АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-44696/2019

Дело № А49-1111/2018

г. Казань

03 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Муравьёва С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пашиной Ж.А.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Пензенской области представителей:

истца  –  Юшанов М.И. (доверенность от 04.09.2018),

третьего лица (администрация города Пензы) – Купреева Я.В. (доверенность от 08.11.2018), 

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  Управления муниципального имущества администрации города Пензы 

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 17.10.2018 (судья Каденкова Е.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2019 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу № А49-1111/2018

по исковому заявлению Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675) к индивидуальному предпринимателю Мелконяну Вардану Меликовичу (ОГРН ИП 315583500011564, ИНН 583709574647), город Пенза, о признании договора аренды прекратившим свое действие и о возврате земельного участка, с привлечением к участию в деле третьих лиц:  администрации города Пензы, Набоковой Любови Викторовны, город Пенза,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось (далее – Управление, истец) в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к индивидуальному предпринимателю Мелконяну Вардану Меликовичу (далее – ИП Мелконян В.М., предприниматель, ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 13.08.2004 № 5653, заключенного между Управлением и предпринимателем, прекратившим свое действие с 01.03.2010 и об обязании предпринимателя возвратить по акту приема  передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 190 кв. м с кадастровым номером 58:29:04005002:0075, расположенный по адресу: г. Пенза, по Театральному проезду, в районе ул. Московской, д. 85, свободным от имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далееАПК РФ), привлечены администрация города Пензы (далее – Администрация), Набокова Любовь Викторовна (далее – Набокова Л.В.).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 17.10.2018 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2019 указанное решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Управление обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представители истца и администрации поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пензенской области.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением Администрации от 23.04.2004 № 825/9 утвержден акт выбора земельного участка от 21.01.2003 № 14 под строительство павильона с торговым залом по Театральному проезду в районе ул. Московской, 85; Набоковой Л.В. предоставлен земельный участок из состава земель поселений площадью 90 кв. м для строительства павильона с торговым залом по Театральному проезду в районе ул. Московской, 85 (Ленинский район) в аренду на 49 лет.

На основании указанного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель) и Набоковой Л.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.08.2004 № 5653 (далее – договор аренды от 13.08.2004), по условиям которого арендатору со сроком до 23.04.2053 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 58:29:04005002:0065, площадью 90 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, по Театральному проезду, в районе ул. Московской, 85, для строительства павильона с торговым залом ( п.1.2 договора).

Дополнительным соглашением от 01.06.2006 к договору аренды от 13.08.2004 на основании постановления Администрации от 29.08.2005 № 1084 «О внесении изменений в постановление Администрации от 23.04.2004 № 825/9» в пункт 1.1 договора стороны внесли изменения, согласно которым арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 58:29:04005002:0075, площадью 190 кв. м,  расположенный по адресу: г. Пенза, по Театральному проезду, в районе ул. Московской, 85.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 11.05.2006, земельный участок с кадастровым номером 58:29:04 005 002:0075 (землепользование) находится по адресу: примерно в 25 м по направлению на север от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Пенза, район Ленинский, ул. Московская, 85, площадь земельного участка 190+\-5 кв. м.

01 сентября 2005 года Администрацией издано постановление № 1096 о разрешении Набоковой Л.В. строительства павильона с торговым залом по Театральному проезду в районе ул. Московской, 85.

Из технического паспорта на объект незавершенный строительством усматривается, что площадь объекта 120 кв. м, фундамент - ж/б блоки.

По договору купли-продажи от 06.04.2007, заключенному между Набоковой Л.В. (продавец) и Мелконян В.М. (покупатель), последний приобрел в собственность незавершенный строительством объект, процент готовности 10%, находящийся по адресу: г. Пенза, ул. Московская, 85 А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 58:29:04 005 002:0075.

Право собственности за Мелконяном В.М. на указанное незавершенное строительством нежилое помещение (условный номер 585801/068/2006-255) зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области 23.04.2007 (свидетельство о государственной регистрации права серии 58 АА № 2229549).

По договору от 08.05.2007 Набокова Л.В. передала ИП Мелконяну В.М. все права и обязанности по договору аренды от 13.08.2004.

Из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного земельного участка от 11.04.2018 усматривается, что земельный участок имеет кадастровый номер 58:29:04 005 002:0075, адрес установлен относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир - нежилое здание, участок находится примерно в 25 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира Пензенская обл., г. Пенза, ул. Московская, д. 85, площадь земельного участка 190+/-5 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под строительство павильона с торговым залом, имеется обременение - аренда в пользу Мелконяна В.М. на основании договора аренды земельного участка от 13.08.2004 и договора уступки прав и обязанностей от 08.05.2007.

19.10.2009 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы прекратил свою деятельность в качестве юридического лица, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц сделана соответствующая запись.

Все права и обязанности Комитета как арендодателя по договору аренды от 13.08.2004 перешли к Управлению (решение Пензенской городской Думы от 29.05.2009 № 55-6/5 «О создании Управления муниципального имущества администрации города Пензы»).

Решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5 утверждены Правила землепользования и застройки города Пензы, карта градостроительного зонирования.

Согласно карте градостроительного зонирования арендуемый земельный участок с кадастровым номером 58:29:04005002:0075  расположен в зоне Р-3 «Зоне открытых пространств», которая выделена для обеспечения правовых условий сохранения и формирования озелененных участков, предназначенных для отдыха населения в центральных и жилых районах города, использование земельных участков, включенных в данную зону строительство/размещение павильона с торговым залом не предусмотрено.

Ссылаясь на названные обстоятельства, Управление направило в адрес предпринимателя уведомление от 27.10.2017 № 6/5781 о возврате земельного участка, которое последний оставил без удовлетворения.

Поскольку по состоянию на дату подачи искового заявления земельный участок не возвращен, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд Пензенской области, признавая исковые требования подлежащими удовлетворению, исходил из того, что в результате издания нормативного правового акта органа местного самоуправления исполнение обязательств по договору аренды от 13.08.2004 стало невозможным, следовательно, действие договора – прекратилось.

Учитывая наличие у ответчика зарегистрированного права собственности на незавершенное строительством нежилое помещение 10% готовности с условным номером 58-58- 01/068/2006-255, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Московская, 85 А, в целях установления наличия/отсутствия у данного объекта, возведенного на земельном участке, признаков недвижимого имущества, судом по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено автономной некоммерческой организации «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» в лице эксперта Стружкина Романа Викторовича. 

Согласно заключению эксперта № 201/16 от 25.07.2017 объект, который расположен в границах земельного участка, является объектом, незавершенным строительством, состоящим из одного конструктивного элемента – фундамента. Параметр готовности объекта составляет по факту 3,14 % (в случае, если проектное конструктивное решение предполагает наличие у фундамента 4-х стен) – 4 % (в случае, если проектное решение предполагает наличие у фундамента 3-х стен). Установить точную степень завершенности фундамента (три или четыре стены) в ходе проведения экспертизы оказалось невозможным ввиду отсутствия проекта на строительство. При определении степени готовности объекта исследования экспертом использовался метод удельных весов конструктивных элементов объекта. По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что данный фундамент может быть использован для осуществления строительства, в том числе возведения на нем объектов недвижимого имущества. Однако для определения видов, объемов и технологии необходимых работ по возведению объектов недвижимости с использованием исследованного фундамента необходима разработка проектно-сметной документации. 

Исследовав представленные в материалы дела документы, в том числе фотоматериалы, акты осмотра, заключение эксперта, и установив, что кроме фундамента, состоящего из трех стен и деревянной конструкции, представляющей собой щит из досок и выполняющей ограждающую функцию для удержания массива грунта от осыпания, других элементов у спорного объекта не имеется, стены и перекрытия отсутствуют, суд пришел к выводу, что указание экспертом на спорный объект как объект незавершенного строительства ввиду отсутствия полной строительной готовности не может означать наличие у него признаков объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

С учетом изложенного суд отклонил ссылки ответчика на положения статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и возложил на ответчика обязанность по возврату спорного земельного участка.

Установив, что на спорном земельном участке отсутствует какой-либо нестационарный торговый объект, возведенный ответчиком до утверждения Порядка размещения нестационарных торговых объектов на территории Пензенской области приказом Министерства сельского хозяйства Пензенской области от 02.03.2016 № 32 и Порядка проведения открытого аукциона на право заключения договора на размещение нестационарных торговых объектов на территории города Пензы постановлением администрации города Пензы от 29.04.2016 № 654, суд первой инстанции отклонил как несостоятельные доводы ответчика о возможности размещения киоска по реализации мороженого и прохладительных напитков в связи с включением земельного участка в Схему размещения нестационарных торговых объектов.

Суд первой инстанции руководствовался положениями статей  39.33, 39.36, 42, 85 ЗК РФ, статей 310, 606, 407, 417 ГК РФ, решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5, а также правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2018 № 308-ЭС17-21569.

Суд апелляционной инстанции не согласился с судом первой инстанции, указав, что, поскольку использование земельного участка на основании договора аренды от 13.08.2004 началось до утверждения решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5 Правил землепользования и застройки города Пензы,  при этом доказательств того, что использование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия истцом не представлено, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела дал иную оценку доказательствам, которые были предметом исследования судом первой инстанции.

Между тем судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Применительно к спорному случаю Управлением заявлен иск о признании правоотношений отсутствующим, считая, что договор аренды прекращен в силу закона (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 14182/12).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 ГК РФ.

Пункт 2 статьи 607 ГК РФ допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей передачи в аренду земельных участков.

На основании пункта 4.3.2 договора аренды от 13.08.2004 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.

Строительство павильона с торговым залом должно быть осуществлено в течение одного года с даты вступления договора от 13.08.2004, что усматривается из пункта 6.3.2 договора аренды.

Пункт 2 статьи 85 ЗК РФ определяет, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно пункту 9 статьи 1 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Изложенное означает, что федеральное законодательство ограничивает право собственника, землепользователя, землевладельца и арендатора по использованию земельных участков посредством строительства, реконструкции находящихся на нем объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.

Часть 8 статьи 36 ГрК РФ предусматривает, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 136/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник (землепользователь, землевладелец, арендатор) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Следует отметить, что реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ).

При таких обстоятельствах арендатор вправе осуществлять целевое использование такого участка и его освоение, если приступил к выполнению строительных работ в соответствии с разрешительной документацией до издания нормативного акта, который может служить основанием, исключающим возможность использования земельного участка для этих целей (в данном случае до утверждения Правил землепользования и застройки города Пензы).

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ основанием для начала строительства объекта недвижимости является разрешение на строительство.

По смыслу статей 44,51 ГрК РФ градостроительный план земельного участка являлся документом, отображающим информацию о действующем градостроительном регламенте и иную информацию о характеристиках участка, которая необходима для рассмотрения уполномоченным органом вопроса о выдаче разрешения на строительство. 

В ходе рассмотрения дела, в суде апелляционной инстанции истец приводил доводы о том, что за согласованием проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а также за разрешением на строительство арендатор не обращался, незавершенный строительством объект на спорном земельном участке отсутствует, что не может рассматриваться как надлежащее использование земельного участка и с учетом положений действующих Правил землепользования и застройки города Пензы лишает его возможности дальнейшего использования земельного участка для строительства объектов недвижимости.

Однако суд апелляционной инстанции, отказывая в иске, оставил без внимания данные доводы и какой-либо оценки доказательства, свидетельствующие о наличии произведенных арендатором строительных работ при отсутствии проектной и разрешительной документации. При этом, учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства того, что спорный объект, на который осуществлена государственная регистрация права собственности за ответчиком, не является объектом недвижимости, суду апелляционной инстанции необходимо было установить наличие у арендатора права на продолжение строительства того же объекта на спорном земельном участке, к которому арендатор приступил до утверждения Правил землепользования и застройки города Пензы.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что принятый судом апелляционной инстанции судебный акт сделан без учета приведенных положений законов и нормативных актов, а также при неполном выяснении и иной оценки обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Согласно части 2 статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ, а дело  направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по самостоятельному установлению обстоятельств дела.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки; установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2019 по делу № А49-1111/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     А.Ф. Фатхутдинова

Судьи								     В.А. Петрушкин

									     С.Ю. Муравьёв