Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-72540/23

08 декабря 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть объявлена 08 декабря 2023

Полный текст решения изготовлен 08 декабря 2023

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Попова, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Курбановой Х.З., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "МИХАЙЛОВСКИЙ" Д.У. ЗПИФ рентным «Михайловский-Рентный II» (125047, 

<

...>, здание В, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к

ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНВЕСТИЦИОННО-ФИНАНСОВАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "АРКС" (117342, Россия, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Коньково, ФИО2 ул., д. 52, стр. 1, этаж 4, помещ. 4.1, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды

при участии в судебном заседании, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "МИХАЙЛОВСКИЙ" Д.У. ЗПИФ рентным «Михайловский-Рентный II» обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "ИНВЕСТИЦИОННО-ФИНАНСОВАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "АРКС" со следующими требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

Взыскать с ответчика - ООО «ИФСК «АРКС» в пользу истца - ООО «УК «Михайловский» Д.У. ЗПИФ рентным «Михайловский-Рентный II»:

- сумму задолженности по арендной плате по договору за период с апреля 2023 года по октябрь 2023 года включительно в размере 4 359 131,95 рублей.

- пени на сумму просроченных оплат по арендной плате по договору за период с августа 2022 года по октябрь 2023 года включительно, исчисленные в порядке, установленном пунктом 6.1 договора, на 27.10.2023 года включительно в размере 15 597 717,71 рубль.

- пени на сумму просроченных оплат по арендной плате по договору за период с апреля 2023 года по октябрь 2023 года включительно, исчисленные в порядке, установленном пунктом 6.1 договора, на день фактического исполнения ответчиком обязательства по погашению задолженности.

- пени за просрочку внесения и пополнения обеспечительного платежа по договору в размере, установленном пунктом 6.1 договора, на 11.10.2023 года включительно в размере 1 993 507,20 рублей.

- расходы по оплате государственной пошлины в размере 47 951,00 рубль.

В судебном заседании явку обеспечили истец и ответчик, которые дали пояснения по делу.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.08.2022 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 42/22-МР2-А в отношении части земельного участка площадью 33 690,00 кв. м, имеющего кадастровый номер 50:20:0000000:307983 и общую площадь 298 257,00 кв. м, расположенного по адресу: РФ, Московская обл., Одинцовский г.о., принадлежащего на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда рентного «Михайловский-Рентный II», и переданного в доверительное управление ООО «УК «Михайловский».

Арендная плата по договору и порядок расчетов определены в разделе 4 договора.

14.06.2023 стороны заключили дополнительное соглашение № 2, согласно которому с 24.04.2023 определили внести изменения в договор:

Изменить п.1.1 договора, изложив его в следующей редакции:

- предметом договора является предоставление арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование частей земельного участка площадью 33 690,00 кв. м (далее - часть ЗУ № 1) и площадью 6291,00 кв. м (далее – часть ЗУ № 2), имеющего кадастровый номер 50:20: 0000000.307983 и общую площадь 298 257,00 кв. м,

Также изложен в новой редакции п. 4.1 договора: «стороны установили, что арендная плата за один месяц срока аренды по договору составляет:

за часть ЗУ № 1 - 539 040,00 рублей и увеличивается на сумму НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ,

за часть ЗУ № 2 - 100 656,00 рублей и увеличивается на сумму НДС по ставке, установленной действующим законодательством РФ.

Дальнейшая индексация (увеличение) арендной платы производится в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 4.4 договора, начиная с 16.07.2023 года.».

Как указывает истец, на стороне ответчика образовалась задолженность, и поскольку претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Представленный истом расчет проверен и признан обоснованным.

Доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено.

Довод ответчика о том, что из предъявленной суммы основной задолженности подлежит вычету обеспечительный платеж, судом отклоняется, так как согласно п. 5.3 договора стороны определили, что в случае прекращения действия настоящего договора по вине либо по инициативе арендатора до истечения срока, предусмотренного настоящим договором, обеспечительный платеж подлежит удержанию арендодателем в качестве неустойки.

В материалы дела представлено уведомление истца от 15.09.2023 в адрес ответчика о расторжении договора согласно п. 10.2 договора, в соответствии с которым по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут во внесудебном порядке в следующих случае, если арендатор три раза и более в течение срока действия договора своевременно не вносит арендную плату или вносит не полную арендную плату.

Обстоятельства наличия задолженности по арендной плате за период с апреля по октябрь 2023 года судом установлены и подтверждены материалами дела.

Следовательно, расторжение договора имело место по вине ответчика.

То обстоятельство, что датой расторжения истец выбрал дату регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0000000:308701, образованный из земельного участка с кадастровым номером 50:20:0000000:307983, изъятый для нужд Российской Федерации, не свидетельствует об иных причинах прекращения договора аренды, так как в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В этой связи, суд признает обоснованным взыскать сумму задолженности по арендной плате в размере 4 359 131,95 рублей.

В соответствии с п. 6.1 договора, в случае нарушения арендатором сроков оплаты любого из предусмотренных настоящим договором платежей, арендодатель имеет право взимать с арендатора пени в размере 2,5% (два целых пять десятых процента) от своевременно неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом предъявлены требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей и за просрочку внесения и пополнения обеспечительного платежа (п. 5.1 договора и п. 3 допсоглашения от 14.06.2023).

Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Исходя из положений Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель придает неустойке три нормативно-правовых значения: как способ защиты гражданских прав; как способ обеспечения исполнения обязательств; как мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Право снижения размера неустойки как имущественной ответственности предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Рассмотрев доводы ответчика, учитывая компенсационный характер неустойки, руководствуясь пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформированной при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О), суд считает возможным предъявленную к взысканию неустойку за период с 20.08.2022 по 27.10.2023 снизить до 556 787,65 руб. за просрочку внесения арендных платежей, и до 79 740,29 рублей за просрочку внесения и пополнения обеспечительного платежа по договору.

Указанный размер ответственности определен исходя из ставки 0,1% в день, которая является обычно принятой в деловом обороте, и, по мнению суда, является соразмерным последствиям нарушения обязательства ответчиком, устраняет негативные последствия допущенного должником нарушения и способствует установлению баланса имущественного интереса сторон.

Также при расчете неустойки за просрочку арендных платежей судом учтено, что дополнительное соглашение, изменяющее размер арендной платы, заключено сторонами 14.06.2023, а потому при начислении неустойки за периоды, предшествующие данной дате, размер арендного платежа не может быть принят в установленном этим соглашением размере (несмотря на то, что стороны распространили действие допсоглашения с 24.04.2023), поскольку ответчик не мог знать в эти периоды о необходимости оплаты арендных платежей в большем размере.

Остальные доводы ответчика, в том числе о недобросовестном поведении истца и о недействительности п. 6.1 договора, судом отклоняются как неподтвержденные документально и основанные на неверном толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины ложатся на ответчика.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «ИФСК «АРКС» в пользу ООО «УК «Михайловский» Д.У. ЗПИФ рентным «Михайловский-Рентный II»:

- сумму задолженности по арендной плате в размере 4 359 131,95 рублей.

- пени на сумму просроченных оплат по арендной плате за период с 20.08.2022 по 27.10.2023 в размере 556 787,65 руб., а также пени, начисленные в порядке, установленном пунктом 6.1 договора, на сумму задолженности с 28.10.2023 по день фактического исполнения ответчиком обязательства по погашению задолженности.

- пени за просрочку внесения и пополнения обеспечительного платежа по договору в размере 79 740,29 руб.

- расходы по оплате государственной пошлины в размере 47 951,00 рубль.

В остальной части иска отказать.

 

Решение может быть обжаловано.

 

Судья                                                       А.А. Попов