АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-82/2023

Дело № А12-11339/2022

г. Казань

09 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н., 

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителя:

ответчика – общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агора» ? ФИО1 (доверенность от 21.02.2023),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агора», г. Волгоград

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022

по делу № А12-11339/2022

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Ахтубинск», г. Ахтубинск» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агора», г. Волгоград (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 815 762 руб. 80 коп. долга,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Ахтубинск» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агора» (далее – ООО Специализированный застройщик «Агора», ответчик) о взыскании 815 762 руб. 80 коп. долга.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 614, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условиями договора от 27.01.2022 № 03-22-а аренды земельного участка площадью 2894 кв. м по ул. Андреева г. Ахтубинска, кадастровый номер 30:01:150101:3489, вид разрешенного использования: среднеэтажная застройка, заключенного по результатам аукциона и расторгнутого соглашением сторон 28.02.2022, и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по уплате арендной платы за период пользования земельным участком.

Решением от 29.08.2022 Арбитражный суд Волгоградской области в иске отказал.

Постановлением от 22.11.2022 Двенадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил в заявленном размере.

В кассационной жалобе ООО Специализированный застройщик «Агора» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить как не соответствующее нормам права.

Заявитель кассационной жалобы не считает договор аренды заключенным, поскольку он не зарегистрирован в установленном порядке, акт приема – передачи арендованного имущества не составлялся и не подписывался сторонами, предмет договора не согласован, ответчик не пользовался земельным участком; действия истца по обращению с иском в арбитражный суд являются злоупотреблением правом.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив законность обжалуемого судебного акта, не находит оснований для его отмены.

Отказывая в иске, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), руководствуясь статьями 309, 310, 328, 614, 622, 655 ГК РФ, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исходил из того, что акт приема – передачи спорного земельного участка в аренду сторонами не составлялся, границы земельного участка на местности не выносились, в материалах дела отсутствуют доказательства нахождения на земельном участке объектов, принадлежащих ответчику, в связи с чем признал, что договор аренды не считается исполненным.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, не согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, оценив условия спорного договора аренды, заключенного по результатам открытого аукциона и подписанного ответчиком без замечаний, а также – поведение ответчика после его подписания в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1, статьей 10 ГК РФ, в том числе отсутствие с его стороны требований как о передаче земельного участка, так и о расторжении договора аренды в связи невозможностью использования земельного участка; реализация ответчиком права, предусмотренного пунктом 4.1.2 договора, о досрочном расторжении договора при утрате интереса к исполнению сделки, заключение между сторонами спора соглашения о расторжении договора аренды от 28.02.2022, которое в силу пункта 5 его является актом приема – передачи земельного участка; утверждение ответчика в отзыве на иск о владении и пользовании земельным участком до 08.02.2022, признал, что отсутствие акта приема – передачи арендованного имущества не свидетельствует о неисполнении истцом обязанности по передаче имущества ответчику, в связи с чем признал его право требования к ответчику об исполнении обязанности по уплате арендной платы, а также ? неустойки за просрочку уплаты арендной платы.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

По общему правилу, договор аренды как консенсуальная сделка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

Передача имущества арендатору является этапом исполнения договора и обязательством арендодателя, которое в силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ при аренде зданий, сооружений, помещений считается исполненным путем предоставления его во владение или пользование арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При неисполнении арендодателем указанной обязанности арендатор вправе требовать понуждения арендодателя передать объект во владение или пользование.

Между тем такие обстоятельства судами обеих инстанций по делу не установлены.

Вместе с тем само по себе отсутствие акта приема – передачи арендованного земельного участка не свидетельствует о неисполнении договора со стороны арендодателя при наличии иных доказательств передачи и пользования арендатором арендованным имуществом.

Так, в соответствии с пунктом 2.3 спорного договора аренды земельного участка арендная плата уплачивается арендатором с даты подписания договора.

Согласно пункту 4.1.2 спорного договора арендатор имеет право досрочно при исчезновении необходимости аренды земельного участка расторгнуть договор с выплатой арендодателю арендной платы до момента возвращения участка арендодателю без возмещения арендатору затрат, понесенных на освоение земельного участка.

Таким образом, спорным договором предусмотрено, что сторона, которая утратила интерес к исполнению сделки, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне, в том числе посредством внесения платы за односторонний отказ от договора (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

До прекращения действия договора арендодатель в силу статей 309, 310 ГК РФ вправе требовать от арендатора исполнения условий договора, подписанного без замечаний и возражений, об уплате арендной платы с момента его подписания и неустойки, начисленной за нарушение срока ее внесения.

Судами установлен факт заключения между сторонами спора соглашения от 28.02.2022 о расторжении договора аренды по инициативе ответчика в связи с утратой интереса ответчика к использованию земельного участка (исполнению договора аренды).

При этом в соответствии с пунктом 5 соглашения от 28.02.2022 арендатор передает арендодателю участок одновременно с подписанием настоящего соглашения, поэтому соглашение является и актом приема – передачи.

В отзывах на иск ответчик указывал на владение и пользование арендованным имуществом до 08.02.2022 (момента инициирования расторжения договора аренды).

При таких условиях вывод суда апелляционной инстанции об исполнении истцом обязанности по передаче арендованного имущества ответчику является обоснованным.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Однако в силу пункта 4.2.2 договора аренды обязанность зарегистрировать договор в течении двух месяцев с момента его подписания лежит на ответчике.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Кроме того, судами обеих инстанций не установлены обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности истца.

При таких условиях доводы кассационной жалобы не соответствуют материалам дела и закону.

Оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 по делу № А12-11339/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                      Н.Н. Королёва

 

Судьи                                                                                   В.А. Карпова

 

                                                                                              Р.В. Ананьев