-512/2021

Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 29 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Шабанова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каримовой Ю.Я.

рассмотрев в судебном заседании 23 декабря 2021 года дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Химическая компания"

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

об урегулировании разногласий

при участии в заседании

от истца – представителя ФИО1, доверенность от 23.10.2020;

от ответчика – не участвовал;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Химическая компания" обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области об урегулировании разногласий, возникших, при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302053:2252 площадью 5278,00 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 2-А, приняв договор в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора изложить в редакции Арендатора: «Срок аренды Участка устанавливается с 11.08.2020г. по 10.08.2069 г.».;

- пункт 3.1 договора изложить в редакции Арендатора: «Расчет арендной платы производится в соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (в редакции от 20.02.2020 года) и составляет 0,01% от кадастровой стоимости в год за 1 кв.м.

Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы в соответствии с условиями настоящего договора.

Кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка составляет 801руб. 29коп.

Арендная плата за 1 кв.м. в год составляет 0,08 руб.

Размер арендной платы за Участок по Договору за период с 11.08.2020 г. по 31.12.2020 г. составляет 164 (сто шестьдесят четыре) руб. 27 коп.

Кадастровая стоимость может быть изменена в результате проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, которая проводится в порядке, установленном действующим законодательством РФ, не реже одного раза в 5 лет, и результаты которой доводятся до Арендатора через средства массовой информации (газета Волжская коммуна).

Также кадастровая стоимость может быть изменена в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями Законодательства Российской Федерации.

Новая кадастровая стоимость применяется для определения размера арендной платы и отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.

В случае изменения правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.».;

-пункт 3.3 договора изложить в редакции Арендатора: «Арендная плата начисляется с «11» августа 2020 года.».;

-пункт 9.3 договора изложить в редакции Арендатора: «В соответствии с п.2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия-настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 11.08.2020 года.».

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, с иском не согласен по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Определением суда от 04.03.2021 по ходатайству истца и ответчика производство по делу № А55-512/2021 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А55-30539/2020, рассматриваемого Арбитражным судом Самарской области.

Определением суда от 04.10.2021 в связи с вступлением в законную силу решения суда по делу №А55-30539/2020, производство по настоящему делу было возобновлено.

Истец представил заявление об изменении исковых требований, просит урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Химическая компания» и Территориальным управлением Росимущества в Самарской области, при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302053:2252 площадью 5278,00 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 2-А, приняв договор в следующей редакции:

-пункт 2.1 договора изложить в редакции Арендатора: «Срок аренды Участка устанавливается с 11.08.2020 по 10.08.2069».;

-пункт 3.1 договора изложить в редакции Арендатора: «Расчет арендной платы производится в соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (в редакции от 20.02.2020 года) и составляет 0,01% от кадастровой стоимости в год за 1 кв.м.

Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы в соответствии с условиями настоящего договора.

Кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка с 01.01.21 составляет 1037 (тысяча тридцать семь) рублей 84 копейки.

Арендная плата за 1 кв.м. в год с 01.01.21 составляет 0,10 рублей.

Размер арендной платы за Участок по Договору за период с 11.08.2020 г. по 31.12.2020 г. составляет 164 (сто шестьдесят четыре) рубля 27 копеек.

Кадастровая стоимость может быть изменена в результате проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, которая проводится в порядке, установленном действующим законодательством РФ, не реже одного раза в 5 лет, и результаты которой доводятся до Арендатора через средства массовой информации (газета Волжская коммуна).

Также кадастровая стоимость может быть изменена в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями Законодательства Российской Федерации.

Новая кадастровая стоимость применяется для определения размера арендной платы и отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.

В случае изменения правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.».;

- пункт 3.3 договора изложить в редакции Арендатора: «Арендная плата начисляется с «11» августа 2020 года.».;

- пункт 9.3 договора изложить в редакции Арендатора: «В соответствии с п.2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 11.08.2020».

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенном о времени и месте судебного разбирательства.

С учетом положений части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление истца об изменении предмета исковых требований следует принять судом.

В обоснование заявленных исковых требований, истец указывает, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0302053:1015, площадью 1814818кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 2А, находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается записью о регистрации права от 28.09.2016 № 63-63/009-63/009/341/2016-9148/1.

На указанном земельном участке расположен, принадлежащий ООО «Химическая компания» на праве собственности объект недвижимости- здание (Лит. А96)- резервуарный парк, назначение-нежилое здание площадью 1262,1 кв.м. с кадастровым номером 63:09:0302053:1439, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 2А, что подтверждается записью о регистрации права от 17.10.2013 № 63-63-09/072/2013-137.

ООО «Химическая компания» 14.11.2018 направило в адрес ТУ Росимущества в Самарской области заявление (вх.№ 14/469) о предварительном согласовании предоставления в аренду  сроком на 49 лет земельного участка площадью 5278,00 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 2-А,  образуемого из земельного участка с КН 63:09:0302053:1015, по основаниям указанным в подпункте 9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, как собственнику здания.

В результате издания ТУ Росимущества в Самарской области распоряжений от 26.08.2019 № 327-р, от 20.09.2019 № 379-р, от 12.12.2019 № 489-р, от 30.01.2020 № 63-28-р из земельного участка с КН 63:09:0302053:1015 был образован земельный участок площадью 5278,00 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 2-А, предварительно согласовано предоставлением его в аренду ООО «Химическая компания», и указанный участок был поставлен на кадастровый учет с КН 63:09:0302053:2252.

ООО «Химическая компания» 20.03.2020 обратилось в ТУ Росимущества в Самарской области с заявлением о предоставлении в аренду Участка с КН 63:09:0302053:2253.

В ответ на вышеуказанное обращение 11.08.2020 ТУ Росимущества в Самарской области направило в адрес ООО «Химическая компания» письмо исх.63/7324, которым сообщило об издании распоряжения № 63-251-р от 11.08.2020 о предоставлении в аренду земельного участка с КН 63:09:0302053:2252, приложив его, и предложило заключить договор аренды указанного участка на условиях, изложенных в приложенном проекте договора аренды.

Согласно пункта 2 Распоряжения размер арендной платы установлен в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (далее -Постановление №582).

Абзац 2 пункта 2 распоряжения предусматривал, что при заключении договора аренды земельного участка должна быть предусмотрена возможность изменения арендной платы в случаях и порядке, установленных пунктом 8 и пунктом 10 Правил.

Проект договора аренды был составлен на основании Распоряжения, что подтверждается преамбулой договора, и содержит аналогичные положения в части установления размера арендной платы.

При заключении договора стороны не пришли к согласию в отношении пунктов 2.1, 3.1, 3.3, 9.3 договора аренды, касающихся срока и порядка расчета арендной платы, и Общество почтой направило в адрес ответчика заявление исх.№ 13 от 09.09.20г. с протоколом разногласий к проекту договора аренды на земельный участок с КН 63:09:0302053:2252, и все экземпляры договора аренды, подписанные с отметкой «С протоколом разногласий» (входящий № 63-14177 от 23.09.2020г.), но ни в установленный законом 30-ти дневный срок, ни впоследствии извещения от ответчика о результатах рассмотрения протокола разногласий получено не было.

Учитывая изложенное, истец обратились в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий возникших между сторонами при заключения договорааренды земельного участка, изложив спорные условия договора в его редакции.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом,  законом или добровольно принятым обязательством.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 ГК РФ).

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно ст.39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Из содержания указанных норм следует, что право собственников объектов недвижимого имущества на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположено это здание, должно осуществляться в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Спорным для сторон является редакция пункта 2.1. договора.

В редакции ответчика данный пункт изложен следующим образом: «Срок аренды Участка устанавливается с 20.02.2020г. по 19.02.2069 г.», т.е.  ответчик предлагает начислять арендную плату до даты направления проекта договора.

Редакции пункта 2.1, изложена в протоколе разногласий следующим образом: «Срок аренды Участка устанавливается с 11.08.2020г. по 10.08.2069 г.», исходя из даты издания распоряжения и направления проекта договора.

В соответствии с ч.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения при этом стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора.

Следовательно, при заключении договора аренды установление нём условий о применении заключенного сторонами договора к отношениям, возникшим до заключения договора, возможно только по соглашению сторон.

Поскольку соглашение по оплате арендной платы до даты издания распоряжения и направления проекта договора сторонами не достигнуто, и включение его в договор законом не предусмотрено, то пункт 2.1 следует принять в редакции истца.

Также спорным для сторон является редакция пункта 3.1. договора.

В редакции ответчика пункт 3.1 изложен следующим образом: «Размер арендной платы за Участок по Договору за период с 11.08.2020 по 31.12.2020 составляет 164 рубля 27 копеек, согласно прилагаемому к Договору расчёту арендной платы, НДС не предусмотрен.

Размер арендной платы изменяется в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Размер арендной платы изменяется ежегодно путём корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Изменение размера арендной платы путём корректировки на размер уровня инфляции на текущий финансовый год осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора. Размер уровня инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Уведомлением Арендатора об изменении размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции являются:

- опубликование (первая публикация) в «Парламентской газете», «Российской газете» или Собрании законодательства Российской Федерации, официальном интернет-портале правовой информации (www.pravo.gov.ru) федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

- размещение на официальном сайте Арендодателя информационного сообщения о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции, либо направление Арендодателем соответствующего уведомления в адрес Арендатора посредством почтовой связи.

В случае изменения арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции новый размер арендной платы устанавливается с 01 января очередного года.

В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, корректировка на размер уровня инфляции не применяется.

Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществлённая не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В этом случае разница между новым размером арендной платы и размером арендной платы, указанным в п. 3.1 Договора, подлежит перечислению Арендатору по указанным в п. 3.4 Договора реквизитам в течение 30 (тридцати) дней после государственной регистрации дополнительного соглашения в органе, осуществляющем регистрацию прав.

Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы направляется Арендодателем Арендатору. При этом заключение дополнительного соглашения является обязательным для Арендатора. Дополнительное соглашение об изменении арендной платы составляет неотъемлемую часть настоящего договора и подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав.

Также размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями Законодательства Российской Федерации.

В случае изменения правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.».

Истец с учетом протокола разногласий к спорному договору и изменения кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.21г. просит изложить пункт 3.1 договора в редакции:

«Расчет арендной платы производится в соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (в редакции от 20.02.2020 года) и составляет 0,01% от кадастровой стоимости в год за 1 кв.м.

Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы в соответствии с условиями настоящего договора.

Кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка с 01.01.2021 составляет 1037 (тысяча тридцать семь) рублей 84 копеек.

Арендная плата за 1 кв.м. в год с 01.01.21г. составляет 0,10 рублей.

Размер арендной платы за Участок по Договору за период с 11.08.2020 г. по 31.12.2020 г. составляет 164 рублей 27 копеек.

Кадастровая стоимость может быть изменена в результате проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, которая проводится в порядке, установленном действующим законодательством РФ, не реже одного раза в 5 лет, и результаты которой доводятся до Арендатора через средства массовой информации (газета Волжская коммуна).

Также кадастровая стоимость может быть изменена в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями Законодательства Российской Федерации.

Новая кадастровая стоимость применяется для определения размера арендной платы и отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.

В случае изменения правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.».

Изучив редакции пункта 3.1. проекта договора аренды, представленных сторонами,суд установил, что разногласия в данном пункте связаны с порядком расчета арендной платы, связанной с загрязненностью спорного участка, при этом истец основывается на том, что данный участок что спорный земельный участок загрязнен опасными отходами, радиоактивными веществами и арендная плата за него составляет 0,01 % от кадастровой стоимости в год, а ответчик не считает его таковым.

Земельный участок с КН 63:09:0302053:2252 на право аренды которого претендует истец, образован из участка с КН 63:09:0302053:1015, который загрязнен отходами 1-2 класса опасности от деятельности ОАО «Фосфор», что подтверждено судебными актами.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Как следует из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством РФ принято постановление от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ» (далее Правила).

Указанным постановлением утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, запрета необоснованных предпочтений.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении №582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Пунктом 2 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582, утвержденных приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 №710, в целях применения названного принципа рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11, в Постановлении №582 определены соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Подпунктом "а" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением №582, предусмотрено определение арендной платы на основании кадастровой стоимости в размере 0,01 процента в отношении земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота.

Распоряжение, на основании которого составлен проект спорного договора,  принято в нарушение действующего законодательства и нарушает права и интересы, создает препятствия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, то общество обратилось в арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительными пункта 2 распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области № 63-251-р от 11.08.20г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.08.2021 по делу №А55-30539/2020 были удовлетворены требования общества к ТУ Росимущества в Самарской области о признании недействительным п. 2 распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области № 63-251-р от 11.08.2020, и обязании по вступлении в законную силу решения суда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.

В ходе рассмотрения дела №А55-30539/2020 с целью установления факта загрязнения или отсутствия загрязнения спорного земельного участка по ходатайству ИП ФИО2 судом была назначена и проведена судебная экологическая экспертиза, и на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: имеются ли на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0302053:2251, площадью 4413,00 кв.м,, расположенном по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 2-А, загрязнения почвы опасными отходами?

Согласно заключению эксперта № 024054/15/77001/182021/А55-30539/20 от 31.05.2021 г. экспертом сделан следующий вывод: «Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0302053:2252, площадью 5278,00 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для объектов общественно- делового знамения, загрязнен опасными отходами, является ограниченным в обороте, в виду факта обнаружения в почве превышения ПДК по тяжелым металлам: кадмий, свинец, никель, радионуклидное загрязнение по радию- 226. Загрязненный слой почвы подлежит вывозу и утилизации на специализированных полигонах». Также, эксперт отметил, что «отмечается аномальная концентрация фосфора во всех пробах. Обнаруженные вещества относятся к 1 и 2 классам опасности.»

В вышеуказанном решении суд пришел к выводу, что поскольку факт загрязнения всей  площади земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302053:2251 опасными  отходами и радиоактивными веществами подтвержден судебной экологической  экспертизой в рамках настоящего дела, то размер арендной платы должен исчисляться  по специальным правилам подпункта «а» пункта 3 Правил определения размера арендной  платы, порядка в размере 0,01% от кадастровой стоимости в год за 1 кв.м., и признал  пункт 2 распоряжения Территориального управления Федерального  агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области № 63-251-р от 11.08.2020 недействительным.

В апелляционном порядке вышеуказанное решение не обжаловалось, и вступило в силу 17.09.2021, в связи с чем в силу части 2 статьи 69 АПК РФ установленный данным решением факт загрязнения спорного участка опасными отходами, радиоактивными веществами и то, что размер арендной платы должен исчисляться по специальным правилам подпункта «а» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, порядка в размере 0,01% от кадастровой стоимости в год за 1 кв.м., имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

В этой связи суд находит обоснованными доводы истца, поэтому пункт 3.1 Договора должен быть принят в редакции истца с учетом изменений исковых требований, и основанных на увеличении кадастровой стоимости земельного участка.

Спорным для сторон является редакция пункта 3.3 договора.

В редакции ответчика пункт 3.3. изложен следующим образом: «Арендная плата начисляется с «20» февраля 2020 года.».

Истцом предложена иная редакция пункта 3.3 договора: Арендная плата начисляется с «11» августа 2020 года.».

Поскольку соглашение по данному условию сторонами не достигнуто, и включение его в договор в предложенном ответчиком варианте законом не предусмотрено, поэтому в силу п.4 ст.421 ГК РФ с учетом правовой мотивировки, изложенной судом по пункту 2.1 договора, данный пункт договора следует принять в редакции истца.

Также спорным для сторон является пункт 9.3 договора.

Редакции пункта 9.3 договора изложена ответчиком следующим образом: «В соответствии с п.2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 20.02.2020 года.».

Редакции пункта 2.1 изложена истцом в протоколе разногласий следующим образом: «В соответствии с п.2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 11.08.2020 года.».

С учетом не достижения сторонами соглашения в предложенной ответчиком редакции и правовой мотивировки, изложенной судом по пункту 2.1 договора, редакция истцов по пункту 9.3 является обоснованной и данный пункт следует принять в редакции истца.

Представленная истцом редакция спорных условий договора не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы, как арендатора, так и арендодателя, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца на основании постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

Руководствуясь ст. 49, ч. 1 ст. 110, ст.ст. 167-171, 180-182, ч.1 ст. 259, ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

Р Е Ш И Л:

Заявление истца об изменении предмета исковых требований принять судом.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Химическая компания" и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302053:2252 площадью 5278,00 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, 2-А, в следующей редакции:

-пункт 2.1 договора изложить в редакции: «Срок аренды Участка устанавливается с 11.08.2020 по 10.08.2069».;

-пункт 3.1 договора изложить в редакции: «Расчет арендной платы производится в соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (в редакции от 20.02.2020 года) и составляет 0,01% от кадастровой стоимости в год за 1 кв.м.

Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы в соответствии с условиями настоящего договора.

Кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка с 01.01.21 составляет 1037 (тысяча тридцать семь) рублей 84 копейки.

Арендная плата за 1 кв.м. в год с 01.01.21 составляет 0,10 рублей.

Размер арендной платы за Участок по Договору за период с 11.08.2020 по 31.12.2020  составляет 164 (сто шестьдесят четыре) рубля 27 копеек.

Кадастровая стоимость может быть изменена в результате проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, которая проводится в порядке, установленном действующим законодательством РФ, не реже одного раза в 5 лет, и результаты которой доводятся до Арендатора через средства массовой информации (газета Волжская коммуна).

Также кадастровая стоимость может быть изменена в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями Законодательства Российской Федерации.

Новая кадастровая стоимость применяется для определения размера арендной платы и отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.

В случае изменения правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.».;

- пункт 3.3 договора изложить в редакции: «Арендная плата начисляется с «11» августа 2020 года.».;

- пункт 9.3 договора изложить в редакции: «В соответствии с п.2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 11.08.2020».

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Химическая компания", расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000руб. 00коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

А.Н. Шабанов