ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А31-4562/2021

09 сентября 2022 года

г. Киров

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судейБычихиной С.А., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО3, действующего на основании доверенности от 11.01.2022,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы 

на решение Арбитражного суда Костромской области от 21.06.2022 по делу №А31-4562/2021, 

по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Смоленский» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

и Администрации городского округа город Кострома Костромской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о признании недействительным уведомления, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Смоленский» (далее – ООО СЗ «Смоленский», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – Управление) и Администрации городского округа город Кострома Костромской области (далее – Администрация) о признании недействительными уведомления от 30.12.2020 № 02-37исх-3769/20 и расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.09.2020 №Д.0852.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 21.06.2022 исковые требования ООО СЗ «Смоленский» удовлетворены.

Управление с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Костромской области от 21.06.2022 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что истец не является субъектом инвестиционной деятельности и не имеет права на льготы по определению размера арендной платы в соответствии с абзацем 5 подпункта 4 пункта 3 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а (далее – Порядок № 251-а). По мнению Управления, арендная плата подлежит определению по общим правилам в соответствии с подпунктом 2 пункта 9 Порядка № 251-а. Также, Управление считает, что цена по договору является регулируемой и зависит от целей использования и статуса арендатора такого участка.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ивановской области, куда явился представитель Общества. 

В судебном заседании и в представленном отзыве на апелляционную жалобу представитель Общества указал на законность принятого судом решения, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Управление и Администрация о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Управления и Администрации.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям. 

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Согласно положениям пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Как следует из материалов дела, 27.05.2020 между ООО ИСПО «Костромагорстрой» (застройщик), ООО «Теплоизоляция» (инвестор), Департаментом строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области (департамент) и Администрацией города Костромы (администрация) заключено соглашение о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: Костромская обл., г. Кострома, м/р-н Новый город, дом № 9 литер А (по ГП) (л.д. 26-31).

Согласно пункту 4.1 указанного соглашения инвестору предоставляются земельные участки в аренду без торгов для целей реализации инвестиционного проекта в качестве компенсации (встречного предоставления) собственных денежных средств инвестора, вложенных им в завершение строительства объекта и его ввод в эксплуатацию, при условии предоставления необходимого пакета документов, обосновывающих концепцию инвестиционного проекта в сфере строительства и соответствия ее установленным требованиям. Инвестор может передавать права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам, заключенных с Управлением, переданных ему в рамках реализации инвестиционного проекта.

16.09.2020 между Управлением (арендодатель) и ООО «Теплоизоляция» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д.0852 по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:040327:1655, имеющий местоположение: 

<

...>, с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, площадью 9419 кв.м, в целях реализации инвестиционного проекта (л.д. 20-22).

Договор заключен сроком на 10 лет с даты его подписания сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле договора (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы устанавливается следующим образом:

Арендная плата за год: А год = 1,5% x Кст (кадастровая стоимость земельного участка) x 1,072, x 1,06 x 1,04 x 1,043 x 1,04 = 483 095,04 руб.

Арендная плата за квартал: А кв = А год / 4 = 120 773,76 руб.

Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца квартала, следующего за текущим, путем перечисления на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Костромской области (пункт 3.2 договора).

Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления города Костромы и изменяется в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области и нормативных актов местного самоуправления (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 4.5 договора арендатор может передавать права и обязанности по договору третьим лицам после выполнения арендатором обязательств, предусмотренных инвестиционным проектом, в зависимости от стоимости выполненных работ по достройке многоквартирного жилого дома, не законченного строительством, по адресу: Костромская область, г.Кострома, м/р-н Новый город, дом № 9 литер А (по ГП), без согласия арендодателя при условии его уведомления. Стоимость выполненных работ арендатором не может быть меньше кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет арендной платы по указанному договору произведен в соответствии с абзацем 5 подпункта 4 пункта 3 Порядка № 251-а, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка, предоставленного для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов на основании распоряжения губернатора Костромской области о соответствии таких объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Законом Костромской области от 12.07.2016 № 122-6-ЗКО.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 21.09.2020 (регистрационная запись № 44:27:040327:1655-44/012/2020-2).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.09.2020 (л.д. 23).

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что ООО «Теплоизоляция» исполнило обязательства по соглашению от 27.05.2020 о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: Костромская область, г.Кострома, м/р-н Новый город, дом № 9 литер А (по ГП), в связи с чем имело право на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного с Управлением.

Права и обязанности арендатора ООО «Теплоизоляция» переданы ООО СЗ «Верхней Волги» по договору переуступки прав и обязанностей арендатора от 28.09.2020.

На основании договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 05.10.2020 права и обязанности арендатора ООО СЗ «Верхней Волги» (цедент) по договору аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852 переданы ООО СЗ «Смоленский» (цессионарий). 

Согласно пункту 1.4 договора переуступки наряду с уступкой прав цедент передает, а цессионарий принимает на себя обязательства цедента по договору аренды земельного участка.

Договор переуступки прав и обязанностей арендатора от 05.10.2020 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 19.11.2020 (регистрационная запись № 44:27:040327:1655-44/012/2020-7).

Управление письмом от 30.12.2020 № 02-37исх-3769/20 уведомило ООО СЗ «Смоленский» о размере арендной платы на 2020 год, который с 19.11.2020 составляет 5 917 968 рублей за год, 1 479 492 рубля за квартал (л.д. 32). 

Расчет арендной платы произведен на основании подпункта 3 пункта 2 Порядка № 251-а (по результатам рыночной оценки ежегодной арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») и отчета от 05.11.2020 № 54-11/20 об оценке рыночного размера годовой арендной платы (л.д. 24).

В апелляционной жалобе Управление указывает, что истец не является субъектом инвестиционной деятельности и не имеет права на льготы по определению размера арендной платы в соответствии с абзацем 5 подпункта 4 пункта 3 Порядка № 251-а, в связи с чем арендная плата подлежит определению по общим правилам в соответствии с подпунктом 3 пункта 2, подпунктом 2 пункта 9 Порядка № 251-а. Указанный довод отклоняется апелляционным судом как основанный на неверном толковании норм материального права.

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В результате передачи договора (статья 392.3 ГК РФ) к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Договор уступки от 05.10.2020 не содержит условий об исключении каких-либо конкретных прав и обязанностей по договору из всего их объема, передаваемых новому арендатору.

Учитывая вышеизложенное, ООО СЗ «Смоленский» как новый арендатор обязано оплачивать арендную плату за пользование земельным участком в размере, установленном пунктом 3.1 договора, поскольку к Обществу перешло право на внесение арендной платы, рассчитанной в соответствии с абзацем 5 подпункта 4 пункта 3 Порядка № 251-а.

 Кроме того, уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка не влечет изменение правового статуса земельного участка как земельного участка, предоставленного для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов на основании распоряжения губернатора Костромской области о соответствии таких объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Законом Костромской области от 12.07.2016 № 122-6-ЗКО.

Ни действующим законодательством Российской Федерации и Костромской области, ни условиями договора не предусмотрена возможность изменения арендной платы в случае перехода прав и обязанностей арендатора земельного участка к другому лицу.

Исследовав и оценив представленные доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что расчет арендной платы в отношении ООО СЗ «Смоленский» следует производить в соответствии с пунктом 3.1 договора 16.09.2020 исходя из ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно признал недействительным уведомление Управления от 30.12.2020 № 02-37исх-3769/20 «О размере арендой платы на 2020 год» по договору аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852.

Иные доводы заявителя жалобы не влияют на оценку правильности принятого судом решения.

Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Костромской области от 21.06.2022 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также исходя из фактических обстоятельств дела.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 21.06.2022 по делу №А31-4562/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

 

Судьи             

ФИО4

ФИО1