﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1695/21 

Екатеринбург

20 апреля 2021 г.

Дело № А07-6604/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 апреля 2021 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Полуяктова А.С., Столярова А.А.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Ресурс» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2020 по делу № А07-6604/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Ресурс» - Салихова Г.А. (доверенность от 07.12.2020 № 3), Юртова Г.А.  (доверенность от 08.10.2020 № 2);

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» - Акчурин Р.А. (доверенность от 02.07.2020);

общества с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь» - Белова Е.Б. (доверенность от 08.02.2021).

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Ресурс» (далее – общество «Инвест-Ресурс») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском (с учетом уточнения исковых  требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Оникс» (далее – общество «СЗ «Оникс»): 

1) о признании не подлежащими исполнению обществом «СЗ «ОНИКС» обязательств в части передачи квартир по следующим договорам участия в долевом строительстве жилого дома: 

от 11.03.2019 № 67/Д-138, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-69, заключен в отношении квартиры № 138, проектной площадью 75,6 кв. м, этаж – 7, участник долевого строительства Габдрахманова Малиха Ибатовна; 

от 11.03.2019 № 69-Д-153, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-70, заключен в отношении квартиры № 153, проектной площадью 75,6 кв. м, этаж – 10, участник долевого строительства Габдрахманова Малиха Ибатовна; 

от 18.03.2019 № 79/Е-91, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-75, заключен в отношении однокомнатной квартиры № 91, проектной площадью 31,67 кв. м, этаж - 13; участник долевого строительства Федоровых Наталья Сергеевна; 

от 26.04.2019 № 96/Е-38, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-89, заключен в отношении однокомнатной квартиры № 38, проектной площадью 32,82 кв. м, этаж – 6, участник долевого строительства Хизбуллин Денис Фларисович; 

от 06.05.2019 № 98/Е-109, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-94, заключен в отношении однокомнатной квартиры № 109, проектной площадью 33,63 кв. м, этаж – 15, участник долевого строительства Биккулова Зиля Хайитовна; 

от 16.05.2019 № 104/Е-102, номер государственной регистрации 02:55:010910:362-02/101/2019-102, заключен в отношении однокомнатной квартиры № 102, проектной площадью 32,99 кв. м, этаж – 14, участник долевого строительства Полякова Татьяна Васильевна; 

от 20.05.2019 № 108/Д-114, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362- 02/101/2019-119, заключен в отношении двухкомнатной квартиры № 114, проектной площадью 48,94 кв. м, этаж – 2, участники долевого строительства Даньялов Дамир Расфарович, Даньялова Таскира Лутфулловна; 

от 03.07.2019 № 86/Е-63, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-225, заключен в отношении двухкомнатной квартиры № 63, проектной площадью 61,87 кв. м, этаж – 9, участник долевого строительства общество с ограниченной ответственностью «БАШТЕХЛЕС»; 

от 08.08.2019 № 106/Е-55, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-276, заключен в отношении двухкомнатной квартиры № 55, проектной площадью 66,05 кв. м, этаж – 8, участник долевого строительства Биктанов Эдуард Айратович; 

2) прекратить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации следующих договоров участия в долевом  строительстве жилого дома: 

от 11.03.2019 № 67/Д-138, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-69, заключен в отношении квартиры № 138, проектной площадью 75,6 кв.м, этаж – 7, участник долевого строительства Габдрахманова Малиха Ибатовна; 

от 11.03.2019 № 69-Д-153, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-70, заключен в отношении квартиры № 153, проектной площадью 75,6 кв. м,  этаж – 10, участник долевого строительства 

Габдрахманова Малиха Ибатовна; 

от 18.03.2019 года № 79/Е-91, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-75, заключен в отношении однокомнатной квартиры № 91, проектной площадью 31,67 кв. м, этаж - 13; участник долевого строительства Федоровых Наталья Сергеевна; 

от 26.04.2019 № 96/Е-38, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-89, заключен в отношении однокомнатной квартиры № 38, проектной площадью 32,82 кв. м, этаж – 6, участник долевого строительства Хизбуллин Денис Фларисович;

 от 06.05.2019 № 98/Е-109, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-94, заключен в отношении однокомнатной квартиры № 109, проектной площадью 33,63 кв. м, этаж – 15, участник долевого строительства Биккулова Зиля Хайитовна; 

от 16.05.2019 № 104/Е-102, номер государственной регистрации 02:55:010910:362-02/101/2019-102, заключен в отношении однокомнатной квартиры № 102, проектной площадью 32,99 кв.м, этаж – 14, участник долевого строительства Полякова Татьяна Васильевна; 

от 20.05.2019 № 108/Д-114, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-119, заключен в отношении двухкомнатной квартиры № 114, проектной площадью 48,94 кв.  м, этаж – 2, участники долевого строительства Даньялов Дамир Расфарович, Даньялова Таскира Лутфулловна; 

от 03.07.2019 № 86/Е-63, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-225, заключен в отношении двухкомнатной квартиры № 63, проектной площадью 61,87 кв. м, этаж – 9, участник долевого строительства общество с ограниченной ответственностью «БАШТЕХЛЕС»; 

от 08.08.2019 № 106/Е-55, номер государственной регистрации: 02:55:010910:362-02/101/2019-276, заключен в отношении двухкомнатной квартиры № 55, проектной площадью 66,05 кв. м, этаж – 8, участник долевого строительства Биктанов Эдуард Айратович; 

3) обязать общество «СЗ «Оникс» в течении 15 (пятнадцати) дней со дня вступления в силу судебного акта по делу № А07-6604/2020 обеспечить регистрацию права собственности общества «СЗ «ОНИКС» в отношении квартир, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, ул. Айская, дом 39, а именно: 

квартира № 55, кадастровый номер 02:55:010910:6911, этаж 8, количество комнат – 2, площадь – 61,7 кв. м.; 

квартира № 56, кадастровый номер 02:55:010910:6912, этаж 8, количество комнат-2, площадь – 60,9 кв.м.; 

квартира № 63, кадастровый номер 02:55:010910:6919, этаж 9, количество комнат – 3, площадь – 61,8 кв. м; 

квартира № 64, кадастровый номер 02:55:010910:6920, этаж 9, количество комнат – 2; 

квартира № 138, кадастровый номер 02:55:010910:6993, этаж 7, количество комнат – 3, площадь – 72,8 кв. м; 

 квартира № 38, кадастровый номер 02:55:010910:6894, этаж 6, количество комнат – 1, площадь – 32 кв. м,;

квартира № 91, кадастровый номер 02:55:010910:6946, этаж 13, количество комнат – 1, площадь – 31,1 кв. м;

квартира № 102, кадастровый номер 02:55:010910:6957, этаж 14, количество комнат – 1, площадь – 32,4 кв.м;

квартира № 109, кадастровый номер 02:55:010910:6964, этаж 15, количество комнат – 1, площадь – 31,8 кв. м;

квартира № 114, кадастровый номер 02:55:010910:6969, этаж 2, количество комнат – 2, площадь – 48 кв.м.;

квартира № 153, кадастровый номер 02:55:010910:7008, этаж 10, количество комнат – 3, площадь – 73,4 кв. м, 

в целях последующей передачи квартир в собственность общества «Инвест-Ресурс», в том числе, но не ограничиваясь перечисленным: подать в органы осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявление о государственной регистрации права собственности на квартиры, представить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности на квартиры, оплатить госпошлину и выполнить все иные действия, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиры; 

4) обязать общество «СЗ «Оникс» в течении 10 (десяти) дней со дня государственной регистрации права собственности общества «СЗ «ОНИКС» на квартиры № 38, 55, 56, 63, 64, 91, 102, 109, 114, 138, 153, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, ул. Айская, дом 39, передать по акту приема-передачи в собственность общества «Инвест-Ресурс» квартиры, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, ул. Айская, дом 39, а именно: 

квартира № 55, кадастровый номер 02:55:010910:6911, этаж 8, количество комнат – 2, площадь – 61,7 кв. м; 

квартира № 56, кадастровый номер 02:55:010910:6912, этаж 8, количество комнат-2, площадь – 60,9 кв. м; 

квартира № 63, кадастровый номер 02:55:010910:6919, этаж 9, количество комнат – 3, площадь – 61,8; 

квартира № 64, кадастровый номер 02:55:010910:6920, этаж 9, количество комнат – 2; 

квартира № 138, кадастровый номер 02:55:010910:6993, этаж 7, количество комнат – 3, площадь – 72,8 кв. м;

квартира № 38, кадастровый номер 02:55:010910:6894, этаж 6, количество комнат – 1, площадь – 32 кв. м; 

квартира № 91, кадастровый номер 02:55:010910:6946, этаж 13, количество комнат – 1, площадь – 31,1 кв. м, 

квартира № 102, кадастровый номер 02:55:010910:6957, этаж 14, количество комнат – 1, площадь – 32,4 кв. м; 

квартира № 109, кадастровый номер 02:55:010910:6964, этаж 15, количество комнат – 1, площадь – 31,8 кв. м;

квартира № 114, кадастровый номер 02:55:010910:6969, этаж 2, количество комнат – 2, площадь – 48 кв. м;

квартира № 153, кадастровый номер 02:55:010910:7008, этаж 10, количество комнат – 3, площадь – 73,4 кв. м; 

5) принять решение о государственной регистрации перехода права собственности с общества «СЗ «Оникс» на общество «Инвест-Ресурс» в отношении вышеперечисленных квартир;

6) взыскать с общества «СЗ «Оникс» в пользу общества «Инвест-Ресурс» судебную неустойку за неисполнение решения суда по делу № А07-6604/2020 в размере 100 000 (сто тысяч) руб. за каждый объект недвижимости, в отношении которого согласно решению суда по делу № А07-6604/2020 предусмотрена обязанность общества «СЗ «Оникс» по обеспечению государственной регистрации права собственности общества «СЗ «Оникс» и передаче квартир в собственность общества «Инвест-Ресурс» за каждый день просрочки исполнения решения суда. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «БРИГ», общество с ограниченной ответственностью «БАШТЕХЛЕС», Биктанов Э.А., Хизбуллин Д.Ф., Федоровых Н.С., Полякова Т.В., Биккулова З.Х., Даньялов Д.Р., Даньялова Т.Л., общество с ограниченной ответственностью «Завод Промсталь», Гимранова М.А. 

Решением суда первой инстанции от 20.08.2020 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.01.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Инвест-Ресурс» просит указанные судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель оспаривает ошибочные, по его мнению, выводы судов о неисполнении обществом «Инвест-Ресурс» обязательств по договорам инвестирования как противоречащие вступившим в законную силу решению Кировского районного суда Республики от 05.03.2020 по делу № 2-317/2020, судебным актам по делу № А07-15331/2019, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора. Также заявитель настаивает на том, что истцом представлены в материалы дела надлежащие доказательства, подтверждающие относимость платежей общества «Инвест-Ресурс», произведенных по распоряжениям застройщика в пользу его контрагентов, а также актов взаимозачета к оплате договоров об инвестиционной деятельности. При этом, по мнению заявителя, отклоняя представленные истцом доказательства об оплате, суды необоснованно сослались на представленное ответчиком в материалы дела заключение судебной экономической экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «Учет Мастер», проведенной в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-317/2020 Кировским районным судом г. Уфы, поскольку заключение эксперта не опровергает факт исполнения обществом «Инвест-Ресурс» обязательств по договорам об инвестиционной деятельности. Заявитель полагает, что отсутствие в платежных поручениях в назначении платежа формулировки «оплата по договору об инвестиционной деятельности» не исключает их из числа доказательств об оплате обществом «Инвест-Ресурс» объектов инвестирования. Более того, по мнению заявителя, вопрос об относимости таких платежей к оплате из договоров об инвестиционной деятельности не относится к квалификации эксперта-экономиста, поскольку эксперт не вправе давать заключение по правовым вопросам. Заявитель настаивает на том, что в указанных условиях только суд был вправе дать оценку платежам общества «Инвест-Ресурс», выполненным в порядке статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также актам зачета взаимных требований.

Помимо изложенного заявитель отмечает, что факт прекращения обязательств общества «Инвест-Ресурс» перед обществом «Завод Промсталь» по оплате по договорам об инвестиционной деятельности в ходе рассмотрения настоящего дела представителем общества «Завод  Промсталь» не оспаривался.

Также заявитель полагает, что сложившаяся судебная практика также свидетельствует о том, что суды принимают в качестве доказательств оплаты по договорам, в том числе участия в долевом строительстве, платежи должника, осуществленные по распоряжениям кредитора в пользу третьих лиц, акты зачетов взаимных требований.

Заявитель настаивает на том, что, поскольку  перевод долга фактически оплачен первоначальным застройщиком, на стороне общества «СЗ «Оникс» возникает обязательство передать инвесторам причитающиеся им объекты инвестирования без какой-либо ревизии оплаты со стороны инвесторов.

Общество «СЗ «Оникс» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Общество «Инвест-Ресурс» представило письменные пояснения на отзыв  ответчика, в которых выразило несогласие с позицией общества «СЗ «ОНИКС».

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между обществом «Завод Промсталь» (застройщик) и обществом «Инвест-Ресурс» (инвестор) заключены договор об инвестиционной деятельности от 12.01.2015 № б/н, от 25.05.2015 № 012-1/5-2015, предметом которых является участие общества «Инвест-Ресурс» в строительстве «жилого дома со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, секции Д, Е», а именно: в секции Е квартиры № 63, 55, 64, 56, 38, 91, 102, 109, в секции Д квартиры № 138, 114, 153 (пункт 2.1 договоров). 

Пунктами 3.3 - 3.4 договоров установлена цена: по договору от 12.01.2015г – 15 194 250 руб., оплата производится до 07.04.2015, по договору от 25.05.2015 № 012-1/5-2015 – 12 498 750 руб. оплата производится до 21.12.2016. 

Пунктами 3.5 – 3.6 договоров установлено, что оплата производится инвестором путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, указанный в договоре, расчеты могут быть произведены иным не запрещенным законом способом только по соглашению сторон. 

Пунктами 4.1.2 договоров установлена обязанность застройщика использовать денежные средства, уплаченные инвестором, исключительно для строительства (создания) объекта в соответствии с проектной документацией, а также на компенсацию расходов Застройщика на строительство объекта. 

Пунктами 4.1.4 договоров установлен ориентировочный срок сдачи объектов в эксплуатацию: по договору от 12.01.2015г. – не позднее 4 квартала 2015 г., по договору от 25.05.2015 № 012-1/5-2015 – 2 квартал 2016 г. 

Судами установлено, что «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (литер 6) на территории квартала, ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе ГО г. Уфа Республики Башкортостан» обществом «Завод Промсталь» достроен не был. 

Между обществом «Завод Промсталь» и обществом «СЗ «Оникс» 23.05.2018 заключен договор купли-продажи земельных участков, по условиям которого общество «Завод Промсталь» обязуется передать в собственность общества «Оникс» земельные участки кадастровыми номерами 02:55:010910:362, 02:55:010910:1763, 02:55:010910:213 (пункт 1.1 договора), стоимость земельных участков составила 100 000 000 руб. (пункт 2.1 договора). 

Согласно пункту 1.3 договора продавец сообщает, а покупатель осведомлен о том, что: согласно пункту 1.3.1 договора продаваемые земельные участки находятся в границах территории, в отношении которой Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято решение о развитии, постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.12.2012 № 6234 утвержден Проект планировки и проекта межевания территории квартала ограниченного улицами Сун-Ят-Сена, Брестской и Айской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

Согласно пункту 1.3.2 договора до продажи земельных участков продавец произвел их инвестиционные улучшения, касающиеся подготовки их к строительству, в том числе путем разработки проекта строительства. 

Согласно пункту 1.3.3 договора до продажи земельных участков продавец заключил договоры с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного   улицами   Айской,   Брестской,   Сун-Ят-Сена,  продолжением 

улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ». 

Перечень указанных в настоящем пункте третьих лиц является неотъемлемой частью соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков. 

Существенный интерес продавца в заключении настоящего договора состоит в том, что в течение 5 (пяти) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные в настоящем договоре земельные участки стороны настоящего договора подпишут соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков, регулирующее права и обязанности продавца и покупателя по отношению к земельным участкам и условиям их использования (пункты 1.3.1 - 1.3.2 договора). 

Отказ от заключения соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, предусмотренного настоящим пунктом или нарушение условий указанного соглашения влечет право продавца требовать расторжения настоящего договора купли-продажи. 

До подписания настоящего договора покупатель осведомлен о наличии у продавца договоров с третьими лицами (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство объекта «Жилой дом со встроенной поликлиникой и крышной котельной (Литер 6) на территории квартала ограниченного улицами Айской, Брестской, Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Бакалинской в Кировском районе городского округа город Уфа РБ» и согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лиц в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и соглашением об инвестиционных условиях использования земельных участков. 

Между обществом  «Завод Промсталь» и обществом «СЗ «Оникс» 09.11.2018 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельных участков, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении в договор следующих изменений: пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: цена продажи земельных участков определена в размере 100 000 000 руб., налогом на добавленную стоимость не облагается, и подлежит оплате покупателем в течении 1 года со дня заключения настоящего договора. 

При этом стоимость каждого из участков определена сторонами: - земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:362 – 56 130 274 руб.;  земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:1763 – 40 280 443 руб.; земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:213 – 3 589 283 руб. 

На момент заключения дополнительного соглашения земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:1763 и 02:55:010910:213 объединены с присвоением кадастрового номера 02:55:010910:6573. 

Стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 – 43 869 726 руб.; пункт 2.3 договора: до момента оплаты покупателем стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:6573 он будет находиться в залоге у продавца в силу закона. 

Земельный участок  с кадастровым номером  02:55:010910:362  не будет 

находиться в залоге у продавца. 

Остальные пункты договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 оставить в прежней редакции, без изменений. 

Договоры участия в долевом строительстве в отношении квартир, которые являются предметом договоров об инвестиционной деятельности от 12.01.2015 № б/н, от 25.05.2015 № 012-1/5-2015  между обществом «ИНВЕСТ-РЕСУРС» и обществом «СЗ «Оникс» не заключены. 

Как указал истец, общество «СЗ «Оникс» заключило договоры участия в долевом строительстве жилого дома на те же объекты недвижимости, которые являются предметом договоров об инвестиционной деятельности от 12.01.2015 № б/н, от 25.05.2015 № 012-1/5-2015: с Биктановым Э.А. № от 08.08.2019 № 106/Е-55, Хизбуллиным Д.Ф. от 26.04.2019 № 96/Е-38, Федоровых Н.С. от 18.03.2019 № 79/Е-91 г., Поляковой Т.В. от 16.05.2019 № 104-/Е-102, Биккуловой З.Х. от 06.05.2019 №  98/Е-109, Даньяловым Д.Р., Даньяловой Т.Л. от 20.05.2019 № 108/Д-114, обществом с ограниченной ответственностью «Бриг» от 11.03.2019 № 67/Д-138, обществом с ограниченной ответственностью «Бриг» от 11.03.2019 № 69-Д-153, обществом с ограниченной ответственностью «Баштехлес» от 03.07.2019 № 86/Е-63. 

Суды установили, что по договору участия в долевом строительстве от 11.03.2019 № 67/Д-138 обществом «Бриг» право требования жилого помещения было уступлено в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спектрстрой» по договору уступки права требования от 02.12.2019, по договору участия в долевом строительстве от 11.03.2019 № 69/Д-153 право требования жилого помещения было уступлено в пользу общества «Спектрстрой» по договору уступки права требования от 02.12.2019. 

В последующем по договору участия в долевом строительстве от 11.03.2019 № 67/Д-138 обществом «Спектрстрой» право требования жилого помещения было уступлено в пользу Габдрахмановой Малихи Ибатовны по договору уступки права требования от 20.02.2020, по договору участия в долевом строительстве от 11.03.2019 № 69/Д-153 право требования жилого помещения было уступлено в пользу Габдрахмановой Малихи Ибатовны по договору уступки права требования от 20.02.2020. 

Все вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве, договоры уступки прав требования зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 01.11.2019 и от 06.07.2020. 

Обращаясь с иском в суд, общество «Инвест-Ресурс» указало на то, что договоры об инвестиционной деятельности от 12.01.2015 и от 25.02.2015 между истцом и обществом «Завод Промсталь» заключены в отношении спорных квартир ранее договоров участия в долевом строительстве, заключенных в 2019 г. обществом «СЗ «Оникс» с юридическими и физическими лицами, соответственно общество «ИНВЕСТ-РЕСУРС» имеет преимущественное право на удовлетворение требования о передаче квартир в соответствии с положениями статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что перевод долга в порядке, установленном договором купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2018, как путем заключения соглашения об инвестиционной деятельности, так и путем заключения трёхстороннего договора об условиях прекращения обязательств общества «Завод Промсталь» и переводе долга на нового застройщика общество СЗ «Оникс» не состоялся.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим правомерным выводам.

В соответствии со статьями 1, 2 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» в целях указанного закона, инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. 

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. 

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав этого права за покупателем.

Абзацем 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно пункту 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). 

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. 

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). 

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд установил, что вопрос о переходе прав и обязанностей по договору инвестирования на основании договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018 к новому застройщику - обществу «СЗ «Оникс» был рассмотрен при рассмотрении спора по делу № А07-15331/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан с участием тех же лиц. 

Проанализировав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора купли-продажи земельных участков от 23.05.2018, в том числе пункты 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3, в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2019, определяющие порядок перехода прав и обязанностей от продавца к покупателю по отношению к лицам, осуществившим инвестирование в строительство объекта, суды в рамках указанного дела установили, что обществу «СЗ «Оникс» при заключении данного договора было известно, что до продажи земельных участков продавец произвел их инвестиционные улучшения и заключил договоры с третьими лицами, (физическими и юридическими) по инвестированию в строительство многоквартирного дома. 

Кроме того, в пункте 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны предусмотрели, что покупатель согласен принять земельные участки с сохранением обязательств продавца по данным договорам за собой путем перемены лица в обязательствах в порядке, установленном действующим законодательством и заключенным соглашением об инвестиционных условиях использования земельного участка.

 По условиям пункта 1.3.3 договора купли-продажи от 23.05.2018 стороны в течение 5 дней с момента регистрации перехода права собственности на земельные участки должны были подписать соглашение об инвестиционных условиях использования земельных участков. 

При рассмотрении указанного дела судами установлено, что 14.01.2019 общество «СЗ «Оникс» направило в адрес общества «Завод Промсталь» проект соглашения об инвестиционных условиях использования земельных участков, согласно пункту 2 которого общество «Завод Промсталь» обязано было передать все документы (договоры, соглашения и т.п.) с третьими лицами, которым переданы права на помещения Жилого дома, а также данные по оплате ими по заключенным договорам 

В пунктах 4, 5 проекта соглашения общество «СЗ «Оникс» предусмотрело, что оно как покупатель приняло по договору земельные участки с обязательством перевести на себя обязанности продавца перед третьими лицами и после получения разрешительной документации на строительство жилого дома и получения права на заключение договоров долевого участия на строительство жилого дома, а также после получения всего комплекта документации по третьим лицам обязано заключить в соответствии с требованиями действующего законодательства с третьим лицами, перечень которых указан в приложении № 1, договоры участия в долевом строительстве. 

При этом заключение договоров участия в долевом строительстве должно производиться с третьими лицами на те же объекты, права на которые третьи лица приобрели у общества «Завод Промсталь», как напрямую, так и через участие (членство) в ЖСК «Жилой дом литер 6». 

В качестве оплаты по договорам участия в долевом строительстве покупатель (общество «СЗ «Оникс») примет фактические и подтвержденные платежи, произведенные третьими лицами на строительство жилого дома. 

Согласно пункту 11 проекта соглашения от 14.01.2019 все затраты, строительно-монтажные работы, произведенные на земельных участках, являются принадлежностью основной вещи - земельных участков и следуют судьбе основной вещи (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При этом все доходы от использования земельных участков принадлежит покупателю (статья 136 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, принимая во внимание изложенное, учитывая условия проекта соглашения об инвестиционных условиях от 14.01.2019 и содержание отчета об оценке от 24.08.2017 № 17-10-Н, суды в рамках дела № А07-15331/2019 пришли к выводу о том, что денежные средства в размере 100 000 000 руб. являются стоимостью земельных участков с учетом нахождения на них существующего на момент заключения договора объекта строительства и обязательств общества «Завод Промсталь» перед инвесторами. Действительная воля сторон при заключении договора была направлена на фактический переход вместе с переходом права собственности на земельные участки и объект строительства, находящийся на них, обязательств общества «Завод Промсталь» по договорам, заключенным с третьими лицами, путем перемены лиц в обязательствах. 

Кроме того, руководствуясь положениями части 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывая, что граждане, чьи денежные средства были переданы жилищно-строительным кооперативом «Жилой дом литер  6» в счет оплаты квартир в доме, после заключения договора купли-продажи от 23.05.2018 обратились к обществу «СЗ «Оникс», который с ними заключил договоры участия в долевом строительстве и передал им квартиры в построенном многоквартирном доме, суды заключили, что указанные лица также выразили согласие на переход обязательств общества «Завод Промсталь» к обществу «СЗ «Оникс».

С учетом изложенного, поскольку по условиям договора общество «СЗ «Оникс» приняло на себя обязательства общества «Завод Промсталь» перед третьими лицами по завершению строительства многоквартирного дома и передаче жилых и нежилых помещений участникам долевого строительства, заключившим договоры с продавцом, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил, что, заключая договор от 23.05.2018, стороны преследовали единственную цель - замену застройщика, путем передачи всех прав и обязанностей от продавца покупателю, в том числе по завершению строительства, что, в свою очередь, невозможно без передачи объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика. 

Вместе с тем суд признал, что указанное не влечет безусловное удовлетворение требований истца, учитывая следующее. 

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Уфы от 05.03.2020 по делу № 2-317/2020 в удовлетворении искового заявления общества «Инвест-Ресурс» о признании недействительными договоров долевого участия, заключенных между обществом «СЗ «Оникс» и Биктановым Э.А., Хизбуллиным Д.Ф., Федоровых Н.С., Поляковой Т.В., Биккуловой З.Х., Даньяловым Д.Р. Даньяловой Т.Л., и применении последствий недействительности сделок путем приведения сторон в первоначальное положение, отказано. 

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом были представлены справки об оплате, выданные обществом «Завод Промсталь», от 04.04.2019 № 25, от 04.04.2019 № 26 и соглашения о зачете, платежные поручения, договоры уступки права, договоры перевода долга, акты взаимозачетов, акты сверки в подтверждение оплаты по договорам об инвестиционной деятельности. 

Ответчиком было представлено заключение судебной экономической экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «УчетМастер» по делу № 2-317/2020, рассмотренному Кировским районным судом г. Уфы Республики Башкортостан. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в суд апелляционной инстанции доказательства, а именно заключение судебной экономической экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «УчетМастер», договоры уступки прав требования (цессии), заключенные с обществом «Завод Промсталь», договоры купли-продажи, заключенные с физическими лицами, платежные поручения, акты взаимозачетов, соглашения о зачете, договоры перевода долга, бухгалтерские справки, суд заключил, что из их содержания не представляется возможным соотнести их с договорами инвестирования, в связи с чем не имеется оснований для вывода об исполнении истцом как стороной договоров инвестирования обязательств по оплате. 

Рассмотрев заявленные требования истца о прекращении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации прав на спорное имущество Биктановым Э.А., Хизбуллиным Д.Ф., Федоровых Н.С., Поляковой Т.В., Биккуловой З.Х., Даньяловым Д.Р., Даньяловой Т.Л., Гимрановой М.И., обществом с ограниченной ответственностью «Баштехлес», суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание, что вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Уфы от 05.03.2020 по делу № 2-317/2020 отказано в признании недействительными договоров участия в долевом строительстве, заключенных между обществом СЗ «Оникс» и Биктановым Э.А., Хизбуллиным Д.Ф., Федоровых Н.С., Поляковой Т.В., Биккуловой З.Х., Даньяловым Д.Р. Даньяловой Т.Л. 

Суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить, что разрешение спорных вопросов затрагивает права широкого круга лиц, имеет существенное социальное значение, поскольку влияет на защиту дольщиков, перед которыми общество «Завод Промсталь» не исполнило обязательства по передаче жилых и нежилых помещений.

При таких обстоятельствах, руководствуясь правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, суды пришли  к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества «Инвест-Капитал».

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, также являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2020 по делу № А07-6604/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Ресурс» – без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Уральского округа от 02.03.2021 № Ф09-1695/21, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий					           И.А. Татаринова 

Судьи					           А.С. Полуяктов

                                                                                             А.А. Столяров