АРБИТРАЖНИЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                                                                                   Дело №А14-16967/2020

«31» мая 2021г.     

Резолютивная часть решения вынесена 24.05.2021.

Решение в полном объеме изготовлено 31.05.2021.

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Федосовой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

акционерного общества «Галерея Чижова» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Воронежская обл., г. Воронеж,

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Воронежская обл., г. Воронеж

о признании недействительным Приказа о выдаче разрешения на использование земельного участка в части установления размера стоимости права использования земельного участка; об обязании устранить допущенные нарушения, 

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО2, представитель по доверенности от 02.12.2020, диплом, удостоверение личности – паспорт;

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области – ФИО3, советник отдела правового обеспечения по доверенности от 02.11.2020 №134, диплом, удостоверение личности – служебное удостоверение,

установил:

акционерное общество «Галерея Чижова» (далее – заявитель, АО «Галерея Чижова») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – заинтересованное лицо, Департамент имущества области) о признании незаконным Приказа № 2326з от 30.12.2020 г «О выдаче разрешения АО «Галерея Чижова» на использование земельного участка общей площадью 124 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 36:34:0401017:482, с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство» в части установления размера стоимости права использования земельного участка, кад. №36:34:0401017:482, расположенного по адресу: 

<

...> п.31п, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев в сумме 1 250 500 рублей; об обязании внести изменения в Приказ № 2326з от 30.12.2020 г. «О выдаче разрешения АО «Галерея Чижова» на использование земельного участка общей площадью 124 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 36:34:0401017:482, с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство» в части установления  стоимости  права  использования  земельного участка,  кад.  №36:34:0401017:482, расположенного по адресу: 

<

...> площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев, указав стоимость права использования в размере 243 000 рублей (с учетом принятого судом уточнения).

Определением суда от 16.11.2020 заявление АО «Галерея Чижова» принято судом к производству.

Судом в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 66 АПК РФ принято к рассмотрению ходатайство АО «Галерея Чижова» об истребовании у Департамента имущества области копии Приказа о выдаче разрешения на использование земельного участка кадастровый номер 36:34:0401017:482, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 124 кв.м.

В ходе судебного разбирательства по делу ввиду удовлетворения ходатайства                 АО «Галерея Чижова»  по делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости права использования земельного участка. Проведение экспертизы было поручено ООО «Эксперт Сервис Плюс». 

02.03.2021 в материалы дела поступило заключение эксперта от 26.02.2021 №20582, которое было оглашено в судебном заседании 03.03.2021.

Судом в порядке ст.ст. 87, 147, 159 АПК РФ приняты к рассмотрению ходатайства Департамента имущества области о назначении повторной судебной экспертизы и о приостановлении производства по делу до получения экспертного исследования.

Для предоставления дополнительных доказательств по делу на основании определения суда от 13.04.2021 судебное разбирательство по делу отложено на 19.05.2021.

Все лица, участвующие в деле, обеспечили явку полномочных представителей в судебное заседание, назначенное на 19.05.2021. 

В судебном заседании 19.05.2021 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 24.05.2021.

В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддерживал заявленные требования в полном объеме с учетом принятого судом уточнения. Полагал, что заключение эксперта, подготовленное в рамках проведенной судебной экспертизы, является полным, достаточным и отвечающим на поставленный вопрос. В связи с чем возражал относительно удовлетворения ходатайства Департамента имущества области о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы и о приостановлении производства по делу до получения экспертного исследования.

Представитель заявителя в обоснование заявленных возражений относительно необходимости проведения по делу дополнительной судебной экспертизы ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта, составившего заключение в рамках назначенной по делу судебной экспертизы.

Также ввиду получения в самостоятельном порядке приказа ДИЗО ВО № 2326з от 30.12.2020, представитель заявителя просил не рассматривать заявленное ранее ходатайство об истребовании указанного документа.

В связи с чем в порядке ст. 66, 159 АПК РФ ходатайство АО «Галерея Чижова» об истребовании у ДИЗО ВО приказа № 2326з от 30.12.2020 не подлежит рассмотрению.

Судом в виду удовлетворения ходатайства представителя заявителя в судебном заседании 19.05.2021 в порядке ст.ст. 86,159 АПК РФ заслушаны пояснения эксперта           ООО «Эксперт Сервис Плюс» ФИО4, подготовившей заключение от 26.02.2021 №20582.

По существу заданных судом и лицами, участвующими в деле, вопросов эксперт пояснила, что ключевыми ценообразующими факторами являются категория земельного участка и вид разрешенного использования. При исследовании рынка были подобраны объекты-аналоги, максимально сопоставимые по характеристикам с объектом исследования, в том числе с учетом вида разрешенного использования, который был определен с учетом Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412.

Представитель ДИЗО Воронежской области не согласилась с заявленными требованиями, указываят на то, что размер платы определялся независимым оценщиком, который в свою очередь выбирался на конкурсной основе путем закупочных процедур, в связи с чем, по мнению представителя, основания полагать  о недостоверности установленной экспертом платы отсутствуют.

Также представитель Департамента имущества области поддержала заявленные ранее ходатайства о проведении повторной экспертизы по делу и о приостановлении производства по делу до получения заключения эксперта, поскольку полагала, что заключение, представленное ООО «Эксперт Сервис Плюс» по итогам судебной экспертизы, не соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности». 

  Как установлено судом и следует из материалов дела, 22.05.2020 АО «Галерея Чижова» обратилось в Департамент имущества области с заявлением о выдаче разрешения на использование земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 124 кв.м., кадастровый номер: 36:34:0401017:482 с целью размещения для использования в целях организации проезда, без предоставления земельного участка и установления сервитута, со сроком использования земельного участка – 59 месяцев (т.1, л.д. 18).

20.08.2020 в адрес АО «Галерея Чижова» поступило уведомление № 52-17-10949з от 14.08.2020, согласно которому департаментом подготовлен приказ о выдаче разрешения АО «Галерея Чижова» на использование земельного участка с кадастровым номером: 36:34:0401017:482 с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, сроком на 59 месяцев. Как следует из уведомления, АО «Галерея Чижова» необходимо произвести оплату рыночной стоимости права использования земельного участка в размере 1 250 500 руб. (т.1, л.д. 119-120).

26.08.2020 АО «Галерея Чижова» обратилось в Департамент имущества области с заявлением о направлении приказа о выдаче разрешения на использование земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401017:482, а также копии отчета оценщика, на основании которого установлена стоимость права использования земельного участка (т.1, л.д. 118).

Департамент имущества области письмом от 29.09.2020 №52-17-13259з сообщил заявителю о  том, что Положением о порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного приказом департамента от 02.07.2015 №1111, не предусмотрено предоставление заявителям копий материалов и документов, испрашиваемых в ходе предоставления государственной услуги. Одновременно департамент указал, что разрешение на использование испрашиваемого земельного участка, а также соответствующий приказ, будут выданы Обществу после поступления денежных средств на расчетный счет департамента и предоставления платежного поручения, подтверждающего оплату (т.1, л.д. 116-117). 

30.12.2020 Департаментом имущества области был подготовлен приказ №2326з от 30.12.2020 о выдаче разрешения АО «Галерея Чижова» на использование земельного участка общей площадью 124 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером  36:34:0401017:482, с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство. Согласно пункту 2 указанного приказа АО «Галерея Чижова» необходимо произвести оплату стоимости права использования земельного участка в размере 1 250 500 руб.

Заявитель не согласился с установленным размером платы за использование спорного земельного участка, не имея возможности ознакомиться с документами, на основании которых размер платы был определен Департаментом имущества области, в связи с чем произвел независимую оценку рыночной стоимости права самостоятельно. 

В соответствии с отчетом № 422 от 09.11.2020, выполненным ООО «Воронежский центр  судебной экспертизы», рыночная стоимость права использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401017:482 сроком на 59 месяцев составляет 282 123 руб., что существенно ниже установленной независимым оценщиком ДИЗО ВО (т.1, л.д. 74).

АО «Галерея Чижова», полагая, что оценка рыночной стоимости права использования испрашиваемого земельного участка, проведенная Департаментом имущества области, является недостоверной, с учетом имеющейся иной рыночной стоимости на основании отчета, подготовленного ООО «Воронежский центр  судебной экспертизы», обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным Приказа Департамента имущества области № 2326з от 30.12.2020 в части установления размера стоимости права использования земельного участка (с учетом принятого судом уточнения заявленных требований).

В обоснование заявленных требований АО «Галерея Чижова» указывает, что установленный размер платы рыночной стоимости права использования земельного участка Департаментом чрезмерно завышен.  

ДИЗО Воронежской области не согласилось с заявленными требованиями, указывая на то обстоятельство, что размер платы определялся независимым оценщиком, который в свою очередь выбирался на конкурсной основе путем закупочных процедур, в связи с чем, по мнению департамента, основания полагать о недостоверности установленной экспертом платы в размере 1 250 500 руб. отсутствуют.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению, руководствуясь при этом следующим.

На основании ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействия) необходимо одновременное наличие указанных в ст. 198 АПК РФ оснований: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 утвержден перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

В соответствии с положением о департаменте, утвержденным постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365, департамент является исполнительным органом государственной власти в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции.

Приказом департамента от 02.07.2015 № 1111 утверждено Положение о порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (далее -Положение № 1111).

Согласно Положению № 1111 размер платы за размещение Объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участок и установления сервитутов определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Размер платы за размещение Объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов на территории Воронежской области устанавливается в размере рыночной стоимости, но не менее 5 000 рублей, за исключением земель или земельных участков, расположенных на территории городского округа город Воронеж, для которых размер платы не может быть менее 10 000 рублей.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Величина рыночной стоимости права использования земельного участка в размере 1 250 500 (два миллиона пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), определенная независимым оценщиком, является обязательной для сторон, поскольку это прямо установлено п. 3.8. Положения о порядке и условиях размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного Приказом ДИЗО ВО от 02.07.2015. №1111.

Материалами дела подтверждается, что в рамках государственного контракта от 23.06.2020 № 16-МЗ-ОЦ, заключенного между ИП ФИО5 и департаментом, произведена независимая оценка рыночной стоимости права использования земельного участка, с целью размещения проезда, в том числе вдольтрасового, и подъездной дороги сроком на 59 (шестьдесят) месяцев, площадью 124 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>, по состоянию на «16» июля 2020г.

Согласно отчету об оценке № 16-3/2020 от 16.07.2020, представленному                          ИП ФИО5, итоговая рыночная стоимость права использования указанного земельного участка по состоянию на 16 июля 2020 составила 1 250 500 рублей.

АО «Галерея Чижова», полагая, что установленная рыночная плата в размере 1 250 500 руб. чрезмерно завышена, самостоятельно осуществило оценку рыночной стоимости спорного права аренды по средствам услуг независимого оценщика – ООО «Воронежский центр судебной экспертизы».

Согласно отчету ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» от 09.11.2020 № 422 рыночная стоимость спорного права аренды составила 282 123 руб.  

Ввиду наличия двух отчетов об оценке, имеющих существенную разницу в определении рыночной стоимости права аренды, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС», на разрешение эксперту был поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость права использования земельного участка 36:34:0401017:482, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев без права изменения разрешенного использования?

Проведение экспертизы было поручено ФИО6 – эксперту ООО «Эксперт Сервис Плюс». 

По результатам проведенной экспертизы было представлено заключение от 26.02.2021 №20582.

Как следует из данного заключения, в процессе исследования эксперт установил, что соответствующий сегмент рынка имеет признаки неактивного – большой разброс цен, ограниченное количество продавцов, редкие сделки. Для выбора объектов-аналогов был проведен анализ рынка аренды и купли-продажи земельных участков, предназначенных для благоустройства, пешеходных путей общего пользования, тротуаров, газонов, проездов без права капитального строительства, расположенных в городе Воронеже. Сведения взяты из открытых источников, список и ссылки приведены в заключении.

В результате комплексного анализа всего объема представленной в открытых источниках информации не выявлено предложений о продаже и аренде земельных участков под проезды некоммерческого назначения, находящихся в частной собственности, данные земельные участки в открытых источниках представлены только как объекты торгов государственного имущества на информационном ресурсе казенного учреждения Воронежской области «Фонд государственного имущества» (http://fgivo.ru). 

В период с 2018 по 2020 годы цены на земельные участки некоммерческого назначения, в том числе под проезды, в г. Воронеже находятся в интервале от 2 106 до 4 942 руб. за кв.м., среднее значение – 3 524 руб. за кв.м. 

В результате исследования за период с 2018 по 2020 годы получена информация только о 4 аукционах по аренде земельных участков под проезды и благоустройство некоммерческого назначения в г.Воронеже. 

Ввиду недостаточности информации и более чем двадцатикратного разброса арендных ставок дальнее исследование с проведением расчета на базе аренды не проводилось. 

Из приведенных в таблице 5.3 экспертного исследования земельных участков в качестве потенциальных аналогов для дальнейших расчетов рассматривались участки с разрешенным использованием «пешеходные улицы и дороги, парковые дороги, проезды, велосипедные дорожки и пр.», кроме того, из рассмотрения были исключены земельные участки, расположенные на окраинах и в районах частной жилой застройки. Расчет стоимости исследуемого объекта проведен в соответствии с Методическим рекомендациями об определении рыночной стоимости земельных участков (распоряжение от 06.03.2020 №568-р). 

Учитывая приведенные выше обстоятельства при расчете рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход на основе метода сравнения продаж (метода корректировок). Указанным методом рыночная стоимость определяется на основе анализа данных о рынке продаж и предложений земельных участков, которые схожи с исследуемым земельным участком по физическим характеристикам, виду разрешенного использования, возможности приносить доход. 

При этом эксперт указал, что участки из муниципальных земель, под размещение проездов, подъездных дорог, пешеходных и велосипедных дорожек и т.п., как правило, находятся в охранных зонах сетей инженерно- технического обеспечения (трубопроводов, 9 кабелей и т.п.), рекреационных зонах вдоль крупных городских транспортных магистралей и т.п.

Такие участки обслуживаются муниципальными службами или выделяются (передаются в аренду, продаются без права возведения объектов капитального строительства) субъектам предпринимательства или частным лицам с целью обеспечения доступа к строящимся или уже существующим зданиям и сооружениям в общественно-деловых и жилых кварталах населенных пунктов, улучшения их внешнего вида и привлекательности территорий вокруг них. 

В соответствии с результатами экспертного исследования, рыночная стоимость права использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401017:17, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 200 кв.м. с целью размещения элементов благоустройства территории сроком на 59 месяцев и 30 дней округленно составляет 554 000 руб. Дата определения стоимости соответствует дате вынесения определения о назначении судебной экспертизы по настоящему делу – 09.07.2020.

При этом заключение составлено экспертом ФИО6, имеющей высшее техническое образование, профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», повышение квалификации по программе «Судебная финансово-экономическая экспертиза. Теория и практика», квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, в том числе по направлению «Оценка недвижимости», являющейся членом СРО РАО, НП Союза Финансово-Экономических Судебных Экспертов, стаж работы в области оценочной деятельности 20 лет и опыт работы в качестве судебного эксперта 15 лет (пункт 1.4 экспертного заключения), что подтверждается представленной в материалы дела документацией, а также представившей подписку об известности уголовно-правовых последствий за дачу заведомо ложного заключения. Таким образом, обстоятельств, позволяющих усомниться в квалификации эксперта судом не усматривается.

ДИЗО Воронежской области в ходе рассмотрения дела заявило ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку усмотрело нарушение экспертом ООО «Эксперт Сервис Плюс» требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки при подготовке заключения от 26.02.2021 №20582.

При этом Департаментом представлена рецензия на заключение от 26.02.2021 №20582, подготовленная ИП ФИО7 (эксперт, подготовивший отчет об оценке № 16-3/2020 от 16.07.2020, на основании которого департаментом был определен размер рыночной стоимости права использования испрашиваемого заявителем земельного участка).

Согласно указанной рецензии, по мнению эксперта ФИО5, при составлении заключения от 26.02.2021 №20582 были допущены нарушения требований ФСО №7, выразившиеся в неотнесении испрашиваемого земельного участка к классу земельных участков под офисно-торговую застройку к землям населенных пунктов, что является коммерчкским использованием (так как данный земельный участок обеспечитвает проезд к торговому центру). В обоснование  отнесения земельного участка к классу земельных участков под офисно-торговую застройку ИП ФИО7 ссылается на сборник под редакцией ФИО8 «Земельные участки, часть I, 2018 год», стр.42, таблица 5 стр.44, и а также мнение более 200 специалистов-оценщиков, которые испрашиваемый земельный участок относят к используемому под коммерческие цели. 

Суд, оценивая заключение эксперта от 26.02.2021 №20582, приходит к выводу, что в данном заключении эксперт ясно и полно ответил на поставленный вопрос, наличия противоречий в выводах эксперта суд не усмотрел, ввиду чего оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется. При этом ответ эксперта на поставленный вопрос достаточен для разрешения возникшего вопроса, требующего специальных знаний, при разрешении настоящего спора по существу.

С учетом доводов, изложенных Департаментом, и рецензии, подготовленной экспертом ФИО7, суд проверил экспертное исследование на соответствие требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, и установила следующее.

В соответствии с пунктом 5 ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Ссылка Департамента на нарушение, выразившееся в неподтвержденности информации, приведенной в отчете об оценке, опровергается содержанием экспертного заключения, в котором используются как сведения об инфляции, так и основные показатели экономического развития Российской Федерации, Воронежской области, анализ сегмента рынка недвижимости, к которому относится исследуемый объект недвижимости (рынок земельных участков, предназначенных для благоустройства, расположенных в городе Воронеже), включивший в себя: анализ данных о ценах сделок и предложений на рынке земельных участков в городе Воронеже, предназначенных для благоустройства (информации из открытых источников), анализ влияния основных ценообразующих факторов на стоимость земельных участков, сделаны выводы по результатам проведенного анализа рынка.

Указание Департамента на анализ экспертом объявлений о торгах суд отклоняет как необоснованное, поскольку, анализ рынка, рыночная стоимость базируются на изучении хозяйственных отношений на свободном рынке, коим и является рынок в Российской Федерации, в условиях конкуренции, которая не исключена при проведении торгов (процедура торгов в обязательном порядке должна соответствовать законодательству о защите конкуренции, которая не исключается при продаже или предоставлении имущества, находящегося в собственности публично-правового образования; сама процедура основана на специфике формы собственности объекта, а не на изменении конкурентной среды на неконкурентную); экспертом приведена причина, по которой при анализе использовалась процедура торгов - в результате комплексного анализа всего объема представленной в открытых источниках информации им не выявлено предложений о продаже и аренде земельных участков под благоустройство некоммерческого назначения в частной собственности, таковые представлены только как объекты торгов государственного имущества. 

Более того, именно анализ свободного рынка, на котором объекты недвижимости реализуются на торгах, стороной которых выступает, в частности, субъект РФ, более приближен к объекту экспертного исследования, как находящегося в собственности Воронежской области и предоставляемого на основании разрешения органа публичного образования субъекта РФ. 

Предоставление пакета документов при процедуре торгов лишь согласуется с особенностями их проведения и никак не характеризует их как неконкурентные, участники торгов заинтересованы в заключении сделки на торгах с публично-правовым образованием, потому соблюдают установленные процедуры и предоставляют документацию, закономерно необходимую при заключении сделок, предметом которых выступает недвижимость.

Согласно пункту 22б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Довод Департамента о необходимости отнесения испрашиваемого земельного участка к классу – земельные участки под офисно-торговую застройку, земли населенных пунктов, что является коммерческим использованием, со ссылкой на сегментацию по категориям и видам разрешенного использования в сборнике под редакцией ФИО8 Земельные участки. Часть I, 2018г., страница 42, 44, судом отклоняется, исходя из следующего.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 №226 утверждены методические указания о государственной кадастровой оценке, согласно которым предусмотрен вид разрешенного использования земельного участка как размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, площадей, проездов, код 12.0.

Кроме того, приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому также выделен вид разрешенного использования – улично-дорожная сеть, включающий в себя, в том числе, размещение проездов (код 12.0.1).

Между тем, согласно справочнику оценщика недвижимости-2018 под редакцией ФИО8, страницы 42-44, предложена таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования со ссылкой на классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Министерством экономического развития РФ от 01.09.2014 №540, который утратил силу в связи с изданием приказа от 10.11.2020 №П/0412 об утверждении нового классификатора видов разрешенного использования земельных участков. 

При этом в справочнике оценщика недвижимости-2018 указано, что охвачены лишь часто встречаемые в оценочной деятельности виды разрешенного использования (стр. 43).

Таким образом, с учетом наличия утвержденного Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, которым выделен вид разрешенного использования – улично-дорожная сеть, включающий в себя, в том числе, размещение проездов (код 12.0.1), суд находит необоснованным отнесение испрашиваемого земельного участка к классу – земельные участки под офисно-торговую застройку.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, а также не предоставление Департаментом имущества области объективных доказательств, свидетельствующих о порочности экспертного исследования, у суда не имеется оснований полагать, что заключение эксперта от 26.02.2021 №20582, является не соответствующим стандартам оценки. 

Также в этой связи суд не усматривает оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку обстоятельство, требующее специальных познаний, было установлено представленным в материалы дела и не опровергнутым иными доказательствами экспертным исследованием от 26.02.2021 №20582, повторное же установление тех же обстоятельств при отсутствии объективных сомнений может повлечь необоснованное затягивание судебного процесса и не отвечает принципам его оптимизации и процессуальной экономии.

В связи с чем в удовлетворении ходатайства Департамента имущества области о назначении по делу повторной судебной экспертизы следует отказать.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указал, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства. 

Проанализировав заключение эксперта №20582 от 26.02.2020, суд приходит к выводу, что в данном заключении эксперт ясно и полно ответил на поставленный вопрос, наличия противоречий в выводах эксперта суд не усмотрел, ввиду чего оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется. При этом ответ эксперта на поставленный вопрос достаточен для разрешения возникшего вопроса, требующего специальных знаний, при разрешении настоящего спора по существу.

Отчет об оценке № 16-3/2020 от 16.07.2020, представленный ИП ФИО5, в котором итоговая рыночная стоимость права использования указанного земельного участка по состоянию на 16 июля 2020 составила 1 250 500 руб. (т.1, л.д. 138), судом не может быть признан надлежащим доказательством, поскольку рыночная стоимость права аренды чрезмерно завышена.

Федеральные стандарты оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО №7)" содержат требования к составлению отчета об оценке, включающие основные принципы оценки, и требования к описанию информации, используемой при проведении оценки.

Согласно статье 15 Закона об оценочной деятельности требования ФСО  обязательны к применению всеми оценщиками при ведении оценочной деятельности. Эти требования также обязательны при проведении оценочной судебной экспертизы, так как включают в себя основные принципы оценки.

В силу пункта 5 ФСО № 3 одним из таких принципов является то, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В соответствии с пунктом 14 федерального стандарта оценки № 1 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Разрешенное использование оцениваемого права использования земельного участка - для размещения проезда в том числе вдольтрассового и подъездной дороги.

Следовательно, объект оценки, так же как и объекты-аналоги по ценообразующему фактору - разрешенное использование относится к сегменту рынка "право использования земельного участка с целью размещения проезда в том числе вдольтрассового и подъездной дороги, без предоставления земельного участка и предоставления сервитута".

Вместе с тем таблица в главе 8.3 Отчета об оценке № 16-94/2019 ИП ФИО5 (т.1,л.д.134) содержит 4 объекта аналога, из которых ни один не соответствуют разрешенному использованию исследуемого права пользования земельным участком для размещения проезда. При этом стоимость 1 кв.м. данного сегмента колеблется от 12 765,96 руб. до 25 396,83 руб. (т.1, л.д.136). Указанные оценщиком в отчете земельные участки имеют указание на вид разрешенного использования/зонирование для индивидуального жилищного строительства, под административное здание.

Таким образом, оценщик некорректно и необоснованно применил корректировку по виду разрешенного (предполагаемого) использования земельного участка из расчета 1 кв.м. в указанном диапазоне.

При таких обстоятельствах, суд не может признать достоверным и соответствующим требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО отчет об оценке № 16-3/2020, подготовленный ИП ФИО5  

Таким образом, рыночная стоимость права пользования земельного участка в Приказе Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области              № 2326з от 30.12.2020 в сумме 1 250 500 руб. определена неверно, с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, в связи с чем приказ Департамент имущества области в данной части является незаконным и подлежит изменению.

Рыночную стоимость права использования земельного участка 36:34:0401017:482, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство, сроком на 59 месяцев с учетом результатов судебной экспертизы следует считать в размере 243 000  руб.

Принимая во внимание, что приказ Департамента имущества области № 2326з от 30.12.2020 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", является незаконным, он нарушает права и законные интересы АО «Галерея Чижова».

Таким образом, требования АО «Галерея Чижова» следует признать обоснованным и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

С учетом результатов рассмотрения дела, положений ст. 110 АПК РФ, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. и расходы на проведение судебной экспертизы в размере 20 000 руб. относятся на Департамент имущества области и  подлежат взысканию с него в  пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167, 170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным Приказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области № 2326з от 30.12.2020 «О выдаче разрешения АО «Галерея Чижова» на использование земельного участка кадастровый номер 36:34:0401017:472 расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство» в части установления размера стоимости права использования земельного участка, кадастровый номер 36:34:0401017:472, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев в сумме 1 250 500 руб., как не соответствующий Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в тридцатидневный срок с момента вступления в силу настоящего решения устранить допущенные нарушения прав акционерного общества «Галерея Чижова», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) путем принятия решения о внесении изменений в Приказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области № 2326з от 30.12.2020 в части установления стоимости права использования земельного участка 36:34:0401017:472, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 124 кв.м. с целью размещения проезда, в том числе вдольтрассового, и подъездной дороги сроком на 59 месяцев, указав стоимость права использования в размере 243 000  рублей.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Галерея Чижова», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)              3000 рублей расходов по госпошлине.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу акционерного общества «Галерея Чижова», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 20 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано месячный срок со дня его вынесения в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                  С.С. Федосова