ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. / факс 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

      

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А84-293/2018

31 июля 2018 года

город Севастополь

 

  Резолютивная часть постановления объявлена 25.07.2018

  Постановление изготовлено в полном объеме 31.07.2018

 

Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Колупаевой Ю.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО1,

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью «Спорт-Индустрия» - ФИО2, доверенность от 19.02.2018 б/н,  личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Правительства Севастополя – ФИО3, доверенность от 19.09.2017        №3850/31/2-17,  личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО4,  доверенность от 27.12.2017 № 1393,  личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Правительства Севастополя – ФИО3, доверенность от 19.09.2017                №3850/31/2-17,  личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 апреля 2018 года по делу №А84-293/2018 (судья Морозовой Н.А.),

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к Обществу с ограниченной ответственностью «Спорт-Индустрия»

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительство Севастополя,

о расторжении договора аренды,

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Департамент, ДИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Спорт-Индустрия» (далее – Общество, ответчик, ООО «Спорт-Индустрия») о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2004 общей площадью 0,2551 га, расположенного по адресу: 

<

...> заключенного между Севастопольским городским Советом и частным предприятием «Спорт-Индустрия» и зарегистрированного 02.02.2005 под номером 46, об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту по акту приема-передачи поименованный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он получен.

В обоснование иска его податель сослался на то, что Общество, в определенные договором аренды земельного участка 27.12.2014 сроки, строительство объекта не завершило, тем самым не освоив земельный участок в предоставленных для этого целях.

Следовательно, по мнению департамента, арендатор допустил существенное нарушение условий договора, что является достаточным основанием для расторжения последнего.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее – Правительство, третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 12 апреля 2018 года по делу №А84-293/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что судом первой инстанции не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, относительно не исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды в части застройки земельного участка, сроки на которое были нарушены ответчиком, что, по мнению истца, является грубым нарушением условий договора и служит основанием для расторжения такого договора, в связи с чем, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2018 апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя принята к производству суда апелляционной инстанции.

18.06.2018 от Общества с ограниченной ответственностью «Спорт-Индустрия» в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Общество указывает, что после подписания дополнительного соглашения от 23.12.2013 к Договору аренды у Общества возникли объективные препятствия, не позволившие ему освоить земельный участок до настоящего времени, в частности, несмотря на неоднократные обращения, невозможность получения в течение длительного времени технических условий на подключение объекта к сети газораспределения, необходимость приведения уже разработанной и прошедшей государственную экспертизу проектной документации в связи с внесенными Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 12.08.2016 №1864 изменениями в градостроительный регламент г. Севастополя (уменьшение этажности объекта), приведение Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя содержащихся сведений в едином кадастре недвижимости относительно вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с закрепленным в договоре разрешенным использованием земельного участка лишь в 2017 году. На основании изложенного просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

16.07.2018 от Общества с ограниченной ответственностью «Спорт-Индустрия» в материалы дела поступили письменные пояснения, в которых ответчик поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Кроме того, к указанным пояснениям ответчиком приложены дополнительные доказательства. Указанные доказательства приобщены судом к материалам дела на основании пункта 2 статьи 268 АПК РФ и разъяснений, изложенных в абзаце 5 пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 №36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018, по основаниям предусмотренным пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), произведена замена судьи Остаповой Екатерины Андреевны на судью Тарасенко Андрея Алексеевича для участия в рассмотрении апелляционной жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 апреля 2018 года, о расторжении договора аренды, по делу №А84-293/2018.

В судебном заседании 25.07.2018 представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ООО «Спорт-Индустрия» относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу и письменных пояснениях.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018, по основаниям предусмотренным статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании был объявлен перерыв до 25.07.2018.

После перерыва 25.07.2018 представитель Правительства Севастополя в судебное заседание не явился, надлежащим  образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд  на основании  ст. ст. 121, 123, 156, 266  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителя третьего лица.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 27.12.2014 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным предприятием «Спорт-Индустрия» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 №1441, от 20.10.2004 №2544 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания спортивно-оздоровительного комплекса, находящегося в 

<

...> (район жилого дома) №56 (т.д. 1, л.д. 10-19).

В аренду передается земельный участок общей площадью 0,2551 га (пункт 2.1 договора).

В соответствии с кадастровым планом на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (пункт 2.2 договора).

В пункте 2.4 договора отражено, что земельный участок, который передается в аренду, не имеет каких-либо недостатков, препятствующих его эффективному использованию.

В силу пункта 3.1 договора он заключен сроком до 01.07.2028.

Исходя из пункта 5.1 договора, земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки, предоставляемой для иной коммерческой деятельности.

В пункте 5.2 договора определено целевое назначение земельного участка – строительство и обслуживание спортивно-оздоровительного комплекса.

Передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания договора по акту приема-передачи (пункт 6.2 договора).

В соответствии с подпунктом «г» пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению – в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Согласно пункту 12.3 договора его действие прекращается путем расторжения, в частности, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 02.02.2005 за номером 46.

Участники договора 30.12.2004 подписали акт приема-передачи земельного участка (том дела 1, лист 20).

08.01.2013 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, которым внесли отдельные изменения в определенные его пункты (т. д. 1, л.д. 62-67).

Кроме того, дополнительным соглашением от 23.12.2013 к договору, зарегистрированным в установленном порядке 21.02.2014, участники договора изменили целевое назначение земельного участка, а именно: для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения, в том числе, спортивно-оздоровительными помещениями с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки (т. д. 1, л.д. 68-76).

В дальнейшем, в связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ответчик привел свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 28.10.2014 сведения об обществе как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 №345-ПП, Управление земельного контроля 04.08.2016 провело обследование земельного участка по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, у дома №56 по пр-кт Октябрьской Революции, кадастровый номер 8536400000:01:013:0025, вид разрешенного использования: строительство и обслуживание спортивно-оздоровительного комплекса. Как установило Управление, земельный участок свободен от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, не огражден, признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют, при этом на земельном участке имеется капитальный объект – ж/б фундамент. Перечисленные обстоятельства зафиксированы в акте обследования земельного участка от 04.08.2016 №92/05-01/ОБ/16 (т. д. 1, л.д. 21-24).

Аналогичные обстоятельства нашли свое отражение в Акте обследования от 03.11.2017 №14768-РДЗ, оформленном истцом (т. д. 3, л.д. 103-108).

В связи с этим Департамент направил ответчику предупреждение от 22.11.2017 №35525/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка с предложением расторгнуть договор (т. д. 1, л.д. 25-27).

Оставление ответчиком без ответа данного предупреждения послужило поводом для обращения ДИЗО в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 12 апреля 2018 года по делу №А84-293/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов-Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

В соответствии со статьёй 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 № 3-ЗС «О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя» все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя, за исключением земель, находящихся в частной собственности по состоянию на 17 марта 2014 года, являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС «О Правительстве Севастополя» (далее – Закон города Севастополя №5-ЗС) Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя.

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя №5-ЗС определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Согласно статье 34 Устава города Севастополя управление и распоряжение собственностью города Севастополя находится в компетенции Правительства Севастополя.

В соответствии с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утверждённым постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.

Пунктом 4.18. Положения установлено, что Департамент в пределах своих полномочий выступает арендодателем имущества и земельных участков (за исключением лесных участков), находящихся в собственности города Севастополя. Выступает от имени города Севастополя в качестве истца и ответчика в суде при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом и земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя (пункт 4.61 Положения).

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон №46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона №46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;

2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;

3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;

4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;

5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона №46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что права и обязанности арендодателя по договору, в силу указанных выше положений, перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем,  последний является надлежащим истцом по делу.

По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон №6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 №308-ЭС14-1405).

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 №308ЭС14-1939).

Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории города Севастополя до его присоединения к Российской Федерации на основании Закона №6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора аренды, суд апелляционной инстанции считает, что подлежат применению нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» (далее - ЗУ «Об аренде земли»), определено, что по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Департамент, обращаясь в суд с иском, указывает на существенное нарушение обществом условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком застройки земельного участка в течение двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка, а именно до 30.12.2006.

Как следует из пояснений, ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства жилого комплекса на спорном земельном участке, однако, при этом ссылается на не зависящие от его воли обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства.

Как установлено судом апелляционной инстанции, и следует из дополнительно представленных ответчиком доказательств (т.д. 5, л.д. 1-116), в 2005 году установлено, что у ОАО «СЕВАСТОПОЛЬЭНЕРГО» отсутствует техническая возможность присоединения (по испрашиваемой мощности) спортивно - оздоровительного комплекса к существующим электрическим сетям. Без получения технических условий на присоединение спортивно-оздоровительного комплекса (с испрашиваемой мощностью) к электрическим сетям, проектирование и строительство спортивно-оздоровительного комплекса было невозможным.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, в период с 2005 по 2013 годы, ЧП «СПОРТ-ИНДУСТРИЯ» принимались меры к замене целевого назначения Земельного участка на «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительными помещениями», требующего значительно меньшей мощности энергопотребления, что позволило бы подключить объект к существующим электрическим сетям. Факт принятия ответчиком с 2005 года мер к замене целевого назначения Земельного участка в частности подтверждается: письмами ответчика №27 от 12.07.2005 и №29 от 01.12.2005, письмом Управления городского строительства и архитектуры №4-1/1075 от 13.07.2005, Договором №37-05/ГО от 13.06.2005, Градостроительным обоснованием от 2005 года, Градостроительной документацией от 2007 года.

При этом, одновременно с мерами по изменению целевого назначения земельного участка, ответчиком принимались меры (доступные без получения технических условий на присоединение к электрическим сетям) к освоению земельного участка. В частности, были осуществлены инженерно-геологические изыскания (подтверждается Отчетом о инженерно-геологических изысканиях), проводилась топографическая съемка земельного участка, были заключены договоры на разработку эскизного проекта и исследование почвенных образцов.

Кроме того, как уже приводилось выше, дополнительным соглашением от 23.12.2013 к договору, зарегистрированным в установленном порядке 21.02.2014, участники договора изменили целевое назначение земельного участка, а именно: для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительными помещениями с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки.

В связи с этим, суд первой инстанции верно указал о том, что поскольку с 2004 по 2013 год правопредшественник ДИЗО не заявлял о расторжении договора аренды земельного участка, то в арендных отношениях посчитал возможным сохранить право именно данного хозяйствующего субъекта освоить земельный участок, предоставленного ему в аренду по договору, в измененных целях.

Статьей 4 Закона Украины «Про архитектурную деятельность» предусмотрено, что для создания объекта архитектуры выполняется комплекс работ, в частности который включает: подготовку градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, в случае и порядке предусмотренных законодательством; осуществление в необходимых случаях пред проектных работ, а также мер по охране нововыявленных во время осуществления строительства или изменения (в том числе путем сноса) объектов градостроительства, которые в соответствии с законом имеют антропологическое, археологическое, эстетическое, этнографическое историческое, научное или художественное значение; поиск архитектурного решения, разработка, согласование в предусмотренных законом случаях и утверждение проекта; выполнение рабочей документации для строительства, а в случае выполнения ее или ее отдельных частей другими исполнителями - осуществление авторского надзора за таким исполнением; строительство (новое строительство, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт) и снос объекта архитектуры, архитектурно-строительный контроль, технический и авторский надзор во время осуществления строительства или изменения (в том числе путем сноса) объекта градостроительства; приемка сооруженного объекта в эксплуатацию, аналогичный комплекс работ по созданию объекта архитектуры предусмотрен и п. 5 ст. 26 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Судебная коллегия отмечает, что учитывая изменение целевого назначения земельного участка, а именно: для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительными помещениями с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, у ответчика возникла необходимость выполнения указанного выше комплекса работ.

Таким образом, поскольку дополнительным соглашением не предусмотрен иной срок возведения объекта капитального строительства, суд первой инстанции пришел к верному и обоснованному выводу о том, что в спорной ситуации срок на освоение земельного участка начинает исчисляться с 21.02.2014 (с момента государственной регистрации дополнительного соглашения).

В соответствии со статьей 52 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией.

Статьями 47, 48 ГрК РФ в частности предусмотрено, что разработка проектной документации должна осуществляться на основании результатов проектных изысканий и технических условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Статьей 49 ГрК РФ предусмотрено, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе.

Так судом первой и апелляционной инстанции установлено, что после регистрации 21.02.2014 в установленном порядке Дополнительного соглашения от 23.12.2013, ответчик приступил к выполнению предусмотренного действующим законодательством комплекса работ по строительству многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительными помещениями (далее - Объект), а именно:

- получены Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка от 18.03.2014 №ГУО-547 (т.д. 1, л.д. 77-82);

- получены Технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям (шифр 24/08/15.ИГИ), Технический отчет об инженерно-геологических и гидрогеологических условиях площадки для обоснования проекта строительства многоквартирного жилого дома по проспекту Октябрьской Революции №56 в Гагаринском районе г. Севастополя (шифр 72/23068); Отчет «Инженерно-экологические изыскания по объекту: «Строительство многоквартирного жилого дома с помещениями социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительного в районе дома №56 по проспекту Октябрьской Революции» (т.д. 1, л.д. 83-179);

- получены Положительные заключения негосударственной экспертизы от 29.12.2014 №77-1-1-0443-14 на предмет оценки результата инженерных изысканий, от 31.12.2014 №6-1-1-0707-14 по оценке соответствия проектной документации техническим регламентам, от 01.12.2016 №77-2-1-3-0192-16 на предмет оценки проектной документации и результатов инженерных исследований, от 22.03.2017 №91-2-1-2-0160-17 на проектную документацию без сметы и результатов инженерных изысканий (т.д. 2, л.д. 1-10, 28-42, 45-91, 95-103);

- получены технические условия от 05.05.2014 №642/08 на присоединение к электрическим сетям электроустановок объекта (с изменениями от 24.06.2014 №907/08), выданные публичным акционерным обществом «Энергетическая компания «Севастопольэнерго», на основании которых заключен договор о присоединении к электросетям от 05.05.2014 №25014-642 (т.д. 2, л.д. 12-14, 15-16);

- получены технические условия на присоединение объекта к централизованным системам водоснабжения и водоотведения г. Севастополя от 26.05.2014 №5/8-3114 (с изменениями от 23.06.2014 №12/8-3462), выданные коммунальным предприятием «Севгорводоканал» Севастопольского городского Совета (том дела 2, листы 17-20). Письмом от 13.06.2017 №5/8-5302 государственное унитарное предприятие города Севастополя «Водоканал» согласовало продление означенных технических условий на 3 года (т.д. 2, л.д. 21);

- получены у публичного акционерного общества «Севастопольгаз» технические условия на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сети газораспределения от 19.02.2017 №10-184 (действительны в течение 2,5 лет), (т.д. 2, л.д. 22).

При этом следует отметить, что Технические условия на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сети газораспределения от 19.02.2016 № 10-184, были выданы ПАО «СЕВАСТОПОЛЬГАЗ» ответчику с существенным нарушением законодательно установленных сроков выдачи технических условий.

Так, заявление о выдаче технических условий было подано ответчиком в РГК «СЕВАСТОПОЛЬГАЗ» 25.04.2014 (т. д. 2 , л.д. 23).

Письмом от 16.05.2014 №10-2230 (т.д. 2, л.д. 24) РГК «СЕВАСТОПОЛЬГАЗ» отказала ответчику в предоставлении технических условий на присоединение Объекта к газопроводу среднего давления Ду150 без письменного согласия ПАО «Севастопольстрой».

Письмом от 10.07.2014 №10-1/07/14 (т.д. 2, л.д. 25) ответчик обратился к ПАО «Севастопольстрой» с просьбой согласовать присоединение Объекта к газопроводу среднего давления Ду 150. Однако, ПАО «Севастопольстрой» согласие на присоединение Объекта к газопроводу ответчику не предоставило.

В дальнейшем, ответчик неоднократно обращался к ПАО «СЕВАСТОПОЛЬГАЗ» с заявлениями о предоставлении технических условий на подключение Объекта к сети газораспределения: Запрос о предоставлении технических условий для юридических лиц, вх.№4104 от 25.08.2015, Заявление от 21.12.2015 №21-2/12/15 (т.д. 2, л.д. 26-27).

Однако, только в феврале 2016 года ПАО «СЕВАСТОПОЛЬГАЗ» выдало ответчику Технические условия на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сети газораспределения от 19.02.2016 № 10-184 (т. д. 2, л.д. 22).

В связи с отсутствием необходимых Технических условий, с целью сокращения сроков строительства Объекта, ответчик письмом от 07.12.2015 № 07-2/12/15 (т.д. 2, л.д. 43) обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя с просьбой разрешить поэтапное строительство Объекта, а именно: разделение процесса строительства дома и строительства инженерных сетей к нему.

Письмом от 30.12.2015 №02-13/8135-Д (т.д. 2, л.д. 44) Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя отказал ответчику в разделении процесса строительства жилого дома и инженерных сетей к нему.

После получения указанных технических условий ответчик обеспечил завершение разработки всей необходимой для строительства Объекта проектной документации и прохождение предусмотренной законодательством экспертизы, что подтверждается соответствующим Положительным заключением экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 01.12.2016 № 77-2-1-3-0192-16 (т.д. 2, л.д. 45-91,115-143; т. д. 3, л.д. 69-101).

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 4 ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

   06.02.2017 в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя (далее - Департамент архитектуры) ответчиком было подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: «Многоквартирный жилой дом с объектами социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительными помещениями в районе дома 56 по проспекту Октябрьской Революции в городе Севастополе».

Письмом от 09.02.2017 №02-23/9/1632-Д (т.д. 2, л.д. 94) Департамент архитектуры отказал ответчику в выдаче разрешения на строительство Объекта в связи с непредставлением ответчиком проекта организации работ по сносу расположенных на земельном участке элементов железобетонного фундамента, предусмотренных п.17 Регламента.

Указанные замечания ответчиком были устранены, был разработан Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, шифр 147703-1-ПОД (по сносу расположенных на земельном участке элементов железобетонного фундамента), получено Положительное заключение негосударственной экспертизы от 22.03.2017 № 91-2-1-2-0160-17 (т.д. 2, л.д. 95-103).

03.05.2017 в Департамент архитектуры ответчиком было повторно подано Заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: «Многоквартирный жилой дом с объектами социального назначения, в том числе спортивно - оздоровительными помещениями в районе дома 56 по проспекту Октябрьской Революции в городе Севастополе».

Письмом от 01.06.2017 №8850/48-0404-08/17 (т.д. 2, л.д. 112) Департамент архитектуры отказал ответчику в выдаче разрешения на строительство Объекта.

Соответствие разработанной проектной документации выданным Градостроительным условиям и ограничениям так же подтверждается и Положительным заключением экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 01.12.2016  № 77-2-1-3-0192-16 (т.д. 2, л.д. 45-91).

Изменение градостроительного регламента г. Севастополя, в том числе - включение Земельного участка в границы объекта культурного наследия «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита» и установление для расположенных на нем объектов предельной высоты застройки в размере 28м., было осуществлено приказом Министерства культуры РФ «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия - достопримечательного места «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», расположенного в городе Севастополе» от 12.08.2016 №1864, то есть - после разработки всей проектной документации по строительству Объекта и передачи ее на экспертизу.

Об изменении градостроительного регламента г. Севастополя и установлении для Объекта предельной высоты застройки в размере 28 м Департамент архитектуры уведомил ответчика только в июне 2017 года (письмом от 01.06.2017 №8850/48-0404-08/17).

Приведение проектной документации в соответствие с новыми требованиями градостроительного регламента г. Севастополя (уменьшение предельной высоты Объекта до 28 м) потребовало уменьшения этажности здания с 10 до 8 этажей, что в свою очередь повлекло необходимость внесения изменений в разработанную проектную документацию и ее повторную экспертизу. При этом, ответчиком были приняты меры к выполнению таких работ, что подтверждается Договором №15/2017/ПД от 19.07.2017 с Дополнительным соглашением от 08.12.2017, Договором №22/2017/ПД от 08.12.2017 (т.д. 3, л.д. 24-27,28-30).

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в кадастр недвижимости в частности вносятся сведения о виде или видах разрешенного использования земельного участка.

Как указывалось ранее, право пользования спорным земельным участком принадлежит ответчику на основании Договора аренды земельного участка от 27.12.2004 с изменениями и дополнениями, внесенными Дополнительным соглашением о внесении изменений в договор аренды земли от 28 января 2013 года и Дополнительным соглашением о внесении изменений в договор аренды земли от 23 декабря 2013 года (т.д. 1, л.д. 68-73).

При этом, по состоянию на 18.03.2014, установленным Договором целевым назначением (разрешенным использованием) земельного участка является - «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительными помещениями». 

Однако, в 2015 году Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя, в кадастр недвижимости были внесены неверные сведения о разрешенном использовании Земельного участка, а именно - «для строительства и обслуживания спортивно-оздоровительного комплекса», что подтверждается Кадастровым паспортом земельного участка от 23.01.2015 №91/12/15-5500 (т.д. 3, л.д. 8).

Указанные недостоверные сведения о разрешенном использовании земельного участка являлись препятствием для использования земельного участка в соответствии с условиями Договора аренды и действующим законодательством РФ, в частности ст. 42 Земельного кодекса РФ, ст.1,8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Указанная ошибка была исправлена Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя только в апреле 2017 года. 

Так, согласно Кадастровой выписке о земельном участке от 26.04.2017 №91/12/15-445967 (т.д. 3, л.д. 9-12), для земельного участка было установлено разрешенное использование определенное Договором аренды - «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами социального назначения, в том числе спортивно-оздоровительными помещениями».

Таким образом, на протяжении 2016-2017 годов, ответчиком принимались все доступные меры к устранению указанного препятствия, что подтверждается соответствующими заявлениями и обращениями ответчика, решениями Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 15.06.2016 №91/5/15-43778, решение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 06.07.2016 №91/5/15-45288, решение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 07.09.2016 №91/5/15-49287, заявление от 03.062016 №92-0-1-11/3005/2016-128, опись документов принятых для оказания государственных услуг от 19.04.2017, опись документов принятых для оказания государственных услуг от 11.04.2017 (т.д. 3, л.д. 13-18).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что после подписания дополнительного соглашения от 23.12.2013 у Общества возникли объективные препятствия, не позволившие ему освоить земельный участок до настоящего времени, в частности, несмотря на неоднократные обращения, невозможность получения в течение длительного времени технических условий на подключение объекта к сети газораспределения, необходимость приведения уже разработанной и прошедшей государственную экспертизу проектной документации в связи с внесенными Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 12.08.2016 №176 изменениями в градостроительный регламент г. Севастополя (уменьшение этажности объекта), приведение Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя содержащихся сведений в едином кадастре недвижимости относительно вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с закрепленным в договоре разрешенным использованием земельного участка лишь в 2017 году, о чем суд первой инстанции также сделал обоснованный вывод.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с тем, что обстоятельство, признанное всеми участниками процесса, что Общество не завершило выполнение строительных работ и не сдало объект в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на него в целом, никоим образом не свидетельствует о пассивном неправомерном бездействии арендатора, исключившее достижение цели договора аренды.

Как верно указал суд первой инстанции, строительство недвижимости представляет собой достаточно затратный процесс, как с финансовой, так и с временной точки зрения. Положение застройщика усугубляется тяжелой экономической обстановкой, характеризующейся, в частности увеличением рисков предпринимательской деятельности. При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее реализации в пределах срока действия договора аренды.

В силу специфики сложившейся ситуации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, как следствие, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя. Действия Общества как участника исследуемых правоотношений в полной мере отвечают критериям разумности и добросовестности делового оборота. 

Кроме того, как установлено судами, исполняя распоряжение исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 №46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя» ответчик был фактически лишен возможности осуществления строительства, а учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении АС ЦО от 29.06.2017 по делу №А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации, в связи с чем, юридическая возможность осуществления строительства у Общества появилась только с принятием распоряжения департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 №20 «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства».

С учетом изложенных обстоятельств и правовых норм, суд первой инстанции верно указал, что доказательств недобросовестности в действиях ответчика истцом не представлено, в связи с чем, суд первой инстанций обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что в данной конкретной ситуации расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из фактических обстоятельств дела, не будет соответствовать балансу интересов сторон, в связи с чем, требования Департамента обоснованно отклонены судом первой инстанции в полном объеме.

Судебная коллегия, оценив по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению земельного участка, отмечает, что суд первой инстанции пришел к верному и обоснованному выводу о том, что оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя не имеется.

Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

                                     постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 апреля 2018 года по делу №А84-293/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа  в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                 Н.И. Сикорская

            Судьи                                                                                                              Ю.В. Колупаева

                                                                                                             А.А. Тарасенко