ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16483/2022

г. Челябинск

28 декабря 2022 года

Дело № А47-15664/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оренбург Ритейл Групп» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.10.2022 по делу № А47-15664/2021.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Логистическая Компания «Ком-Услуги» - ФИО2 (доверенность от 22.11.2022, срок действия до 22.11.2023, паспорт, удостоверение адвоката).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Логистическая Компания «Ком-Услуги» (далее - истец по первоначальному иску, ООО «Логистическая Компания «Ком-Услуги») обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Оренбург Ритейл групп» (далее - ответчик по первоначальному иску, ООО «Оренбург Ритейл групп») о взыскании 420 917 руб. ущерба в виде стоимости восстановительного ремонта поврежденного имущества, переданного по договору № 17/02/2021 субаренды недвижимого имущества. 

Определением суда от 04.03.2022 принят встречный иск к ООО «Логистическая Компания «КомУслуги» о признании незаключенным договора субаренды № 17/02/2021 от 17.02.2021. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее – ФИО3, третье лицо), извещенный о дате и времени судебного заседания (т. 1, л.д. 122).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.10.2022 (резолютивная часть объявлена 28.09.2022) исковые требования ООО «Логистическая Компания «Ком-Услуги» удовлетворены: суд взыскал с ООО «Оренбург Ритейл групп» в пользу ООО «Логистическая Компания «Ком-Услуги» ущерб в размере 420 917 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 418 руб. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Оренбург Ритейл групп» отказано. 

С вынесенным решением не согласился ответчик по первоначальному иску, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Оренбург Ритейл групп» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, удовлетворить встречный иск, в удовлетворении первоначального иска  отказать

Податель жалобы указал, что истец по первоначальному иску требует ущерб на сумму восстановительного ремонта имущества как собственник, которым не является. В связи с чем, арендатор является ненадлежащим истцом, его право не нарушено и не может быть восстановлено через взыскание ущерба причиненного чужому имуществу по иску в его пользу.

Апеллянт ссылается на злоупотребление истцом правом, выразившееся в не подписании акта приема передачи помещения.

В обоснование доводов апеллянт ссылается на наличие постановления полиции об отказе в возбуждении уголовного дела за самоуправство, поскольку истец незаконно перекрывал шлагбаум автотранспорту, заставляя подписать дополнительное соглашение от 28.06.2021 №1 по которому ответчик в дальнейшем оплатил 105 000 рублей в счет устранения всех замечаний. Данное обстоятельство судом не исследовано, не отражено в решении и не дана ему оценка.

По мнению апеллянта, сторона действует вопреки принципу добросовестности. 

Податель жалобы указал, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом, договора субаренды между истцом и ответчиком №17/02/2021 от 17.02.2021 правовой регистрации не проходил. В данном случае отсутствует юридический факт заключения договора, а, стало быть, не возникает и соответствующего правоотношения между его сторонами.

Таким образом, истец по первоначальному иску не вправе ссылаться на договор субаренды, а также требовать его исполнения в части возврата помещения в первоначальном положении, помещение было передано нормальном состоянии и возвращено в таком же. Это подтверждается тем, что это же помещение было передано новому субарендатору без каких либо ремонтных работ 30.10.2021, а деньги арендатором были перечислены арендодателю только 30.11.2021 - по истечению месяца, по цене субаренды больше чем у предыдущего субарендатора. 

Апеллянт считает, что акт приема-передачи подписан сторонами  20.08.2021 без каких либо замечаний , а уже потом 27 августа, якобы после совместного осмотра, ООО «Логистическая компания «Ком-Услуги» самостоятельно, без участия ответчика по первоначальному иску дописали ручкой якобы выявленные недостатки. Заключение эксперта сделано 24.09.2021, то есть через месяц после расторжения договора. 

Податель жалобы отметил, что с даты расторжения договора, помещения использовались и сейчас используются. Соответственно, выявленные недостатки являются несущественными, поскольку они не препятствуют использованию имущества по назначению. 

Апеллянт считает необоснованной ссылку на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку недостатки находятся в пределах нормального износа и не влияют на возможность сдачи помещений в субаренду. Это обстоятельство подтверждается отсутствием каких либо претензий от арендатора в течении всего срока действия договора.

По мнению апеллянта, истцом не подтверждена вина ответчика в причинении ущерба, не установлена причинно-следственная связь между деянием и последствием. 

Также апеллянт считает экспертное заключение от 24.09.2021 недопустимым доказательством по делу. Представленные в заключении эксперта фото не четкие, в том числе какие либо повреждения, отсутствует экспертиза причины этих повреждений. Истец судебную экспертизу не заявлял. 

До начала судебного заседания от ООО «Логистическая Компания «Ком-Услуги» поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц – связи и об участии в судебном заседании путем использования систем веб - конференции, в удовлетворении которых определениями суда от 08.12.2022, от 19.12.2022 было отказано. Письменные тексты ходатайств об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц – связи и определения суда приобщены к материалам дела. 

До начала судебного заседания от ООО «Логистическая Компания «Ком-Услуги» посредством системы «Мой Арбитр» поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательством его направления в адрес ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) (вх. № 69023 от 12.12.2022). Отзыв приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ООО «Логистическая Компания «Ком-Услуги» возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, между ООО «Логистическая Компания «Ком-Услуги» (арендатор) и ООО «Оренбург Ритейл групп» (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества № 17/02/21 от 17.02.2021 (далее – договор субаренды, т. 1 л.д. 10-12) в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 3045 кв. м из них офисных помещений -282,85 кв. м, складских 2762,15 кв. м, расположенные в нежилом здании, находящемся по адресу: 

<

...> в соответствии с планом расположения помещений, являющимся неотъемлемой частью договора (Приложение № 3). 

В соответствии с пунктом 1.1.1 договора прием-передача недвижимого имущества в субаренду осуществляется не позднее 21 календарного дня с момента оплаты субарендатором субарендной платы в соответствии с п. 4.1 настоящего договора. Передача недвижимого имущества производится по Акту приема-передачи. В случае уклонения субарендатора от подписания акта приема-передачи, имущество считается переданными субарендатору со дня, следующего за днем истечения срока для передачи помещений, установленного настоящим пунктом. 

На основании пункта 1.1.2 цель использования помещений: склад (размещение имущества субарендатора), офис. Адрес предоставленного по настоящему договору в субаренду недвижимого имущества с письменного согласия собственника имущества может использоваться субарендатором в качестве места его нахождения (юридического адреса). 

В силу пункта 1.2 недвижимое имущество находится во временном владении и пользовании арендатора на основании договора аренды недвижимого имущества № 16/02.-21 от 16.02.2021 (далее - договор) заключенного с ИП ФИО3 (далее - арендодатель). 

Настоящий договор заключен с письменного согласия арендодателя, действующего на основании права собственности, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 21.12.2016 № 56-301000-256-2015, выдавший орган: Департамент градостроительства и земельных администрации города Оренбурга, выпиской из Единого государственного реестра ости об основных характеристиках и зарегистрированных правах па объект недвижимости 1:902-56/001/2017-1 от 09.02.2017, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. 

В рамках договора от 17.02.2021 на основании пункта 2.1 договора субаренды недвижимого имущества № 17/02/21 арендатор исполнил свои обязательства и передал имущество субарендатору по акту приема-передачи, по подписанному обеими сторонами, согласно которому все перечисленные в акте системы и оборудование находились в рабочем, исправном состоянии, позволяющем -эксплуатировать помещение в соответствии с его целевым назначением. 

Помещения переданы в пригодном для эксплуатации состоянии, субарендатор претензий не имел. 

В соответствии с пунктом 3.2 договора субаренды недвижимого имущества № 17/02/21 от 17.02.2021, если арендуемые помещения в результате действий субарендатора, или непринятия им необходимых и временных мер придет в ненадлежащее состояние, то субарендатор восстанавливает его своими силами и за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендатору. 

24.08.2021 договор субаренды недвижимого имущества № 17/02/21 от 17.02.2021 расторгнут в одностороннем порядке по инициативе субарендатора. 

В обоснование заявленных первоначальных требований истец по первоначальному иску пояснил, что после расторжения договора, субарендатором был подготовлен акт приема недвижимого имущества от 20.08.2022 и направлен для подписания арендатору. 

Однако акт был составлен без фактического осмотра и приемки помещений, с чем со стороны арендатора подписан не был. 

В ходе осмотра установлено, что помещение, его внутренняя отделка и конструктивные элементы имеют повреждения, которые были внесены в вышеуказанный акт приема-передачи недвижимого имущества от 20.08.2022, от подписи которого ответчик отказался. 

Согласно экспертному заключению № 092-07-00149 от 24.09.2021, составленному экспертом Союза «ТПП Оренбургской области» ФИО4 стоимость восстановительного ремонта выявленных повреждений по состоянию на дату проведения экспертизы в расценках ТЕР-2001 (база 2014 г.) с индексами пересчета в цены 3 квартала 2021 г. составляет 420 917 руб. 

Ссылаясь на то, что в период владения и пользования арендуемым имуществом, субарендатор ООО «Оренбург Ритейл групп» причинен ущерб ООО «Логистическая Компания «Ком-Услуги» в размере 420 917 руб., 05.10.2021 и 07.12.2021 в адрес ООО «Оренбург Ритейл Групп» были направлены претензии с предложением добровольно возместить вышеуказанную стоимость восстановительного поврежденного имущества. 

Поскольку требование истца не было удовлетворено, ссылаясь на возвращение имущества субарендатором с повреждениями и дефектами, истец по первоначальному иску обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением. 

Ответчик по первоначальному иску, ссылаясь на отсутствие согласования существенных условий договора аренды, отсутствие государственной регистрации договора аренды, заявил встречные исковые требования о признании незаключенным договора субаренды № 17/02/2021 от 17.02.2021. 

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из подтверждения материалами дела факта причинения истцу убытков на заявленную сумму, установив, что после расторжения договора арендуемое помещение возвращено ответчиком с повреждениями и дефектами, возникшими вследствие его эксплуатации, которые необходимо устранить для дальнейшего использования помещения по назначению.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из их незаконности и необоснованности.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательств, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, приняв во внимание следующие конкретные обстоятельства настоящего дела.

Принимая во внимание, что первоначальные исковые требования заявлены о взыскании ущерба по договору субаренды № 17/02/2021 от 17.02.2021, а встречные исковые требования о признании договора субаренды № 17/02/2021 от 17.02.2021 незаключенным, судебная коллегия рассматривает вопросы встречных требований в первую очередь, так как установление их обоснованности может исключить полностью или в части удовлетворение первоначальных исковых требований.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Во исполнение данных требований закона, настоящий договор субаренды № 17/02/2021 от 17.02.2021 заключен с письменного согласия арендодателя, действующего на основании права собственности, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 21.12.2016 № 56-301000-256-2015, выдавший орган: Департамент градостроительства и земельных администрации города Оренбурга, выпиской из Единого государственного реестра ости об основных характеристиках и зарегистрированных правах па объект недвижимости 1:902-56/001/2017-1 от 09.02.2017, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

На основании пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13970/10, а также в пункте 7 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 (далее - Обзор), разъяснено, что в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в пункте 7 названного Обзора отмечено, что если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Как следует из письменных материалов дела, между ООО «Логистическая Компания «Ком-Услуги» (арендатор) и ООО «Оренбург Ритейл групп» (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества № 17/02/21 от 17.02.2021 (т. 1 л.д. 10-12) в соответствии с которым арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество общей площадью 3045 кв. м из них офисных помещений -282,85 кв. м, складских 2762,15 кв. м, расположенные в нежилом здании, находящемся по адресу: 

<

...> в соответствии с планом расположения помещений, являющимся неотъемлемой частью договора (Приложение № 3). 

В настоящем деле истец и ответчик достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, помещение было фактически передано, договор аренды исполнялся сторонами, в связи с чем такой договор не может быть признан незаключенным. 

Между истцом и ответчиком несмотря на отсутствие государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества отсутствовало разногласие либо непонимание относительно того обстоятельства, какое имущество и в чье владение поступило. Сторонами по договору аренды были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора. 

Более того, 24.08.2021 договор субаренды недвижимого имущества № 17/02/21 от 17.02.2021 расторгнут в одностороннем порядке по инициативе субарендатора, и ответчиком был подписан акт приема-передачи имущества от 20.08.2022 (т. 1, л.д. 79), полученного ранее ответчиком по временное владение и пользование по договору аренды, письмо от 24.08.2021 о направлении ключей арендуемого помещения (т. 1, л.д. 80). 

Указанное также свидетельствует о фактическом исполнении договора аренды сторонами. 

На основании вышеизложенного, с учетом правовых позиций, обозначенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13970/10, а также в пункте 7 Обзора, суд первой инстанции пришел к верному выводу о согласованности сторонами условия о предмете аренды по договору субаренды недвижимого имущества № 17/02/21 от 17.02.2021.

Доводы апелляционной жалобы об обратном отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на неверной, субъективной оценке ООО «Оренбург Ритейл групп» имеющихся в материалах дела доказательств, которая не учитывает фактическое исполнение сторонами условий договора № 17/02/21 от 17.02.2021, что очевидно невозможно без согласования всех его условий.

Рассматривая первоначальные исковые требования апелляционная коллегия исходит из следующего.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации определены общие правила распределения между сторонами договора аренды обязанностей по содержанию арендованного имущества. Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу названных норм лицо, требующее возмещения вреда, обязано доказать факт наступления вреда (наличие и размер понесенных убытков), противоправность поведения причинителя вреда, а также причинно-следственную связь между возникшими убытками и противоправным поведением (действиями, бездействием) причинителя вреда.

При этом для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий, необходимых для применения ответственности в виде взыскания убытков, влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Соответственно, бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Обратное, а именно причинение имуществу повреждений вследствие действий иных лиц, ответчиком не доказано, как не доказано и наличие оснований для ее освобождения от гражданско-правовой ответственности (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункт 5 статьи 393).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 4 Постановления Пленума от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Кодекса).

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3.2 договора субаренды недвижимого имущества № 17/02/21 от 17.02.2021 если арендуемые помещения в результате действий субарендатора, или непринятия им необходимых и временных мер придет в ненадлежащее состояние, то субарендатор восстанавливает его своими силами и за счет своих средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендатору. 

Дополнительным соглашением № 1 от 28.06.2021 к договору субаренды недвижимого имущества от 17.02.2021 стороны установили внести изменения в договор и дополнить его пунктом 3.17 «До возврата субарендуемых помещений арендатору по акту приема-передачи привести субарендуемые помещения в первоначальное состояние, с учетом нормального износа, а также устранить все повреждения, убрать мусор, пыль, бытовые отходы, произвести очистку пола от всех загрязнений, в том числе от следов покрышек шин (наслоения резины)». 

Проанализировав условия договора субаренды и дополнительного соглашения к нему в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае сторонами договора субаренды предусмотрено возвращение имущества в определенном состоянии - в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа, вызванного эксплуатацией арендатором помещения, после устранения повреждений, явившихся следствием действий арендатора (в частности, после устранения всех повреждений, уборки мусора, пыли, бытовых отходов, произведения очистки пола от всех загрязнений, в том числе от следов покрышек шин (наслоения резины)).

Соответственно, в рамках настоящего дела ответчику по первоначальному иску следовало доказать, что спорное имущество возвращено арендодателю в состоянии, соответствующем условиям договора.

В данном случае, ответчиком по первоначальному иску не доказано, что помещение на момент прекращения договора субаренды находилось в состоянии, в котором оно было принято арендатором с учетом нормального износа, кроме того ответчиком не доказано, что выполнены условия пункта 3.17 согласованного сторонами в дополнительном соглашение № 1 от 28.06.2021 к договору субаренды недвижимого имущества от 17.02.2021.

В подтверждение факта причинения ущерба истцом представлен акт приема-передачи от 20.08.2021, составленный комиссией в составе представителей истца. 

Акт приема-передачи от 20.08.2021 с указанием повреждения ответчиком не подписан. 

Согласно экспертному заключению № 092-07-00149 от 24.09.2021, составленному экспертом Союза «ТПП Оренбургской области» ФИО4 стоимость восстановительного выявленных повреждений по состоянию на дату проведения экспертизы в расценках ТЕР-2 2014 г.) с индексами пересчета в цены 3 квартала 2021 г. составляет 420 917 руб. 

При этом суд первой инстанции верно отметил, что осмотр экспертом помещения производился 07.09.2021 в присутствии, в том числе, директора «Оренбург Ритейл групп» ФИО5, который данный факт в судебном заседании подтвердил. Однако никаких замечаний по поводу проводимого осмотра не заявил, возражений эксперту не представил. Доводы ФИО5, что он не понимал, для чего его пригласили 07.09.2021 в ранее арендуемое ООО «Оренбург Ритейл групп» помещение и что там происходило, судом не принимаются как необоснованные. 

В связи с выявлением указанных в акте недостатков, истец направлял ответчику письма от 05.10.2021, в котором просил в течение 10 календарных дней с момента получения письма оплатить стоимость восстановительного ремонта имущества в размере 420 917 руб. 

Поскольку требования, изложенные в письме, ответчиком не были исполнены, истец обратился к ответчику с требованием о возмещении стоимости восстановительных работ в размере 420 917 руб. 

Материалами дела подтверждено, что истец, как арендодатель, передал помещение арендатору в надлежащем состоянии, что следует из акта приема передачи помещения в аренду, подписанного арендатором без замечаний к состоянию предмета аренды. 

Помещение исследовано в период действия договора аренды, выявлено ненадлежащее состояние помещения в виде повреждений. Установлена необходимость приведения ремонта помещения, указаны виды ремонтных и восстановительных работ, определена их стоимость. 

Истцом в материалы дела представлено платежное поручение № 288 от 30.11.2021 о перечислении денежных средств в сумме 420 917 руб. собственнику помещения, являющегося предметом договора субаренды недвижимого имущества от 17.02.2021. 

Кроме того, истцом по первоначальному иску в материалы дела представлен договор № 30/10-21 от 30.10.2021, подписанный между ООО «Логистическая Компания «Ком-Услуги» (арендатор) и ООО «АТГ Экспресс Плюс» (субарендатор) и акт приема-передачи имущества от 30.10.2021. 

Из акта приема-передачи имущества от 30.10.2021 усматривается, что крыльцо входной группы требует полного капитального ремонта (3.1.); ключи от арендуемых помещений передать отдельным актом (3.2.); резиновые отбойники на загрузочных рампах - частично повреждены, требуют замены (3.3.);по периметру внутри складского помещения имеются многочисленные повреждения целостности кафельной плитки (3.4). 

В отсутствие доказательств того, что имущество возвращено в обусловленном договором состоянии, суд первой инстанции пришел к верному выводу о доказанности причинения истцу ущерба в результате ненадлежащего исполнения ответчиком предусмотренных договором обязанностей.

Судом апелляционной инстанции также отмечается, что при рассмотрении настоящего дела ответчик не представил доказательств того, что выявленные арендодателем при возврате помещений недостатки имущества существовали на момент передачи их в аренду ответчику и были обусловлены договором.

Между тем, в силу закона именно на арендатора возлагается обязанность доказать факт возврата объекта аренды в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, поскольку в случае причинения убытков в результате нарушения договорного обязательства (при доказанности факта нарушения обязательства) противоправность действий причинителя вреда и его вина предполагаются.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по возврату нежилого помещения в должном состоянии, установив, что повреждения спорному имуществу причинены в период его нахождения в субаренде у ответчика по первоначальному иску. При этом ответчиком не представлены доказательства причинения имуществу повреждений вследствие действий иных лиц либо наличия оснований для его освобождения от гражданско-правовой ответственности.

В опровержение позиции истца по первоначальному иску о наличии оснований для возмещения ущерба ответчик приводил доводы об оплате арендных платежей в рамках договора, а также об оплате 105 000 руб. в рамках дополнительного соглашения № 1 от 28.06.2021, в том числе в счет ремонта в случае освобождения помещения со всеми недочетами, отклоняются судом, как несостоятельные.

Между тем, дополнительным соглашением № 1 от 28.06.2021 стороны внесли изменения в пункт 4.1. договора, изложив его в следующей редакции: «В течение 5 банковских дней с момента подписания настоящего договора субарендатор обязан оплатить предоплату в размере постоянной части субарендной платы за 1,5 (полтора) месяца субаренды, которая после подписания акта приема-передачи помещения засчитывается следующим образом: 

1) оплата за первый календарный месяц срока субаренды; 

2) 310 317 руб. 50 коп. - оплата части субарендной платы за последний календарный месяц срока субаренды; 

3) 105 000 рублей - залог за исполнение субарендатором обязанности по очистке пола от всех загрязнений, в том числе от следов покрышек шин (наслоения резины) в соответствии с пунктом 3.17. договора. В случае, если арендатор исполнит данную обязанность надлежащим образом и в установленный срок, данная сумма засчитывается в счет оплаты части субарендной платы за последний календарный месяц срока субаренды. В случае неисполнения обязательств по очистке пола от загрязнений, залог арендатором не возвращается, а используется для оплаты услуг специализированных организаций в целях устранения вышеназванных загрязнений пола». 

В рамках первоначальных исковых требований истцом предъявлены убытки в виде стоимости восстановительного ремонта поврежденного имущества, переданного по договору № 17/02/2021 субаренды недвижимого имущества, а не задолженность по арендной плате. 

Как верно указал суд первой инстанции, ответчик не лишен права на предъявления самостоятельного искового заявления, если считает, что на стороне истца имеется переплата по договору № 17/02/2021 от 17.02.2021. 

С учетом изложенного, вопреки доводам апеллянта, судом апелляционной инстанции не установлено доказательств уклонения истца по первоначальному иску от приемки спорного имущества.

Как отмечено ранее, в подтверждение размера возникших у ООО «Логистическая Компания «Ком-Услуги» убытков в связи с нарушением ответчиком обязательств в материалы дела представлено заключение эксперта № 092-07-00149 от 24.09.2021, составленное экспертом Союза «ТПП Оренбургской области» ФИО4, согласно которому стоимость восстановительного выявленных повреждений по состоянию на дату проведения экспертизы в расценках ТЕР-2 2014 г.) с индексами пересчета в цены 3 квартала 2021 г., поврежденного в результате неправильной эксплуатации (использования помещений) арендатором ООО «Оренбург Ритейл групп» объекта недвижимости, составляет 420 917 руб.

Исследовав данное заключение, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что указанное заключение содержит подробное описание произведенного исследования, вывод эксперта научно обоснован, изложен последовательно, ясно, аргументировано, основан на имеющихся в распоряжении документах, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено. Представленное истцом заключение эксперта подготовлено лицом (экспертом, оценщиком), имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки, в заключении указаны данные о квалификации специалиста, его образовании, опыте работы. Эксперт обосновал выбор метода определения стоимости восстановительного ремонта. При этом спорное имущество непосредственно осматривалось указанным экспертом. Расчет стоимости восстановительного ремонта поврежденного имущества определен с применением затратного подхода. Указанное заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности в качестве доказательства размера причиненных истцу убытков в виде стоимости восстановительного ремонта объекта недвижимости, поврежденного в результате использования арендатором ООО «Оренбург Ритейл групп».

Доказательств наличия обстоятельств, позволяющих усомниться в компетентности и квалификации эксперта, составившего заключение, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам апеллянта, данное заключение правомерно признано судами надлежащим доказательством по делу.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности истцом ущерба, причиненного в результате действий ответчика по ненадлежащей эксплуатации переданного ему в субаренду помещения.

Вопреки мнению апеллянта, из материалов дела не следует, что истцом по первоначальному иску совершены какие-либо действия с целью недопущения ООО «Оренбург Ритейл групп» к участию в проведении экспертизы, сокрытия реальных обстоятельств дела, свидетельствующие о злоупотреблении истцом свои правом.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что ответчик не представил надлежащих доказательств, объективно опровергающих выводы, изложенные в данном заключении эксперта № 092-07-00149 от 24.09.2021, обосновывающих иной расчет причиненного истцу ущерба, ходатайство о назначении по делу экспертизы ООО «Оренбург Ритейл групп»  не заявлено.

При этом судом первой инстанции при принятии решения верно распределено бремя доказывания, нарушения принципов состязательности процесса и равноправия сторон не допущено, учтены позиции обеих сторон спора, им предоставлена возможность ссылаться на доказательства, дана оценка доказательствам, представленным как истцом, так и ответчиком.

Иные доводы апеллянта являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правовую оценку и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.10.2022 по делу № А47-15664/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оренбург Ритейл Групп» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяВ.А. Томилина

СудьиА.Х. Камаев 

Ю.С. Колясникова